TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

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JUGE DE L’EXPROPRIATION

Jugement de fixation d’indemnités du 03 FEVRIER 2026

N° du jugement :

26/2

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 25/00011 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C6AHR

L’AGENCE PUBLIQUE POUR L’IMMOBILIER DE LA JUSTICE (APIJ)

C/

[G], [A], [I], [T] [H] épouse [B]

Fixation des indemnités

Dans l’instance entre :

L’AGENCE PUBLIQUE POUR L’IMMOBILIER DE LA JUSTICE (APIJ), Etablissement public administratif, agissant au nom et pour le compte de l’Etat-ministère de la Justice,

[Adresse 1]

[Adresse 2]

représentée par Mme [T] MINLO, assisté de M^e François DAUCHY de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

Autorité expropriante

et :

Madame [G], [A], [I], [T] [H] épouse [B]

née le 21 Mars 1952 à [Localité 1]

[Adresse 3]

comparante, assistée de M^e Pierre-yves MATEL, avocat au barreau de VANNES

Propriétaire expropriée

En présence de :

M. Benoît LE TRIONNAIRE, Commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Armelle PICARD, Juge Départemental de l’Expropriation du Morbihan, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de [Localité 2]

GREFFIER : M^me Céline GUEROUE, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 20 Janvier 2026, date du transport sur les lieux

DECISION : Publique, contradictoire, rédigée et prononcée en premier ressort, par M^me Armelle PICARD, par mise à disposition au greffe le 03 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par mémoire reçu au greffe de ce tribunal le 6 novembre 2025, l’Agence Publique pour l’Immobilier de la Justice (APIJ), établissement public agissant au nom et pour le compte de l’État et tout particulièrement du Ministère de la justice, a saisi le juge de l’expropriation du Morbihan, faute d’accord amiable, d’une demande de fixation de l’indemnité de dépossession devant revenir à Mme [G] [H] épouse [B] pour sa parcelle expropriée, située à Vannes, lieu-dit [Adresse 4], cadastrée section BD numéro [Cadastre 1] et BD numéro [Cadastre 2], le tout d’une superficie de 12.435 mètres carrés.

La procédure suivie est celle des articles R 232-1 et suivants du code de l’expropriation.

Par ordonnance du 22 décembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé au 20 janvier 2026 à 14 heures la date de son transport sur les lieux, avec audience le jour même à la mairie de [Localité 3]. Les parties ont finalement été informées que l’audience se tiendrait, pour des raisons pratiques, dans les locaux de la DDFIP à [Localité 3].

L’APIJ a indiqué que l’expropriation se situait dans le cadre des travaux nécessaires à la construction d’un nouvel établissement pénitentiaire sur le territoire de la commune de [Localité 3] ; que les terrains à évaluer sont nus et en friche, situés en bordure de la zone d’activité [Adresse 5] [Adresse 6] et libres de toute occupation. Les deux parcelles sont classées en zone A du plan local d’urbanisme et ne peuvent pas recevoir la qualification de terrain à bâtir.

L’APIJ a offert une indemnité principale de 6590,55 EUR sur la base de 0,53 EUR du mètre carré et une indemnité accessoire de 1238,58 EUR, soit une indemnité totale de dépossession arrondie à 7830 EUR.

Mme [G] [B] a demandé au juge de l’expropriation de :

– dire que ses parcelles cadastrées BD numéro [Cadastre 1] et [Cadastre 2] doivent recevoir la qualification de terrains en situation privilégiée,

– fixer l’indemnité principale expropriation à 124.350 EUR,

– fixer une indemnité accessoire pour perte d’arbres à hauteur de 4610 EUR,

– condamner l’APIJ à lui payer la somme de 2000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner l’APIJ à supporter l’intégralité des dépens d’instance.

Elle estime que les parcelles sont en situation privilégiée, compte tenu de leur configuration permettant l’usage en l’état, sans nécessité d’une mise en œuvre de travaux importants. Elles sont desservies, au nord, par un chemin rural intégré au périmètre de l’opération de construction envisagée et elles sont situées à proximité immédiate de l’ouvrage nécessitant leur acquisition.

Par ailleurs, elle a compté sur ses parcelles la présence de : 11 chênes, 45 saules, 8 hêtres, 10 châtaigniers, 31 peupliers, 12 houx, 8 frênes et un bouleau, soit un total de 126 arbres. Elle les a elle-même évalués, en fonction de l’essence et elle est parvenue à un total de 4610 EUR.

