MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 21 Octobre 2024

DOSSIER N° : N° RG 23/01548 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YH6V

AFFAIRE : [K] [Y] veuve [D], [M] [D] épouse [N], [R] [D], [S] [D], [W] [D], [G] [D] épouse [U], [J] [D], [V] [D] C/ SCI MI AMOR, SDC du [Adresse 10] à [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Marie-Christine SORLIN, Première

vice-présidente

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [K] [Y] veuve [D]

née le 07 Avril 1932 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 10]

représentée par Maître Shanie ELJERRAT, avocat au barreau de LYON

Madame [M] [D] épouse [N]

née le 30 Mars 1955 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Shanie ELJERRAT, avocat au barreau de LYON

Madame [R] [D]

née le 14 Février 1956 à [Localité 11] (MAROC)

demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Shanie ELJERRAT, avocat au barreau de LYON

Monsieur [S] [D]

né le 05 Avril 1958 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Shanie ELJERRAT, avocat au barreau de LYON

Madame [W] [D]

née le 21 Janvier 1960 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Shanie ELJERRAT, avocat au barreau de LYON

Madame [G] [D] épouse [U]

née le 26 Février 1963 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Shanie ELJERRAT, avocat au barreau de LYON

Monsieur [J] [D]

né le 19 Mai 1969 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Shanie ELJERRAT, avocat au barreau de LYON

Monsieur [V] [D]

né le 23 Février 1973 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 10]

représenté par Maître Shanie ELJERRAT, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSES

SCI MI AMOR

dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] à [Localité 8]

représenté par son syndic en exercice la société REGIE LERY

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Bertrand BALAS de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 23 Septembre 2024 – Délibéré au 21 Octobre 2024

Notification le

à :

Maître Shanie ELJERRAT – 1387 (Grosse + expédition)

Maître Bertrand BALAS – 773 (expédfition)

Maître Stéphane CHOUVELLON – 719 (expédition)

[K] [Y], [M] [D] épouse [N], [R] [D], [S] [D], [W] [D], [G] [D] épouse [U], [J] [D] et [V] [D] ont fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon, par acte du 10 août 2023 la société Mi Amor SCI et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 10], pour voir condamner sous astreinte la société Mi Amor à remettre les parties communes en leur état d’origine et à cesser l’occupation des parties communes en résultant, et à leur payer la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

L’immeuble situé [Adresse 10] est composé d’un sous-sol avec jardin, d’un rez-de-chaussée et de quatre étages.

Les consorts [D] sont propriétaires des lots n°6, 7, 8, 11, 13 et 16, qui constituent deux appartements situés aux 2ème et 3ème étages, deux greniers et deux caves. La société Mi Amor est propriétaire des autres lots de copropriété, à savoir 4, 5, 9, 10, 12, 14 et 15, constitués de l’appartement du rez-de-chaussée, de celui du 1er étage, d’un débarras au sous-sol, de deux caves et deux greniers, elle est devenue copropriétaire majoritaire. Elle a réalisé de très lourds travaux dans l’immeuble dont des travaux d’aménagement en gros oeuvre, pour réunir le sous-sol, le rez-de-chaussée et le premier étage, sans autorisation.

Ces travaux s’étalent sur plusieurs années. La société Mi Amor a fait construire une piscine sur une partie commune à usage privatif, sans aucune autorisation. Elle a fait démolir un mur d’enceinte du local, partie commune situé au sous-sol qui servait à l’origine de réservoir d’eau et supprimé deux tirants, s’est approprié cet emplacement pour y installer sa chaudière et du matériel électrique, agrandi ses ouvertures en façade au niveau du sous-sol.

Elle a installé un atelier dans le couloir partie commune, menant au jardin, avec fermeture à clé par une porte. Pour leur part, les consorts [D] ont sollicité de l’assemblée générale l’autorisation d’installer un ascenseur pour madame [D] âgée de 91 ans qui habite l’immeuble, en vain. La société Mi Amor cause un trouble manifestement illicite par son appropriation des parties communes et la réalisation de travaux sans autorisation.

La société Mi Amor a déposé des conclusions par lesquelles elle soutient que l’action est irrecevable, à titre subsidiaire sollicite le rejet des demandes et la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

Les membres de l’indivision [D] ont saisi le 17 février 2021 le tribunal judiciaire de Lyon d’une action au fond, d’une demande d’autorisation de réaliser les travaux d’installation d’un ascenseur, et par ailleurs le syndicat des copropriétaires a saisi le 18 août 2022 le Président du tribunal judiciaire de Lyon d’une action contre la société Mi Amor pour la voir condamner à remettre les parties communes dans leur état d’origine et cesser leur occupation. Par ordonnance en date du 3 avril 2023 les demandes ont été déclarées irrecevables pour défaut de droit d’agir.

Le juge des référés a en effet constaté que les membres de l’indivision [D] s’étaient opposés en assemblée générale à la résolution qui avait pour objet l’autorisation du syndic à agir en justice contre la société Mi Amor au titre d’une appropriation des parties communes et de travaux réalisés sans autorisation en parties communes. La présente demande ne présente pas de caractère d’urgence dès lors que les tavaux ont été réalisés en 2015 et 2016. Il n’existe pas de dommage imminent ni de trouble manifestement illicite.

Les consorts [D] ne disposent pas de la qualité pour agir au titre des atteintes portées aux parties communes faute de préjudice affectant la jouissance de leurs lots. En tout état de cause, les demandes sont imprécises et la réalité des travaux n’est pas caractérisée par les pièces communiquées. L’énumération comporte des erreurs grossières sur la réalité des travaux et sur le caractère commun des éléments concernés.

Le syndicat des copropriétaires a déposé des conclusions par lesquelles il s’en rapporte à la décision du juge des référés concernant les demandes.

La société Amor a réalisé fin 2017 des travaux d’aménagement en gros oeuvre sans autorisation pour réunir le sous-sol, le rez-de-chaussée et le premier étage, et a créé des trémies d’escalier et une ouverture en sous-oeuvre de 2,10 mètres de largeur dans le mur de refend. Le syndicat des copropriétaires a alors missionné le cabinet Thieblement pour vérifier la conformité des travaux aux préconisations du bureau d’étude OG Conseil, intervenu pour la sociét Amor.

La solidité de l’immeuble et la sécurité des occupants n’était pas mise en cause. Mais la société Amor n’a jamais fait régulariser les travaux en assemblée générale. Lors de l’assemblée générale du 27 mars 2018, le représentant de la société Amor s’est engagé à se rapprocher du bureau d’étude OG Conseil et de son architecte en charge de la réalisation des travaux. La société Mi Amor n’a jamais satisfait à son engagement ni régularisé la situation à l’égard de la copropriété mais s’est approprié de nouvelles parties communes. Elle a profité du ravalement de façade pour modifier et agrandir ses ouvertures en façade au niveau du sous-sol, sans autorisation. Elle a fait démolir un des murs d’enceinte du local partie commune situé au sous-sol qui servait à l’origine de réservoir d’eau et supprimé deux tirants situés entre les murs de refend, et y a installé sa chaudière et du matériel électrique. Malgré la mise en demeure du syndic le 12 février 2021 de remettre les lieux en état, elle n’en a rien fait.

Aux termes de leurs dernières conclusions, les demandeurs ont précisé leurs demandes de remise en état des parties communes.

Ils précisent qu’ils ont voté pour la procédure judiciaire, malgré la qualité d’opposant indiquée par erreur dans le procès-verbal d’assemblée générale du 10 février 2022. Les travaux réalisés par la société Mi Amor constituent des troubles manifestement illicites qu’ils sont bien fondés à faire cesser. Les consorts [D] sont bien fondés à obtenir la cessation des atteintes aux parties communes dès lors qu’ils possèdent des quote-parts et subissent donc nécessairement un préjudice personnel du fait de cette atteinte.

SUR CE :

La présente action est recevable, les consorts [D] disposant d’un intérêt et ont qualité à agir pour voir mettre fin aux atteintes aux parties communes portées par la réalisation de divers travaux, dès lors qu’ils disposent de tantièmes de propriété sur ces parties communes et que les atteintes dénoncées leur portent nécessairement préjudice, ainsi notamment la création d’une piscine sans autorisation de la copropriété dans le jardin commun dont seul l’appartement du bas a la jouissance.

À la suite de l’ordonnance en date du 5 février 2024 faisant injonction aux parties de recontrer un médiateur, elles ont fait connaître qu’elles n’en avaient pas l’intention et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 23 septembre 2024.

Dans une note du 19 septembre 2024, les consorts [D] maintiennent leurs demandes et sollicitent la rectification d’une erreur matérielle commise dans l’ordonnance du 5 février 2024, dans laquelle le juge aurait repris à son compte l’argumentation de la société Amor pour s’opposer aux demandes des consorts [D].

Il n’existe pas d’erreur matérielle à rectifier dès lors que c’est l’argumentation de la société Amor qui est exposée dans l’ordonnance, avant les motifs, qui n’y font pas allusion dès lors qu’une injonction à rencontrer un médiateur était seule ordonnée, après s’être prononcé en faveur de l’intérêt et de la qualité à agir des demandeurs.

L’ordonnance du 5 Février 2024 s’était prononcée contre le droit d’agir du syndicat des copropriétaires dès lors qu’il avait conditionné la validité de son mandat pour engager une action en justice au vote préalable des copropriétaires.

Dès lors qu’ici ce sont les consorts [D] qui agissent, ils disposent d’un intérêt et ont qualité à agir sans que la question d’une autorisation se pose.

Il s’avère que de nombreux travaux ont été entrepris par la société Mi Amor, ainsi qu’il ressort de du procès-verbal d’assemblée générale du 27 mars 2018, qui fait état de la vérification de ces travaux par monsieur [P] avec pour mission la vérification de leur conformité aux préconisations du bureau d’OG Conseil. Lors de l’assemblée générale du 16 juin 2020 ont été rejetées les demandes des consorts [D] de créer un ascenseur privatif (résolution 17) et de la société Mi Amor d’installer une piscine hors sol (résolution 18).

Les demandes relatives aux points 1 et 3 des demandes au dispositif se heurtent à l’existence de contestations sérieuses dès lors que la détermination des parties communes et privatives n’est pas effectuée et que la situation antérieure n’est pas établie, s’agissant de transfofmations qui affectent l’immeuble, au sous-sol, au rez-de-chaussée et au 1er étage, ainsi que les modifications des ouvertures en façade au sous-sol, qui font l’objet de contestations.

Il résulte du règlement de copropriété du 29 juillet 1926 que les murs entourant le jardin, mitoyens ou non, seront la propriété du propriétaire du jardin. Il existe donc une contestation sérieuse concernant l’obligation d’obtenir l’autorisation du syndicat des copropriétaires de l’aménagement d’une piscine dans le jardin en raison de la contestation qui pèse sur la qualification du jardin partie privative ou commune.

Il convient en revanche de faire droit aux demandes de remise en état de la démolition d’un des murs d’enceinte du réservoir d’eau partie commune et de la création d’un local technique dans les parties communes, à l’emplacement de l’ancien réservoir d’eau, dont nul ne conteste qu’il constitue une partie commune.

Quant au chemin d’accès au jardin, son sort doit suivre celui du jardin partie privative ou commune.

Il convient dès lors de faire droit à la seule demande de remise en état sous astreinte des travaux réalisés objet du point 2, en application de l’alinea 2 de l’article 835 du Code de Procédure Civile, l’existence de l’obligation ne se heurtant à aucune contestation sérieuse.

La société Mi Amor, qui succombe pour partie à l’instance, doit en supporter les dépens.

Elle est condamnée à payer aux demandeurs la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort :

Déclarons recevables les demandes de [K] [Y], [M] [D] épouse [N], [R] [D], [S] [D], [W] [D], [G] [D] épouse [U], [J] [D] et [V] [D].

Disons n’y avoir lieu à rectification d’une erreur matérielle.

Rejetons les demandes 1, 3, 4 et 5, qui se heurtent à l’existence de contestations sérieuses.

Condamnons la société Mi Amor, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, qui commencera à courir deux mois après la signification de la présente décision, à remettre en état la démolition d’un des murs d’enceinte du local de réservoir d’eau et la création d’un local technique dans les parties communes, à l’emplacement de l’ancien réservoir d’eau, par la suppression du local technique que la société Mi Amor a installé, de la chaudière et des branchements électriques et de la porte fermée à clé et reconstruction du mur détruit.

Condamnons la société Mi Amor aux dépens.

Condamnons la société Mi Amor à payer aux demandeurs la somme de 2000 (deux mille) euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ainsi prononcé par Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente, assisté de Madame Florence FENAUTRIGUES.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT