IC

M-C P

LE 20 MARS 2025

Minute n°

N° RG 21/04669 – N° Portalis DBYS-W-B7F-LJC2

[L] [O]

[R] [F] épouse [O]

C/

S.A.R.L. GERGAUD IMMOBILIER

Le

copie exécutoire

copie certifiée conforme

délivrée à

— M^e Vianney de Lantivy

— Me [Localité 8] Dessein

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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PREMIERE CHAMBRE

Jugement du VINGT MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,

Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,

Assesseur : Nadine GAILLOU,magistrat honoraire,

Greffier : Isabelle CEBRON

Débats à l’audience publique du 14 JANVIER 2025 devant Marie-Caroline PASQUIER, vice-présidenteet de Nadine GAILLOU, magistrat honoraire, siégeant en juge rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré

Prononcé du jugement fixé au 20 MARS 2025, date indiquée à l’issue des débats.

Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Monsieur [L] [O]

né le 10 Mai 1960 à [Localité 5] (MAINE-ET-[Localité 7]), demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Vianney DE LANTIVY de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant

Madame [R] [F] épouse [O]

née le 18 Janvier 1969 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Vianney DE LANTIVY de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. GERGAUD IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Marie DESSEIN, avocat au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

Exposé du litige

Suivant acte authentique du 30 septembre 2019, Monsieur et Madame [O] ont acquis de la société GERGAUD IMMOBILIER un ensemble immobilier sis [Adresse 3], pour un montant de 335 000 €. Il s’agissait d’un ancien relais de Poste, divisé par la société GERGAUD en trois appartements mis en location. La vente a été stipulée avec les trois locataires en place, les baux remis aux acquéreurs à la signature de l’avant-contrat mentionnant la réfection totale de l’isolation en 2018, et l’acte de vente le remplacement de toutes les menuiseries.

En avril 2020, un des locataires a annoncé son départ des lieux en raison de problèmes d’isolation de l’appartement, de sorte que les acquéreurs se sont tournés vers la société GERGAUD IMMOBILIER qui leur a adressé une somme de 15000 € pour réaliser les travaux d’isolation nécessaires.

Monsieur et Madame [O] ont fait réaliser une partie des travaux pour un montant de 13 821,42€, correspondant à l’isolation des deux appartements du rez de chaussée, et à une partie des travaux de l’appartement de l’étage, le montant total des travaux alors estimés suivant devis étant de 19 170,52 € TTC.

Ils ont sollicité de la société GERGAUD IMMOBILlER le règlement complémentaire de la somme de 4 170,52 € et sans attendre ce règlement ont réalisé les travaux qui se sont finalement élevés à 18 679,35 € au total.

La société GERGAUD IMMOBILIER a refusé de leur régler la somme complémentaire de 3 679,35 €.

Suivant exploit du 4 novembre 2021 Monsieur et Madame [O] ont fait assigner la société GERGAUD IMMOBILlER devant le tribunal judiciaire de Nantes afin d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

Dans leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 22 juin 2023, ils demandent au tribunal, aux visa des dispositions des articles 1603 et 1641 du code civil de:

— DEBOUTER la SARL GERGAUD IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre des époux [O].

— CONDAMNER la SARL GERGAUD IMMOBILIER à payer à Monsieur et Madame [O], la somme de 3 679,35 € au titre des travaux de reprise,

— DIRE que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— CONDAMNER la SARL GERGAUD IMMOBILIER à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 10 750 € au titre de la perte de surface,

— DIRE que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— CONDAMNER la SARL GERGAUD IMMOBILIER à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 1 797,50 € au titre de la perte locative,

— CONDAMNER la SARL GERGAUD IMMOBILIER à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 1 500 € chacun au titre du préjudice moral

— CONDAMNER la SARL GERGAUD IMMOBILIER à verser à Monsieur et Madame [O] la somme de 252 € au titre du remboursement des factures de mesurage.

— CONDAMNER la société GERGAUD IMMOBILIER à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes ils font valoir en substance que la chose vendue n’était pas conforme aux stipulations contractuelles, rappelant que la société GERGAUD IMMOBILlER professionnel de l’immobilier avait inscrit dans les baux que l’isolation avait été refaite à neuf. Ils soutiennent que les baux étant référencés à l’acte de vente, l’isolation refaite à neuf entraient dans le champ contractuel. Ils contestent que les travaux d’isolation faisaient partie des travaux prévus à la condition suspensive. Ils ajoutent que postérieurement à la vente un électricien est intervenu à la demande d’un des locataires, le diagnostic réalisé attestant d’une absence d’isolation des murs, et d’une consommation d’énégie primaire de 368 kilowatteurs par mètre carré et par an. Ils font notamment état de la loi du 17 aout 2015 relative à la transition énergétique qui impose de procéder des travaux de rénovation énergétique avant 2025 sur les batiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kilowatteurs par mètre carré et par an. Ils s’estiment fondés à obtenir la condamnation de la société GERGAUD IMMOBILlER à leur régler le coût de la remise de l’immeuble en conformité avec les stipulations contractuelles.

Subsidiairement ils agissent sur le fondement des vices cachés, la société GERGAUD IMMOBILlER ne pouvant se prévaloir de la clause exonératoire en sa qualité de professionnel d’une part et en raison de ce qu’elle avait elle-même procédé aux travaux de division et rénovation de l’immeuble d’autre part. Ils ajoutent que ce défaut d’isolation n’était pas apparent pour un acquéreur profane, et a généré des désordres diminuant l’usage normal de l’immeuble.

Ils considèrent que leur préjudice est constitué par le coût des travaux de reprise pour lesquels la société GERGAUD IMMOBILlER les a partiellement indemnisés, par la perte de surface habitable de 5,38 m2 en raison de l’épaisseur de l’isolant, leur causant une moins value de 2000€ par mètre carré perdu, outre une perte locative, s’étant trouvés dans l’impossibilité de louer leurs appartement pendant plusieurs semaines le temps des travaux. Enfin ils considèrent avoir subi un préjudice moral, et demandent également le remboursement du mesurage des appartements après réfection de l’isolation.

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 5 décembre 2023, la société GERGAUD IMMOBILlER demande au tribunal de:

— RECEVOIR la société GERGAUD IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, en ses demandes et les déclarer bien fondées ;

En conséquence,

A titre principal,

— DEBOUTER Monsieur [O] et Madame [F] de leurs demandes au titre du défaut de délivrance conforme et des vices cachés;

— DEBOUTER Monsieur [O] et Madame [F] de leurs demandes au titre de l’ensemble de leurs préjudices ;

A titre subsidiaire,

— LIMITER la responsabilité de la société GERGAUD IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, à la somme de 15.000 € au titre des travaux de reprise d’isolation;

En tout état de cause,

— DECERNER ACTE à la société GERGAUD IMMOBILIER du versement de la somme de 15.000 € à Monsieur [O] et Madame [F];

— DEBOUTER Monsieur [O] et Madame [F] de leurs demandes d’indemnisation au titre de la perte de superficie et de la perte locative;

— DEBOUTER Monsieur [O] et Madame [F] de leurs demandes d’indemnisation au titre de la perte de leur préjudice moral ;

— CONDAMNER Monsieur [O] et Madame [F] à verser à la défenderesse la somme de 2000 EUROS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Marie DESSEIN, Avocat aux offres de droit ;

— MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leur position elle fait valoir pour l’essentiel que si la rénovation des logements était mentionnée dans les baux et état des lieux joints, elle souligne que ces contrats ne lient que le bailleur et ses locataires, et que le compromis de vente ne faisait pas état de la remise à neuf du logement. Elle rappelle que les locataires savaient qu’ils achetaient un bien ancien, que les travaux visés dans la condition suspensive étaient des travaux de remise en état ou de finition qui ont été réalisés et qu’il n’a jamais été fait état de la qualité déterminante de la remise à neuf du bien. Elle en déduit que l’immeuble vendu était conforme. S’agissant de la demande au titre des vices cachés, le DPE fourni au moment de la vente était vierge car réalisé en 2018, il ne pouvait évaluer la performance énergétique du bien en l’absence d’occupant dans les années précédentes. Quant au diagnostic réalisé en 2020, s’il relève des ponts thermiques et classe le bien en catégorie F, habituel dans les batiments anciens, il n’indique une absence d’isolation qu’à certains endroits. Il rappelle que la loi applicable au moment de la vente n’imposait pas au vendeur de faire des travaux d’isolation au préalable, le DPE n’ayant qu’une valeur informative, qu’au demeurant la société GERGAUD IMMOBILlER a effectué des travaux d’isolation. Elle observe que les acquéreurs ont exercé une activité de marchands de biens immobiliers et étaient compétents pour apprécier l’état du bien, que la venderesse n’avait pour sa part reçu aucune plainte des locataires sur l’isolation, et qu’elle a accepté à titre commercial de verser 15000 € pour participer à leur travaux d’isolation, sans aucune reconnaissance de responsablité.

