TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

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PCP JCP requêtes

N° RG 25/09324 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBBRR

N° MINUTE :

2026/3

JUGEMENT

rendu le vendredi 20 février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [P] [B], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DÉFENDERESSE

Mutualité MUTUELLE EPARGNE RETRAITE PREVOYANCE CARAC, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [R] [G] -Responsable Service Immobilier-

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Evelyne KERMARREC, Juge, juge des contentieux de la protection,assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 février 2026 par Evelyne KERMARREC, Juge assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 20 février 2026

PCP JCP requêtes – N° RG 25/09324 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBBRR

FAITS / PROCEDURE

Par Requête introductive d’instance aux fins de saisine du Tribunal Judiciaire de PARIS (PCP JCP REQUETES) enregistrée au greffe dudit Tribunal le 14 octobre 2025, Monsieur [P] [B] a saisi la juridiction d’un litige l’opposant à son ancienne bailleresse, la MUTUELLE EPARGNE RETRAITE PREVOYANCE CARAC.

Monsieur [B] expose avoir antérieurement conclu avec la bailleresse un contrat de bail à effet au 4 mai 2017, en vue de la location d’un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 1560 euros avec provision pour charges mensuelles de 235 euros, et versement d’un dépôt de garantie correspondant à un mois de loyer, soit 1560 euros.

Or, suite au départ de Monsieur [B] selon congé régulièrement notifié à effet au 18 septembre 2024, la bailleresse a retenu une partie du dépôt de garantie versé sans explications, ce que ce dernier a fermement et avec constance contesté.

Les parties ne parvenant pas à régler amiablement leur différend, Monsieur [B] a saisi la présente juridiction et sollicite la condamnation de la MUTUELLE EPARGNE RETRAITE PREVOYANCE CARAC, à lui payer :

— à titre principal, 1360 euros correspondant au solde du dépôt de garantie indûment retenu selon lui ;

—  2577,80 euros à titre de dommages et intérêts.,

—  299,90 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

—  499,80 euros pour autres frais de procédure (contre le gestionnaire de l’immeuble).

En défense, la MUTUELLE EPARGNE RETRAITE PREVOYANCE CARAC demande au juge de prononcer la nullité de la déclaration au greffe de Monsieur [B] ; déclarer irrecevables les demandes de ce dernier à l’encontre de la MUTUELLE EPARGNE RETRAITE PREVOYANCE CARAC; débouter Monsieur [B] de ses demandes comme étant mal fondées ; condamner Monsieur [B] à lui payer 800 euros en application de l’article 700 du CPC ; et le condamner aux entiers dépens de .

L’affaire a été appelée pour plaidoirie à l’audience du 12 décembre 2025, audience à laquelle :

— Monsieur [P] [B], demandeur, a comparu en personne.

LA MUTUELLE EPARGNE RETRAITE PREVOYANCE CARAC, défenderesse, est représentée par son représentant légal en personne.

Le délibéré a été fixé au 20 février 2026.

Il est précisé que Monsieur [B] a été autorisé à produire en cours de délibéré, ce à quoi il a déféré, les échanges entre les parties au cours de la conciliation engagée, les éléments et échanges portant sur le fait que la concierge de l’immeuble était en possession de la clé manquante suite à un sinistre dégât des eaux en provenance de l’étage supérieur, ainsi que les échanges avec le gestionnaire de l’immeuble pour la prise en compte du dernier dégât des eaux.

MOTIFS

L’article 750-1 du CPC dispose que : « (…) à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros (…) ».

La demande en justice de Monsieur [B] ayant été précédée de la saisine du conciliateur de justice à son initiative, doit être déclarée recevable, étant observé :

— que, dans un premier temps, Monsieur [B] avait sollicité une conciliation avec le gestionnaire de l’immeuble se présentant comme mandataire de la bailleresse,

— que les mentions portées au Constat d’échec par le Conciliateur sont les suivantes : « de nombreux échanges par courriel ont été effectués . L’échec de la tentative de conciliation a été constaté. A l’issue de ces échanges la position du défendeur est restée inchangée » : (Constat du 10 février 2025, versé en demande) ;

— qu’une nouvelle tentative de règlement amiable du litige a été entreprise entre le demandeur, la présente défenderesse, la CARAC, ayant abouti à un « constat d’échec » en date du 27 septembre 2025 :

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, notamment les alinéas 3 , 4, et 7, dispose que le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. (…)

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. (…) ».

Vu les pièces versées en demande, dont :

— le contrat de bail conclu entre les parties,

— les états des lieux d’entrée (le 3 mai 2017) et de sortie ( le 6 septembre 2024) avec 57 photos annexées pour ce dernier ;

— la mise en demeure en date du 11 juillet 2025 adressée par le demandeur à la défenderesse en l’absence de justifications par cette dernière des retenues effectuées ;

— la mise en demeure adressée le 4 novembre 2024 par le demandeur au gestionnaire de l’immeuble OIKOGESTION ;

— les échanges entre le gestionnaire OIKOGESTION, avec le demandeur, lui proposant le 7 mai 2025, de « procéder à la restitution intégrale du dépôt de garantie » ; sous réserve de la « renonciation à la procédure judiciaire engagée », proposition réitérée par courrier RAR de OIKOGESTION, en qualité auto-désignée de « mandataire de la CARAC », le 17 juillet 2025 ;

— les échanges en août 2024, entre OIKO GESTION, la bailleresse défenderesse et l’assureur AXA, indiquant, à propos des diligences de Monsieur [B] : « Notre locataire a bien ouvert un dossier auprès de son assurance » ;

Vu les photos des clés et les éléments versés aux fins de justification qu’une clé a été remise par le demandeur à la concierge du fait d’un dégât des eaux nécessitant visites et passages des entreprises en vue de la réparation des désordres suite au sinistre en provenance de l’étage supérieur ;

Vu les pièces versées en défense ;

Attendu que la défenderesse a retenu sur le dépôt de garantie, 250 euros pour défaut de ménage, 797,50 euros pour non restitution des clés nécessitant un changement de serrure, outre 20 % du dépôt de garantie au titre de la provision pour régularisation de charges ;

Attendu que la défenderesse ne produit aucun courrier adressé au demandeur justifiant les retenues opérées, conformément aux dispositions légales impératives et contractuelles, en outre dans les délais impartis, étant rappelé que l’état des lieux de sortie a été réalisé le 6 septembre 2024 ;

Attendu que la défenderesse ne justifie pas du défaut de ménage de la part de Monsieur [B] lors de la restitution des lieux, retenue non contractuellement prévue aux termes du bail liant les parties ;

En conséquence, la défenderesse n’était pas fondée à retenir sur le dépôt de garantie en sa possession, la somme forfaitaire de 250 euros pour défaut de ménage;

Attendu, d’autre part, que la défenderesse a retenu 797,50 euros pour non restitution des clés nécessitant selon elle un changement de serrure ;

Mais attendu que la clef manquante était chez la gardienne, ainsi que largement démontré et justifié, du point de vue du juge, par le demandeur dans le cadre de ses échanges avec la concierge dans un contexte de sinistre ayant touché plusieurs logements au sein de l’immeuble ;

En conséquence, la défenderesse n’était pas davantage fondée à retenir sur le dépôt de garantie, la somme de 797,50 euros pour le motif allégué de non restitution des clés nécessitant un changement de la serrure ;

Attendu également que la défenderesse a retenu 20 % du dépôt de garantie pour régularisation de charges;

Que le demandeur a contesté le bien-fondé de cette retenue ;

Attendu que la défenderesse s’est abstenue de justifier la retenue opérée à ce titre ; et n’a soulevé aucun élément à ce titre devant le Tribunal de céans;

Attendu enfin qu’il ne peut être reproché au demandeur un défaut de diligences à l’égard de son assureur, Monsieur [B] ayant justifié de la déclaration du dégât des eaux auprès de son assureur, comme reconnu expréssément par le gestionnaire de l’immeuble ;

En conséquence de ce qui précède, le juge considère qu’il convient de condamner la défenderesse, à restituer à Monsieur [B], la somme réclamée par ce dernier, soit 1360 euros.

Sur les dommages et intérêts sollicités par le demandeur

Vu l’article 22 alinéas 3 et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs précités ;

Vu le nombre de mois entre l’état de lieux de sortie, le 6 septembre 2024, et la saisine du Tribunal de céans, le 14 octobre 2025, soit 12 mois de novembre 2024 à octobre 2025 ;

En application des dispositions légales ci-dessus rappelées, le défendeur est condamné à payer à Monsieur [B] des pénalités de retard calculées comme suit : 178 euros par mois de retard (10 % de 1778 euros de loyer mensuel actualisé hors charges) X 12 mois, soit la somme de 2136 euros.

Sur les frais de procédure et les dépens

Monsieur [B] a justifié des frais exposés pour obtenir de la défenderesse la restitution du dépôt de garantie.

En conséquence, le juge considère qu’il convient de condamner la défenderesse à régler à Monsieur [B] la somme de 299,90 euros pour les frais de justice exposés auprès de litige.fr, et rejeter la demande de prise en charge des frais exposés par le demandeur contre le gestionnaire de l’immeuble.

LA MUTUELLE EPARGNE RETRAITE PREVOYANCE CARAC, qui succombe à l’instance, est condamnée aux entiers dépens, en ce incluant tous frais ou honoraires éventuels exposés par Monsieur [B] pour l’exécution de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juridiction, statuant publiquement, par jugement contradictoire en dernière instance :

— Condamne la MUTUELLE EPARGNE RETRAITE PREVOYANCE CARAC, représentée par son représentant légal, à verser à Monsieur [P] [B] la somme de 1360 euros correspondant aux retenues indûment effectuées sur le dépôt de garantie ;

— Condamne la MUTUELLE EPARGNE RETRAITE PREVOYANCE CARAC, représentée par son représentant légal, à verser à Monsieur [P] [B], la somme de 2136 euros au titre des pénalités de retard légales ;

— Condamne la MUTUELLE EPARGNE RETRAITE PREVOYANCE CARAC, représentée par son représentant légal, à payer à Monsieur [P] [B], la somme de 299,90 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC ;

— Rejette toutes autres demandes ;

— Condamne la MUTUELLE EPARGNE RETRAITE PREVOYANCE CARAC, représentée par son représentant légal, aux dépens de l’instance.

Le Greffier La Juge