TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Chambre 3 cab 03 D

R.G N° : N° RG 22/06237 – N° Portalis DB2H-W-B7G-XAN7

Jugement du 11 Septembre 2025

N° de minute

Affaire :

S.C.I. ADAMIA REAL ESTATE

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES BALCONS TETE D’OR sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice ACTINEUF dont le nom commercial est INNOVACTI

le:

EXECUTOIRE + COPIE

la SELARL AVIM AVOCATS

—  1506

la SELARL CVS

—  215

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 3 cab 03 D du 11 Septembre 2025 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 25 Novembre 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 22 Mai 2025 devant :

Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Anne BIZOT, Greffier présent lors des débats

Julie MAMI, Greffier présent lors des délibérés

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. ADAMIA REAL ESTATE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jennifer PLAUT de la SELARL AVIM AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES BALCONS TETE D’OR sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice ACTINEUF dont le nom commercial est INNOVACTI, domicilié : chez ACTINEUF, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Maître Cécile LETANG de la SELARL CVS, avocats au barreau de LYON

Par exploit du 13 juillet 2022, la société civile ADAMIA REAL ESTATE anciennement dénommée M2J a donné assignation au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 4], représenté par son syndic, en vue de l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 mai 2022 pour violation de certaines de ses formalités.

Par ordonnance du 25 novembre 2024, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et l’affaire a été fixée à l’audience du 22 mai 2025.

Par conclusions notifiées le 19 mars 2024, la société ADAMIA REAL ESTATE demande qu’il plaise au tribunal :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu le Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu les dispositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile,

JUGER que la résolution n°7 du procès-verbal d’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] en date du 5 mai 2022 est irrégulière,

En conséquence,

ANNULER la résolution n°7 du procès-verbal d’assemblée générale du syndicat des

copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] en date du 5 mai 2022,

ANNULER l’ensemble des actes accomplis par le syndic en exécution de la résolution n°7 depuis cette assemblée générale et jusqu’au jugement à intervenir,

JUGER que la résolution n°8 du procès-verbal d’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] en date du 5 mai 2022 est irrégulière,

En conséquence,

ANNULER la résolution n°8 du procès-verbal d’assemblée générale du syndicat des

copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] en date du 5 mai 2022,

ANNULER l’ensemble des actes accomplis par le syndic en exécution de la résolution n°8 depuis cette assemblée générale et jusqu’au jugement à intervenir,

JUGER que la résolution n°15 du procès-verbal d’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] en date du 5 mai 2022 est irrégulière,

En conséquence

ANNULER la résolution n°15 du procès-verbal d’assemblée générale du syndicat des

copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] en date du 5 mai 2022,

ANNULER l’ensemble des actes accomplis par le syndic en exécution de la résolution n°15 depuis cette assemblée générale et jusqu’au jugement à intervenir,

JUGER que la résolution n°16 du procès-verbal d’assemblée générale du syndicat des

copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] en date du 5 mai 2022 est irrégulière,

En conséquence,

ANNULER la résolution n°16 du procès-verbal d’assemblée générale du syndicat des

copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] en date du 5 mai 2022,

ANNULER l’ensemble des actes accomplis par le syndic en exécution de la résolution

n°16 depuis cette assemblée générale et jusqu’au jugement à intervenir,

JUGER que la résolution n°17 du procès-verbal d’assemblée générale du syndicat des

copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] en date du 5 mai 2022 est irrégulière,

En conséquence,

ANNULER la résolution n°17 du procès-verbal d’assemblée générale du syndicat des

copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] en date du 5 mai 2022,

ANNULER l’ensemble des actes accomplis par le syndic en exécution de la résolution n°17 depuis cette assemblée générale et jusqu’au jugement à intervenir,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 6] à payer à la société Adamia Real Estate la somme de 10 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700,

CONDAMNER le même aux entiers dépens de la présente instance.

Au soutien de ses prétentions, la société ADAMIA REAL ESTATE fait valoir:

— que la résolution n°7 visant à autoriser le syndic à agir en justice est insuffisamment précise au regard de la jurisprudence relative à l’article 55 du décret du 17 mars 1967

— que la résolution n°8 porte sur le vote d’un montant de charges nettes de 7860,67€ alors que c’est un montant de 9951,55 € qui figurait sur la convocation qui n’est donc pas cohérente avec la résolution

— que la résolution n°15 qui mandate le syndic pour mettre fin aux locations de courte durée apporte une limite à sa liberté d’usage du lot de la société, alors qu’aucune disposition ne l’y autorise et qu’aucun trouble anormal de voisinage n’est prouvé

— que la résolution n°16 visant à introduire dans le règlement de copropriété une disposition interdisant la location touristique de courte durée ne pouvait être votée à la majorité qualifiée dès lors qu’elle modifie la destination de l’immeuble et que le projet de règlement de copropriété modifié exigé par l’article 11 du décret du 17 mars 1967 n’a pas été joint à la convocation

— que la résolution n°17 donnant pouvoir au syndic pour signer le modificatif du règlement devient sans objet, qu’elle est imprécise et que le projet de modificatif n’était pas joint à la convocation.

Par conclusions notifiées le 19 mars 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES demande qu’il plaise :

REJETER la demande de nullité de l’assemblée générale du 5 mai 2022 car irrecevable et non fondée,

REJETER les demandes de nullité des résolutions 7 et 8, 16 à 17 en ce que ADAMIA REAL ESTATE ne démontre pas leur irrégularité et l’ensemble des demandes d’ADAMIA REAL ESTATE en ce qu’elles sont infondées,

CONDAMNER la société ADAMIA REAL ESTATE à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’espèce, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES fait valoir:

— que la société ADAMIA n’invoquant pas une irrégularité de convocation ou de tenue de l’assemblée générale et ayant voté en faveur de certaines résolutions, elle est irrecevable et infondée à en réclamer la nullité dans son ensemble

— que la résolution n°7 est très précise quant à l’objet du vote et le détail des conditions financières figurant dans la convention d’honoraires annexée

— que la demande de nullité de la résolution n°8 n’est pas motivée par la production de l’ordre du jour, alors que le budget voté avait simplement été soumis à une actualisation et que celle-ci s’est effectuée à la baisse

— que la résolution n°15 s’appuie sur le 7°/ du règlement qui interdit aux occupants des locaux privatifs de porter atteinte à la tranquillité des autres copropriétaires et sur le recensement des nuisances ressenties du fait de la location touristique de courte durée

— que la résolution n°16 ne vise qu’à préciser la clause d’habitation bourgeoise contenue dans le règlement de copropriété et que la jurisprudence la considère comme incompatible avec la location touristique de courte durée

— que la résolution n°17 qui n’a pour objet que de conférer mandat au syndic de procéder à l’exécution de la résolution précédente est parfaitement précise et régulière.

MOTIFS

La société ADAMIA REAL ESTATE ne demande pas la nullité de l’ensemble de l’assemblée générale, mais uniquement de certaines résolutions, pour lesquelles sa recevabilité n’est pas contestée.

L’ordre du jour de la convocation à l’assemblée générale prévoit une résolution n°7 qui s’intitule: « décision à prendre quant à la ratification de la mission de Maître [E] dans le cadre de la procédure de contestation du commandement de payer délivré par la SCCV [Adresse 2] pour le paiement des loyers inhérents à l’occupation du volume 3 ». Cette résolution est précédée du point d’information n°6 faisant référence à un commandement de payer adressé à la copropriété pour demander le règlement des loyers dus à la SCCV [Adresse 2].

Le commandement de payer est joint à la convocation, ainsi que la convention d’honoraires passée entre le syndicat et Me [E] pour la défense des intérêts du syndicat dans l’affaire qui l’oppose à la SCCV [Adresse 2] concernant les loyers des parkings. La résolution n°7 est parfaitement claire quant à son objet, la ratification de la mission donnée à l’avocat, et quant au contenu de cette mission. Il s’ensuit que l’annulation n’est nullement encourue.

La résolution n°8 figurant sur l’ordre du jour de la convocation s’intitule « approbation des comptes de l’exercice du 22 juillet 2020 au 30 juin 2021 » et sollicite également l’approbation du montant total de charges nettes de 9951,55 € pour les opérations courantes. La résolution adoptée porte sur les comptes de l’exercice et sur un montant total de charges nettes de 7860,67€ qui figure en annexe 3 de la comptabilité du syndic jointe à la convocation.

Même si le mode de détermination de la somme de 9951,55€ reste inconnu, la différence avec la somme votée n’a pas été de nature à vicier la décision des participants, qui ont été informés de l’objet du vote, le montant finalement retenu ne pouvant les surprendre puisqu’il est en cohérence avec la comptabilité jointe à la convocation et qu’il est moindre que la somme annoncée. La demande d’annulation sera rejetée.

La résolution n°15 s’intitule « décision à prendre de mandater le syndic pour faire constater et mettre fin à l’usage par certains propriétaires de leur appartement à des fins de location touristique courte durée ». Il est joint une annonce publiée le 5 mars 2022 sur le site www.airbnb.fr. pour l’un des appartements de l’immeuble. La résolution votée fait état de troubles anormaux de voisinage ressentis par les occupants permanents de l’immeuble et affectant les parties communes; elle « propose de mandater le syndic pour faire constater par huissier de justice les annonces de location meublé touristique, puis transmettre via un avocat le dossier aux services de la Ville de [Localité 7], et pour adresser un courrier de mise en demeure aux propriétaires concernés de respecter la clause d’habitation bourgeoise et la section II « usage des parties privatives » du règlement de copropriété et de cesser sous huitaine cette activité locative ».

Le chapitre 7°/ « jouissance » de la section II du chapitre IV du règlement de copropriété prévoit que les occupants, quels qu’ils soient, des locaux privatifs, ne pourront en rien porter atteinte à la tranquillité des autres copropriétaires. Le syndicat est donc fondé à entreprendre des démarches pour faire cesser des atteintes à la tranquillité qu’il estime réelles. Il ne résulte pas directement des démarches dont le syndic est investi une diminution de l’usage des appartements donnés en location touristique de courte durée, dès lors qu’il s’agit simplement pour le syndicat, auquel l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 attribue l’objet de conserver et d’améliorer l’immeuble et d’administrer les parties communes, d’inviter leurs propriétaires à adopter une ligne de conduite fondée sur une certaine analyse de la loi et du règlement de copropriété. La demande d’annulation sera rejetée.

La résolution n°16 se fonde sur un règlement de copropriété exigeant selon elle « de ne rien faire qui puisse nuire à la sécurité ou à la tranquillité des occupants ». Il y est fait état de l’existence d’une clause d’habitation bourgeoise mixte qui prévoit une destination de l’immeuble à un usage principal d’habitation et interdirait la location touristique de courte durée. Elle propose l’ajout, au paragraphe « destination – occupation » du règlement, de la phrase « il est interdit de faire de la location touristique de courte durée » et la mise à jour du règlement de copropriété en conséquence. Cette résolution a été adoptée à la majorité qualifiée de 5 copropriétaires sur 8.

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 impose l’unanimité des voix de tous les copropriétaires pour modifier la destination de parties privatives ou de ses modalités de jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété, ou les stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble. L’ajout adopté consiste à modifier une section II intitulée « usage des parties privatives » et un paragraphe définissant la destination de l’immeuble. Positionnée après la phrase « L’immeuble est destiné à titre principal à l’usage d’habitation », la phrase « il est interdit de faire de la location touristique de courte durée » n’ pas le caractère d’une simple précision apportée au règlement, mais plutôt d’une restriction. L’usage principal d’habitation peut en effet admettre la location touristique de courte durée à titre d’usage secondaire. Il s’agit donc d’une modification soumise à la règle de l’unanimité par l’article 26 précité. La résolution sera donc annulée.

Il n’est en revanche pas possible d’étendre l’annulation à “l’ensemble des actes accomplis en exécution d ela résolution N°16", qui sont de nature inconnue

La résolution n°17 « délégation de pouvoir donnée au syndic pour signer le modificatif du règlement de copropriété » le délègue « aux fins de signer pour le compte du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES l’acte modificatif du règlement de copropriété mettre tout en oeuvre pour finaliser les résolutions ci-dessus acceptées » (sic).

Cette résolution devient simplement sans objet s’agissant de la modification du règlement de copropriété adoptée par la résolution n°16, du fait de l’annulation de celle-ci, mais ne contient pas par elle-même un motif d’annulation, La demande en ce sens sera rejetée.

Le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES qui succombe partiellement devra supporter les dépens de l’instance.

Il devra verser à la société ADAMIA la somme de 2000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort:

PRONONCE l’annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 5 mai 2022,

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, à payer à la société ADAMIA REAL ESTATE la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES aux dépens de l’instance,

REJETTE toute autre demande.

En foi de quoi, le président et la greffière ont signé le présent jugement

LA GREFFIERE LE PRESIDENT