MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 16 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00579 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2K4P

AFFAIRE : [O] [R], [E] [W] épouse [R] C/ [Y] [X], Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Florence BARDOUX, Vice-Président

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [O] [R]

né le 08 Juillet 1934 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Quitterie DUBOUIS-BONNEFOND de la SARL BERTHELON GALLONE & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Madame [E] [W] épouse [R]

née le 16 Mai 1935 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Quitterie DUBOUIS-BONNEFOND de la SARL BERTHELON GALLONE & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [X],

demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté valablement

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6],

représenté par son syndic bénévole en exercice Monsieur [Y] [X],

dont le siège social est sis [Adresse 8]

non comparant, ni représenté valablement

Débats tenus à l’audience du 28 Avril 2025

Notification le

à :

Maître [D] [T] de la SARL BERTHELON GALLONE & ASSOCIES – 435, Expédition et grosse

FAITS ET PRÉTENTIONS

Monsieur et Madame [R] exposent qu’ils sont propriétaires de plusieurs lots dans un immeuble en copropriété et que Monsieur [X] a été élu syndic bénévole le 3 décembre 2021 puis le 30 avril 2024 avec un mandat jusqu’au 30 octobre 2025.

Ils précisent que pour faciliter la gestion de la copropriété, le syndicat des copropriétaires a conclu un contrat avec la société MATERA ayant pour objet la fourniture d’un service d’assistance à l’exercice des missions de syndic.

Ils reprochent à Monsieur [X] de se montrer défaillant dans l’exercice de ses missions de syndic bénévole et relèvent diverses anomalies :

— absence de désignation d’un contrôleur des comptes de la copropriété alors que le syndicat des copropriétaires a adopté la forme coopérative contrairement aux exigences de l’article 17-1 de la Loi du 10 juillet 1965

— absence de mention de la forme coopérative du syndicat sur les documents de la copropriété

— carnet d’entretien de la copropriété ne comportant pas l’intégralité des mentions prévues à l’article 18 de la Loi de 1965

— suspension du contrat d’assurance de la copropriété auprès de la compagnie APRIL pour non-paiement des primes depuis le 1er avril 2023

— gestion administrative et comptable de la copropriété affectée de plusieurs irrégularités (appels de fonds tardifs, émission de deux procès-verbaux différents suite à l''assemblée générale du 31 janvier 2023, clé de répartition erronée pour les travaux de ravalement de façade votés le 18 septembre 2020, omission à l’ordre du jour de I’assemblée générale des résolutions dont ils avaient requis l’inscription)

— non-respect par la société MATERA de ses obligations contractuelles sans que Monsieur [X] ne fasse aucune démarche pour y remédier

— absence de versement des fonds collectés au titre de la Loi ALUR sur un compte séparé.

Ils soulignent que la copropriété n’a donc plus de fonctionnement normal.

Les mises en demeure adressées étant restées vaines, Monsieur et Madame [R] ont donc fait assigner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 11] représenté par son syndic bénévole en exercice Monsieur [X] et Monsieur [X], syndic bénévole en exercice, devant le Juge des référés par acte en date 18 février 2025 et ils lui demandent :

— de désigner un administrateur ad’hoc en application de l’article 49 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 avec pour mission d’administrer la copropriété conformément aux dispositions de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

— de dire que l’ordonnance à intervenir sera rendue commune et opposable au syndicat des copropriétaires

— de condamner Monsieur [X] à leur payer la somme de 3 000,00 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et à supporter les dépens.

Monsieur [X] s’est présenté en personne à l’audience.

Il lui a été indiqué que la représentation par avocat était obligatoire, qu’à défaut il serait considéré comme non comparant, et qu’il pouvait solliciter un renvoi à cette fin, ce qu’il n’a pas souhaité.

L’affaire a donc été mise en délibéré.

MOTIFS

L’article 49 du Décret du 17 mars 1967 dispose que :

« Sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic visés au V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé en vue de la désignation d’un administrateur ad hoc de la copropriété.

L’ordonnance fixe la durée de la mission de l’administrateur ad hoc, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets ; la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l’article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret.

Sauf s’il y a urgence à faire procéder à l’exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au fonctionnement des services d’équipement commun ou de travaux prescrits par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique, la demande ne sera recevable que s’il est justifié d’une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours ».

Les pièces versées aux débats établissent notamment :

— qu’il n’a pas été désigné lors des assemblées générales de contrôleur des comptes de la copropriété, alors que le syndicat des copropriétaires a adopté la forme coopérative, contrairement aux exigences de l’article 17-1 de la Loi du 10 juillet 1965 et de l’article 42-1 du décret de 1967

— qu’il n’est pas mentionné la forme coopérative du syndicat sur certains des documents de la copropriété contrairement à ce qu’exige l’article 41 du Décret de 1967 (carnet d’entretien, convocation à l’AG du 30 avril 2024, PV d’AG du 30 avril 2024)

— que le contrat d’assurance de la copropriété auprès de la compagnie APRIL a été suspendu pour non-paiement des primes en 2023

— que deux procès-verbaux comportant des mentions différentes quant aux abstentions ou votes contre ont été rédigés suite à l’assemblée générale du 31 janvier 2023, quant à la désignation du président de l’AG, du secrétaire de séance et des membres du conseil syndical

— que l’appel de fonds de janvier 2024 a été émis tardivement, après rappel par la société MATERA

— que les AG des exercices 2020 et 2021 n’ont pas été tenues et que l’AG de 2023 s’est tenue à la demande d’un copropriétaire (PV d’AG du 31 janvier 2023)

Il est donc démontré des dysfonctionnements de la copropriété, des irrégularités et des anomalies de gestion.

Monsieur [X], ès qualités de syndic, a été mis en demeure par courrier recommandé du 12 juillet 2024 (AR revenu avec la mention lettre « non réclamée ») de remédier aux différentes irrégularités affectant le fonctionnement de la copropriété et avisé qu’à défaut le Président du Tribunal judiciaire serait saisi d‘une demande en désignation d’un administrateur ad’hoc de la copropriété.

Ce courrier lui a été signifié par acte de Commissaire de Justice du 29 août 2024 déposé à l’étude, l’accusé de réception de la lettre recommandée qui lui a été adressée étant également revenu avec la mention « non réclamé ».

Indépendamment de l’inertie du syndic qui n’a pas retiré les lettres, la mise en demeure exigée par l’article 49 du Décret de 69 précité a été valablement adressée.

Il convient donc de faire droit à la demande de désignation d’un syndic provisoire avec la mission précisée au dispositif.

Il n’est pas nécessaire de déclarer la présente ordonnance commune et opposable au syndicat des copropriétaires qui a été valablement assigné, la décision lui étant commune de droit.

Monsieur [X] et le Syndicat des Copropriétaires qui succombent à l’instance seront condamnés aux dépens.

Il n’apparaît pas nécessaire de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en référé, par ordonnance susceptible d’appel, réputée contradictoire, tous droits et moyens des parties réservés,

DÉSIGNONS

la RÉGIE BOUSCASSE [Adresse 1] [Localité 7]

en application de l’article 49 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, ès qualités d’administrateur ad hoc du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] et ce, pour une durée de 8 mois, avec pour mission d’administrer la copropriété conformément aux dispositions de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

DISONS qu’il devra notamment à cette fin :

— se faire remettre par Monsieur [X], ès qualités de syndic, ou par tout autre détenteur, l’ensemble des documents et des archives du Syndicat des Copropriétaires dans le délai d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance, hormis la liste des copropriétaires qui sera remise dans la quinzaine de cette notification

— convoquer l’assemblée générale des copropriétaires au plus tard dans les six mois de sa nomination, en vue, notamment, de la désignation d’un syndic par le syndicat des copropriétaires

— administrer le syndicat des copropriétaires dans l’intervalle précédant cette désignation et prendre toutes mesures urgentes ;

FIXONS provisoirement sa rémunération à la somme de 2 000,00 Euros ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNONS le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] et Monsieur [X] aux dépens.

Ainsi prononcé par Madame Florence BARDOUX, Vice-Président, assistée de Madame Catherine COMBY, Greffier.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT