N° RG 25/02875 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NO4G

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 2]

[Localité 4]

HAGUENAU Civil

N° RG 25/02875 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NO4G

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à Maître Apolline SCHMITT

Expédition à [J] [L]

Expédition à Préfecture

le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

27 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. ALAIN

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Apolline SCHMITT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 167

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [L]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président

Sevim BARBARUS, Greffière présente lors des débats

Hafize CIL, Greffière placée présente lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 Août 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président et par Hafize CIL, Greffière placée

N° RG 25/02875 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NO4G

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, la S.C.I. ALAIN a fait assigner Monsieur [J] [L] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de HAGUENAU en résiliation d’un contrat de bail conclu avec ce dernier.

Elle expose avoir, par contrat conclu le 29 avril 2023, ayant pris effet le 1er mai 2023, donné à bail au défendeur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 400,00 euros, augmenté de 90,00 euros de provisions sur charges.

Les loyers étant régulièrement impayés, elle lui a fait délivrer un commandement de payer en date du 4 novembre 2024, visant la clause résolutoire contenue au bail.

Le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet, elle demande au Juge des Contentieux de la Protection :

— de constater la résiliation de plein droit du bail,

— d’ordonner l’expulsion du défendeur, avec le cas échéant le concours de la force publique,

— de le condamner au paiement :

— d’une somme de 2.259,00 euros, pour les loyers impayés au mois de mars 2025 inclus,

— d’une somme de 225,90 euros au titre de la clause pénale de 10% insérée au contrat de bail,

— et d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges révisés jusqu’à évacuation complète des lieux.

Elle met en compte 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et sollicite l’exécution provisoire.

L’affaire a été fixée à l’audience du 12 juin 2025.

La S.C.I. ALAIN, représentée par son avocat, reprend ses conclusions antérieures, maintient sa demande portant sur la résiliation du bail, indique que la dette est portée à 2.103,00 euros, dont il convient de déduire la somme de 1.200,00 euros directement réglée au commissaire de justice.

Monsieur [L] comparaît en personne, exprime son souhait de se maintenir dans son logement, sollicite des délais de paiement et propose de régler sa dette locative par mensualités de 100,00 euros. Il précise avoir deux enfants âgés de 11 et 12 ans, et être séparé.

L’affaire a été mise en délibéré pour le présent jugement rendu contradictoirement et en premier ressort.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail doit être notifiée par commissaire de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience.

L’assignation a en l’espèce été notifiée par l’huissier à Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 24 mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 12 juin 2025.

Cette dernière a, le 26 mai 2025, adressé au Tribunal un bilan social relatif à la situation de Monsieur [L].

La demande formée par la bailleresse est par conséquent recevable de ce chef.

2. Sur la demande principale :

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu des articles 1728 du Code Civil et 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon contrat conclu le 29 avril 2023, ayant pris effet le 1er mai 2023, la S.C.I. ALAIN a donné à bail à Monsieur [L] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant un loyer de 400,00 euros outre 90,00 euros de provisions sur charges.

Ce bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement de loyer, cette clause est régulière. En l’occurrence, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire pour impayé de loyers acquise dans le délai de deux mois.

Par acte du 4 novembre 2024 un commandement de payer la somme de 2.117,00 euros en principal a été signifié au défendeur, cette somme est au moins égale au montant convenu pour l’application de la clause résolutoire visée par ce commandement.

Ce commandement est régulier et comporte les mentions prescrites par la loi, visant un délai deux mois, conformément aux prévisions contractuelles.

Monsieur [L] ne justifie pas avoir donné totalement suite à ce commandement dans les deux mois.

Dès lors le Juge ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire au 6 janvier 2025.

Sur la dette locative

Il ressort du compte locatif que Monsieur [L] reste redevable de la somme de 903,00 euros au mois de mai 2025 inclus.

Monsieur [L] sera condamné au paiement de ce montant avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle.

Quant à la clause pénale prévue à l’article XII des conditions générales du contrat de bail, et sur le fondement desquelles la S.C.I. ALAIN sollicite paiement de la somme de 225,90 euros, il sera rappelé que les clauses pénales mises à la charge exclusive du locataire en cas d’inexécution de ses obligations ont été considérées comme abusives par la Commission des clauses abusives dans sa recommandation N° 2000-01 du 17 février 2000, compte tenu de l’absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur.

En outre, de telles clauses sont réputées non écrite pour les baux conclus ou renoulevés après l’entrée en vigueur de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), soit le 27 mars 2014, en ce qu’elles “autorise[nt] le bailleur à percevoir des […] pénalités en cas d’infraction aux clauses du contrat de location”.

Dès lors, le présent bail ayant été signé le 29 avril 2023, ce chef de demande sera donc rejeté.

Sur la demande de délais de paiement

Monsieur [L] sollicite des délais de paiement.

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même Loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues ci-dessus.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

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Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Selon le bilan social établi sur demande de la Sous-Préfecture du Bas-Rhin, Monsieur [L] est en arrêt maladie professionnelle accident du travail depuis février 2019, et a été licencié pour inaptitude en 2022.

Inscrit comme demandeur d’emploi le 18 janvier 2023, son indemnisation a mis plusieurs mois à intervenir engendrant des impayés de loyers en 2024. Il a une RQTH et orientation vers le marché du travail depuis le 9 octobre 2023.

Il a versé la somme de 1.200,00 euros à l’huissier de justice en avril 2025 et a réglé les loyers de mars et avril 2025. Un FSL maintien va être instruit, et Monsieur [L] accepte un accompagnement secteur et global avec FRANCE TRAVAIL et l’ARSEA pour veiller à la poursuite des paiements de loyers et charges et au respect du plan.

Il y a dès lors lieu de faire droit à la demande de délais de paiement, et de dire que Monsieur [L] pourra régler l’arriéré locatif en neuf échéances mensuelles, versées en sus du loyer courant, de 100,00 euros, suivies d’une dixième échéance représentant le solde dû au titre des arriérés et intérêts.

Le respect de ce rééchelonnement de la dette entraînera suspension du jeu de la clause résolutoire, qui sera censée ne pas avoir joué en cas d’apurement total de la dette.

Au premier impayé, la dette sera immédiatement exigible.

En ce cas, Monsieur [L] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation et son expulsion sera ordonnée selon modalités ci-après énoncées ;

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non respect des délais de paiement, l’occupation des lieux par Monsieur [L], malgré la résiliation du bail, cause à la S.C.I. ALAIN un préjudice qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer.

Son montant sera fixé à 490,00 euros par mois, charges comprises, et cette somme portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Monsieur [L] sera condamné à son paiement du jour du premier impayé, à celui de l’évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement aux bailleurs ou à toute personne mandatée à cet effet.

Sur la demande d’expulsion

En cas de non respect des délais de paiement, Monsieur [L] étant occupant sans droit ni titre, il convient d’autoriser le bailleur à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef au besoin en utilisant le concours de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, et R412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

3. Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de droit de la présente décision, n’a pas lieu d’être écartée par le juge, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

4. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Monsieur [L] ayant succombé à la présente instance, il en supportera les entiers dépens, y compris le commandement de payer et l’assignation, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de la S.C.I. ALAIN ;

CONSTATE que le bail conclu le 29 avril 2023, ayant pris effet le 1er mai 2023 entre les parties est résilié de plein droit au 6 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [L] à payer à la S.C.I. ALAIN la somme de 903,00 euros au titre de l’arriéré des loyers arrêtés au mois de mai 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle ;

DÉBOUTE la S.C.I. ALAIN de sa demande au titre de la clause pénale ;

ACCORDE à Monsieur [J] [L] des délais pour s’acquitter de cette dette en neuf mensualités de 100,00 euros, suivies d’une dixième du solde, frais et intérêts, à verser en sus des loyers courants au plus tard le dernier jour de chaque mois et pour la première fois le dernier jour du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et qu’à règlement complet de la dette à l’intérieur des délais cette clause sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à première défaillance à l’intérieur de ce délai, le solde deviendra immédiatement exigible ;

dans ce cas,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à 490,00 euros par mois, charges comprises ;

CONDAMNE Monsieur [J] [L] au paiement de cette indemnité à la S.C.I. ALAIN du jour du premier impayé à celui de l’évacuation complète des lieux avec remise des clés au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

ORDONNE l’évacuation par Monsieur [J] [L], et tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 5] à [Localité 4], dans un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

ACCORDE à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [L] ;

DÉBOUTE la S.C.I. ALAIN du surplus de ses demandes ;

dans tous les cas,

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de droit à titre provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

CONDAMNE Monsieur [J] [L] aux dépens y compris ceux liés au commandement de payer et à l’assignation ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge et Greffier, avons signé le présent jugement.

Le Greffier, Le Juge