TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 19 Mai 2026

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 25/00371 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C56WC

Minute n°

Copie exécutoire le 19/05/2026

à

M^e Sibylle DE CORBERON

Maître Marie pierre HAMON PELLEN de la SCP HAMON-PELLEN & ASSOCIES

Maître Typhaine GUENNEC de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC

Maître Garance LEPHILIBERT de la SARL MENSOLE AVOCATS

Maître Annaïg DONVAL de la SELARL WAGNER DONVAL AVOCATS

Maître Edith PEMPTROIT de la SCP YANN NOTHUMB – EDITH PEMPTROIT

entre :

Monsieur [A] [O]

né le 10 Mai 1991 à [Localité 1] (56)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [I] [R]

née le 13 Décembre 1991 à [Localité 3] (29)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Typhaine GUENNEC de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC, avocat au barreau de LORIENT

Demandeurs

et :

Monsieur [V] [B]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Annaïg DONVAL de la SELARL WAGNER DONVAL AVOCATS, avocat au barreau de LORIENT

Madame [P] [Y]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Florence THOMAS-BLANCHARD substituant Maître Marie pierre HAMON PELLEN de la SCP HAMON-PELLEN & ASSOCIES, avocats au barreau de VANNES

Madame [D], [Q],[M],[L] [N]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Garance LEPHILIBERT de la SARL MENSOLE AVOCATS, avocat au barreau de NANTES

S.A.S.U. BATI OCEAN

dont le siège social se situe [Adresse 5]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

S.A.S.U. ERGO VERSICHERUNG AKTIENGESELLSCHAFT

dont le siège social se situe [Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Sibylle DE CORBERON, avocat postulant au barreau de LORIENT et ayant comme avocat plaidant Maître Fabien GIRAULT, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. SAFTI

[Adresse 7],

[Localité 8]

représentée par Maître Edith PEMPTROIT de la SCP YANN NOTHUMB – EDITH PEMPTROIT, avocat postulant au barreau de LORIENT et ayant comme avocat plaidant Maître Laura SOULIER, avocat au barreau de TOULOUSE

Défendeurs

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Sophie BAUDIS, Présidente

GREFFIER : Madame Sandrine LE HYARIC, lors des débats et du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 07 Avril 2026

DÉCISION : Réputée contradictoire, rédigée et prononcée, en Premier ressort, par Madame Sophie BAUDIS, Présidente par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats.

Suivant acte authentique en date du 29 avril 2025, Madame [I] [R] et Monsieur [A] [O] ont acquis de Madame [D] [N] une maison d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 9] (56) par l’intermédiaire de Madame [Z] [Y] de l’agence SAFTI.

Aux termes des stipulations de l’avant-contrat il avait été relevé que des travaux de maçonnerie relatif au mur séparant le garage et la cour et la création d’un caniveau étaient en cours de réalisation par l’entreprise BATI OCEAN en perspective de la vente.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 05 novembre 2025, Madame [I] [R] et Monsieur [A] [O] se plaignant de désordres affectant le bien ont assigné Madame [D] [N] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de LORIENT (RG 25/371).

Suivant actes de commissaire de justice en dates des 12,13,14 et 16 février 2026, Madame [D] [N] a assigné l’agence immobilière la société SAFTI, ainsi que les constructeurs intervenus avant la vente Monsieur [V] [B] ainsi que la société BATI OCEAN et son assureur la société ERGO VERSICHERUNG AKTIENGESELLSCHAFT devant le juge des référés de [Localité 1] (RG 26/027).

Conformément aux dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, la jonction de la procédure numéro 26/027 avec la procédure ouverte sous le numéro 25/371 a été ordonnée à l’occasion de l’audience du 17 février 2026.

Suivant actes de commissaire de justice en date du 11 mars 2026, la SARL SAFTI a assigné Madame [P] [Y] (RG 26/097).

Conformément aux dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, la jonction de la procédure numéro 26/07 avec la procédure ouverte sous le numéro 25/371 a été ordonnée à l’occasion de l’audience du 07 avril 2026.

Prétentions et moyens des parties :

Madame [I] [R] et Monsieur [A] [O] demandent au juge des référés de:

— Ordonner une expertise judiciaire.

— Réserver les dépens.

Ils exposent qu’à la date de la signature de la vente, la maison était entièrement aménagée et occupée par le vendeur, et que lors de la remise des clés convenue et effectuée le 05 mai 2025 ils se sont aperçus de la présence de traces d’humidité dans l’habitation, qu’ils ont fait constater par commissaire de justice. Ils indiquent que deux experts sont intervenus et ont préconisé d’importants travaux de rénovation.

***

Madame [D] [N], assignée en sa qualité de venderesse, n’a formulé aucune opposition aux prétentions de Madame [I] [R] et Monsieur [A] [O] mais émis toutes réserves et protestations d’usage. Elle demande en outre au juge des référés de :

— Rendre communes et opposables les opérations d’expertise sollicitée par les Consorts [O] [R] dans le cadre de l’instance pendante devant le Président du tribunal judiciaire de LORIENT statuant en référé enrôlée sous numéro RG 25/00371 aux sociétés BATI OCEAN, ERGO ès qualité d’assureur responsabilité civile décennale et responsabilité civile professionnelle de la société BATI OCEAN, ainsi qu’à Monsieur [V] [B], et à la société SAFTI ;

— Joindre la présente procédure à l’instance pendante devant le Président du tribunal judiciaire de NANTES statuant en référé enrôlée sous numéro RG 25/00371 ;

— Enjoindre Monsieur [V] [B] à communiquer sa police d’assurance au titre de sa responsabilité civile professionnelle et responsabilité civile décennale relative aux travaux réalisés au sein de l’immeuble objet du litige au titre des années 2021 et 2026, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Enjoindre la société SAFTI à communiquer sa police d’assurance au titre de sa responsabilité civile professionnelle au titre de l’année 2025, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Se réserver le pouvoir de liquider au besoin l’astreinte prononcée ;

— Condamner les sociétés BATI OCEAN, ERGO ès qualité d’assureur responsabilité civile décennale et responsabilité civile professionnelle de la société BATI OCEAN, Monsieur [V] [B] et la société SAFTI à relever indemne et garantir Madame [N] de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

— Débouter la société SAFTI de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires

— Condamner la société SAFTI à verser la somme de 1.500 euros à Madame [N] au titre de ses frais irrépétibles,

— Condamner la société SAFTI aux entiers dépens.

Elle expose être profane de l’immobilier et précise qu’avant d’acquérir le bien, Monsieur [O] et Madame [R] l’ont visité a minima cinq fois avant de réitérer la vente par acte authentique, accompagnés par des artisans et professionnels de l’immobilier, ainsi qu’ils ont parfaitement eu le loisir de se rendre compte de l’état de l’immeuble.

Elle conteste par ailleurs l’existence d’infiltrations et d’humidité avant la vente, et souhaite appeler à la cause les constructeurs qu’elle a fait intervenir en vue de celle-ci considérant que leurs travaux sont susceptibles d’en être la cause.

Elle rappelle enfin que l’agence immobilière est tenue d’un devoir de conseil et d’information vis-à-vis du vendeur comme de l’acquéreur, or qu’elle aurait du lever ou faire lever tous les risques juridiques, administratifs, ou financiers, portant sur l’immeuble objet du contrat.

***

La société SAFTI, agence immobilière, demande au juge des référés de :

A titre principal,

— Rejeter la demande formée par Madame [D] [N] tendant à ce que les opérations d’expertise soient déclarées communes et opposables à la SARL SAFTI.

— Mettre hors de cause la SARL SAFTI.

— Condamner Madame [N] à payer à la SARL SAFTI une somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

A titre subsidiaire,

— si le Juge des référés déclarait les opérations d’expertise communes et opposables à la SARL SAFTI, dire qu’elles se dérouleront au contradictoire de Madame [P] [Y].

En tout état de cause,

— Débouter Madame [N] de sa demande de condamnation sous astreinte et de son appel en garantie.

— La débouter de sa demande formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens.

— Condamner Madame [N], et à défaut Monsieur [O] et Madame [R], au paiement des entiers dépens.

Elle expose n’avoir jamais manqué à son obligation d’information et que Madame [N] indique elle-même qu’il n’existait pas d’infiltration avant la vente. Elle rappelle que l’agent immobilier est un professionnel de l’immobilier mais pas un professionnel de la construction. Elle précise que Madame [P] [Y] la représentait lors de la signature et de l’exécution du mandat.

La société SAFTI considère enfin que l’appel en garantie formulé par Madame [N] relativement à toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre est infondé en l’absence de tout manquement établi, a fortiori au stade des référés.

***

Madame [P] [Y] demande au juge des référés de :

— La mettre hors de cause ;

— Rejeter toute action dirigée à son encontre ;

— Condamner tout succombant, au besoin in solidum, à lui régler une somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Condamner tout succombant, au besoin in solidum, aux entiers dépens.

Elle indique être agent commercial SAFTI et que les actes ne sont pas passés en son nom personnel mais au nom de la société SAFTI selon les règles habituelles du mandat, dès lors que sa responsabilité personnelle à l’égard des consorts [O] [R] ne saurait être engagée.

Elle considère par ailleurs que la venderesse est défaillante au moment d’expliquer les raisons qui pourraient justifier la mise en cause de SAFTI, ne précisant pas de quelle information l’agence aurait dû disposer, ni ne justifiant de ce que cette information était connue de SAFTI et/ou de l’agent commercial.

***

La société ERGO es qualité d’assureur de la SASU BATI OCEAN demande au juge des référés de :

— Lui donner acte de ses plus expresses protestations et réserves s’agissant : d’une part, de la demande de Madame [N] visant à lui rendre commune et opposable les opérations d’expertise sollicitées par les Consorts [O] [R] dans le cadre de l’instance pendante enrôlée sous le RG n°25/00371 ; d’autre part, de l’application et de l’étendue de ses garanties au profit de la société BATI OCEAN ;

— Débouter Madame [N] de son appel en garantie à l’encontre de la compagnie ERGO VERSICHERUNG AG, considérant que celui-ci est prématuré à ce stade de la procédure ;

— Réserver les dépens.

***

Le conseil de Monsieur [V] [B] formule toutes protestations et réserves d’usage à la barre.

***

La SASU BATI OCEAN, bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat. Il sera donc statué par décision réputée contradictoire.

Motifs de la décision :

— Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Madame [I] [R] et Monsieur [A] [O] produisent aux débats un rapport de recherche de fuite SRIO en date du 11 juin 2025 mettant en évidence la présence d’humidité en pied de doublage dans le salon, dans les WC et les salles de bains, puis un rapport d’expertise amiable [H] en date du 02 juillet 2025 lequel indique que :

— L’enduit extérieur est à refaire.

— La plancher du rez-de-chaussée est à consolider.

— Le caniveau en garage est inefficace. La VMC fonctionne mal.

— Les façades subissent des remontées capillaires.

— Les salles de bains, et, d’eau, ne sont pas conforment à la règlementation technique.

Ils versent également aux débats deux procès-verbaux de commissaire de justice des 11 juin 2025 et 05 novembre 2025 constatant des désordres d’humidité, de moisissures et de cloques sur enduit en façade.

La matérialité des désordres est constatée.

Madame [I] [R] et Monsieur [A] [O] justifient en conséquence d’un intérêt légitime à voir ordonner une expertise selon les modalités précisées ci-après.

Il est justifié que Monsieur [V] [B] et la SASU BATI OCEAN, assurée auprès de la compagnie d’assurance ERGO, sont intervenues en qualité de constructeurs sur le bien de Madame [N] avant la vente. Il est par ailleurs constant que Madame [P] [Y], agent commercial, représentait l’agence immobilière SAFTI dans l’exercice du mandat de vente.

Les opérations d’expertise seront donc rendues communes et opposables à tous les défendeurs à savoir à Madame [N], la SASU BATI OCEAN, la société ERGO, Monsieur [B], la société SAFTI et Madame [Y].

Le débat sur le partage de responsabilités en l’espèce contesté, et ses conséquences en termes de garanties, relève de la compétence du juge du fond. Madame [N] sera déboutée de sa demande de garantie. Madame [Y] et la société SAFTI seront déboutées de leurs demandes de mises hors de cause.

— Sur les demandes de communication de pièces :

La société SAFTI verse aux débats ses attestations d’assurance responsabilité civile pour les années 2025 et 2026, la demande de condamnation sous astreinte à son égard n’est plus opportune.

Il sera enjoint à Monsieur [B] de communiquer à Madame [N] son attestation d’assurance responsabilité civile et décennale en cours à la date de la réclamation, sans qu’il ne soit nécessaire d’assortir cette injonction d’une astreinte.

En revanche, les informations relatives à l’assurance responsabilité civile et décennale obligatoire de Monsieur [B] à la date des travaux sont présentes sur les factures communiquées par la demanderesse, il n’y a dès lors pas lieu de le condamner à verser son attestation responsabilité civile et décennale pour l’année 2021.

— Sur les autres demandes :

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés.

Les parties supporteront la charge des dépens par elles exposés conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

Après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

ORDONNONS une expertise et DESIGNONS pour y procéder Monsieur [C] [K], expert près la Cour d’Appel de RENNES, demeurant [Adresse 8], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Rennes, avec mission de :

— Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise.

— Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission.

— Etablir la chronologie et notamment la (ou les) date(s) de vente du bien immobilier (en précisant les dates de visite préalables, les intermédiaires éventuels intervenus, etc.).

— Se rendre sur les lieux et en faire la description.

— Rechercher la réalité des vices et/ou non conformités allégués par la partie demanderesse; en indiquer la nature, l’origine et l’importance ; préciser notamment pour chaque vice s’il provient d''une usure normale de la chose, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation du bien immobilier ou de toute autre cause ; préciser si des travaux ont été effectués et s’ils étaient conformes aux règles de l’art.

— Préciser la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance de ces vices.

— Indiquer si l’acquéreur pouvait déceler ces vices lors de la vente, en tenant compte des connaissances de ce dernier, et s’il pouvait en apprécier la portée.

— Fournir tous éléments concernant l’éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par le vendeur (ou les vendeurs successifs).

— Indiquer si ces vices rendent l’immeuble impropre à son usage ou s’ils en diminuent l’usage.

— Dans l’hypothèse où l’acquéreur entendrait demander une restitution d’une partie du prix de vente (et non la résolution totale de la vente ou encore l’allocation de dommages et intérêts), fournir tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble.

— Préciser les remèdes et les travaux nécessaires pour supprimer le ou les vices ; en chiffrer le coût.

— S’agissant des non-conformités, fournir tous éléments permettant d’en apprécier l’importance au regard de l’usage attendu de l’immeuble et préciser, les solutions et travaux nécessaires pour y remédier ; en chiffrer le coût.

— Evaluer les préjudices de toute nature résultant de ces vices et/ou non-conformités, notamment le préjudice de jouissance.

— Plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues.

— Rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties.

— Mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport.

FIXONS à 4.000 € le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui sera versé par Madame [I] [R] et Monsieur [A] [O] dans les trois mois de la présente décision entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Lorient.

DISONS que dès la première ou au plus tard dès la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses frais et honoraires.

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle des expertises la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses frais et honoraires et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire.

DISONS que dans le compte rendu qui suivra la première réunion contradictoire, l’expert indiquera s’il lui paraît opportun que ses opérations soient déclarées communes à des intervenants encore étrangers à la procédure.

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives.

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre et recueillir l’avis de tout technicien d’une autre spécialité que la sienne en sollicitant, si besoin est, un complément de provision et à charge de joindre l’avis du sapiteur à son rapport et de présenter une note d’honoraires et de frais incluant la rémunération du sapiteur.

RAPPELONS que l’expert peut concilier les parties ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au greffe dans un délai de six mois au plus tard à compter de l’avertissement qui lui sera donné du versement de la provision.

DISONS qu’en cas de refus, empêchement ou négligence, l’expert commis sera remplacé par simple ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises.

INVITONS les parties, dans le but de limiter les frais d’expertise, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure d’expertise.

DEBOUTONS Madame [N] de sa demande de garantie.

DEBOUTONS Madame [Y] de sa demande de mise hors de cause.

DEBOUTONS la société SAFTI de sa demande de mise hors de cause.

ENJOIGONS Monsieur [V] [B] de communiquer son attestation d’assurance responsabilité civile et décennale en cours à la date de la réclamation.

REJETONS les autres demandes.

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

DISONS que les parties supporteront la charge des dépens par elles exposés.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe.

Le greffier. Le juge des référés.