TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 20/00467 – N° Portalis DB2H-W-B7E-UUOW

Jugement du 18 Décembre 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître Ala ADAS – 1661

la SELARL LEGILEG – 1005

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 18 Décembre 2025 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 18 Novembre 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 19 juin 2025 devant :

François LE CLEC’H, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Société AVIM SAT

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Ala ADAS, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A. SOCIETE DU SUPER MARCHE AUX PUCES

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Mustapha BAICHE de la SELARL LEGILEG, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

La société du SUPER MARCHE AUX PUCES (ci-après la société SMAP) a pour activité la location et l’exploitation d’un terrain dont elle est propriétaire sis [Adresse 3] à [Localité 5]. Elle a créé sur ce terrain un marché de commerçants non-sédentaires.

Elle est également propriétaire des locaux sur ce terrain.

Pour bénéficier d’un emplacement, des actions de la société SMAP doivent être acquises.

En 1998, Monsieur [F] [B] a acquis des actions de ladite société.

Il y a eu entente sur l’activité exercée par Monsieur [B], celle-ci étant relative aux produits concernant la réception satellite, la TV, les périphériques et la téléphonie mobile.

Par acte sous seing privé en date du 28 décembre 2000, la société SMAP a donné à bail à Monsieur [B] pour une durée de 9 ans à compter du 12 octobre 2000 un local commercial consistant en un box numéroté 4 avec comme destination l’exploitation d’un commerce de brocante.

Par acte sous seing privé du 17 juin 2002, la société SMAP a donné à bail à Monsieur [B] pour une durée de 9 ans à compter du 13 mai 2002 un local commercial consistant en un box numéroté 5 avec comme destination l’exploitation d’un commerce de brocante.

Par un autre acte sous seing privé du même jour, la société SMAP a donné à bail à Monsieur [B] pour une durée de 9 ans à compter du 13 mai 2002 un autre local commercial consistant en un box numéroté 6 avec comme destination l’exploitation d’un commerce de brocante.

Monsieur [B] exploite son entreprise sous le nom commercial AVIM SAT.

Le 15 août 2017, les locaux loués à Monsieur [B] ont subi un incendie.

Par la suite, Monsieur [B] a sollicité une déspécialisation plénière pour exercer une activité de pâtissier-glacier.

Il y a eu refus de la société SMAP.

Par acte d’huissier de justice en date du 6 décembre 2019, l’entreprise AVIM SAT exploitée par Monsieur [B] a assigné la société SMAP devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de :

— condamner la société SMAP :

sous astreinte de 700 euros hebdomadaires à compter de la signification à donner une autorisation de modification du bail ;

à payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier et la perte de chance ;

à payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire ;

— condamner la société SMAP aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 mai 2024, l’entreprise AVIM SAT exploitée par Monsieur [B] demande au tribunal de :

— déclarer Monsieur [B] recevable en ses demandes ;

— autoriser la déspécialisation des trois baux commerciaux conclus entre Monsieur [B] et la société SMAP sur les box n°4, 5 et 6 pour une activité de glacier-pâtissier ;

— condamner la société SMAP à payer à l’entreprise AVIM SAT la somme de 226 810,76 euros à titre de dommages et intérêts pour le refus de déspécialisation ayant dégénéré en abus de droit causant un préjudice à l’entreprise AVIM SAT ;

— condamner la société SMAP à payer à l’entreprise AVIM SAT la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société SMAP aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 décembre 2023, la société SMAP demande au tribunal de :

— dire et juger que Monsieur [B] n’est pas recevable à solliciter la déspécialisation plénière des box n°5 et 6 donnés à bail par la société SMAP ;

— dire et juger que la société SMAP a valablement refusé la demande de déspécialisation plénière formulée par Monsieur [B] ;

— dire et juger que la société SMAP n’a commis aucun abus de droit ;

— dire et juger que Monsieur [B] ne justifie ni de l’existence, ni du quantum d’un quelconque préjudice indemnisable ;

— débouter Monsieur [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner Monsieur [B] à verser à la société SMAP la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [B] aux dépens.

Par ordonnance du 18 novembre 2024, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date et fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 19 juin 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025. Le délibéré a été prorogé au 27 novembre 2025 puis au 18 décembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes de déspécialisation plénière formées par l’entreprise AVIM SAT exploitée par Monsieur [B] pour les baux portant sur les box n° 5 et 6

→ Sur la compétence du tribunal statuant au fond

Il convient simplement de signaler, à titre de précision, aucune des parties ne soulevant dans ses dernières conclusions l’incompétence matérielle du tribunal pour statuer sur la fin de non-recevoir invoquée par la société SMAP, que, s’agissant des instances introduites antérieurement au 1er janvier 2020, ce qui est le cas de la présente procédure engagée par assignation du 6 décembre 2019, en application de l’article 771 ancien du code de procédure civile, le juge de la mise en état n’est pas compétent pour statuer sur cette fin de non-recevoir et seul le tribunal de céans statuant au fond dispose de cette compétence.

→ Sur la fin de non-recevoir

L’article 122 du même code prévoit que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ». La liste de fins de non-recevoir donnée par cet article est non exhaustive.

En matière de déspécialisation plénière, en vertu des dispositions des articles L.145-48, L.145-49 et L.145-52 d’ordre public, si le locataire n’a pas, préalablement à son action en justice aux fins d’obtenir l’autorisation d’effectuer cette déspécialisation, demandé au bailleur une telle autorisation d’exercer une activité différente de celle prévue dans le bail, le tribunal n’étant susceptible de statuer pour accorder une éventuelle transformation totale que sur un refus du bailleur, il ne peut alors ester en justice pour l’obtention de cette autorisation. Sa demande doit être déclarée irrecevable.

En l’espèce, il convient d’abord d’indiquer que la question ne porte pas sur l’absence de telle ou telle mention dans l’écrit contenant la demande de déspécialisaiton, dont celle relative à l’activité revendiquée qui est prescrite à peine de nullité, mais sur l’absence d’une telle demande pour les baux relatifs aux box n°5 et 6.

Ensuite, ceci étant précisé, il est à signaler qu’outre sa demande de déspécialisation par l’intermédiaire de son conseil par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 décembre 2018, Monsieur [B] a adressé par courrier recommandé avec accusé de réception du27 décembre 2017 une demande de déspécialisation portant sur les trois baux, refusée par la bailleresse par lettre du 9 janvier 2018, refus qui a entraîné des discussions entre eux qui ont ensuite été suivies d’une nouvelle demande de déspécialisation relative encore aux trois baux le 4 juillet 2018 par courrier recommandé avec accusé de réception, réitérée le 27 août 2018 par le même biais, avec un nouveau refus de la société SMAP transmis par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 septembre 2018 (pièces 33, 34 et 43 AVIM SAT).

Après ce refus, 3 mois plus tard, Monsieur [B] a effectué la demande précitée du 27 décembre 2018 portant, ainsi que cela ressort sans équivoque du courrier contenant cette demande, sur le seul bail commercial relatif au box n°4. Ladite demande a également essuyé un refus de la bailleresse par l’intermédiaire de son conseil par courrier du 11 février 2019. Monsieur [B], exploitant l’entreprise AVIM SAT, a ensuite agi en justice le 6 décembre 2019.

La demande du 27 décembre 2018 apparaît donc indéniablement avoir pris le pas sur les précédentes formulées plusieurs mois auparavant qui ont été refusées par la société SMAP et qui ne peuvent plus être considérées comme ayant encore un quelconque effet.

D’ailleurs, il est à noter, à la lecture de l’assignation de l’entreprise AVIM SAT du 6 décembre 2019, que la prétention de modification contenue dans celle-ci ne portait que sur le bail relatif au box n°4 et qu’il n’est mentionné que la demande du 27 décembre 2018, alors que l’entreprise AVIM SAT savait évidemment qu’elle avait formulé des demandes de déspécialisation antérieures.

Ainsi, la seule demande qui vaille est celle du 27 décembre 2018 portant sur le seul bail relatif au box n°4 et l’entreprise AVIM SAT, exploitée par Monsieur [B], ne saurait valablement tenter de convoquer d’anciennes demandes n’ayant plus aucun effet et supplantées par celle du 27 décembre 2018.

Quant au fait, dont se prévaut le demandeur, que les box 4 à 6 seraient fusionnés et ne formeraient qu’un seul et même ensemble locatif, impliquant que l’existence de trois baux distincts soit indifférente et qu’il est donc sans conséquence que la demande de déspécialisation ne porte que sur l’un des trois baux et pas expressément sur les trois, il est à relever au contraire que l’existence de plusieurs baux importe et que c’est la circonstance de box qui ne formeraient qu’un seul et même ensemble locatif qui est sans incidence compte tenu de ces baux distincts. En effet, dès lors qu’il existe trois baux distincts, la demande de déspécialisation doit porter sur chacun des baux, la déspécialisation intervenant par bail et non par ensemble locatif et le bailleur ne pouvant être privé de son choix pour une déspécialisation ou non pour chaque bail au prétexte qu’il y aurait un seul et même ensemble locatif, ce y compris malgré le fait que les trois box soient exploités pour la même activité. Si Monsieur [B] souhaitait que l’existence de l’ensemble locatif composé des box 4 à 6 qu’il invoque soit actée juridiquement, il lui appartenait de régulariser avec la bailleresse un nouveau et unique bail portant sur les trois box et il n’y aurait alors pas eu besoin d’une demande de déspécialisation portant expressément sur chacun de ces box.

En conséquence, au regard de ces développements, il est à considérer que pour les box n°5 et 6, il n’a pas été adressé de demande de déspécialisation plénière à la bailleresse préalablement à l’introduction de la présente instance et que la seule demande qui a été effectivement réalisée est celle du 27 décembre 2018 portant sur le seul bail relatif au box n°4.

Par suite, seront déclarées irrecevables les demandes de déspécialisation plénière formées par l’entreprise AVIM SAT exploitée par Monsieur [B] pour les baux portant sur les box n° 5 et 6.

Sur la déspécialisation plénière

L’article L.145-48, alinéa 1er, dispose que « le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier ».

Il est constant que sont cumulatives les conditions de conjoncture économique, d’organisation rationnelle de la distribution et de compatibilité de l’activité envisagée avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier.

L’article L.145-52, alinéa 1er, du même code prévoit que « le tribunal judiciaire peut autoriser la transformation totale ou partielle malgré le refus du bailleur, si ce refus n’est point justifié par un motif grave et légitime ».

En l’espèce, sur la condition de conjoncture économique, au soutien du raisonnement que Monsieur [B], exploitant l’entreprise AVIM SAT, avance pour établir que son activité serait devenue totalement désuète et non rentable au regard de l’évolution du contexte économique, pour la partie réception satellite, TV et périphériques de cette activité, il se contente de simples articles de journaux, dont un qui ne porte même pas sur la question de la télévision en France mais sur celle de la télévision aux États-Unis, d’un extrait d’un rapport du CSA de 2021 et du rapport de résultats du 2nd semestre 2023 pour la télévision et la radio émis par l’Observatoire de l’ARCOM de l’équipement audiovisuel des foyers en France hexagonale, soit pour ces deux derniers documents d’observations générales au niveau national. Il n’y a aucune pièce produite concernant spécifiquement l’activité de l’entreprise AVIM SAT dans le cadre du contexte économique local, celle-ci ne se déployant à l’évidence qu’au niveau local et pas au niveau national.

Ainsi, les éléments précités, qu’ils soient pris séparément ou ensemble, sont d’une force probante insuffisante pour établir que la partie réception satellite, TV et périphériques de son activité ne serait plus rentable compte tenu de l’évolution du contexte économique et que la condition de conjoncture économique serait remplie pour cette partie d’activité.

Concernant la partie téléphonie mobile de son activité, Monsieur [B] affirme qu’il est victime de la concurrence d’internet et notamment de la saturation du marché par les GAFAM, rendant difficile la survie des vendeurs indépendants comme lui, sans néanmoins verser aux débats une quelconque pièce à l’appui de ces allégations.

Le demandeur soutient aussi que cette partie de son activité est concurrencée par le marché clandestin situé à proximité immédiate des locaux du super marché aux puces.

Cependant, au-delà du débat sur le caractère ponctuel et isolé ou non du marché clandestin et sur les produits vendus dans le cadre de ce marché, étant quoi qu’il en soit signalé que la pièce la moins ancienne produite par Monsieur [B] faisant état de ce marché date du 28 novembre 2021 (pièce 30 AVIM SAT) et qu’il n’est partant pas établi qu’il y aurait eu encore un marché clandestin après 2021, il apparaît en tout état de cause que le demandeur ne rapporte pas la preuve d’un quelconque impact négatif qu’aurait eu ce marché sur sa propre activité de téléphonie, notamment une perte de clientèle qui aurait été attirée par ledit marché et ne serait plus venue acheter auprès de Monsieur [B].

Enfin, sur la forte diminution du chiffre d’affaires et le résultat déficitaire de 11 798 euros en 2016 qui seraient causés, selon Monsieur [B], par un changement d’habitude des consommateurs, les seuls comptes de résultat communiqués (pièce 17 AVIM SAT) sont insuffisants pour établir un lien de causalité entre cette forte diminution et ce résultat déficitaire et un prétendu changement d’habitude des consommateurs.

Par conséquent, compte tenu de ces développements, la condition de conjoncture économique n’apparaît pas caractérisée.

Dès lors, étant rappelé que les conditions de la déspécialisation plénière sont cumulatives, le refus de la société SMAP est fondé sur un motif grave et légitime en l’absence de caractérisation de la condition de conjoncture économique.

Partant, l’entreprise AVIM SAT exploitée par Monsieur [B] sera déboutée de sa demande de déspécialisation plénière pour le bail relatif au box n°4.

Sur la demande de condamnation à des dommages et intérêts

Les demandes de déspécialisation plénière pour les baux portant sur les box n°5 et 6 ayant été déclarées irrecevables et celle pour le bail relatif au box n°4 ayant été rejetée, l’entreprise AVIM SAT exploitée par Monsieur [B] ne pourra qu’être déboutée de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’entreprise AVIM SAT exploitée par Monsieur [B] sera condamnée aux dépens.

L’entreprise AVIM SAT exploitée par Monsieur [B], tenue des dépens, sera condamnée à verser à la société SMAP la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’entreprise AVIM SAT exploitée par Monsieur [B] sera déboutée de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes de déspécialisation plénière formées par l’entreprise AVIM SAT exploitée par Monsieur [F] [B] pour les baux portant sur les box n° 5 et 6 ;

DEBOUTE l’entreprise AVIM SAT exploitée par Monsieur [F] [B] de sa demande de déspécialisation plénière pour le bail relatif au box n°4 ;

DEBOUTE l’entreprise AVIM SAT exploitée par Monsieur [F] [B] de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts ;

CONDAMNE l’entreprise AVIM SAT exploitée par Monsieur [F] [B] aux dépens ;

CONDAMNE l’entreprise AVIM SAT exploitée par Monsieur [F] [B] à verser à la société du SUPER MARCHE AUX PUCES la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’entreprise AVIM SAT exploitée par Monsieur [F] [B] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, François LE CLEC’H, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT