COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01390 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PZAY

du 01 Juillet 2025

N° de minute

affaire : [D] [S], ayant pour mandataire de gestion le cabinet FONCIA [Localité 9], sis [Adresse 7]

c/ S.A.S. L’EPICERIE DE LA GARE

Grosse délivrée à

M^e Emmanuelle BRICE-TREHIN

Expédition délivrée à

M^e Julien DARRAS

le

l’an deux mil vingt cinq et le un juillet à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 01 Août 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

M. [D] [S], ayant pour mandataire de gestion le cabinet FONCIA [Localité 9], sis [Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Emmanuelle BRICE-TREHIN, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

S.A.S. L’EPICERIE DE LA GARE

[Adresse 6]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Julien DARRAS, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 20 Mai 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 01 Juillet 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er février 2022, M. [D] [S] a donné à bail commercial à la SAS LE TUNISINO nouvellement denommée L’EPICERIE DE LA GARE des locaux commerciaux situés [Adresse 5] à [Localité 9] à usage d’achat, vente, import-export de fruits et légumes, produits alimentaires tunisiens non cuits sur place, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 7440 euros payable mensuellement, hors taxes et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2024, M. [D] [S] a fait assigner la SAS L’EPICERIE DE LA GARE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice.

A l’audience du 20 mai 2025, M. [D] [S], représenté par son conseil, sollicite au terme de ses dernières conclusions déposées à l’audience de :

le rejet des demandes de la société L’EPICERIE DE LA GARE, constater à titre principal, la résiliation de plein droit du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire au 15 décembre 2023,constater à titre subsidiaire, la résiliation du bail à compter du 18 janvier 2025 suite au commandement de respecter les clauses du bail délivré le 18 décembre 2024,ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,la condamner au paiement d’une provision à titre d’indemnité d’occupation mensuelle de 690 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux la ou la reprise des lieux par huissier,la condamner à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, comprenant les frais de commandements de payer.

Elle expose que la SAS L’EPICERIE DE LA GARE ne s’est pas acquittée de la somme visée dans le commandement de payer dans le délai imparti et qu’elle était redevable lors de son assignation d’un arriéré locatif de 3414,25 euros de sorte que la clause résolutoire prévue au contrat de bail a pris effet. Elle ajoute que postérieurement, elle a effectué différents règlements afin d’apurer sa dette, que le moyen soulevé tiré de difficultés prétendument rencontrées pour procéder au règlement du loyer en l’état du changement du président de la société intervenu le 14 juin 2024 est inopérant et que la dette n’a finalement été régularisée qu’après l’assignation. Elle ajoute avoir fait délivrer un second commandement à la locataire, le 18 décembre 2024 visant au respect des conditions du bail et plus particulièrement des dispositions des articles 19 et 20, qu’il a été constaté l’absence d’activité commerciale et une exploitation non conforme à la destination prévue au bail, les locaux ayant fait l’objet de plusieurs fermetures administratives, étant le siège d’activités illégales et occasionnant des nuisances aux occupants de l’immeuble. Elle soutient ainsi que la résiliation du bail devra être constatée pour non-respect des conditions de ce dernier et que l’expulsion de la société devra être ordonnée.

La SAS L’EPICERIE DE LA GARE représentée par son conseil, demande aux termes de ses écritures déposées à l’audience :

— lui accorder des délais rétroactifs de paiement compte tenu des paiements effectués et du règlement intégral de sa dette locative,

— de rejeter les demandes,

— de dire n’y avoir lieu à résiliation du bail commercial,

— de condamner Monsieur [S] à lui payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose qu’une cession d’actions est intervenue le 14 juin 2024 entre Madame [K] et M. [X] [P], qui en est devenu le nouvel associé et président de la société, qu’il a été confronté à une difficulté technique pour procéder au règlement du loyer car il n’avait pas l’identifiant et le mot de passe sur l’interface de l’agence immobilière et que l’intégralité de la dette a été réglée de sorte qu’il est bien fondé à solliciter l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Elle ajoute être à jour dans le paiement de ses loyers et de ses charges. Concernant la demande additionnelle visant la résiliation du bail pour non-respect des clauses prévues à savoir notamment la jouissance paisible des lieux et une exploitation normale, elle soutient qu’un changement de présience est intervenu le14 juin 2024, que les pièces produites aux débats sont antérieures car les manquements soulevés datent de 2023, qu’il n’est pas justifié que les nuisances auraient perduré ni que le local serait le siège d’une exploitation non conforme à la destination du bail mais d’activités illégales car une activité de commerce d’alimentation générale y est bien exercée.

M. [S] a produit un état certifié des inscriptions en date du 2 août 2024 ne mentionnant pas de créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Les conclusions de la SAS L’EPICERIE DE LA GARE ayant été signifiées à Monsieur [D] [S], la veille de l’audience, ce dernier a été autorisé par le juge des référés à produire une note en délibéré dans le respect du contradictoire. Le 3 juin 2025, il a adressé sa note et de nouvelles pièces. Le conseil de la SAS L’EPICERIE DE LA GARE n’y a pas répliqué.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, M. [D] [S] verse aux débats le contrat de bail commercial liant les parties, dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges et d’inexécution d’une seule des conditions du présent contrat, un mois après une mise en demeure adressée par exploit

d’ huissier restée infructueuse.

Il ressort des éléments versés aux débats que le commandement de payer, signifié à la requête de M. [D] [S] par acte de commissaire de justice le 15 novembre 2023, à la SAS L’EPICERIE DE LA GARE, visant la clause résolutoire, portant sur la somme principale de 1947,50 euros, est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance.

Toutefois, il ressort des pièces produites aux débats que de la société défenderesse a apuré intégralement l’arriéré locatif en cours d’instance et qu’elle a repris le paiement de ses loyers ainsi que le démontre le décompte actualisé versé par la bailleresse en date du 12 février 2025.

Il convient de considérer que le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire, ne saurait sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article L145-41 du code de commerce, le placer dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette et avait pu se voir octroyer des délais.

Dès lors, au vu de la régularisation intégrale de l’arriéré locatif et de la reprise du paiement des loyers, il convient de considérer que la clause résolutoire n’a pas produit effet au titre du commandement de payer du 15 novembre 2023.

Toutefois, Monsieur [S] justifie avoir fait signifier à la société défenderesse un second commandement d’avoir à respecter les clauses du bail le 18 décembre 2024 et de cesser les troubles liés à ce non-respect dans un délai d’un mois dans lequel il indique que les locaux ont fait l’objet d’une fermeture administrative, qu’ils ont été sous-loués qu’ils occasionnent des nuisances sonores et que les clauses du bail notamment l’article 19 qui impose une jouissance paisible des lieux et l’article 20 une exploitation normal des lieux ne sont pas respectés.

Il ressort des pièces versées aux débats que les locaux objets du bail ont fait l’objet d’une fermeture administrative suivant un arrêté du préfet des Alpes-Maritimes du 22 décembre 2023 pour une durée de six mois suite à une violation d’une précédente fermeture administrative prononcée par arrêté préfectoral le 1er septembre 2023 car à l’occasion d’un contrôle des services de police, il a été relevé la présence de cartons de bouteilles de protoxyde d’azote, d’une arme de poing, d’une bombe lacrymogène et de tabac.

Il est constant qu’une cession d’actions de la société est intervenue le 14 juin 2024 entre Madame [K] et M. [P], qui est devenu l’associé unique et le président de la société.

Bien que la SAS L’EPICERIE DE LA GARE expose que le demandeur ne verse aucune pièce afin de justifier de la persistance des nuisances et des troubles allégués depuis le changement de présidence, force est de relever qu’il est produit des échanges de mails du mois d’août 2024 établissant la persistance des nuisances sonores, qu’une occupante de l’immeuble a été contrainte de descendre en pleine nuit afin de discuter avec un dénommé “[V]” en raison des nuisances sonores subies toute la nuit, que Monsieur [P] est inconnu, qu’ils ont systématiquement à faire à “[V], qui gère le commerce de jour comme de nuit et qui est connu des services de police et que cela était déjà le cas avec la précédente locataire “qui était sur les papiers mais qui n’était jamais présente”.

Il est également versé un courrier du 23 juillet 2024 du conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble faisant état de la persistance des nuisances par le locataire de Monsieur [S], de comportements menaçants, de pétitions et de plaintes déposées à de nombreuses reprises. Il est indiqué que les locaux font l’objet d’une sous-location et que le syndicat des copropriétaires a été mandaté pour régulariser une procédure de résiliation du bail en l’état de la persistance des troubles subis.

Dans un mail du 10 février 2025, il est également fait état de nouvelles plaintes des voisins qui envisagent de faire une pétition car la situation n’est plus tenable, une nouvelle demande de fermeture administrative ayant été formulée auprès de la préfecture.

Il ressort en outre, des pièces transmises dans le respect du contradictoire en cours de délibéré par le demandeur, avec l’accord du juge, et notamment d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 7 mai 2025 qu’une grille métallique est déployée devant la vitrine du local qui est fermé, que deux affiches ont été fixées sur le vantail de la porte, que sur la première il est indiqué “fermeture pendant six mois et qu’une deuxième affiche correspond à l’arrêté préfectoral du 20 février 2025 ayant décidé de la fermeture administrative de l’établissement pour une nouvelle durée de six mois jusqu’au 24 août 2025.

Il est enfin produit une attestation de témoins anonymes résidant dans l’immeuble du [Adresse 3] relatant avoir été témoins de manière répétée de faits troublant la tranquillité et la sécurité dans la copropriété par l’épicerie LE TUNISIO MARKET [Localité 10] depuis environ trois ans et qu’ils souhaitent témoigner de manière anonyme par crainte de représailles et de menaces car les comportements des individus les inquiètent. Il est précisé que le peu d’articles visibles à la vente ne justifie en rien le va-et-vient constant et suspect observé à toute heure du jour comme de nuit dans le local, qu’une activité intense est constatée en dehors des horaires normaux d’ouverture y compris très tard dans la nuit, que le tapage nocturne est récurrent et que des activités illicites notamment de trafic de stupéfiants sont suspectées.

Dès lors, il convient au vu de ces éléments de considérer que Monsieur [S] démontre que les clauses du bail ne sont pas respectées par la défenderesse notamment celles lui imposant de jouir paisiblement des locaux, de ne pas nuire à la tranquillité des occupants de l’immeuble, et de les exploiter de manière effective et normale conformément à la destination prévue au bail et que la SAS L’EPICERIE DE LA GARE ne démontre aucunement y avoir mis un terme dans le délai d’un mois prévu dans le commandement qui lui a été signifié, eu égard notamment au nouvel arrêté préfectoral pris le 20 février 2025.

En conséquence, les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvant ainsi réunies, il convient de faire droit à la demande de constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 18 janvier 2025.

L’occupation d’un local sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la SAS L’EPICERIE DE LA GARE, devenue occupant des lieux sans droit ni titre après résiliation du contrat de bail.

Sur les demandes provisionnelles :

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

La SAS L’EPICERIE DE LA GARE qui se maintient dans les lieux depuis la résiliation du bail est redevable d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Cette indemnité provisionnelle sera en conséquence fixée au montant du loyer et des charges, soit à la somme de 690 euros à compter du mois de mars 2025 ( réglements justifiés jusqu’en février 2025 inclus) et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés du local.

La SAS L’EPICERIE DE LA GARE sera condamnée à son paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il sera alloué à M.[S] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS L’EPICERIE DE LA GARE qui succombe sera condamnée au paiement de cette somme et aux entiers dépens en ce compris, le coût des commandements.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial du bail du 1er février 2022 liant M.[D] [S] et la SAS L’EPICERIE DE LA GARE portant sur les locaux à usage commercial situés à [Adresse 4] [Localité 9] par l’effet de la clause résolutoire à la date du 18 janvier 2025, suite au commandement d’avoir à respecter les clauses du bail en date du 18 décembre 2024, demeuré infructueux ainsi que l’occupation sans droit ni titre du local depuis cette date,

ORDONNONS à la SAS L’EPICERIE DE LA GARE et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux à compter de la signification de la présente ordonnance,

ORDONNONS, à défaut de ce faire, l’expulsion de la SAS L’EPICERIE DE LA GARE et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DISONS que le sort des biens mobiliers contenus dans les locaux loués sera réglé selon les dispositions des articles L4331 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la SAS L’EPICERIE DE LA GARE à payer à M.[D] [S] une indemnité d’occupation provisionnelle de 690 euros à compter du mois du 1er mars 2025, jusqu’à la libération effective des lieux ou la reprise des lieux par commissaire de justice,

CONDAMNONS la SAS L’EPICERIE DE LA GARE à payer à M.[D] [S] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SAS L’EPICERIE DE LA GARE aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût des commandements de payer du 15 nvembre 2023 et d’avoir à respecter les clauses du bail en date du 18 décembre 2024:

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES