TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 03 Mars 2026

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 25/00356 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C56O2

Minute n°

Copie exécutoire le 03/03/2026

à

Maître Claire LIVORY de la SELARL LIVORY AVOCATS ASSOCIES

Maître Isabelle MALLET-HERRMANN de la SCP SCP MALLET-HERRMANN

entre :

Monsieur [N] [G]

né le 11/02/1974 à [Localité 1] (44)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [S] [Z]

née le 05/07/1975 à [Localité 3] (49)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par Maître Noémie GAUDY substituant Maître Claire LIVORY de la SELARL LIVORY AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES

Demandeurs

et :

S.A.R.L. OUEST DIAGNOSTIC IMMOBILIER ( sous l’enseigne ACTIV’EXPERTISE )

dont le siège social se situe [Adresse 2]

[Localité 4]

S.A. AXA FRANCE IARD

dont le siège social se situe [Adresse 3]

[Localité 5]

représentées par Maître Chloé VOIRY substituant Maître Isabelle MALLET-HERRMANN de la SCP MALLET-HERRMANN, avocats postulants au barreau de LORIENT et ayant comme avocat plaidant Maître Laurent LUCAS, avocat au barreau de PARIS

Défenderesses

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Sophie BAUDIS, Présidente

GREFFIER : Madame Sandrine LE HYARIC, lors des débats et du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 27 Janvier 2026

DÉCISION : Contradictoire, rédigée et prononcée, en Premier ressort, par Madame Sophie BAUDIS, Présidente par mise à disposition au greffe le 03 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats.

Suivant acte notarié du 1er mars 2023, Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] ont fait l’acquisition d’une maison d’habitation sise [Adresse 4].

Préalablement à la vente, le 14 octobre 2022, un diagnostic de l’état parasitaire et mérule a été établi par la SARL OUEST DIAGNOSTIC IMMOBILIER, assurée auprès de la compagnie AXA FRANCE IARD.

La SARL OUEST DIAGNOSTIC IMMOBILIER a conclu, aux termes de son diagnostic, qu’il existait des indices de présence d’agents de dégradation biologique du bois dans les pièces salon / séjour et qu’il n’existait pas d’indice d’infestation de mérule.

Courant octobre 2023, Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] ont constaté la présence de traces de capricornes avec une dégradation ancienne et importante des bois dans les combles.

Une expertise amiable contradictoire a été organisée et a permis de constater le mauvais état de conservation de la charpente bois avec des dégradations dont l’origine se trouve dans des attaques par des insectes à larves xylophages.

Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] ont, également, procédé à l’évaluation du montant des travaux de reprise, lequel s’élève à 32 088,12 euros.

Faute d’accord amiable avec la SARL OUEST DIAGNOSTIC IMMOBILIER et son assureur, Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] les ont assignés devant le juge des référés suivant actes des 22 et 28 octobre 2025.

Prétentions et moyens des parties :

Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] demandent au juge des référés de :

A titre principal,

— débouter la SARL OUEST DIAGNOSTIC IMMOBILIER et son assureur AXA France IARD de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

— condamner in solidum la SARL OUEST DIAGNOSTIC IMMOBILIER et son assureur AXA FRANCE IARD, à verser à titre provisionnel à Monsieur et Madame [G] les sommes suivantes :

* 32.088,12 € au titre des travaux

* 825 € au titre de la perte de loyers

* 2.000 € au titre de leur préjudice moral

A titre subsidiaire,

— ordonner une expertise

— réserver les dépens.

En tout état de cause,

— condamner in solidum la SARL OUEST DIAGNOSTIC IMMOBILIER et son assureur AXA FRANCE IARD à verser à Monsieur et Madame [G] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner in solidum la SARL OUEST DIAGNOSTIC IMMOBILIER et son assureur AXA FRANCE IARD aux dépens.

Ils exposent qu’aucune investigation n’a été menée dans les combles par la SARL OUEST DIAGNOSTIC IMMOBILIER alors que l’expertise contradictoire a permis d’établir le mauvais état de conservation de la charpente bois avec des dégradations qui trouvent leurs origines dans des attaques par des insectes à larves xylophages.

Ils ajoutent avoir communiqué les conclusions de l’expertise amiable, outre, le chiffrage des travaux à la SARL OUEST DIAGNOSTIC IMMOBILIER et à son assureur, en vain, et précisent qu’elles n’ont jamais contesté leur responsabilité. A ce titre, ils rappellent que la société AXA FRANCE IARD leur a, par deux fois, présenté une proposition d’indemnisation respectivement de 520 et 1 606 euros.

Aussi, ils soutiennent disposer de suffisamment d’élément pour établir la responsabilité de la société OUEST DIAGNOSTIC IMMOBILIER et de son assureur au motif que le rapport de diagnostic est erroné et que la SARL OUEST DIAGNOSTIC IMMOBILIER a commis une faute en ne se rendant pas dans les combles, lesquels lui étaient accessibles.

Ils ne contestent pas le caractère non contradictoire des rapports amiables qu’ils versent aux débats et soulignent qu’il résulte du seul comportement de la SARL OUEST DIAGNOSTIC IMMOBILIER et de son assureur qui ont sciemment choisi de ne pas participer aux opérations.

En outre, ils déclarent qu’il y a urgence à effectuer des travaux réparatoires, dans la mesure ou leur bien se dégrade et précisent que s’ils avaient eu connaissance de ces désordres, avant la vente, ils ne l’auraient pas acquis.

Enfin, ils font état de leur préjudice économique, leur bien ne pouvant être loué durant les travaux, et moral, eu égard aux troubles et tracas inhérents à la présente situation.

***

Dans ses conclusions N°2, la SA AXA FRANCE IARD et la SARL OUEST DIAGNOSTIC IMMOBILIER demandent au juge des référés de :

— prendre acte de ce que les concluantes n’entendent pas s’opposer à la mesure d’expertise sollicitée, sous toutes protestations et réserves d’usage, laquelle devra être ordonnée aux frais avancés de la demanderesse

— débouter la demande de provision sollicitée par Madame [S] [Z] et de Monsieur [N] [G]

— débouter la demande de paiement de 3.000 € formulée par Madame [P] et Monsieur [G] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamner les demandeurs aux dépens et au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elles soutiennent que la responsabilité de la société OUEST DIAGNOSTIC IMMOBILIER n’est pas établie à ce stade de la procédure et qu’elle n’a fait que respecter la norme AFNOR NF P03-200, laquelle dispose que les diagnostiqueurs ne peuvent aller au-delà d’une inspection visuelle des parties accessibles du bien.

Elles exposent que Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] sont incapables d’apporter la preuve que les combles étaient accessibles au jour du diagnostic et que les indices litigieux constatés lors de l’expertise amiable existaient à cette date, soit il y a plus de 2 ans.

S’agissant des offres d’indemnisation, elles affirment qu’elles ne sauraient en aucun cas être assimilée à une reconnaissance de responsabilité, ces dernières ayant eu lieu dans le cadre d’un protocole transactionnel moyennent des concessions réciproques pour chacune des parties.

Motifs de la décision :

— Sur les demandes de provision

Au titre de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur ce fondement, Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] sollicitent une provision globale de 34 913,12 euros qu’ils détaillent de la manière suivante :

* 32.088,12 € au titre des travaux

* 825 € au titre de la perte de loyers

* 2.000 € au titre de leur préjudice moral

Au soutien de leurs prétentions, ils justifient d’un rapport d’expertise contradictoire du 23 septembre 2024, établi dans le cadre de leur protection juridique, et aux termes duquel l’expert indique "dans le rapport DPE, il est bien précisé que des combles perdus existent cependant aucune vérification n’a été effectuée dans les combles permettant à l’assuré d’avoir en sa possession l’ensemble des données au moment de son achat, ce qui n’a pas été le cas […] Suite à l’expertise du 8 avril 2024, il est constaté, la présence d’un parasite au sein des combles perdus accessibles par une échelle depuis une chambre à l’étage […] Compte tenu des causes et circonstances de survenance du sinistre, la responsabilité professionnelle apparaît engagée du fait de l’oubli par l’entreprise OUEST DIAGNOSTIC IMMOBILIER du diagnostic des combles perdus accessibles".

Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] versent, également aux débats, un compte rendu d’expertise du 3 décembre 2024 lequel confirme l’accessibilité aux combles, via une trappe d’accès située dans la dernière chambre, la possibilité de graviter d’un bout à l’autre de la charpente en marchant sur le faux solivage bois, la dégradation de la charpente et des combles suite à des attaques d’insectes « anciennes » et « toujours actives », et l’existence d’une faute professionnelle de l’entreprise OUEST DIAGNOSTIC IMMOBILIER qui a omis dans son diagnostic de faire état de ces dégradations.

Toutefois, il sera observé que le rapport de constat de l’état parasitaire du 14 octobre 2022 mentionne dans la liste des pièces visitées « combles-combles perdus ».

En outre, il sera observé qu’aucun des deux rapports susvisés ne détermine avec précision la date/période à laquelle les attaques d’insectes ont eu lieu, étant précisé que les visites permettant l’établissement de ces rapports se sont déroulées entre 18 et 24 mois après la diagnostic réalisé par l’entreprise OUEST DIAGNOSTIC IMMOBILIER. Aussi, rien ne permet de dire avec certitude qu’elles étaient présentes à la date du 14 octobre 2022. L’expert, dans son rapport du 23 septembre 2024, n’affirme d’ailleurs aucunement que la responsabilité de l’entreprise OUEST DIAGNOSTIC IMMOBILIER est engagée en ce qu’il se borne à observer "[qu’elle] semble être confirmée« . Sur ce point, il sera souligné que l’entreprise OUEST DIAGNOSTIC IMMOBILIER précise d’ailleurs que son diagnostic »n’a de valeur que pour la date de la visite et est exclusivement limité au constat de présence ou d’absence d’agents de dégradation biologique du bois".

Par ailleurs, s’il n’est pas contesté que deux protocoles d’accord amiable ont été rédigés, il sera observé qu’ils datent respectivement du 28 novembre 2023 et du 13 août 2024, soit antérieurement à la tenue des réunions d’expertise des 8 avril et 3 décembre 2024. Ils ne sont donc pas fondés sur les conclusions des experts et ne sauraient, de fait, être analysés comme une reconnaissance de responsabilité de l’entreprise OUEST DIAGNOSTIC IMMOBILIER et de son assureur.

En outre, les rapports produits au soutien de leurs allégations par Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] ne sont pas contradictoires. Or, il est constant que le juge ne peut se fonder exclusivement sur des diagnostics à caractère unilatéral et non-contradictoires réalisés en dehors de tout cadre judiciaire à la demande de l’une des parties, en l’occurrence à la demande de Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z].

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’obligation de l’entreprise OUEST DIAGNOSTIC IMMOBILIER de réparer le préjudice de Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] apparaît sérieusement contestable.

Dès lors, Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] seront déboutés de leurs demandes faites à titre principal.

Seule une expertise judiciaire, réalisée au contradictoire des parties, permettant de vérifier si, compte tenu des termes de sa mission, l’entreprise OUEST DIAGNOSTIC IMMOBILIER a effectivement manqué à ses obligations professionnelles, il sera fait droit à la demande subsidiaire de Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] laquelle apparaît légitime au regard des divers éléments sus-rappelés.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés.

Les parties supporteront la charge des dépens par elles exposés conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

Après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTONS Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] de leur demande de provision.

ORDONNONS une expertise et DESIGNONS pour y procéder Monsieur [Y] [O] demeurant [Adresse 5] (06.65.34.21.90 / [Courriel 1]), expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 6], avec mission de :

— Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise.

— Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission.

— Se rendre sur les lieux [Adresse 4] et en faire la description.

— Relever et décrire les désordres allégués affectant l’immeuble litigieux tels que dénoncés dans l’assignation introductive d’instance et mentionnés dans le rapport d’expertise contradictoire du 23 septembre 2024 et le compte rendu d’expertise du 3 décembre 2024.

— En détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants les désordres allégués sont imputables, et dans quelles proportions, en indiquant s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice du matériau, d’une malfaçon dans leur mise en œuvre, d’un défaut d’exécution, ou de toute autre cause.

— Dire si le diagnostic réalisé le 14 octobre 2022 par l’entreprise OUEST DIAGNOSTIC IMMOBILIER l’a été conformément aux normes applicables, aux règles de l’art et aux documents contractuels.

— Déterminer, dans la mesure du possible, la date d’apparition des désordres allégués.

— Indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination et quant à la sécurité des personnes.

— Indiquer les solutions appropriées pour y remédier et les chiffrer.

— Préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres et par les solutions possibles pour y remédier.

— Rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties.

— Mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport.

FIXONS à 4.000 € le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui sera versé par Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] dans les trois mois de la présente décision entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Lorient.

DISONS que dès la première ou au plus tard dès la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses frais et honoraires.

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle des expertises la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses frais et honoraires et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire.

DISONS que dans le compte rendu qui suivra la première réunion contradictoire, l’expert indiquera s’il lui paraît opportun que ses opérations soient déclarées communes à des intervenants encore étrangers à la procédure.

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives.

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre et recueillir l’avis de tout technicien d’une autre spécialité que la sienne en sollicitant, si besoin est, un complément de provision et à charge de joindre l’avis du sapiteur à son rapport et de présenter une note d’honoraires et de frais incluant la rémunération du sapiteur.

RAPPELONS que l’expert peut concilier les parties ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au greffe dans un délai de six mois au plus tard à compter de l’avertissement qui lui sera donné du versement de la provision.

DISONS qu’en cas de refus, empêchement ou négligence, l’expert commis sera remplacé par simple ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises.

INVITONS les parties, dans le but de limiter les frais d’expertise, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure d’expertise.

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et rejetons les demandes faites à ce titre ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

DISONS que les parties supporteront la charge des dépens par elles exposés.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe.

Le greffier. Le juge des référés.