TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/00448

N° Portalis DBX4-W-B7J-TZD3

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 28 Mai 2025

[X] [V]

C/

[Z] [S] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Mai 2025

à l’AARPI INTERBARREAUX METIS AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 28 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [X] [V], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Romain SINTES de l’AARPI INTERBARREAUX METIS AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Jessica KABORI, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [S] [T]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 05 juillet 2023, Monsieur [X] [V] a donné à bail à Monsieur [Z] [T] un appartement à usage d’habitation n°3, situé [Adresse 1], avec garage et parking, pour un loyer mensuel de 780 euros et une provision sur charges mensuelle de 20 euros.

Le 27 septembre 2024, Monsieur [X] [V] a fait signifier à Monsieur [Z] [T] un commandement de payer les loyers et charges impayés et visant la clause résolutoire et de justifier de l’assurance.

Monsieur [X] [V] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 04 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, Monsieur [X] [V] a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls et l’autorisation de reprendre les lieux au cas d’abandon, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 5.600 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêté au mois de décembre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 janvier 2025.

A l’audience du 04 avril 2025, Monsieur [X] [V], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 8.800 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’avril 2025 comprise par conclusions déposées aux termes desquelles il demande en outre à ce qu’il soit ordonné à Monsieur [Z] [T] de communiquer le justificatif de son assurance habitation.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude le 22 janvier 2025, Monsieur [Z] [T] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

Par mail en date du 27 mai 2025, le demandeur a précisé qu’il ne devait pas être tenu compte de sa demande concernant l’attestation d’assurance, en ce qu’il s’agit d’une demande nouvelle qui n’a pas été signifiée au défendeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 05 juillet 2023 contient une clause résolutoire (Article XI. – Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 27 septembre 2024, pour la somme en principal de 3.200 euros.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [Z] [T] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 novembre 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 28 novembre 2024 et Monsieur [Z] [T] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [Z] [T] sera donc ordonnée, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques, ni d’autoriser le bailleur à reprendre les lieux au cas d’abandon.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [X] [V] produit un décompte du 02 avril 2025 démontrant que Monsieur [Z] [T] reste devoir la somme de 8.000 euros, mensualité de mars 2025 comprise.

S’agissant de la somme sollicitée au titre du mois d’avril 2025, elle ne peut être demandée dès lors que le contrat prévoit le règlement du loyer et des charges au 5 de chaque mois. Ainsi, à la date de l’audience cette somme n’était pas certaine et exigible. Monsieur [X] [V] sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Monsieur [Z] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 8.000 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2025 sur la somme de 5.600 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [Z] [T] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 28 novembre 2024 au mois de mars 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Z] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [X] [V], Monsieur [Z] [T] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 juillet 2023 entre Monsieur [X] [V] et Monsieur [Z] [T] concernant un appartement à usage d’habitation n°[Adresse 4] [Adresse 1], avec garage et emplacement de stationnement, sont réunies à la date du 28 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Z] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [X] [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à autoriser Monsieur [X] [V] à reprendre les lieux en cas d’abandon de ces derniers ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [T] à verser à Monsieur [X] [V] à titre provisionnel la somme de 8.000 euros (décompte arrêté au 02 avril 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2025 sur la somme de 5.600 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [T] à payer à Monsieur [X] [V] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner à Monsieur [Z] [T] de communiquer le justificatif de son assurance habitation ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [T] à verser à Monsieur [X] [V] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La vice-présidente