TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 22/00091 – N° Portalis DB2H-W-B7F-WH3H

Jugement du 19 décembre 2024

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître Daphné O’NEIL de la SELARL BOEGE AVOCATS – 1971

Maître Raoudha MAAMACHE – 973

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 19 décembre 2024 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 16 octobre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 21 mars 2024 devant :

François LE CLEC’H, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [T]

né le 06 Février 1967 à [Localité 4] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Raoudha MAAMACHE, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.C.I. SCI VENDOME, venant aux droits de la société SITES ET DEVELOPPEMENTS

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Daphné O’NEIL de la SELARL BOEGE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 mars 2017, la société SITES ET DEVELOPPEMENTS, aux droits de laquelle vient la SCI VENDOME, a donné à bail à Monsieur [S] [T] un local commercial sis [Adresse 3].

Par acte d’huissier de justice du 4 mars 2019, la SCI VENDOME a fait délivrer à Monsieur [T] un commandement de payer les loyers et charges non réglés pour une somme totale de 6226,38 euros, ce montant comprenant un principal de 5500,30 euros, une clause pénale contractuelle de 550,03 euros, des intérêts d'1,32 euros et le coût du commandement de 174,73 euros. Ledit commandement visait la clause résolutoire.

Par acte d’huissier en date du 27 septembre 2019, la SCI VENDOME a assigné Monsieur [T] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon aux fins de :

constater la résiliation du bail commercial du 14 mars 2017 ; autoriser l’expulsion de Monsieur [T] ; condamner Monsieur [T] à payer à la SCI VENDOME la somme provisionnelle de 7748,44 euros au titre des loyers et charges échus au 9 septembre 2019 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; condamner Monsieur [T] à payer à la SCI VENDOME une indemnité d’occupation d’un montant équivalent aux loyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux.

Le 29 janvier 2020, un incendie est survenu dans le local commercial et l’a détruit.

Par ordonnance du 6 juillet 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a :

constaté la résiliation du bail à la date du 5 avril 2019 ; condamné Monsieur [T] à payer à la SCI VENDOME la somme provisionnelle de 7748,44 euros au titre des loyers et des charges arrêtés au 3ème trimestre 2019, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; condamné Monsieur [T] et tout occupant de son chef à quitter les lieux, si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique et d’un serrurier ; condamné Monsieur [T] à payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges du mois d’octobre 2019 jusqu’au départ effectif des lieux.

Monsieur [T] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 7 août 2020.

Par arrêt du 9 mars 2021, la cour d’appel de [Localité 5] a :

infirmé la décision déférée en ce qu’elle a condamné Monsieur [T] à payer à la SCI VENDOME une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges à compter du mois d’octobre 2019 jusqu’au départ effectif des lieux ; statuant à nouveau ;

condamné Monsieur [T] à payer à titre provisionnel à la SCI VENDOME une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges à compter du mois d’octobre 2019 jusqu’au départ définitif des lieux ; confirmé la décision déférée pour le surplus.

Par acte d’huissier en date du 18 novembre 2021, Monsieur [T] a assigné la SCI VENDOME devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de :

déclarer la SCI VENDOME, venant aux droits de la société SITES ET DEVELOPPEMENTS, fautive par défaut de respect de l’obligation de délivrance conforme et d’entretien des lieux loués du sinistre incendie survenu le 29 janvier 2020 dans le local commercial loué à Monsieur [T] ; déclarer la SCI VENDOME intégralement responsable du sinistre dont l’origine se situe dans les lieux loués ayant pris sa source dans le tableau électrique non conforme et en état d’obsolescence avancé, ainsi que les clichés pris par Monsieur [M], expert missionné par la compagnie HISCOX, assureur du locataire gérant de Monsieur [T], le font apparaître ; déclarer que les manquements de la SCI VENDOME au respect des règles de droit et techniques ont eu pour conséquence qu’elle n’a pas assuré la délivrance du bien dans les conditions d’exploitation contractuellement prévues, et que Monsieur [T] s’en trouve évincé ; rejeter toute affirmation contraire que le bailleur pourrait faire valoir abusivement en infraction aux dispositions claires et non équivoques des textes applicables, notamment la loi PINEL du 18 juin 2014 applicable au bail du 14 mars 2017 ; débouter la SCI VENDOME de ses prétentions relatives à l’application des clauses du bail et notamment l’article 4.2.1 imputant au locataire la charge des grosses réparations en violation de l’article R.145-35 du code de commerce affecté de l’ordre public ; condamner la SCI VENDOME, venant aux droits de la société SITES ET DEVELOPPEMENTS, à indemniser Monsieur [T] de la perte de son fonds sur la base de la redevance de location gérance sur une durée de trois ans à raison de 18 000€ HT/AN, soit 64 800€ TTC avec intérêts de droit à compter du jour des présentes ; condamner la SCI VENDOME, venant aux droits de la société SITES ET DEVELOPPEMENTS, à verser à Monsieur [T] la somme de 10 000€ en réparation du préjudice créé par les procédures et résistance abusives dont elle s’est rendue coupable envers lui ; condamner la SCI VENDOME, venant aux droits de la société SITES ET DEVELOPPEMENTS, à verser à Monsieur [T] la somme de 7500€ au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’avancer pour sa défense, malgré les tentatives de règlement amiables qu’il a initiées par la voie de son conseil auxquelles elle a opposé un refus systématique et abusif ; ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir compte tenu de la nature et de l’importance du litige ; condamner la SCI VENDOME, venant aux droits de la société SITES ET DEVELOPPEMENTS, en tous les dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Raoudha MAAMACHE, Avocat, sur son affirmation de droit.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er avril 2022, Monsieur [T] demande au tribunal de :

débouter la SCI VENDOME de ses prétentions en ce qu’elle soutient l’occupation abusive des lieux par le concluant ; débouter la SCI VENDOME de ses demandes d’indemnités au titre des loyers et indemnités d’occupation, constatant que Monsieur [T] avait soldé le principal objet du commandement dans le mois suivant sa délivrance, le décompte à zéro délivré par l’huissier poursuivant, et l’avoir reçu de la part de la Régie Colbert, mandataire de la SCI VENDOME, le 21 octobre 2019, soit antérieurement à l’incendie ; déclarer la SCI VENDOME, venant aux droits de la société SITES ET DEVELOPPEMENTS, fautive par défaut de respect de l’obligation de délivrance conforme et d’entretien des lieux loués du sinistre incendie survenu le 29 janvier 2020 dans le local commercial loué à Monsieur [T] ; déclarer la SCI VENDOME intégralement responsable du sinistre dont l’origine se situe dans les lieux loués ayant pris sa source dans le tableau électrique non conforme et en état d’obsolescence avancé, ainsi que les clichés pris par Monsieur [M], expert missionné par la compagnie HISCOX, assureur du locataire gérant de Monsieur [T], le font apparaître ; déclarer que les manquements de la SCI VENDOME au respect des règles de droit et techniques ont eu pour conséquence qu’elle n’a pas assuré la délivrance du bien dans les conditions d’exploitation contractuellement prévues, et que Monsieur [T] s’en trouve évincé ; rejeter toute affirmation contraire que le bailleur pourrait faire valoir abusivement en infraction aux dispositions claires et non équivoques des textes applicables, notamment la loi PINEL du 18 juin 2014 applicable au bail du 14 mars 2017 ; débouter la SCI VENDOME de ses prétentions relatives à l’application des clauses du bail et notamment l’article 4.2.1 imputant au locataire la charge des grosses réparations en violation de l’article R.145-35 du code de commerce affecté de l’ordre public ; condamner la SCI VENDOME, venant aux droits de la société SITES ET DEVELOPPEMENTS, à indemniser Monsieur [T] de la perte de son fonds sur la base de la redevance de location gérance sur une durée de trois ans à raison de 18 000€ HT/AN, soit 64 800€ TTC avec intérêts de droit à compter du jour des présentes ; condamner la SCI VENDOME, venant aux droits de la société SITES ET DEVELOPPEMENTS, à verser à Monsieur [T] la somme de 10 000€ en réparation du préjudice créé par les procédures et résistance abusives dont elle s’est rendue coupable envers lui ; condamner la SCI VENDOME, venant aux droits de la société SITES ET DEVELOPPEMENTS, à verser à Monsieur [T] la somme de 7500€ au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’avancer pour sa défense, malgré les tentatives de règlement amiables qu’il a initiées par la voie de son conseil auxquelles elle a opposé un refus systématique et abusif ; ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir compte tenu de la nature et de l’importance du litige ; condamner la SCI VENDOME, venant aux droits de la société SITES ET DEVELOPPEMENTS, en tous les dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Raoudha MAAMACHE, Avocat, sur son affirmation de droit.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 décembre 2022, la SCI VENDOME demande au tribunal de :

à titre principal, rejeter l’intégralité des demandes de Monsieur [T], dans la mesure où le bail était résilié lors de la survenue de l’incendie litigieux, et que la SCI VENDOME ne saurait, en toutes hypothèses, être tenue responsable des conséquences de cet incendie auprès de Monsieur [T] ; à titre reconventionnel, condamner Monsieur [T] à payer à la SCI VENDOME la somme de 5000 euros au titre du caractère abusif de son action ; en tout état de cause : condamner Monsieur [T] à payer à la SCI VENDOME la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner Monsieur [T] aux dépens.

Par ordonnance du 16 octobre 2023, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date et fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 21 mars 2024. Elle a été mise en délibéré au 11 juillet 2024. Le délibéré a été prorogé au 22 août 2024, puis au 24 octobre 2024, puis au 19 décembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes non formulées dans le dispositif des conclusions

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, dans le cadre d’une procédure écrite et s’agissant des instances introduites à compter du 11 mai 2017, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. En d’autres termes, il n’est saisi que des prétentions mentionnées dans ce dispositif.

En l’espèce, l’instance a été introduite par l’assignation de Monsieur [T] du 18 novembre 2021, soit après le 11 mai 2017.

Le tribunal n’est dès lors saisi que des prétentions formulées dans le dispositif des conclusions des parties.

A cet égard, dans sa discussion, Monsieur [T] fait valoir que la clause résolutoire et la clause mettant notamment les grosses réparations de l’article 606 du code civil à la charge du locataire stipulées dans le bail commercial du 14 mars 2017 sont nulles.

Cependant, dans le dispositif de ses dernières conclusions, Monsieur [T] ne formule aucune demande de nullité, ou même de réputé non écrit, de ces clauses.

Par conséquent, le tribunal n’est saisi d’aucune prétention relative à la nullité de ces clauses.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur ce point.

Sur la demande indemnitaire de Monsieur [T]

Par ordonnance du 6 juillet 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a :

constaté la résiliation du bail à la date du 5 avril 2019 ; condamné Monsieur [T] à payer à la SCI VENDOME la somme provisionnelle de 7748,44 euros au titre des loyers et des charges arrêtés au 3ème trimestre 2019, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; condamné Monsieur [T] et tout occupant de son chef à quitter les lieux, si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique et d’un serrurier ; condamné Monsieur [T] à payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges du mois d’octobre 2019 jusqu’au départ effectif des lieux.

A l’exception de la disposition relative à l’indemnité d’occupation car la condamnation n’avait pas été prononcée à titre provisionnel, la cour d’appel de [Localité 5] a confirmé cette ordonnance, et donc en particulier le constat de la résiliation du bail du 14 mars 2017 à la date du 5 avril 2019.

En effet, comme l’a relevé la cour d’appel, suivant le décompte du 9 septembre 2019 communiqué par la SCI VENDOME dans cette instance antérieure et dans celle de céans, les causes du commandement du 4 mars 2019 n’ont pas été acquittées dans le mois qui a suivi sa délivrance.

Il ressort exactement la même chose du décompte de l’huissier en date du 17 décembre 2019 produit par Monsieur [T] dans le cadre de la présente procédure, ce décompte faisant état des mêmes versements que celui du 9 septembre 2019 au cours du mois ayant suivi la délivrance du commandement de payer et qui ont été insuffisants pour solder les causes dudit commandement (3666,86 euros le 13 mars 2019 et 2200,35 euros le 1er avril 2019, soit un montant de 5867,21 euros, qui est donc inférieur au montant cumulé du principal et de la clause pénale, à savoir 6050,33 euros, que Monsieur [T] devait notamment régler dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer).

Et il importe peu que la dette ait été soldée dans son entier postérieurement à l’expiration du délai d’un mois dès lors que Monsieur [T] ne s’est pas conformé au commandement au cours dudit délai.

Ainsi, comme l’a constaté le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon et comme l’a confirmé la cour d’appel de Lyon, le bail commercial du 14 mars 2017 s’est trouvé, par acquisition de la clause résolutoire, résilié de plein droit à la date du 5 avril 2019.

Quant à la résiliation du bail commercial signifiée par la suite par acte d’huissier du 28 février 2020 à la demande de la SCI VENDOME en raison de l’incendie ayant eu lieu le 29 janvier 2020, elle est superfétatoire et n’a aucune incidence sur la résiliation de plein droit du 5 avril 2019 qui conserve tous ses effets.

En conséquence, compte tenu de cette résiliation, la situation juridique de Monsieur [T] depuis cette date est nécessairement celle d’un occupant sans droit ni titre. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle il a été condamné à payer non pas un loyer mais une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur le moyen de Monsieur [T] tiré du fait qu’il pouvait se maintenir dans les lieux sous la condition de verser l’indemnité d’occupation fixée par la cour d’appel car ladite cour n’avait pas ordonné dans son arrêt son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ce moyen est inopérant d’une part parce que la cour d’appel de [Localité 5] a confirmé notamment la disposition de l’ordonnance de référé suivant laquelle Monsieur [T] et tout occupant de son chef ont été condamnés à quitter les lieux, si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique et d’un serrurier. En d’autres termes, une expulsion a bien été ordonnée à l’encontre de Monsieur [T] dans l’ordonnance de référé du 6 juillet 2020 et la cour d’appel a confirmé cette expulsion.

D’autre part, au-delà de cette question de l’expulsion, la résiliation a en tout état de cause pour inéluctable conséquence de faire du locataire un occupant sans droit ni titre du local objet du bail résilié. Le locataire doit ainsi, quoi qu’il en soit, quitter les lieux. S’il s’y maintient, il porte alors, en tant qu’occupant sans droit ni titre du local, une atteinte au droit de propriété du bailleur et peut donc être condamné à verser à ce dernier une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux afin de compenser cette atteinte. Partant, le paiement d’une indemnité d’occupation ne constitue pas la condition du maintien dans les lieux du preneur mais une indemnisation de l’atteinte portée au droit de propriété du bailleur tant que le locataire demeure dans les locaux et jusqu’à ce qu’il les quitte effectivement.

Le moyen précité de Monsieur [T] est donc parfaitement inopérant.

En définitive, le bail commercial du 14 mars 2017 est bien résilié depuis le 5 avril 2019 et Monsieur [T] n’est plus qu’un occupant sans droit ni titre du local commercial depuis lors.

Il en résulte que la responsabilité de la SCI VENDOME ne peut en aucun cas être recherchée pour l’incendie dont il est constant qu’il est survenu dans les locaux le 29 janvier 2020, soit 9 mois après la résiliation du bail commercial.

En conséquence, et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de Monsieur [T] que les développements ci-dessus rendent inopérants, celui-ci sera débouté de sa demande indemnitaire.

Sur la demande de condamnation pour procédures et résistances abusives formée par Monsieur [T]

Sa demande indemnitaire ayant été rejetée, Monsieur [T] ne pourra qu’être débouté de celle de condamnation pour procédures et résistances abusives.

Sur la demande de condamnation pour procédure abusive formée par la SCI VENDOME

Suivant l’article 1240 du code civil, une partie à un litige peut être condamnée à des dommages et intérêts pour procédure abusive à condition que soient démontrés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux, étant précisé que cette faute s’entend d’une malice, d’une mauvaise foi, d’une erreur grossière équivalente au dol ou d’une légèreté blâmable.

En l’espèce, le caractère abusif de l’action de Monsieur [T] est insuffisamment démontré par la SCI VENDOME.

Sa demande de condamnation pour procédure abusive sera donc rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [T] sera condamné aux dépens.

Monsieur [T] sera débouté de sa demande de distraction des dépens.

Monsieur [T], tenu des dépens, sera également condamné à payer à la SCI VENDOME la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [T] sera débouté de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [S] [T] de sa demande indemnitaire ;

DEBOUTE Monsieur [S] [T] de sa demande de condamnation pour procédures et résistances abusives ;

DEBOUTE la SCI VENDOME, venant aux droits de la société SITES ET DEVELOPPEMENTS, de sa demande de condamnation pour procédure abusive ;

CONDAMNE Monsieur [S] [T] aux dépens ;

DEBOUTE Monsieur [S] [T] de sa demande de distraction des dépens ;

CONDAMNE Monsieur [S] [T] à verser à la SCI VENDOME, venant aux droits de la société SITES ET DEVELOPPEMENTS, la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [S] [T] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, François LE CLEC’H, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT