TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

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JUGEMENT DU 21 JANVIER 2026

N° du jugement :

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 24/00499 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5PJS

[D] [T]

C/

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, Société BREIZH EXPERTISES HABITAT, [R] [Y]

COPIE EXECUTOIRE LE

21 Janvier 2026

à

M^e Pierre [Localité 8]

M^e MALLET-HERRMANN, M^e Guillaume CORMIER

entre :

Madame [D] [T]

née le 23 Novembre 1991 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Pierre BEAUVOIS de la SELARL BEAUVOIS PIERRE – PICART SEBASTIEN – BERNARD HELENE, avocats au barreau de LORIENT

Demanderesse

et :

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Isabelle MALLET-HERRMANN, avocat au barreau de LORIENT,avocat postulant M^e Laurent LUCAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Société BREIZH EXPERTISES HABITAT

[Adresse 10]

[Localité 5]

non comparante ni représentée

Monsieur [R] [Y]

né le 14 Mai 1980 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 4]

représenté par Maître Guillaume CORMIER de la SELARL SYNELIS AVOCATS, avocats au barreau de LORIENT

Défendeurs

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M^me PICARD, Première Vice-Présidente, Juge Rapporteur

Madame BAUDON, Vice-présidente

Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame SCHEURER, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 12 Novembre 2025

DECISION : publique, Réputée contradictoire, rédigée et prononcée en premier ressort par M^me PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, M^me PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 septembre 2021, Mme [D] [T] a acquis de M. [R] [Y] un appartement au rez-de-chaussée, avec cour, WC et cave, dans un immeuble en copropriété, à [Localité 11], après que le vendeur ait fait réaliser un rapport de diagnostic parasitaire négatif par la société Breizh Expertise Habitat (aucune attaque biologique du bois selon ce rapport). Cette société était assurée auprès de la compagnie AXA.

A l’occasion de travaux dans la cuisine, Mme [T] a constaté une importante pourriture du plancher en bois. Elle a fait réaliser un constat d’huissier et des expertises amiables qui ont conclu à des attaques de champignons importantes dans tous les bois de l’appartement et un état dégradé des façades de l’immeuble, nécessitant d’importants travaux intérieurs et extérieurs. Elle a appris que lors de son achat en 2007, M. [Y] s’était fait remettre un rapport de diagnostic mentionnant des attaques du bois par des insectes et la nécessité de faire des investigations supplémentaires par sondages destructifs. Il n’a pas fait état de ce rapport lors de la vente en 2021.

Mme [T] a mis en place une saisie conservatoire sur les comptes bancaires de M. [Y] celui-ci n’ayant aucun bien immobilier identifié. Cette saisie s’est avérée infructueuse.

Elle a obtenu la désignation d’un expert judiciaire, par ordonnance de référé du 6 juin 2023 et l’expert a déposé son rapport le 11 juin 2024.

Par actes de commissaire de justice en date des 29 février et du 4 mars 2024, elle a fait citer devant ce tribunal la société Breizh Expertises Habitat, son assureur la société AXA France et M. [R] [Y] afin d’obtenir réparation de ses préjudices.

Au terme de ses dernières conclusions en date du 24 avril 2025, Mme [T] demande au tribunal, au visa des articles 1641 et suivants du Code civil, 1792 du Code civil, 1137 et 1240 du Code civil de :

– condamner M. [R] [Y] au titre du dol, subsidiairement de la garantie des vices cachés, et encore plus subsidiairement de la garantie décennale du vendeur constructeur,

– condamner la société Breizh Expertises Habitat au titre de sa responsabilité civile délictuelle,

– condamner la compagnie d’assurances AXA en qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société Breizh Expertises Habitat,

– condamner les trois défendeurs in solidum à lui payer les sommes suivantes :

– 26 920 EUR au titre des travaux de reprise avec indexation selon l’indice BT01 par comparaison avec l’indice existant à la date du dépôt du rapport d’expertise le 11 juin 2024,

– 7000 EUR au titre de son préjudice moral,

– 42 000 EUR pour son préjudice de jouissance ou locatif pour les années 2022 à 2025 incluse,

– 20 000 EUR pour ses frais d’instance

– les entiers dépens comprenant les deux procédures de référés,

– assortir l’intégralité des condamnations de l’intérêt au taux légal.

Mme [T] se fonde sur les conclusions du rapport d’expertise judiciaire pour dire que la responsabilité du vendeur est engagée, que ce soit au titre de la garantie des vices cachés que de sa faute dolosive, pour avoir caché la contamination des bois de l’appartement par des attaques de champignons et d’insectes, sachant que les travaux importants qu’il a fait réaliser ont contribué à dégrader encore plus les lieux du fait d’une humidité importante ambiante.

L’appartement est aujourd’hui inutilisable. Mme [T] soutient que la responsabilité du diagnostiqueur et de son assureur est également engagée car si le diagnostic avait été fait correctement, elle aurait pu négocier un prix plus bas ou décidé de ne pas acquérir le bien.

