TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03555

N° Portalis DBZS-W-B7I-YGLL

N° de Minute : L 24/00675

JUGEMENT

DU : 16 Décembre 2024

[M] [L]

C/

[T] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [M] [L], demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [T] [Z], demeurant [Adresse 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Novembre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er novembre 2022, Monsieur [M] [L] a donné à bail à Monsieur [T] [Z] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 685 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 4 janvier 2024, Monsieur [M] [L] a fait signifier à Monsieur [T] [Z] un commandement de payer la somme principale de 4795 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2024, Monsieur [M] [L] a fait signifier à Monsieur [T] [Z] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 5 janvier 2024.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 26 mars 2024, Monsieur [M] [L] a fait assigner Monsieur [T] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir :

Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location ;

En conséquence, dire qu’il est sans occupant sans droit ni titre ;

A défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et défaut d’assurance ;

Prononcer en conséquence son expulsion, corps et biens et celle de toute personne introduite par lui dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est.

Condamner Monsieur [T] [Z] au paiement :

De la somme en principal de 6105 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour, avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir (article 1153 alinéa 1 du Code Civil) ;

D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel, charges comprises.

Dire que la part correspond aux charges de cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l’année dépasseraient la provision,

Dire que l’indemnité d’occupation pourra être réajustée en fonction des évolutions du loyer, évitant ainsi qu’un locataire en situation d’impayé soit plus avantagé qu’un locataire à jour en ayant une indemnité d’occupation inférieure à un loyer normal.

De la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers sus énoncé, les frais d’assignation, de dénonciation à la Sous Préfecture et de saisie conservatoire (article 696 du CPC).

L’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant l’exercice de toutes voies de recours (article 515 du CPC).

A l’appui de ses prétentions, le bailleur invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 27 mars 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 novembre 2024. Monsieur [M] [L] a comparu en personne et a maintenu les demandes de l’assignation, sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 13 novembre 2024 à la somme principale de 11 585 euros.

Régulièrement assigné à personne, Monsieur [T] [Z] n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [T] [Z], assigné à personne, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 5 janvier 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation.

En outre, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 27 mars 2024, soit plus de deux mois avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux et la résiliation de plein droit du contrat de location pour non production d’une attestation d’assurance qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties prévoit que à défaut de la preuve de souscription de l’assurance pendant la durée de la location, le contrat de location pourra être résilié de plein droit un mois après le commandement demeuré infructueux.

Monsieur [M] [L] a fait signifier le 15 janvier 2024 à Monsieur [T] [Z] un commandement de fournir les justificatifs d’assurance, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7g) et 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et notamment les dispositions de l’article 7 g) dans son intégralité.

Monsieur [T] [Z] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 15 janvier 2024, justifié d’une assurance contre les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle, qu’il y a lieu de constater à la date du 16 février 2024.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Monsieur [T] [Z] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux. Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 16 février 2024.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [M] [L] verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 1er novembre 2022 ;

le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 4 janvier 2024 ;

le décompte de la créance arrêtée au mois de novembre 2024 inclus.

Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte produit à l’audience que Monsieur [T] [Z] reste devoir à Monsieur [M] [L] la somme de 11 585 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, après déduction des frais de commissaire de justice qui seront compris dans les dépens.

Monsieur [T] [Z], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [T] [Z] à payer à Monsieur [M] [L] la somme de 11 585 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 13 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [Z], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [T] [Z], condamné aux dépens, devra verser à Monsieur [M] [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 350 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Monsieur [M] [L] et Monsieur [T] [Z], portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 10] sont réunies à la date du 16 février 2024 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [T] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [M] [L] à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] à payer à Monsieur [M] [L] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 16 février 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] à payer à Monsieur [M] [L] la somme de 11 585 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 13 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] à payer à Monsieur [M] [L] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

RAPPELLE à Monsieur [T] [Z] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 9] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Capucine AKKOR