Elle considère que les acquéreurs n’ont pas subi de préjudice, et souligne que pour faire leurs travaux ils ont fait le choix d’isolants moins performants que ceux que la société GERGAUD IMMOBILlER avait choisis, et que son maître d’oeuvre avait estimé les travaux de reprise d’isolation à 6563.58 € et qu’en versant une somme de 15000€ elle a versé une somme bien supérieure. S’agissant de la perte de surface, elle résulte de leur choix d’isoler par l’intérieur alors qu’ils auraient pu le faire par l’extérieur, et la société GERGAUD IMMOBILlER indique qu’en tout état de cause le délai pour agir en réduction du prix de vente pour différence de superficie est prescrit, et en conteste le calcul. Quant à la perte de loyer, elle relève qu’un seul locataire a fait état d’un problème d’isolation et qu’il n’est pas démontré que son départ est dû à ce problème, tandis que le second logement est resté inhabité deux semaines, et que le troisième n’a pas été inhabité en raison des travaux. Enfin elle considère que le préjudice moral n’est démontré ni dans son principe, ni dans son quantum, rappelant que la société GERGAUD IMMOBILlER avait dès le départ proposé d’annuler la vente.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 novembre 2024.

Motifs de la décision

Sur le manquement de la société venderesse à son obligation de délivrance conforme

Les articles 1603 et 1604 du code civil mettent à la charge du vendeur l’obligation de délivrer la chose vendue conformément aux spécifications contractuelles.

Il incombe à l’acheteur de prouver cette non-conformité contractuelle.

En l’espèce, la société GERGAUD IMMOBILlER a vendu un bien à usage d’habitation divisé en trois logements, objets de baux d’habitation en cours depuis le 15 décembre 2018 pour deux d’entre eux et depuis le 5 janvier 2019 pour le troisième.

Il est par ailleurs acquis aux débats que par courriel du 14 février 2020, la société GERGAUD IMMOBILlER s’est engagée à verser à Monsieur et Madame [O] une somme de 15 000 € pour payer les travaux nécessaires “suite au manque d’isolation constaté sur l’immeuble”.

Par ailleurs, si les diagnostics énergétiques précontractuels étaient vierges, en l’absence d’antériorité récente de consommation d’éléctricité, le diagnostic énergétique effectué en avril 2020 a révélé un classement énergétique F(sur une échelle de A à G) qui correspond à une habitation énergivore, entrant dans la catégorie des “passoires énergétiques”. Ce point est corroboré par le courrier de l’électricien intervenu à la demande d’un des locataires (M. [U]) indiquant que le montant excessif des factures d’électricité était de toute évidence dû à l’absence d’isolation du logement, présentant des ponts thermiques.

En conséquence, il est démontré que l’immeuble vendu ne présentait pas d’isolation satisfaisante.

Or, il résulte des termes du compromis de vente que copie des baux ont été remis aux acquéreurs, ceux ci comportant en annexe les trois états des lieux d’entrée, visant notamment que le clos et le couvert dont l’isolation était refaite à neuf.

Il s’ensuit que le fait que l’isolation des logements était rénovée est entrée dans le champ contractuel, de sorte que la vente d’un bien non ou mal isolé caractérise le manquement de la société GERGAUD IMMOBILlER à son obligation de délivrance conforme, ce qu’elle a implicitement admis en acceptant de régler aux acquéreurs une somme de 15 000 € pour leur permettre d’effectuer les travaux de rénovation de l’isolation.

Sur les préjudices subis par les acquéreurs

En premier lieu le préjudice subi par les demandeurs est constitué par les travaux rendus nécessaires pour rendre la chose conforme aux stipulations contractuelles.

En l’espèce Monsieur et Madame [O] produisent les trois factures définitives des travaux d’isolation émanant de la société B2F ETS et totalisant une somme de18679,65 € TTC.

A ce titre c’est en vain que la société GERGAUD IMMOBILlER vient remettre en cause les choix des matériaux utilisés pour procéder à cette isolation, en indiquant qu’elle aurait fait un choix différent, alors qu’il est démontré qu’elle n’avait pas procédé à cette isolation avant la vente. Par ailleurs le devis de 6563,58 € émanant d’un maître d’oeuvre choisi par la défenderesse correspond, non pas au montant total des travaux, mais à l’isolation du logement 1, de sorte que ce devis est en adéquation avec la somme finalement déboursée par Monsieur et Madame [O] pour rénover les trois logements.

En conséquence, tenant compte de la somme de 15 000 € versée par la société GERGAUD IMMOBILlER, elle sera condamnée leur verser une somme complémentaire de 3 679,65 € au titre des travaux de remise à neuf de l’isolation.

En second lieu, s’agissant du préjudice tiré de la perte de surface, Monsieur et Madame [O] font état de l’épaisseur de l’isolant qui aux termes d’un mesurage non contesté par la société défenderesse représente une surface totale de 5,38 m2. Sur la base d’une valeur locative de 2000 m2 ils estiment leur préjudice à 10760 €.

A ce titre il est fait observer que cette prétention ne s’analyse pas en une demande de réduction du prix du fait d’une erreur de contenance du bien, mais bien de l’indemnisation résultant de la vente non conforme du bien, de sorte que le moyen sur la prescription de l’article 1622 du code civil développé par la société GERGAUD IMMOBILlER, outre le fait qu’il relève de la compétence du juge de la mise en état, n’est pas fondé en droit et sera écarté. La valeur locative de 2000 € par m2 n’étant pas discutée par la défenderesse, le préjudice tiré de la perte de valeur locative sera retenue à hauteur de 2000 X 5,38 = 10 760 €.

Les époux [O] sont par ailleurs fondés à obtenir remboursement des factures de mesurage de leur superficie, soit 84 € par logement.

En troisième lieu, s’agissant du préjudice tirée des pertes locatives en raison de la réalisation des travaux d’isolation, les demandeurs font valoir que deux appartements sont concernés.

Il résulte des éléments produits qu’un des logements du rez-de chaussée, initialement loué à Monsieur [U] 599 € par mois, a été libéré par ce dernier le 29 février 2020, ce dernier s’étant plaint de sa surconsommation d’énergie, la lettre qu’il a adressé à son ancien bailleur le 20 avril 2020 établissant que son départ était lié à l’absence d’isolation du logement. Ce logement a été reloué le 16 mai 2020 de sorte que la perte locative est de (599 X 2) + (599 /2) = 1198 + 299.50 = 1497,50 €. Il sera fait droit à la demande de Monsieur et Madame [O] sur ce point.

S’agissant du logement du 1er étage il est indiqué qu’il a été indisponible entre le 30 juillet 2021 et le 14 aout 2021. A cet égard force est de constater qu’il n’est pas démontré que ce délai qui a permis un changement de locataire a été utilisé pour faire les travaux d’isolation, la facture B2F versée aux débats faisant au contraire état de travaux effectués le 5 mai 2021. En conséquence, aucune perte locative liée directement au manque d’isolation n’est démontrée pour cet appartement et Monsieur et Madame [O] seront déboutés de leur demande à ce titre.

S’agissant enfin de la demande au titre du préjudice moral, Monsieur et Madame [O] ne justifient pas d’un préjudice moral distinct de celui qui est réparé par la prise en charge des coûts ou pertes financières liés au manque d’isolation du bien acquis. Le tribunal relève en outre que dès que la société venderesse a été informée des réclamations présentées au titre de l’absence d’isolation, elle a proposé de les indemniser de manière conséquente à hauteur de 15000 € ce qui a permis un démarrage rapide des travaux. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile permettent au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société GERGAUD IMMOBILlER qui succombe à la présente instance sera condamnée aux dépens et tenue de verser à Monsieur et Madame [O] la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles.

La société GERGAUD IMMOBILlER sera déboutée de sa propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, comme c’est le cas en l’espèce, énonce que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code prévoit cependant que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

Condamne la société GERGAUD IMMOBILlER à régler à Monsieur et Madame [O] la somme de 3 679,65 € au titre des travaux de remise à neuf de l’isolation ;

Condamne la société GERGAUD IMMOBILlER à régler à Monsieur et Madame [O] la somme de 10 760 € au titre de la perte de valeur locative ;

Condamne la société GERGAUD IMMOBILlER à régler à Monsieur et Madame [O] la somme de 252 € au titre des frais d’expertise de surface ;

Condamne la société GERGAUD IMMOBILlER à régler à Monsieur et Madame [O] la somme de 1497,50 € au titre de la perte de loyers ;

Condamne la société GERGAUD IMMOBILlER à régler à Monsieur et Madame [O] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société GERGAUD IMMOBILlER de ses demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Isabelle CEBRON Marie-Caroline PASQUIER