Or, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que des éléments portant sur la contamination et l’absence de ventilation n’ont fait l’objet d’aucune suspicion ni de mention par le diagnostiqueur ; que celui-ci aurait pu, par poinçonnages des plinthes, mettre en évidence les traces des dégradations du bois ; qu’en effet dans la cave il était possible de constater des risques de contamination élevés du fait de l’humidité ; que le diagnostiqueur a fait preuve d’un manque d’investigation sur des bois accessibles dans la cave et sur les plinthes.

Mme [T] note que l’expert a évalué les travaux à réaliser sur les parties communes de l’immeuble à 90 000 EUR TTC sachant qu’elle en possède 19,6 %, d’où sa demande en paiement d’une somme de 13 720 EUR ; que la réparation des désordres sur les parties privatives a été évaluée à 13 200 EUR TTC ; qu’elle invoque un préjudice moral important ayant constaté l’état déplorable de son appartement alors qu’elle doit rembourser un prêt bancaire à hauteur de 500 EUR par mois et que son vendeur est insolvable ; qu’elle a dû faire face à des frais d’enquête très importants et solliciter des constats, diagnostics et expertises, sans assurance de protection juridique ; qu’aujourd’hui elle ne peut pas demander l’annulation de la vente. Elle invoque aussi un important préjudice de jouissance sachant que son appartement pouvait se louer 700 EUR par mois.

Pour le détail des moyens développés par Mme [D] [T], le tribunal se réfère à ses conclusions numéro 5.

M. [R] [Y] demande au tribunal de :

– à titre principal, débouter Mme [D] [T] et la compagnie AXA de l’ensemble de leurs demandes,

– à titre subsidiaire, condamner solidairement ou in solidum la société Breizh Expertises Habitat et son assureur AXA à le garantir et relever indemne de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

– condamner Mme [T] ou toute autre partie succombant à lui verser une indemnité de 8000 EUR au titre des frais d’instance,

– condamner Mme [T] toute autre partie succombant aux entiers dépens, frais de référés et les frais d’expertise judiciaire,

– dire ne pas y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

M. [Y] conteste tout d’abord le dol dans la mesure où il n’a pas été démontré quelles manœuvres intentionnelles il aurait pu commettre conduisant à vicier le consentement de Mme [T].

Il estime qu’il n’a pas commis de faute et qu’il est de bonne foi. L’expert a conclu dans son rapport qu’il n’avait pas connaissance des vices par manque de compétence et que lors de son acquisition, informé d’une contamination du plancher il aurait cru le précédent vendeur lorsque celui-ci avait indiqué que le plancher avait été traité. L’expert a également indiqué que si les travaux qu’il a fait réaliser ne sont pas conformes aux règles de l’art, ce qui a provoqué l’activation d’une contamination contre un mur, l’humidité était déjà présente avant la pose de la cloison de doublage.

M. [Y] ajoute que l’expert judiciaire a constaté des traces de traitement dans le sous-sol et que pendant la période où il a habité le logement il n’a pas constaté de pourrissement, ni d’insectes xylophages, ni contamination des bois. Lorsqu’il a mis l’appartement en vente il a fait confiance dans le diagnostic de la société Breizh Expertise Habitat.

Il précise qu’il n’est pas un professionnel de la construction et qu’il a réalisé des aménagements dans son appartement acquis en 2007 mais n’a pas voulu dissimuler des désordres.

Il souligne que la fuite d’eau était sans lien avec les désordres ; qu’il a mandaté un plombier qui est intervenu rapidement et pour lui la fuite n’existait plus ; que s’il a bien réalisé des travaux lui-même il s’agissait de simples aménagements sans destruction ni construction ; qu’il ne s’agit pas d’ouvrages au sens de l’article 1792 du Code civil mais plutôt de décoration ; que l’expert judiciaire a surtout mis en cause le défaut d’entretien de l’immeuble, le défaut d’étanchéité des façades, l’absence de drain et le défaut de ventilation des caves, sans faire de lien causal entre les travaux d’aménagement et de décoration qu’il a réalisés entre 2008 et 2015.

Même si les désordres peuvent être qualifiés de vices, il n’en avait pas connaissance. Il en conclut que conformément à la clause d’exclusion des vices cachés figurant dans le contrat de vente il n’est pas tenu de garantir Mme [T] de tels vices.

Il conteste également sa responsabilité décennale en qualité de constructeur vendeur, faute de preuve de l’imputabilité des désordres aux travaux qu’il a réalisés. Il estime que la demanderesse échoue à prouver qu’il aurait réalisé des ouvrages et que des désordres affectent ces ouvrages. En réalité les désordres affectent les façades, les caves et les ouvertures de l’immeuble et il n’en est pas à l’origine puisqu’il n’a pas concouru à leur construction. Selon l’expert judiciaire les désordres proviennent de l’humidité générale de l’immeuble dont la responsabilité incomberait au syndicat des copropriétaires.

Tous les désordres étaient antérieurs à sa propre acquisition en 2007 et aux aménagements qu’il a réalisés et notamment la porte-fenêtre et le seuil qui sont des ouvrages antérieurs.

M. [Y] conteste également les préjudices allégués. Il s’étonne que Mme [T] n’ait pas cru utile d’attraire à la cause le syndicat de copropriété alors que la majeure partie des travaux dont elle demande le règlement concerne les parties communes. Il estime qu’elle n’est pas fondée à formaliser une demande de travaux à réaliser sur les parties communes. La copropriété est mise en cause par l’expert judiciaire dans son rapport pour manque d’entretien de l’immeuble. Il n’est pas prouvé que les travaux préconisés par l’expert aient été votés en assemblée générale de copropriété. Il en conclut que Mme [T] invoque un préjudice qui n’est ni direct ni certain.

A titre subsidiaire, il invoque la responsabilité de la société Breizh Expertises et de son assureur. L’entreprise n’a pas constaté le développement de champignons et d’insectes xylophages alors qu’une seule réunion de l’expert judiciaire a suffi à constater l’importance de l’humidité dans l’immeuble, créant un contexte favorable au développement de ce type de désordres. L’expert a estimé que le diagnostiqueur pouvait sonder les plinthes et les abouts de solives dans la cave ; qu’il n’a pas recherché les zones à risques alors qu’il y avait des indices tels que des traces résiduelles d’humidité ; qu’il n’a pas utilisé d’humidimètre, ni de poinçon ; qu’il était face à un bâtiment ancien, à des murs en pierre humides dans la cave et des solives en bois encastrés dans la maçonnerie. L’expert a conclu que le diagnostic parasitaire de 2021 avait été réalisé non conformément aux règles de l’art.

Pour le détail des moyens développés par M. [R] [Y], le tribunal se réfère à ses conclusions numéro 2.

La société Breizh Expertises Habitat n’a pas constitué avocat.

La société AXA France IARD demande au tribunal de :

– débouter Mme [D] [T] de toutes ses demandes dirigées contre elle,

– subsidiairement, débouter M. [R] [Y] de son appel en garantie,

– condamner M. [R] [Y] à la garantir et relever indemne de toute condamnation prononcée contre elle,

– débouter Mme [T] de sa demande de condamnation in solidum,

– juger que la compagnie AXA France ne sera tenue qu’avec déduction de sa franchise contractuelle,

– en tout état de cause, condamner Mme [D] [T] et M. [R] [Y] à lui payer la somme de 2500 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de la responsabilité délictuelle de son assurée, au visa de l’article 1240 du Code civil, l’assureur considère que les 3 conditions cumulatives de la responsabilité civile ne sont pas réunies ; que si l’expert judiciaire a relevé que le diagnostiqueur avait commis une faute en ne révélant pas les indices d’infestation d’humidité constatés lors des opérations d’expertise, l’expert judiciaire est intervenu en novembre 2023 alors que la société Breizh Expertises Habitat était intervenue en avril 2021 ; qu’en outre, la découverte des indices de contamination a été possible après l’arrachage des plinthes et déshabillage des sols à l’occasion de l’intervention d’un artisan ; que l’expert judiciaire n’a pas été en mesure de déterminer de façon incontestable si les indices constatés en novembre 2023 étaient visibles et accessibles à l’opérateur dans sa mission classique en 2021 ; qu’il n’est pas justifié que l’humidité constatée en 2023 existait aux mêmes endroits dans les mêmes proportions en 2021.

L’assureur constate que l’expert judiciaire reproche à la société Breizh Expertises Habitat de ne pas avoir révélé les infestations présentes dans la cave vendue avec l’appartement sur le pourtour des solivages du plancher haut et de ne pas avoir pris en compte les facteurs de risque de contamination ; or, c’est le plancher de la cuisine, invisible au moment de la vente, qui présente le plus de dégradations, de sorte que le défaut d’avertissement est sans rapport avec les dégradations du plancher de la cuisine ; que le plancher haut de la cave ne présente quant à lui que peu de contamination et de dégradation et qu’il est recouvert d’un isolant sur presque toute sa surface ; que l’expert a retenu surtout la responsabilité de la copropriété pour un défaut d’entretien de l’immeuble et celle du vendeur pour ne pas avoir alerté que lors de son achat en 2007 il existait des problèmes parasitaires.

L’assureur conteste les préjudices invoqués par Mme [T] car les travaux à réaliser sur les parties communes relèvent d’une faute du syndicat des copropriétaires et que seule la copropriété pourrait réclamer le coût des travaux. L’assureur conteste également les travaux préconisés dans les parties privatives car ils ne sont pas en rapport avec l’intervention de la société Breizh Expertises Habitat. Ils portent sur la dépose de l’enduit en ciment, la réfection de la salle de bains dans les règles de l’art, la réfection des marches et du seuil, le remplacement de la porte-fenêtre et l’installation d’une VMC. Il s’agit là du traitement des causes de l’infestation et d’améliorations du bien, qui ne constituent pas des préjudices indemnisables.

S’agissant des attaques du bois présentes dans l’appartement, l’assureur estime qu’il n’appartenait pas au diagnostiqueur de déplacer du mobilier pour accomplir sa mission sachant que l’expert judiciaire a noté que les contaminations n’étaient pas visibles car situées derrière les plinthes. Quant aux dégradations découvertes sur le plancher de la cuisine, elles n’ont pu être révélées que par des travaux de démolition entrepris par l’acquéreur après la vente et n’étaient donc pas repérables depuis la cave vendue avec l’appartement, laquelle ne se situe pas en dessous de cette pièce.

S’agissant du défaut d’information retenu contre la société Breizh Expertises Habitat, l’assureur estime qu’il a pu se traduire pour Mme [D] [T] en une perte de chance de renoncer à son achat sachant que la perte de chance n’est jamais égale à l’avantage perdu.

Subsidiairement, l’assureur estime que le vendeur lui devrait sa garantie pour ne pas avoir communiqué les informations qu’il détenait sur l’état parasitaire précédant et pour avoir réalisé lui-même des travaux non conformes aux règles de l’art, contribuant à l’aggravation des désordres parasitaires dont il avait connaissance. L’assureur conteste la condamnation in solidum et invoque par ailleurs l’opposabilité de sa franchise contractuelle qui s’élève à 10 % des dommages avec un minimum de 400 EUR et un maximum de 2500 EUR.

Pour le détail des moyens développés par la société AXA, le tribunal se réfère à ses conclusions récapitulatives.

L’ordonnance de clôture 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur les constatations de l’expert judiciaire

L’expert judiciaire a organisé deux réunions in situ, le 23 novembre 2023 et le 6 février 2024.

– Dans la cuisine, en travaux, l’expert a constaté que le revêtement de sol et la majeure partie du parquet ancien avaient été déposés et que Mme [T] avait conservé des échantillons de l’ancien parquet contaminé. L’expert a observé le long de la maçonnerie, la présence d’une contamination très ancienne du parquet en bois et des solives en bois par des champignons de pourriture fibreuse et des insectes à larves xylophages de type petite vrillette.

La contamination est limitée aux bois en contact de la maçonnerie de pierre qui est particulièrement humide alors que à plus d’un mètre du mur les lames de parquet ont été conservées car en bon état. Les solives sont également dégradées au niveau de leur encastrement mais conservent une partie significative de leur structure. La solive présente contre la maçonnerie est contaminée tout du long.

La dégradation des abouts de solives a provoqué un léger affaissement du plancher qui a été comblé par un ragréage à la fin de l’année 2007. M.[Y] avait réalisé ces travaux par lui-même alors qu’il n’avait pas de compétences en pathologie des bois et en rénovation d’immeubles anciens.

Au niveau de la maçonnerie, la contamination la plus importante se situe devant la porte-fenêtre vétuste, fuyarde et posée non conformément aux règles de l’art (absence de rejingot et de traverse basse si bien que l’eau s’infiltre sous l’auvent, pièces d’appui sans pente, porte posée sur une marche en carrelage).

En poinçonnant les abouts des solives près de la porte-fenêtre l’expert a constaté qu’ils conservent une grande partie de leurs caractéristiques mécaniques et que la contamination se poursuit en partie courante des solives. Il n’y a pas de flexion du plancher qui a été renforcé par le passé par une poutre métallique. L’isolation du plancher en bois faite par M. [Y] limite la ventilation de ce plancher.

Le plancher en bois peut être conservé sous réserve d’un traitement des bois dont la première phase consiste à supprimer la présence d’humidité anormalement élevée. Il faut désolidariser des abouts de solives de la maçonnerie, déposer l’isolant du plancher pour le remplacer par un matériau respirant et assécher la maçonnerie par ventilation des murs de la cave, créer un drainage, buriner les enduits en ciment pour les remplacer par des enduits à la chaux respirant.

– Dans la salle de bains : l’expert a constaté qu’elle avait été refaite intégralement en 2007 par M. [Y], sans respect des règles de l’art, avec pose d’un receveur de douche et de carrelage sur un support en bois non protégé en cas d’exfiltration d’eau accidentelle ou de projection d’eau.

Malgré un risque significatif de contamination des bois à partir de la cave, l’expert constate peu de traces de contamination directement en lien avec ce défaut de mise en œuvre. Mais le défaut de conception initial de la salle de bains n’est pas compatible avec le traitement de la contamination ancienne des bois, causée par la présence importante d’humidité dans la maçonnerie, qui devra être traitée. L’expert a fait des recommandations pour la salubrité du plancher.

– Dans la chambre : M. [Y] avait posé une isolation sur la cloison mitoyenne avec le garage de la maison d’à côté. Il s’y est développé un champignon de pourriture cubique de type coniophore qui s’est répandu sur la tapisserie derrière la cloison de doublage. Le désordre se limite à une hauteur d’environ un mètre et provient de la mise en œuvre d’un matériau non respirant sur un mur en pierre humide.

Dans le plafond, après sondage destructif, l’expert a constaté la présence de contamination par du coniophore sous le plafond en plâtre. Ce provient d’une humidité anormalement élevée provenant de la maçonnerie et possiblement d’une exfiltration d’eau non visible. Le plâtre absorbant bien l’humidité , cela a permis à du coniophore de se développer dans un milieu confiné par le deuxième faux plafond en se nourrissant de la tapisserie ancienne.

Il n’y a pas de contamination active des solives en bois du plafond au niveau de l’encastrement. Il y aurait eu un traitement ancien des solives au vu d’une couleur foncée présente. Il est possible que l’encastrement soit contaminé depuis de nombreuses décennies sans pour autant constituer une atteinte à la solidité du plancher.

– Dans la cave, l’expert a constaté que seul le plancher en bois sous l’appartement de Mme [T] avait été conservé. Le reste a été remplacé par un plancher en béton c’est-à-dire sous le couloir et sous l’autre appartement du rez-de-chaussée. Les poutres présentent des traces d’attaques xylophages importantes au niveau des encastrements de maçonnerie. Les murs de soutènement enterrés présentent tous des traces d’humidité (salpêtre, coulures d’eau, mur de pierre à saturation d’eau).

Ces constats constituent un indice de contamination du plancher en bois. Les abouts de solives ont été renforcés par le passé par des supports métalliques et un traitement des abouts par injection a été réalisé.

Malgré le milieu favorable à la contamination, l’expert a constaté très peu de contamination des bois, les désordres se concentrant principalement sous la porte-fenêtre avec deux abouts de solives très dégradés mais conservant des caractéristiques mécaniques des deux tiers de leur section et le long du pignon mitoyen.

Sous la salle de bains il est constaté une trace ponctuelle de contamination plus récente qui se superpose à une contamination très ancienne. La ventilation du sous-sol est insuffisante et une grille de ventilation est obstruée.

– Les façades extérieures :

La façade Nord côté cour est particulièrement dégradée, augmentant la quantité d’eau dans la maçonnerie : l’enduit de ciment n’est pas respirant, l’enduit essoufflé et fissuré ce qui laisse infiltrer l’eau, des débords de façade ont chuté, le seuil de la porte-fenêtre n’a pas de pente ni rejingot.

La façade sud côté rue est pour sa partie inférieure revêtue d’un enduit en ciment non respirant et à l’étage, les pierres ont été rejointoyées au ciment non respirant.

– L’analyse du diagnostic parasitaire réalisé le 23 avril 2021 :

Selon l’expert, dans l’appartement, au moment du diagnostic, les bois n’étaient pas accessibles en dehors des plinthes qui présentaient ponctuellement des traces de contamination. Or aucun poinçonnage des plinthes n’a été réalisé ce qui n’est pas conforme à la norme NF P03 – 200.

Dans la cave, l’analyse du bâtiment indique que le risque de contamination était élevé. En effet, le mur de soutènement enterré présentait une humidité à saturation, la ventilation de la cave est en partie obstruée, des bois sont confinées avec un matériau non respirant et des solives sont encastrées dans la maçonnerie humide. L’isolant n’étant pas continu jusqu’à la maçonnerie, cela a permis de limiter la contamination mais surtout cela permettait un diagnostic parasitaire réalisé conformément à la norme et de constater la présence de contamination ancienne en périphérie du plancher.

L’expert a ensuite détaillé les remèdes techniques pour remédier aux désordres et proposé une évaluation des travaux.

Selon lui, l’ampleur des désordres n’a pu être constatée que lors des opérations d’expertise amiable et aucun élément ne permettait à l’acquéreur de connaître les vices dont était atteint l’immeuble. Le vendeur n’avait pas non plus connaissance des vices par manque de compétence : il a cru que la contamination du plancher avait été traitée par le précédent vendeur selon ses déclarations ; les travaux qu’il a effectués lui-même ne sont pas conformes aux règles de l’art ; les travaux d’isolation du plancher bas et de réfection de la salle de bains n’ont pas provoqué de réactivation de la contamination du fait de l’isolant multicouche qui n’était pas continue en périphérie avec la maçonnerie.

Le diagnostic parasitaire fait en 2007 mentionne bien la présence d’insectes à larves xylophages dans les plinthes d’une chambre et au plafond de la cave. Les alertes du diagnostic parasitaire de 2007 sur les problématiques d’humidité étaient justifiées et n’ont pas été prises en compte par les vendeurs successifs et par la copropriété. Les désordres affectent la solidité de l’ouvrage et le rendent impropre à sa destination.

Le diagnostiqueur a manqué d’investigation sur les bois accessibles principalement dans la cave et éventuellement sur les plinthes. Les autres contaminations n’étaient pas accessibles lors du diagnostic (plancher et derrière la cloison de doublage du pignon). Le vendeur est à l’origine de la contamination d’un mur et d’une faible réactivation d’une contamination ancienne sous la salle de bains.

Les désordres constatés proviennent en premier lieu d’un défaut d’entretien de l’immeuble par la copropriété et en second lieu d’un défaut d’entretien et de rénovation des parties privatives anciennes : porte-fenêtre et escalier extérieur, isolation de plancher bois dans les caves avec aggravation des désordres mais qui n’est pas constaté sous l’appartement de Mme [T]. La copropriété n’a pas entretenu correctement l’immeuble en particulier les façades et la cave.

Le diagnostic parasitaire de 2021 n’est pas conforme aux règles de l’art et n’a pas permis d’informer l’acquéreur de la contamination ancienne visible sans sondage destructif dans la cave et surtout de la problématique d’humidité à l’origine des différentes contaminations.

II – Sur la responsabilité de M.[R] [Y]

Le tribunal examinera les fondements soulevés par la demanderesse dans l’ordre figurant dans le dispositif de ses conclusions.

— Sur le dol

Vu l’article 1137 du code civil ;

Mme [T] soutient que M. [Y] lui a intentionnellement caché des informations déterminantes ayant vicié son consentement.

Elle lui reproche ainsi de ne pas lui avoir fait connaître le diagnostic parasitaire de 2007 qui faisait état d’une contamination et de la nécessité de sondages destructifs, vue l’humidité ambiante.

Or il ressort des opérations d’expertise que M. [Y] a cru son propre vendeur en 2007 lorsque celui-ci lui a indiqué qu’il faisait réaliser un traitement des bois et d’ailleurs cela est confirmé par le fait que l’expert judiciaire pu constater que des traitements étaient effectivement visibles sur des solives. De plus le diagnostic de 2021 apparaissait rassurant et rien ne permettait au vendeur de le mettre en doute en sa qualité de non professionnel et de non-spécialiste des bois et de leur contamination.

Le tribunal constate également qu’il n’a pas été démontré que M. [Y] aurait personnellement constaté la contamination du bois, même s’il a effectué un ragréage du sol de la cuisine avant d’en changer le revêtement. Le fait d’avoir réalisé un ragréage en corrigeant une légère flèche du plancher ne signifie pas non plus qu’il connaissait nécessairement l’importance de la contamination de certaines poutres. L’expert judiciaire a dit d’ailleurs que la solidité du plancher n’était pas atteinte, qu’il pouvait être conservé compte tenu des bonnes caractéristiques mécaniques et de sa durabilité mais qu’il fallait seulement désolidariser les abouts de solives de la maçonnerie.

S’agissant de l’isolant posé par M. [Y] sur le mur mitoyen à l’intérieur de la chambre, rien ne prouve que cela était destiné à cacher une contamination qu’il aurait personnellement constatée et correctement analysée comme telle.

Le tribunal constate par ailleurs à la lecture du rapport d’expertise que l’humidité de la maçonnerie dans la cave était visible pour n’importe quelle personne la visitant et que cette humidité n’a donc pas été cachée à Mme [T]. De même, l’état extérieur dégradé des façades était apparent, même si des infiltrations à travers les maçonneries ne pouvaient être détectées par l’acheteur mais qu’elles n’étaient pas nécessairement connues du vendeur non plus.

Le tribunal constate en conséquence que Mme [T] n’a pas rapporté la preuve d’une réticence dolosive de la part du vendeur M. [Y]. Ce moyen doit donc être rejeté.

— Sur la garantie des vices cachés

Vu les articles 1641 et suivants du Code civil ;

L’acte de vente conclu entre les parties prévoyait une clause exonératoire des vices cachés. C’est seulement si le vendeur connaissait les vices que cette clause est inopposable à Mme [T]. La preuve de cette connaissance pèse sur Mme [T].

Or, même si M. [Y] avait fait lui-même des travaux d’aménagement et de décoration dans l’appartement et que l’expert a qualifié ces travaux de non conformes aux règles de l’art, la preuve n’est pas rapportée que M. [Y] avait eu connaissance du fait que :

– derrière la cloison de doublage qu’il a posée le long du mur mitoyen, un champignon coniophore s’était développé sur une surface de 3 mètres carrés,

– ce champignon s’était également développé sous le plafond en plâtre,

– une contamination très ancienne affectait le plancher en bois de la cuisine, sachant que la contamination est limitée aux bois en contact de la maçonnerie de pierre qui est humide.

Le tribunal considère qu’il n’a pas été démontré que le ragréage réalisé suivi de la pose d’un parquet flottant et le fait d’avoir redonné au sol sa planéité soit la preuve que le vendeur avait connaissance de la contamination parasitaire et qu’il l’avait délibérément cachée à Mme [T].

Il n’est pas démontré que M. [Y] avait des compétences en pathologie des bois lui ayant permis de faire une analyse exhaustive de l’état des bois de l’immeuble.

Le tribunal note que la manière dont la porte-fenêtre a été posée était parfaitement apparente au moment de la visite du bien mais qu’il n’est pas démontré que M. [Y] savait que la contamination des bois était assez importante au niveau de cette porte-fenêtre car elle est fuyarde et a été posée sans respect des règles de l’art. Le tribunal rappelle que l’humidité de la cave et l’état dégradé des façades de l’immeuble n’ont pas été cachés à Mme [T].

En conséquence, le moyen tiré de la garantie des vices cachés connus du vendeur sera également rejeté.

— Sur la garantie décennale du vendeur constructeur

Vu les articles 1792 et suivants du Code civil ;

Mme [T] soutient que M. [Y] a réalisé dans l’appartement des ouvrages au sens de l’article 1792 du Code civil.

Or il ressort du rapport d’expertise que M. [T] a procédé à des travaux d’aménagement consistant à poser un nouveau parquet et une cloison de doublage le long du mur mitoyen, à refaire des peintures et à refaire intégralement la salle de bains.

La pose d’un parquet flottant ne constitue pas un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil. Il en va de même pour la réalisation d’un doublage isolant sur un mur et des peintures. Il s’agit là de travaux d’aménagement ou de décoration.

Toutefois, la réalisation d’une salle de bains complète avec la pose d’un receveur de douche et d’un carrelage s’analyse comme un ouvrage, sachant que l’expert a constaté que les règles de l’art n’avaient pas été respectées par M. [Y] puisqu’aucune protection d’étanchéité dans cette pièce d’eau n’a été mise en place alors que le support est un plancher en bois, particulièrement vulnérable.

L’expert a retenu que le défaut de conception initiale de cette salle de bains fait courir un risque significatif de contamination des bois, que la salubrité du plancher n’est pas assurée puisqu’il n’a aucune étanchéité à l’eau.

Il doit donc être admis que les désordres affectant la salle de bains rendent l’ouvrage impropre à sa destination, au sens de l’article 1792 du Code civil et que M. [Y] engage sa responsabilité objective en sa qualité de constructeur de la salle de bains, par le simple fait de l’existence de désordres portant atteinte à la destination de l’ouvrage.

III- Sur la responsabilité de la société Breizh Expertises Habitat

Vu l’article 1240 du code civil ;

Il ressort clairement des opérations d’expertise judiciaire qu’il était possible pour le diagnostiqueur le 23 avril 2021, sans sondage destructif et sans déplacer des meubles de procéder à des poinçonnages dans les plinthes de l’appartement, lesquelles n’étaient pas intégralement cachées par du mobilier, ce qui aurait permis de découvrir des indices de contamination parasitaire d’une part et que d’autre part l’état ancien et dégradé des façades de l’immeuble et l’humidité importante visible dans la cave auraient dû alerter le technicien et lui faisaient obligation de signaler dans son rapport ces indices favorables à une contamination par des champignons et des insectes.

L’expert précise bien que les traces de contamination ne sont pas récentes et que les désordres sont très anciens. Ils n’ont donc pas pu apparaître entre la date du diagnostic, le 23 avril 2021 et celle de la première réunion d’expertise le 23 novembre 2023.

Par ailleurs, l’expert indique clairement en page 21 de son rapport qu’un diagnostic parasitaire réalisé conformément à la norme NF P03 200 aurait permis de constater la présence de contamination ancienne en périphérie de plancher dans la cave.

La faute commise par la société Breizh Expertises Habitat est donc démontrée et elle engage à ce titre sa responsabilité civile quasi délictuelle à l’égard de Mme [T]. En effet si celle-ci avait connu l’état parasitaire exact du bien qu’elle souhaitait acheter, elle aurait pu négocier un prix plus bas ou bien renoncer à son achat, au vu des travaux à envisager. Son préjudice est donc constitué d’une perte de chance d’obtenir un prix plus bas ou de renoncer à acheter..

Le tribunal rappelle qu’il doit redonner au préjudice qu’il constate son exacte qualification ; c’est pourquoi, il peut relèver l’existence, en l’espèce, d’une perte de chance subie par Mme [T] (jurisprudence confirmée par l’Assemblée Plénière de la Cour de Cassation dans son arrêt du 27 juin 2025).

IV – Sur les demandes d’indemnisation

A – Les préjudices matériels

Il résulte des développements précédents que Mme [T] est en droit de solliciter l’indemnisation de deux types de préjudices :

— celui résultant de la non-conformité de l’ouvrage réalisé par le vendeur dans le cadre de la réfection complète de la salle de bains,

— un préjudice de perte de chance résultant de l’insuffisance et de la non-conformité du diagnostic parasitaire réalisé par la société Breizh Expertises Habitat, laquelle doit être garantie par son assureur de responsabilité civile, la société AXA France.

Il s’agit là de deux régimes d’indemnisation distincts, et de fautes distinctes si bien qu’il n’y a pas lieu à condamnation in solidum du vendeur et du diagnostiqueur.

— S’agissant de l’indemnisation résultant de la garantie décennale due par M. [Y] en sa qualité de vendeur constructeur, l’expert a retenu un coût de travaux de reprise s’élevant à 2365,28 EUR TTC pour la réfection intégrale de la salle de bains avec la mise en œuvre d’une protection du plancher en bois, outre 1000 EUR TTC pour la pose d’une VMC.

M. [Y] sera donc condamné à payer à Mme [T] la somme de 3365,28 EUR TTC.

— S’agissant de l’indemnisation de la perte de chance qu’a fait subir la société Breizh Expertises Habitat à Mme [T] d’obtenir un prix d’achat plus faible ou de renoncer à son achat, le tribunal observe qu’un tel préjudice n’est pas équivalent à l’avantage perdu.

Observant les demandes formulées par Mme [T] qui souhaite être indemnisée sur la base du rapport d’expertise pour les désordres provenant des parties privatives d’une part et des parties communes d’autre part (selon sa quote-part de parties communes), pour un total de 26 920 EUR, le tribunal considère que :

– une partie des désordres affectant l’immeuble était visible pour l’acquéreur et notamment l’état des façades et l’humidité dans la cave et que les travaux rendus nécessaires par cet état ne sauraient être mis à la charge de la société Breizh Expertises Habitat au titre de la perte de chance, d’autant qu’il s’agit essentiellement de traiter les causes de l’humidité affectant l’immeuble dont n’est pas responsable le diagnostiqueur ; Mme [T] ayant fait une acquisition dans une copropriété, elle devait s’attendre à devoir contribuer à l’entretien des parties communes, quel que soit le contenu du diagnostic parasitaire ;

– le diagnostiqueur n’a pas non plus à répondre des malfaçons affectant les ouvrages réalisés par M. [Y] dans la salle de bains, ni des fautes de négligence de la copropriété qui n’a pas entretenu l’immeuble pendant des années, expliquant en très grande partie les infiltrations et contaminations anciennes dans le bien acquis par Mme [T].

Au vu du prix payé pour l’appartement et de l’évaluation des travaux de réparation des désordres, dont une grande partie incombe à la copropriété, le tribunal décide d’évaluer la perte de chance subie par Mme [T] en lien avec un diagnostic parasitaire incomplet à la somme de 5000 EUR. La société Breizh Expertises Habitat sera donc condamnée in solidum avec la société AXA France à payer cette somme à Mme [T].

Il n’y a pas lieu de dire que M. [Y] sera tenu de garantir et relever indemne l’assureur car même si lors de son propre achat du bien en 2007, il avait été averti des désordres parasitaires qui l’affectaient et n’a pas remis le rapport de diagnostic de 2007 à la société Breizh Expertises Habitat lorsqu’elle est intervenue en avril 2021, il pouvait parfaitement être convaincu que le traitement réalisé par son propre vendeur, avant son achat, avait mis fin aux désordres, n’étant pas un spécialiste de la contamination des bois.

B -Les préjudices immatériels

Mme [T] invoque un préjudice moral et un préjudice de jouissance.

— S’agissant du préjudice moral, il y a lieu d’admettre que les travaux insatisfaisants de M. [Y] et la faute quasi-délictuelle de la société Breizh Expertises Habitat, ont contribué aux troubles et tracas subis par Mme [T] qui a dû « enquêter » et recourir à des expertises et diagnostics pour comprendre la situation et faire valoir ses droits.

M. [Y] et de la société Breizh Expertises Habitat, celle-ci in solidum avec son assureur, la société AXA France, seront condamnés, chacun, à payer à Mme [T] la somme de 1000 EUR.

— S’agissant du préjudice de jouissance pour les années 2022 à 2025 et au vu des imputabilités et préjudices reconnus précédemment, à titre partiel, il y a lieu de condamner M. [Y] à lui payer la somme de 4000 EUR pour les 4 années de privation du bien (ni occupation, ni perception de loyers possibles) et de condamner la société Breizh Expertises Habitat in solidum avec son assureur, la société AXA France, à lui payer la somme de 4000 EUR

IV – Sur les autres demandes

Au vu des solutions apportées au litige, le tribunal estime que s’agissant des dépens, incluant les frais d’expertise et des procédures de référés, 40 % doivent être mis à la charge de M. [Y] et 40 % à la charge de la société Breizh Expertise Habitat

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [T] la totalité des frais d’instance qu’elle a dû engager.

M. [Y] sera condamné à verser à Mme [T] une indemnité de 3000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Breizh Expertise Habitat sera condamnée in solidum avec la société AXA France à verser à Mme [T] une indemnité de 3000 EUR sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement mis à disposition, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [R] [Y] à payer à Mme [D] [T] les sommes suivantes en réparation de ses préjudices :

– 3365,68 EUR TTC au titre de son préjudice matériel,

– 1000 EUR au titre de son préjudice moral,

– 4000 EUR en réparation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE in solidum la société Breizh Expertises Habitat et la société AXA France IARD à payer à Mme [D] [T] les sommes suivantes en réparation de ses préjudices :

– 5000 EUR en réparation de son préjudice de perte de chance

– 1000 EUR en réparation de son préjudice moral

– 4000 EUR en réparation de son préjudice de jouissance,

REJETTE les autres demandes,

CONDAMNE in solidum la société Breizh Expertises Habitat et la société AXA France IARD à payer à Mme [D] [T] une indemnité de de 3000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [R] [Y] à payer à Mme [D] [T] une indemnité de de 3000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la société Breizh Expertises Habitat et la société AXA France IARD à payer 40 % des dépens, incluant les frais d’expertise et des procédures de référés,

CONDAMNE M. [R] [Y] à payer 40 % des dépens, incluant les frais d’expertise et des procédures de référés,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ce jugement a été signé par M^me Picard, première vice-présidente et M^me Scheurer, greffier.

Le greffier, La présidente