Le commissaire du gouvernement décrit les parcelles à évaluer comme un terrain boisé de type futaie de bouleaux. Il note que la valeur globale retenue par l’expropriant est élevée, par rapport au marché actuel et local pour des biens équivalents, et que le prix de 0,53 EUR du mètre carré correspond plutôt à des parcelles cultivées. Il propose 3 termes de comparaison, portant sur des parcelles situées à proximité et parvient à un prix moyen de 0,24 EUR du mètre carré, les ventes étant intervenues en 2020, 2022 et 2024 et portant sur des parcelles en nature de bois – taillis.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu le procès-verbal de transport sur les lieux du 20 janvier 2026, lequel a été suivi d’une audience et vu les mémoires des parties ;

Vu les articles L322-1 et suivants et les articles R232-1 et suivants du code de l’expropriation.

I – La description du bien

Il a été constaté, lors du transport sur les lieux, que le bien litigieux est un ensemble de deux parcelles en nature de pré, en friche, sur lesquelles se trouvent des taillis, des talus boisés et des arbres de petite futaie. On y accède par une route communale, puis un chemin rural, puis en traversant un champs. Le terrain est libre de toute occupation. Un pylône de lignes à haute tension se trouve implanté au sud.

Le terrain litigieux jouxte l’emprise de la construction du futur centre pénitentiaire de [Localité 3], sur lequel des travaux de terrassement sont manifestement en cours. Le terrain exproprié a, pour destination, de rester à l’état naturel et de servir de zone-tampon autour de l’établissement.

Il a également été procédé à la visite de l’un des termes de comparaison proposé par le Commissaire du gouvernement : la parcelle cadastrée AV N°[Cadastre 3], située commune de [Localité 4] mais à 700 mètres à vol d’oiseau des parcelles de Mme [B]. Elle a été vendue en 2022 au prix de 0,17 euros du mètre carré ; elle se présente également comme une parcelle non cultivée, boisée (bois taillis), mais elle est mieux desservie en termes de voierie, car on y accède par une route à grande circulation.

II – La date de référence pour l’estimation du bien

Il n’y a pas de contestation sur la date de référence qui est le 14 avril 2024, soit un an avant l’ouverture de l’enquête parcellaire complémentaire initiée, à l’effet de prendre en compte diverses parcelles nécessaires à la réalisation du projet. Cette enquête s’est tenue du 15 avril 2025 au 25 avril 2025.

III – La qualification du bien à la date de référence

Les parcelles à évaluer sont classées en zone A agricole, et en zone humide, sur le plan local d’urbanisme. Elles disposent d’un accès à la voirie publique, mais pas de réseaux d’électricité, d’eau, ni d’assainissement. Il ne s’agit donc pas d’un terrain à bâtir, aucun des critères, matériel et juridique, n’étant présent. Les parcelles doivent donc être évaluées comme un terrain boisé de type futaie.

Mme [B] demande de qualifier son bien comme se trouvant en situation privilégiée. L’usage futur du bien exproprié ne doit pas être pris en compte pour retenir la situation privilégiée.

En revanche, il est possible de retenir une situation privilégiée, du fait de la proximité de l’agglomération de [Localité 3] et d’une zone d’activités économique importante, et eu égard à la pression foncière importante dans ce secteur.

Cependant, même si le secteur de [Localité 3] est dynamique, les parcelles à évaluer ne sont pas situées en bord de mer et ne se trouvent pas non plus dans une station balnéaire, mais dans une commune attractive.

IV – L’estimation du bien

Elle doit être faite à la date du jugement, par comparaison avec des transactions récentes portant sur des biens non éloignés dans l’espace, présentant des caractéristiques physiques similaires ou proches et classés dans les mêmes zonages, en l’espèce la zone A du PLU.

La valeur vénale doit être déterminée au regard du libre jeu du marché immobilier, ce qui implique d’exclure les valeurs de convenance, déconnectées du marché.

A- Les termes de référence de Mme [B]

Elle n’en a produit aucun. Son conseil a indiqué à l’audience que le terme de comparaison visité était moins calme que les parcelles de Mme [B], qui est actuellement un terrain d’agrément, à l’abri du bruit et des routes, et qui doit être évalué comme tel. Il a insisté sur la situation privilégiée et la valorisation des arbres qui s’y trouvent.

B – Les termes de référence de l’APIJ

L’APIJ cite 4 transactions ayant porté sur des parcelles agricoles (zonage A) du secteur, conclues aux dates suivantes :

– le 5 mai 2023, à [Localité 4], parcelle de 42.565 mètres carrés, acquise par la SAFER au prix de 0,56 EUR le mètre carré,

– le 24 septembre 2022, à [Localité 4], parcelle de 32.200,50 EUR du mètre carré cédée à un maraîcher,

– le 18 mars 2023, à [Localité 5], une parcelle de 15.100 mètres carrés qui s’est vendue au prix de 0,45 EUR, entre particuliers,

– le 27 septembre 2023, à [Localité 6], une parcelle de 21.741 mètres carrés qui s’est vendue au prix de 0,59 EUR à un agriculteur.

L’APIJ retient une valeur médiane de 0,53 EUR du mètre carré et aboutit à une indemnité principale de 6590,55 EUR.

C- Les termes de référence du Commissaire du gouvernement

Le Commissaire du gouvernement a proposé 3 termes de comparaison, portant sur des biens ayant fait l’objet de transactions aux dates suivantes :

– le 8 mars 2024, à [Localité 4], parcelle cadastrée AS numéro [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], et [Cadastre 9], d’une surface de 21.135 mètres carrés, vendues au prix de 0,18 EUR du mètre carré, s’agissant de parcelles en nature de bois taillis situées à un kilomètre à vol d’oiseau des parcelles à évaluer,

– le 14 septembre 2022, à [Localité 7], la parcelle AV60 d’une surface de 11.316 mètres carrés, qui s’est vendue au prix de 0,17 EUR le mètre carré, en nature de prairie et de bois taillis, située à 700 mètres à vol d’oiseau des parcelles à évaluer,

– le 16 mars 2020, à [Localité 8], les parcelles E [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12] pour une surface de 15.627 mètres carrés, vendues au prix de 0,38 EUR du mètre carré, partiellement boisées et situées à 870 mètres à vol d’oiseau des parcelles à évaluer.

À l’audience, le Commissaire du gouvernement n’a pas contesté la possibilité de retenir une situation privilégiée pour les parcelles de Mme [B], situées en zone péri-urbaine, mais il a indiqué qu’un prix de 10 EUR du mètre carré pour une parcelle agricole correspondait plutôt à la valorisation de parcelles situées à [Localité 9], [Localité 10] ou [Localité 11], avec une vue sur mer ou un littoral proche.

D – L’estimation retenue par le juge de l’expropriation

Le juge de l’expropriation a pu constater que les parcelles à évaluer étaient en friche ; que leur seul usage est d’y couper du petit bois de chauffage ; qu’il ne s’agit pas d’un terrain d’agrément à proprement parler ; qu’il n’est pas exploité par un agriculteur ; qu’il comporte quelques arbres de grande taille ; qu’il est situé à proximité immédiate d’une zone habitée et d’un parc d’activités économiques dynamique.

Aucun terme de comparaison ne permet, toutefois, de se rapprocher de la valorisation souhaitée par Mme [B] de 10 EUR du mètre carré, au surplus dans ce secteur et pour des parcelles classées en A au PLU.

Le juge de l’expropriation décide de retenir la situation privilégiée des parcelles et de ne pas les évaluer comme une simple prairie en friche et boisée, à un prix compris entre 0,17 EUR du mètre carré et 0,38 EUR du mètre carré, comme cela résulte des termes de comparaison de M. le Commissaire du Gouvernement, mais d’augmenter sensiblement ce prix, pour le porter à 0,55 EUR du mètre carré.

L’indemnité principale s’établit donc à : 0,55 EUR x 12.435 mètres carrés = 6839,25 EUR.

L’indemnité de remploi doit être calculée comme suit :

5000 EUR × 20 % = 1000 EUR

1839,25 EUR × 15 % = 275,88 EUR

Total : 1275,88 EUR.

Il convient aussi d’indemniser la perte des arbres présents sur la parcelle et précisément énumérés par Mme [B] et de fixer, à ce titre, une indemnité accessoire de 4610 EUR.

L’indemnité totale de dépossession est donc fixée à 12.725,13 EUR. L’Agence Publique pour l’Immobilier de la Justice (APIJ) sera condamnée à payer cette somme à Mme [B].

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [B] les frais d’instance qu’elle a été contrainte d’engager. L’Agence Publique pour l’Immobilier de la Justice (APIJ) sera condamnée à lui verser une indemnité de 2000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoirement et en premier ressort,

CONDAMNE l’Agence Publique pour l’Immobilier de la Justice (APIJ) à payer à Mme [G] [H] épouse [B], pour sa parcelle expropriée située à [Localité 3], lieu-dit [Adresse 4], cadastrée section BD numéro [Cadastre 1] et BD numéro [Cadastre 2], d’une superficie de 12.435 mètres carrés, une indemnité de dépossession de 12.725,13 EUROS ;

CONDAMNE l’Agence Publique pour l’Immobilier de la Justice (APIJ) à payer à Mme [G] [H] épouse [B] une indemnité de 2000 EUROS sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Agence Publique pour l’Immobilier de la Justice (APIJ) aux dépens ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

Le Greffier, La juge de l’expropriation,