TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 23/03901 – N° Portalis DB2H-W-B7H-X4YJ

Jugement du 22 mai 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître Kamel AISSAOUI – 865

Maître [B] BALAS de la SELARL [Y] METRAL & ASSOCIES – 773

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 22 mai 2025 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 17 juin 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 20 février 2025 devant :

François LE CLEC’H, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. NETPRIX

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Kamel AISSAOUI, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.C.I. LES FLEURS

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Bertrand BALAS de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2020, la SCI LES FLEURS, représentée par son gérant Monsieur [W] [Z], a donné à bail à la « SAS NETPRIX (EN COURS DE CONSTITUTION) représentée par Mr [V] [I] […] Ci-après dénommées ensemble « le PRENEUR » » un local à usage exclusif d’entreposage situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 3].

S’agissant de la destination du local, il a été prévu à l’article 5 du bail commercial :

« Il [le preneur] fera son affaire personnelle de toutes les autorisations administratives ou techniques nécessaires à son activité sans qu’il puisse se retourner contre le bailleur. L’activité d’entreposage projetée par le preneur est de sa seule responsabilité concernant les règles du plan local d’urbanisme, auxquelles il doit se conformer. Le preneur reconnaît avoir consulté les services de l’urbanisme et reconnaît se conformer aux règles d’urbanisme. Si cette activité devait être interdite, le preneur en assume la pleine responsabilité sans pouvoir se retourner contre le bailleur. Cette clause est essentielle et le bail n’aurait pas été signé sans l’accord du preneur concernant sa pleine responsabilité relative à son activité. »

Par acte d’huissier de justice en date du 29 décembre 2021, Monsieur [I] [V] a assigné la SCI LES FLEURS devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de :

dire et juger l’action de Monsieur [I] [V] recevable ;constater le déséquilibre entre les parties issu du contrat de bail signé le 1er juillet 2020 ;dire et juger que la clause n° 5 du contrat de bail signé le 1er juillet 2020 est non écrite ;condamner Monsieur [W] [Z] à remettre en conformité le local commercial ; condamner Monsieur [W] [Z] à une astreinte de 500 € par jour de retard ;condamner Monsieur [W] [Z] à payer à Monsieur [I] [V] la somme de 206 8l6,33 € au titre de sa perte de chance ;condamner Monsieur [W] [Z] à payer à Monsieur [I] [V] la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts, tous postes de préjudice confondus ;condamner Monsieur [W] [Z] à payer à Monsieur [I] [V] la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [W] [Z] aux dépens.

Parallèlement, par acte d’huissier en date du 19 janvier 2022, Monsieur [V] a assigné la SCI LES FLEURS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon pour voir ordonner le séquestre des loyers à échoir issu du contrat de bail commercial en date du 1er juillet 2020 jusqu’à une décision définitive à intervenir sur le fond.

La société NETPRIX est intervenue volontairement à l’instance de référé par conclusions du 20 février 2022, demandant à ce que la SCI LES FLEURS soit condamnée à mettre en conformité le local sous astreinte et sa condamnation à lui payer la somme de 206 816,33 euros au titre de la perte de chance et celle de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par ordonnance du 20 juin 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon :

s’est déclaré compétent pour statuer sur les demandes ; a déclaré irrecevable l’action de Monsieur [V] pour défaut de qualité à agir ; a rejeté les demandes de la société NETPRIX ; s’est déclaré incompétent pour statuer sur la demande reconventionnelle visant à voir prononcer la nullité du contrat ; condamné la société NETPRIX, in solidum avec Monsieur [V], à payer à la SCI LES FLEURS la somme provisionnelle de 7200 euros au titre des loyers et charges échus au 1er trimestre 2022 ; condamné in solidum la société NETPRIX et Monsieur [V] aux dépens ; laissé à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposés.

Par acte régularisé par RPVA le 14 juillet 2022, Monsieur [V] et la société NETPRIX ont interjeté appel de cette ordonnance.

Dans la procédure au fond, par ordonnance du 20 mars 2023, le juge de la mise en état a :

constaté l’intervention volontaire de la société NETPRIX ; rejeté l’exception de nullité pour vice de forme de la SCI LES FLEURS ; déclaré irrecevable Monsieur [V] en ses demandes ; déclaré irrecevable l’intervention volontaire de la société NETPRIX ; condamné Monsieur [V] aux dépens de l’instance ; dit que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles.

En référé, par arrêt du 26 avril 2023, la cour d’appel de [Localité 7] a :

infirmé la décision déférée en ce qu’elle a déclaré Monsieur [V] irrecevable pour défaut de qualité ; statuant à nouveau ;

déclaré Monsieur [V] recevable à agir au stade de la première instance en référé ; y ajoutant ;

déclaré Monsieur [V] irrecevable à agir en cause d’appel ; confirmé la décision déférée qui a rejeté la demande de séquestre ou de suspension de loyers présentée par la société NETPRIX et dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande ; confirmé la décision déférée en ce qu’elle a condamné la société NETPRIX à payer à la SCI LES FLEURS la somme provisionnelle de 7200 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er trimestre 2022 inclus ; y ajoutant ;

condamné après actualisation la société NETPRIX à payer à la SCI LES FLEURS la somme de 28 861,94 euros, 4ème trimestre 2022 inclus ; infirmé la décision déférée en ce qu’elle a condamné in solidum Monsieur [V] au paiement de la somme provisionnelle de 7200 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er trimestre 2022 inclus ; statuant à nouveau ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle de Monsieur [V] au titre de l’arriéré locatif ; confirmé la décision déférée pour le surplus ; condamné in solidum la société NETPRIX et Monsieur [V] aux dépens à hauteur d’appel ; condamné la société NETPRIX à payer à la SCI LES FLEURS la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ; rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mai 2023, la société NETPRIX a assigné la SCI LES FLEURS devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de :

juger que l’action de la société NETPRIX est recevable ; à titre principal ;

condamner la SCI LES FLEURS à modifier le permis de construire pour permettre à la société NETPRIX de réaliser son objet social : l’activité d’entreposage ; condamner la SCI LES FLEURS à mettre le bail en conformité avec les obligations tirées de la loi PINEL de 2014 ; condamner la SCI LES FLEURS à remettre en conformité le local commercial conformément aux dispositions de la loi PINEL de 2014 faisant peser sur le bailleur les obligations de délivrance ; condamner la SCI LES FLEURS à une astreinte de 500 euros par jour de retard ; accorder à la société NETPRIX l’exception d’inexécution et suspendre les loyers commerciaux de janvier 2022 jusqu’à la mise en conformité de la destination du local et du local lui-même ; à titre subsidiaire ;

condamner la SCI LES FLEURS à déspécialiser le contrat de bail signé le 1er juillet 2020 en autorisant l’activité de restauration ; en tout état de cause ;

condamner la SCI LES FLEURS à payer à la société NETPRIX la somme de 524 598 euros au titre de sa perte de chance ; condamner la SCI LES FLEURS à payer à la société NETPRIX la somme de 175 000 euros à titre de dommages et intérêts selon le préjudice moral ; condamner la SCI LES FLEURS à payer à la société NETPRIX la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts selon le préjudice personnel du gérant, Monsieur [V], quant à son préjudice personnel et d’agrément ; condamner la SCI LES FLEURS à payer à la société NETPRIX la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la SCI LES FLEURS aux dépens.

Il s’agit de la présente instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 juin 2024, la société NETPRIX demande au tribunal de :

juger que l’action de la société NETPRIX est recevable ; condamner la SCI LES FLEURS à modifier le permis de construire pour permettre à la société NETPRIX de réaliser son objet social : l’activité d’entreposage ; condamner la SCI LES FLEURS à mettre le bail en conformité avec les obligations tirées de la loi PINEL de 2014 (obligation de délivrance) ; condamner la SCI LES FLEURS à remettre en conformité le local commercial conformément aux dispositions de la loi PINEL de 2014 faisant peser sur le bailleur les obligations de délivrance, et plus précisément la réhabilitation du local en tout point conformément au plan local d’urbanisme et donc conformément au plan déposé par le bailleur lui-même, la réhabilitation sur les points lumineux, le clos donc la terrasse vitrée, reboucher les trous dans le sol et réhabiliter le plafond en couvrant tout ; condamner la SCI LES FLEURS à une astreinte de 500 euros par jour de retard ; accorder à la société NETPRIX l’exception d’inexécution et suspendre les loyers commerciaux de janvier 2022 jusqu’à la mise en conformité de la destination du local et du local lui-même ; condamner la SCI LES FLEURS à payer à la société NETPRIX la somme de 771 526 euros au titre de sa perte de chance ; condamner la SCI LES FLEURS à payer à la société NETPRIX la somme de 183 020 euros à titre de dommages et intérêts selon le préjudice moral ; condamner la SCI LES FLEURS à payer à la société NETPRIX la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts selon le préjudice lié à l’escroquerie au jugement ; condamner la SCI LES FLEURS à payer la société NETPRIX la somme de 18 000 euros à titre de dommages et intérêts selon le préjudice lié à l’extorsion de fonds ; condamner la SCI LES FLEURS à payer à la société NETPRIX, pour le compte de son gérant, pour son préjudice psychologique, familial, la somme de 80 800 euros à titre de dommages et intérêts ; condamner la SCI LES FLEURS à payer à la société NETPRIX la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la SCI LES FLEURS aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 janvier 2024, la SCI LES FLEURS demande au tribunal de :

à titre principal : déclarer nul le bail régularisé le 1er juillet 2020 entre la SCI LES FLEURS et la société NETPRIX, en cours de constitution ; déclarer la société NETPRIX occupante sans droit ni titre du local commercial ; ordonner l’expulsion de la société NETPRIX et de tout occupant de son chef du local commercial, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ; condamner la société NETPRIX à verser à la SCI LES FLEURS une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer fixé dans le bail frappé de nullité, charges incluses, à compter du 1er janvier 2022 jusqu’à la libération effective du local, soit au 3 janvier 2024 la somme de 90 717,39 euros ; à titre subsidiaire : prononcer la résiliation du bail régularisé le 1er juillet 2020 entre la SCI LES FLEURS et la société NETPRIX ; ordonner l’expulsion de la société NETPRIX et de tout occupant de son chef du local commercial, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ; condamner la société NETPRIX à régler à la SCI LES FLEURS la somme de 90 717,39 euros correspondant aux loyers dus au 3 janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus, outre actualisation des sommes dues au jour de l’audience ; condamner la société NETPRIX à payer à la SCI LES FLEURS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ; en tout état de cause : débouter la société NETPRIX de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; condamner la société NETPRIX à payer à la SCI LES FLEURS la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la société NETPRIX aux dépens.

Par ordonnance du 17 juin 2024, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date et fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 20 février 2025. Elle a été mise en délibéré 22 mai 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes non formulées dans le dispositif des conclusions

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, dans le cadre d’une procédure écrite et s’agissant des instances introduites à compter du 11 mai 2017, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. En d’autres termes, il n’est saisi que des prétentions mentionnées dans ce dispositif.

En l’espèce, l’instance a été introduite par l’assignation de la société NETPRIX du 25 mai 2023, soit après le 11 mai 2017.

Le tribunal n’est dès lors saisi que des prétentions formulées dans le dispositif des conclusions des parties.

A cet égard, dans sa discussion, la société NETPRIX indique demander la condamnation de la SCI LES FLEURS à la somme de 907 241 euros.

Cependant, dans le dispositif de ses dernières conclusions, la société NETPRIX ne formule aucune demande de condamnation à ce titre.

Par conséquent, le tribunal n’est saisi d’aucune prétention relative à la condamnation de la SCI LES FLEURS au paiement de la somme de 907 241 euros.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur ce point.

Sur la nullité du bail commercial

L’article L.210-6 du code de commerce énonce :

« Les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. La transformation régulière d’une société n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle. Il en est de même de la prorogation.

Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société. »

Suivant la jurisprudence récente, en présence d’un acte dans lequel il n’est pas expressément mentionné qu’il a été souscrit au nom ou pour le compte de la société en formation, il appartient au juge d’apprécier souverainement, par un examen de l’ensemble des circonstances, tant intrinsèques à cet acte qu’extrinsèques, si la commune intention des parties n’était pas qu’il soit conclu au nom ou pour le compte de la société en formation (Cour de cassation, chambre commerciale, 29 novembre 2023, n° 22-18.295, 22-12.865 et 22-21.623).

En l’espèce, dans le bail commercial du 1er juillet 2020, il n’est pas mentionné qu’il a été souscrit au nom et pour le compte de la société NETPRIX mais il est indiqué qu’il a été conclu par la « SAS NETPRIX (EN [Localité 5] DE CONSTITUTION) représentée par Mr [V] [I] ».

Cependant, en premier lieu, il est bien spécifié dans le bail que la société NETPRIX est en formation, et il est écrit juste après que celle-ci et Monsieur [V] sont « ci-après dénommées ensemble « le PRENEUR » », formulation de laquelle il ressort que le preneur est à la fois la société NETPRIX en formation et son représentant Monsieur [V] et de laquelle il peut donc être déduit que Monsieur [V] s’est engagé en tant que copreneur aux côtés de sa société en cours de constitution.

En second lieu, avant que la société NETPRIX ne soit immatriculée le 18 février 2022 au RCS de Lyon, le nom du locataire renseigné sur les quittances de loyers établies par la bailleresse était déjà celui la société NETPRIX avec parfois simplement la précision en dessous du nom NETPRIX de celui de Monsieur [V] (pièces 47 et 87 demanderesse), et la SCI LES FLEURS a fait délivrer par acte d’huissier du 20 octobre 2021 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à la société NETPRIX (pièce 6 défenderesse).

Ainsi, il ressort de ces éléments intrinsèques et extrinsèques au bail du 1er juillet 2020 que la commune intention des parties était qu’il soit conclu au nom et pour le compte de la société NETPRIX en formation.

Après son immatriculation le 18 février 2022, la société NETPRIX a donc pu reprendre valablement les engagements pris par Monsieur [V] en son nom et pour son compte, et est devenue la seule preneuse à bail et la seule soumise aux obligations dudit bail (pièce 85 demanderesse : état des actes accompli par le fondateur de la société NETPRIX Monsieur [V] en date du 15 juin 2022).

En conclusion, il convient de rejeter la demande de nullité du bail commercial formée à titre principal par la SCI LES FLEURS ainsi que ses demandes principales subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes de la société NETPRIX

Sur les demandes de modification du permis de construire et de mise en conformité

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est soumis, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, à une obligation de délivrance, c’est-à-dire délivrer un local conforme à sa destination contractuelle, obligation qui lui incombe tout au long de l’exécution du contrat. Il s’agit d’une obligation de résultat.

En l’espèce, il ressort du règlement de la zone UEi1 du PLU-H, zone dans laquelle se trouve le local commercial loué à la société NETPRIX, que l’activité d’entreposage est autorisée dans cette zone (pièce 14 défenderesse).

Toutefois, dans le dossier de permis de construire déposé le 21 mars 2013 et complété le 3 juin 2013 par la SCI LES FLEURS fondant le permis de construire délivré le 25 octobre 2013 et portant sur le bâtiment incluant notamment le local loué quelques années plus tard à la société NETPRIX, il n’est pas prévu une activité de stockage mais une activité de centre de formation avec restauration et hébergements (pièce 24 demanderesse).

Or, suivant l’email du 19 octobre 2021 et celui du 7 mars 2022 du directeur de l’urbanisme réglementaire de la mairie de [Localité 8], si celui-ci indique que la destination d’entrepôt est possible car l’immeuble [Adresse 1] se situe en zone UEi1, il signale également que l’activité d’entrepôt, au regard du permis de construire actuellement en cours, n’est pas réalisable parce que le projet en cours consiste en l’édification d’un centre de formation et d’un hébergement lié et qu’une modification de ce permis reste néanmoins possible pour valider l’activité d’entreposage (pièces 13 et 15 demanderesse).

Dans son courrier du 3 mai 2023, la 1ère adjointe au maire de [Localité 8] déléguée à la transition écologique, à l’urbanisme, à l’habitat et à la ville durable rappelle que le permis de construire accordé n’inclut pas l’activité de stockage, et elle souligne même qu’une telle activité serait constitutive d’une infraction au code de l’urbanisme passible de poursuites pénales (pièce 3 demanderesse).

En conséquence, il apparaît qu’en l’état de l’objet du permis de construire demandé par la SCI LES FLEURS et délivré à celle-ci le 25 octobre 2013, il n’est pas possible pour la société NETPRIX d’exploiter le local donné à bail conformément à la destination exclusive stipulée, à savoir l’entreposage.

Cette impossibilité d’exploitation est imputable à la bailleresse qui a sollicité et obtenu un permis de construire ne comprenant pas l’activité d’entreposage et qui a ensuite, en dépit de ce permis de construire n’incluant pas ladite activité, loué des locaux pour un usage exclusif d’entreposage.

La SCI LES FLEURS a donc failli, et ce dès la conclusion du bail, à son obligation de délivrance en donnant à bail à la société NETPRIX un local non conforme à sa destination contractuelle.

Et la SCI LES FLEURS ne saurait se retrancher derrière l’article 5 du bail commercial stipulant que le preneur fera son affaire personnelle de toutes les autorisations administratives ou techniques nécessaires à son activité sans qu’il puisse se retourner contre le bailleur, que l’activité d’entreposage projetée par le preneur est de sa seule responsabilité concernant les règles du plan local d’urbanisme, auxquelles il doit se conformer, que le preneur reconnaît avoir consulté les services de l’urbanisme et se conformer aux règles de l’urbanisme, que si cette activité devait être interdite, le preneur en assume la pleine responsabilité sans pouvoir se retourner contre le bailleur, que cette clause est essentielle, et que le bail n’aurait pas été signé sans l’accord du preneur concernant sa pleine responsabilité relative à son activité, car cela conduirait à la décharger de son obligation de délivrance, qui constitue son obligation essentielle en tant que bailleresse lui incombant pendant toute l’exécution du contrat et qui lui impose partant en particulier de ne pas louer un local pour un usage exclusif d’entreposage alors qu’elle a demandé et obtenu un permis de construire n’incluant pas cette activité. La bailleresse ne saurait, par le biais des stipulations précitées, venir faire peser sur la preneuse son obligation essentielle et son manquement à cette obligation essentielle. Elle le peut d’autant moins qu’elle est la seule en mesure, en tant que propriétaire et titulaire du permis de construire initial, de solliciter la modification de ce permis.

La SCI LES FLEURS ne peut pas non plus reprocher à la société NETPRIX de ne pas lui avoir demandé de réaliser des démarches auprès des services de l’urbanisme ni d’avoir effectué elle-même de telles démarches étant donné que ce n’est pas à la preneuse de réparer le manquement de la bailleresse à son obligation essentielle et qu’également, cette dernière est la seule à pouvoir demander la modification du permis de construire.

Au surplus, la société NETPRIX s’est adressée à la bailleresse et aux services de l’urbanisme s’agissant de la problématique du permis de construire (pièce 5 demanderesse : courriel du 31 décembre 2020 adressé à Monsieur [Z] ; pièce 80 demanderesse : email du 12 octobre 2021 envoyé au directeur de l’urbanisme réglementaire).

Sur la question de l’activité déclarée à l’assurance de la société NETPRIX, l’assureur mentionne dans l’attestation d’assurance multirisque du 26 janvier 2022 que « le stockage est également couvert d’office dans nos contrats, en l’occurrence à hauteur de 10 000 euros sur ce dernier » et que « les activités déclarées se réfèrent à différentes sous catégories et n’engendrent donc aucunes fausses déclarations de la part de notre client » (pièce 53 demanderesse). Par suite, l’activité d’entreposage de la société NETPRIX est bien assurée et il n’y a pas de fausse déclaration de celle-ci.

Enfin, il importe peu que, postérieurement à la conclusion du bail commercial, Monsieur [V] ait fait part à Monsieur [Z] de difficultés financières pour exploiter et de la non approbation de ses parents relativement à son projet (pièce 15 défenderesse : sms du 28 septembre 2020) et qu’il ait souhaité modifier son projet pour exercer à la place de l’activité de stockage une activité de restauration (pièces 4 et 5 défenderesse : sms du 23 avril et du 20 juin 2021 ; pièce 6 demanderesse : courriel du 31 décembre 2020). Cela n’a pas d’incidence sur la défaillance de la bailleresse dans son obligation de délivrance mise en exergue ci-dessus.

Ainsi, il est caractérisé un manquement de la SCI LES FLEURS à son obligation de délivrance consistant, comme il a été vu, en la location d’un local commercial non conforme à sa destination contractuelle, c’est-à-dire en la location d’un local à usage exclusif d’entreposage alors que le permis de construire ne comprend pas cette activité.

Sur l’électricité et l’eau, d’une part, il ressort de l’état des lieux d’entrée du 1er juillet 2020 signé par les deux parties que le local est donné à bail brut de béton, sans WC, sans électricité et sans eau, et de l’article 4 du bail commercial et de cet état des lieux combinés que les travaux sont à la charge du preneur, y compris les branchements des fluides (pièces 1 et 3 défenderesse).

D’autre part, il n’est pas démontré par la preneuse que, s’agissant de ce local commercial, les travaux relatifs à l’eau et à l’électricité, raccordements compris, entrent dans la catégorie des grosses réparations au sens de l’article 606 du code de procédure civile, qui, en vertu de l’article R.145-35, 1°, du code de commerce, ne peuvent être mises à la charge du locataire.

Dans ces conditions, il ne peut y avoir de reproches à l’encontre de la bailleresse au titre de l’électricité et l’eau, et en particulier au titre de la livraison électrique ainsi que des points d’arrivée et d’évacuation d’eau.

Sur l’absence de clôture au niveau de la terrasse, ce point n’est pas porté à la connaissance de l’huissier de justice ni relevé par lui dans aucun des procès-verbaux de constat produits (pièces 31 à 34 demanderesse et pièces 28 et 29 défenderesse). Et la société NETPRIX s’appuie simplement sur deux plans annotés à la main pour dire que la terrasse doit impérativement être fermée par une clôture vitrée.

Dès lors, ce moyen invoqué pour fonder un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance doit être écarté.

Sur les points lumineux, la société NETPRIX fait état de l’obstruction de points lumineux. Cependant, elle n’explique pas à quoi correspondent ces points lumineux qu’elle évoque et n’indique pas leur localisation.

Partant, la demanderesse ne peut valablement se prévaloir d’un manquement de la SCI LES FLEURS sur cet aspect.

Sur l’inaccessibilité de la terrasse, l’huissier de justice observe, dans son procès-verbal du 13 août 2021, que l’accès à la terrasse est bloqué par une tôle métallique (pièce 31 demanderesse). Toutefois, il n’est pas établi que cette tôle a été installée par la bailleresse pour bloquer cet accès. Il s’agit là seulement des propos tenus par le gérant de la société NETPRIX lors de la réalisation du constat et repris par l’huissier dans son procès-verbal.

Ce moyen invoqué pour caractériser un manquement de la bailleresse ne peut donc prospérer.

Sur l’obstruction à l’accès du local, comme l’a mis en lumière la cour d’appel de Lyon dans son arrêt du 26 avril 2023, la société NETPRIX communique deux constats d’huissier en date des 18 janvier et 1er février 2022 (pièces 32 et 33 demanderesse) montrant qu’il n’est pas possible d’accéder au local loué à cause d’une barre de fer bloquant l’ouverture de la porte, mais la SCI LES FLEURS fournit un constat effectué le 21 mars 2022 (pièce 28 défenderesse) dans lequel l’huissier signale qu’aucune barre de fer ne bloque la porte.

En outre, à la suite de ce constat du 21 mars 2022 faisant état d’une absence de blocage de la porte, la société NETPRIX ne produit pas d’autres constats ou d’éléments mettant en évidence une impossibilité postérieure d’accéder à ce local. Au contraire, le procès-verbal de constat d’huissier du 23 novembre 2022 versé aux débats par la preneuse mentionne une porte qui s’ouvre et l’absence de barre bloquant l’accès. La société NETPRIX ne peut donc affirmer qu’il y a eu obstruction du local pendant quasiment un an.

Par ailleurs, il n’est pas démontré, ni même soutenu, qu’entre la signature du bail le 1er juillet 2020 et la réalisation de ces constats au 1er trimestre 2022, soit pendant près de deux ans, la société NETPRIX n’a pas eu accès au local commercial.

En conséquence, le moyen tiré de l’obstruction à l’accès du local ne peut prospérer.

Sur l’occupation d’une partie du local par les effets de la bailleresse, il est mentionné dans le procès-verbal de constat du 23 novembre 2022 que le gérant de la SCI LES FLEURS confirme que les encombrants présents dans le fond du local lui appartiennent, mais aussi qu’il signale que cette partie du local n’est pas louée. Le procès-verbal indique que le gérant de la société NETPRIX conteste ce point et qu’il dit que le bail n’exclut pas cette partie. La société NETPRIX maintient cette affirmation dans ses écritures.

Pour autant, s’agissant du périmètre du local donné à bail, il est stipulé à l’article 2 du bail du 1er juillet 2020, qui définit ce périmètre, que les lieux sont constitués d’un local et d’une terrasse au rez-de-chaussée d’une surface d’environ 650 m² et qu'« il est clairement convenu entre les partie que l’entrée du parking, le parking, le sous-sol et toutes les surfaces de l’arrière du bâtiment ne sont pas concernés par ce bail ».

Or, en l’état des pièces du dossier, il n’est pas possible de savoir si les encombrants appartenant à la SCI LES FLEURS se trouvent sur une partie du local loué ou bien sur l’une des surfaces à l’arrière du bâtiment qui ont été contractuellement expressément exclues des lieux donnés à bail.

Dès lors, le moyen tiré de l’occupation d’une partie du local loué par les effets de la bailleresse ne peut qu’être écarté.

Sur les intrusions de la bailleresse dans le local sans autorisation pour réaliser des travaux d’installation de canalisations, il est inscrit dans le procès-verbal de constat d’huissier du 23 novembre 2022 que Madame [X], gestionnaire du bien immobilier de la SCI LES FLEURS, « indique qu’il y a eu plusieurs échanges de mails avec Mr [V] afin que ce dernier indique une date pour effectuer ces travaux mais que Mr [V] n’a jamais donné son accord ». De son côté, la SCI LES FLEURS se contente d’affirmer, sans étayer cette affirmation, qu’il s’agit de travaux réalisés à la demande de la preneuse.

Il convient donc de retenir que la bailleresse est entrée dans le local loué sans autorisation de la preneuse pour réaliser ces travaux d’installation de canalisations et qu’il y a un manquement de la première à son obligation d’assurer à la seconde la jouissance paisible des lieux loués (article 1719, 3°, du code civil).

Sur les dégradations causées par la bailleresse, la société NETPRIX fait état de plusieurs carottages apparents dans le sol dégradant le bien loué (pièce 46 demanderesse).

Néanmoins, il ressort du courriel en date du 16 septembre 2021 de Monsieur [V] et envoyé au gestionnaire du bien immobilier de la SCI LES FLEURS que la société NETPRIX voulait elle-même procéder à des carottages (pièce 44 demanderesse).

Par conséquent, il ne peut être considéré que les carottages apparents constituent des dégradations causées par la bailleresse et qu’il y a un manquement de celle-ci à ce titre.

En conclusion, au regard de l’ensemble de ces développements, il convient de condamner la SCI LES FLEURS à modifier le permis de construire délivré le 25 octobre 2013 pour que la société NETPRIX puisse exploiter le local donné à bail conformément à la destination exclusive stipulée, à savoir l’entreposage, mais de débouter la société NETPRIX de ses demandes de mise en conformité.

Il est à préciser que la société NETPRIX ne demande pas la suppression des canalisations installées par la bailleresse.

Concernant la condamnation de la SCI LES FLEURS à modifier le permis de construire, elle sera assortie d’une astreinte provisoire à hauteur de 150 euros par jour de retard suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur la demande relative à la suspension des loyers

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur doit verser le loyer aux échéances convenues.

Toutefois, il n’est pas tenu de payer le loyer quand, en cas de manquement du bailleur à ses obligations, il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail.

En l’espèce, il a été mis en exergue plus haut qu’en l’état de l’objet du permis de construire demandé par la SCI LES FLEURS et délivré à celle-ci le 25 octobre 2013, il n’est pas possible pour la société NETPRIX d’exploiter le local donné à bail conformément à la destination exclusive d’entreposage contractuellement prévue.

Dès lors, la société NETPRIX ne peut être tenue de payer les loyers, charges évidemment incluses, jusqu’à ce que le permis de construire soit modifié par la bailleresse afin que la société NETPRIX puisse exercer son activité d’entreposage.

En conséquence, il convient de suspendre le versement des loyers, charges comprises, par la société NETPRIX à la SCI LES FLEURS à compter du 1er janvier 2022, date à laquelle la société NETPRIX a cessé de payer les loyers (fait constant), jusqu’à ce que la SCI LES FLEURS modifie le permis de construire délivré le 25 octobre 2013 pour que la société NETPRIX puisse exploiter le local donné à bail conformément à la destination exclusive stipulée, à savoir l’entreposage.

Sur les demandes indemnitaires

Sur la perte de chance

L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, la société NETPRIX se trouve dans l’impossibilité d’exploiter le local commercial conformément à sa destination contractuelle depuis la signature du bail, ce en raison d’un manquement de la SCI LES FLEURS à son obligation de délivrance en ce qu’elle a sollicité et obtenu un permis de construire ne comprenant pas l’activité d’entreposage et a ensuite, malgré ce permis de construire n’incluant pas ladite activité, loué des locaux pour un usage exclusif d’entreposage.

Ce manquement de la bailleresse empêchant l’exploitation par la preneuse des lieux loués depuis le début de la location, il en résulte indéniablement un préjudice pour cette dernière qui ne peut pas se lancer dans son activité tant que la cause faisant obstacle à l’exploitation du local n’a pas disparu. Ce préjudice consiste en une perte de chance d’exploiter.

Le préjudice de perte de chance est partant fondé en son principe.

Et la SCI LES FLEURS ne peut soutenir que la société NETPRIX est mal fondée à demander l’indemnisation d’une perte de chance à compter du 1er octobre 2020 car elle n’est immatriculée que depuis le 18 février 2022, ce puisque le bail commercial a été conclu par Monsieur [V] au nom et pour le compte de la société NETPRIX alors en formation et qu’une fois immatriculée au RCS, ladite société a repris les engagements pris en son nom et pour son compte par son fondateur. La société NETPRIX peut donc réclamer l’indemnisation d’une perte de chance pour une période antérieure à sa date d’immatriculation.

Également, il importe peu que la société NETPRIX ait découvert l’impossibilité d’exercer dans le local en décembre 2020 dès lors que le manquement à l’obligation de délivrance était constitué dès la conclusion du bail. La société NETPRIX peut demander l’indemnisation d’une perte de chance pour une période antérieure à décembre 2020.

La SCI LES FLEURS ne peut pas non plus faire valoir que la preneuse n’a actuellement toujours pas réalisé de travaux dans le local et qu’elle n’aurait donc pas pu débuter son activité en octobre 2020 comme elle le prétend. En effet, tant que le permis de construire de la bailleresse entraînant l’impossibilité d’exploitation n’a pas été modifié, il ne sert de toute façon à rien pour la preneuse d’engager des travaux sur le local brut de béton pour ensuite débuter son activité, et il ne peut donc lui être reproché de ne toujours pas avoir effectué ces travaux.

Sur le quantum du préjudice, une première description détaillée du projet de la société NETPRIX et un premier dossier prévisionnel précis comprenant en particulier les chiffres d’affaires, les charges, les marges, les résultats et les seuils de rentabilité de cette société réalisés par la société AXELIUM CONSEIL, cabinet en gestion d’entreprise, ont été produits (pièce 92 demanderesse, et pièce 32 défenderesse qui était à l’origine la pièce 25 de la demanderesse communiquée avec l’assignation).

La SCI LES FLEURS a, de son côté, fait réaliser par un expert-comptable une analyse de ce business plan de la société NETPRIX.

Cet expert-comptable a certes émis plusieurs critiques avec explications sur ce business plan, dont le chiffre d’affaires prévisionnel de la première année, en indiquant in fine que ledit plan lui paraît incohérent et fantaisiste (pièce 17 défenderesse).

Cependant, la société AXELIUM CONSEIL a ensuite expliqué son erreur sur le chiffre d’affaires et corrigé celle-ci dans une seconde description détaillée du projet (pièce 93 demanderesse) et un second dossier prévisionnel précis (pièce 86 demanderesse).

Également, la société NETPRIX a transmis le premier prévisionnel réalisé par la société AXELIUM CONSEIL à un cabinet d’expertise-comptable, L’ATELIER [6], qui a indiqué que la progression du chiffre d’affaires ne correspond pas aux prévisions initiales mais qui a souligné qu’hormis cet aspect, le document semble globalement cohérent.

Dès lors, il est possible d’apprécier le quantum du préjudice de perte de chance d’exploiter par rapport au dossier prévisionnel corrigé établi par la société AXELIUM CONSEIL portant sur la période d’octobre 2020 à septembre 2023 (pièce 86 demanderesse), étant signalé que l’absence du second associé décrit dans le projet et de son apport de 45 000 euros, la société NETPRIX étant en effet une SASU (pièce 20 demanderesse : extrait K-BIS), le capital social d’un montant de 500 euros au lieu des 5 000 euros que Monsieur [V] devait apporter selon le projet ou des 50 000 euros s’il y avait eu l’autre associé, et la sous-évaluation, qui peut être considérée comme avérée s’agissant d’un local loué brut de béton et les devis communiqués par la société NETPRIX témoignant de cette sous-évaluation (pièces 28 et 29 demanderesse), des travaux d’aménagement du local (dans le projet : 8500 euros comprenant la mise au norme et l’installation électrique évaluées à 2500 euros, les travaux de plomberie et pose de sanitaire évalués à 4000 euros et la vidéo surveillance et le système d’alarme évalués à 2000 euros) vont avoir pour conséquence de réduire le pourcentage qui sera retenu pour la perte de chance, étant rappelé que la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être équivalente à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Il est aussi à indiquer que la perte de chance d’exploiter sera appréciée à partir des résultats prévisionnels des exercices 2020-2021, 2021-2022 et 2022-2023, mais pas de celui de l’exercice 2023-2024 puisqu’il n’a pas été corrigé par la société AXELIUM CONSEIL (le nouveau prévisionnel ne mentionne rien à propos de cet exercice), et qu’il s’agira des résultats d’exercice nets et non bruts car les résultats bruts ne sont pas encore expurgés de toutes les charges.

En conséquence, au regard de ce qui précède et étant aussi relevé que Monsieur [V] a en septembre 2020 fait part de difficultés financières pour exploiter (pièce 15 défenderesse : sms du 28 septembre 2020), il convient de fixer la perte de chance d’exploiter à 50% des montants additionnés des résultats prévisionnels des exercices 2020-2021, 2021-2022 et 2022-2023, soit 50% de la somme de 406 519 euros, soit un préjudice de perte de chance d’exploiter d’un montant de 203 259,50 euros.

Ainsi, la SCI LES FLEURS sera condamnée à verser à la société NETPRIX la somme de 203 259,50 euros au titre de son préjudice de perte de chance d’exploiter.

Sur le préjudice lié à l’escroquerie au jugement

D’une part, l’escroquerie au jugement étant une infraction pénale, il n’appartient pas au juge civil de déterminer si elle existe et si elle est imputable à la SCI LES FLEURS.

D’autre part, la société NETPRIX ne produit aucune décision pénale définitive condamnant la SCI LES FLEURS pour escroquerie au jugement à son encontre et n’ayant pas statué sur les dommages et intérêts susceptibles de lui être versés en réparation du préjudice causé par cette infraction.

Dans ces conditions, il convient de débouter la société NETPRIX de sa demande de condamnation au titre du préjudice lié à l’escroquerie au jugement.

Sur le préjudice lié à l’extorsion de fonds

L’extorsion de fonds étant également une infraction pénale, il convient, pour les mêmes raisons que la demande relative à l’escroquerie au jugement, de rejeter celle de condamnation au titre du préjudice lié à l’extorsion de fonds.

Sur le préjudice moral de la société NETPRIX

La société NETPRIX se contente d’affirmer qu’elle n’a pu développer son image, ni donner une valeur commerciale à sa société et que ces aspects sont primordiaux sur un marché toujours plus concurrentiel, sans verser aucune pièce probante au soutien de ce préjudice moral qu’elle invoque.

Dès lors, la société NETPRIX sera déboutée de sa demande de condamnation au titre de son préjudice moral

Sur le préjudice moral du gérant de la société NETPRIX

La société NETPRIX demande à ce que la SCI LES FLEURS soit condamnée à lui verser, pour le compte de son gérant, une somme de 80 800 euros en réparation du préjudice moral que ledit gérant aurait subi.

La société NETPRIX ne formule donc pas cette prétention pour son propre compte mais pour celui de son gérant, Monsieur [V].

Or, nul ne plaidant par procureur, la société NETPRIX ne peut former cette demande pour le compte de son gérant.

Seul Monsieur [V] peut solliciter l’indemnisation du préjudice moral qu’il aurait subi, et, en l’occurrence, il n’est pas partie à la présente procédure.

Par conséquent, la société NETPRIX sera déboutée de sa demande de condamnation au titre du préjudice moral de son gérant.

Sur les demandes subsidiaires de résiliation, d’expulsion, de paiement d’une indemnité d’occupation et de règlement des loyers de la SCI LES FLEURS

Compte tenu du manquement à l’obligation de délivrance retenu, de l’impossibilité d’exploiter causée par ce manquement mise en exergue et de la suspension du versement des loyers, charges comprises, les demandes subsidiaires de résiliation, d’expulsion, de paiement d’une indemnité d’occupation et de règlement des loyers formées par la défenderesse seront rejetées.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La SCI LES FLEURS sera condamnée aux dépens.

La SCI LES FLEURS, tenues des dépens, sera condamnée à verser à la société NETPRIX la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI LES FLEURS sera déboutée de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI LES FLEURS de ses demandes principales de nullité du bail commercial conclu le 1er juillet 2020, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la SCI LES FLEURS à modifier le permis de construire délivré le 25 octobre 2013 pour que la société NETPRIX puisse exploiter le local donné à bail conformément à la destination exclusive stipulée, à savoir l’entreposage, ce dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement puis, passé ce délai, sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant une durée de douze mois ;

DEBOUTE la société NETPRIX de ses demandes de mise en conformité ;

ORDONNE la suspension du versement des loyers, charges comprises, par la société NETPRIX à la SCI LES FLEURS à compter du 1er janvier 2022 jusqu’à ce que la SCI LES FLEURS modifie le permis de construire délivré le 25 octobre 2013 pour que la société NETPRIX puisse exploiter le local donné à bail conformément à la destination exclusive stipulée, à savoir l’entreposage ;

CONDAMNE la SCI LES FLEURS à verser à la société NETPRIX la somme de 203 259,50 euros au titre de son préjudice de perte de chance d’exploiter ;

DEBOUTE la société NETPRIX de sa demande de condamnation au titre du préjudice lié à l’escroquerie au jugement ;

DEBOUTE la société NETPRIX de sa demande de condamnation au titre du préjudice lié à l’extorsion de fonds ;

DEBOUTE la société NETPRIX de sa demande de condamnation au titre de son préjudice moral ;

DEBOUTE la société NETPRIX de sa demande de condamnation au titre du préjudice moral de son gérant ;

DEBOUTE la SCI LES FLEURS de ses demandes subsidiaires de résiliation, d’expulsion, de paiement d’une indemnité d’occupation et de règlement des loyers ;

CONDAMNE la SCI LES FLEURS aux dépens ;

CONDAMNE la SCI LES FLEURS à verser à la société NETPRIX la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI LES FLEURS de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, François LE CLEC’H, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT