TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 16 JANVIER 2026

N° RG 25/00846 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FGLR

Nac :5AA

Minute:

Jugement du :

16 janvier 2026

S.A. [Adresse 7]

c/

Monsieur [D] [X]

DEMANDERESSE

S.A. HLM MON LOGIS

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Chloé RICARD de la SELAS FIDAL, avocats au barreau D’AUBE

DEFENDEUR

Monsieur [D] [X]

[Adresse 9]

[Adresse 6]

[Localité 1]

comparant en personne assisté de Maître David SCRIBE de la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS, avocats au barreau D’AUBE

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 07 novembre 2025 tenue par Madame Odile SIMART, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Madame Julie DOMITILE, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 16 janvier 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 05 octobre 2021, la SA [Adresse 7] a donné à bail à M. [D] [X] un appartement situé [Adresse 10], pour un loyer mensuel de 319,49 € et 100,98 € de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 avril 2025, la SA HLM MON LOGIS a fait assigner M. [D] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en vue de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner son expulsion des lieux.

A l’audience du 07 novembre 2025, la SA [Adresse 7] – représenté par son conseil – s’en réfère à ses dernières écritures et demande au tribunal de :

prononcer la résiliation du bail d’habitation ; ordonner l’expulsion de M. [D] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, dans les 24 heurs du jugement à intervenir ; ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner M. [D] [X] au paiement d’une somme actualisée de 1 500 € au titre de l’arriéré locatif ; condamner M. [D] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours jusqu’à libération des lieux ; condamner M. [D] [X] à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner M. [D] [X] aux entiers dépens ; débouter M. [D] [X] de ses demandes, fins et prétentions.

Au soutien de ses demandes, la SA HLM MON LOGIS se prévaut des articles 1217,1741,1227, 1728, 1728 et 1741 du code civil ainsi que de l’article 7b. de la loi du 6 1989 et fait valoir que M. [D] [X] trouble son voisinage par des mauvaises odeurs se dégageant de son logement et par le stockage d’encombrants dans les parties communes.

La demanderesse indique que le voisinage a refusé de produire des attestations ayant peur du comportement violent du défendeur.

La SA [Adresse 7] expose également que le défendeur recueille de nombreux animaux chez lui, qui ont été retirés suite à l’intervention de la Police municipale, et de la SPA et que celui-ci a été poursuivi en raison de la présence d’animaux morts dans son congélateur.

La SA [Adresse 7] indique que les visites à domiciles en raison de la saisie des animaux ont révélé un appartement insalubre en raison d’une absence d’entretien de la part du locataire.

La demanderesse expose que cette situation a perduré d’avril 2024 à décembre 2024 malgré plusieurs interventions.

M. [D] [X] – assisté par son conseil – s’en réfère à ses dernières écritures et demande au tribunal de :

juger de l’absence de manquement contractuel ; juger de l’absence de trouble de voisinage ; condamner la SA HLM MON LOGIS à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la SA [Adresse 7] aux entiers dépens ; débouter la SA HLM MON LOGIS de toutes ses demandes plus amples ou contraires ; lui octroyer des délais de paiement sur 24 mois.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que la SA [Adresse 7] ne rapportent pas la preuve suffisante d’un trouble en l’absence notamment d’attestation du voisinage et que le problème d’hygiène eu égard aux animaux avait cessé au moment de la saisine du tribunal.

S’agissant de l’arriéré locatif, il indique un versement effectué le 05 novembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

Selon les dispositions de l’article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

Aux termes de l’article 1741 du code civil, “le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements”.

L’article 1227 du code civil précise que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » et l’article 1228 du même code prévoit que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. ».

Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l’article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.".

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu à deux obligations principales, d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 10.2) du bail « « le locataire est obligé : […] b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; […]

Le locataire devra en outre : a) Jouir des lieux loués raisonnablement et paisiblement, suivant la destination qui leur a été donnée au contrat, sans rien faire qui puisse nuire à la tranquillité des autres locataires et à la bonne tenue du logement ; le fait d’occasionner des troubles de voisinage pourra entraîner la mise en oeuvre d’une procédure de constatations de troubles de voisinage devant le juge afin de voir prononcer la résiliation du bail pour ce motif. Le locataire est responsable des dégradations et troubles de jouissance causés par lui-même, les proches qui vivent avec lui ou par d’autres personnes qu’il a introduites dans les lieux ;».

En l’espèce, la SA HLM MON LOGIS verse notamment au débat :

un compte rendu d’une intervention de la police nationale en date du 2 novembre 2021 détaillant que M. [D] [X] s’est plaint d’un individu qui aurait jeté des détritus devant sa porte et aurait écrit au feutre sur sa porte « on ne veut plus de toi ici fils de pute, t’as deux semaines pour déménager sinon on te nique ta mère la pute » ; un compte rendu d’intervention de la police municipale en date du 24 avril 2024 indiquant que les forces de l’ordre sont intervenues au domicile de M. [D] [X] pour lui notifier un courrier et qu’une forte odeur de litière se dégageait de son logement depuis les parties communes. Il est également indiqué que M. [D] [X] s’est montré virulent ; un courriel en date du 16 octobre 2024 d’un employé de la SA [Adresse 7] détaillant le bilan d’une intervention le 16 octobre 2024 dans le logement de M. [D] [X] accompagné de la Police municipale, de la police de l’environnement, de la SPA et de l'[Localité 5] du chat au cours de laquelle 14 chats, un corbeau et un pigeon ont été saisie, et le cadavre de chatons et d’un serpent ont été trouvés dans le congélateur. Des photographies du logement sont annexées montrant des pièces encombrées et sales avec fientes d’oiseaux au sol ; une facture de 278,04 € pour l’enlèvement des encombrants laissés par M. [D] [X] dans les parties communes ; un compte rendu de réunion en date du 03 décembre 2024 regroupant notamment la Police municipale, [Localité 11] Aube Habitat, Mon Logis, le CCAS, le [Adresse 4] Ceinture Est, la mairie de [Localité 8], et aux termes duquel, l’ensemble du suivi de la situation de M. [D] [X] est récapitulé. Il est indiqué l’intervention au domicile pour la saisie des animaux ainsi qu’une amélioration de la propreté du logement courant décembre.

De ces éléments, il apparaît que M. [D] [X] a détenu de nombreux animaux qui ont été saisis, est poursuivi pour la découverte de cadavres d’animaux dans son congélateur et n’a pas entretenu suffisamment son logement. Il a également entreposé au moins à une reprise des encombrants dans les parties communes.

M. [D] [X] soutient qu’à la date de saisine de la juridiction et à la date de l’audience, les troubles ont cessé et le logement est entretenu. Il verse trois photographies de parties de son logement apparaissant ordonné et propre.

La SA [Adresse 7], bien que rapportant la preuve d’un manque d’entretien du logement et de la détention d’animaux en grand nombre, ne prouve cependant pas de trouble causé par ces agissements en ce que le bailleur ne rapporte la preuve d’aucune plainte du voisinage. Par ailleurs, quand bien même la détention des animaux aurait causé un trouble, leur saisie avant même la saisine de la juridiction a de fait empêché la persistance de celui-ci. S’agissant de l’absence d’entretien du logement, le compte rendu de réunion produit par la SA HLM MON LOGIS indique que des améliorations sont notables depuis décembre 2024 et M. [D] [X] produit des photographies montrant des parties du logement propre.

Enfin, concernant la présence d’encombrants dans les parties communes, la preuve d’une récurrence de ce trouble n’est pas rapportée.

Ainsi, la SA [Adresse 7] ne démontre pas la persistance de désordres et ne rapporte la preuve d’aucun trouble causé au voisinage.

Dès lors, les manquements aux obligations découlant du bail ne sont pas suffisamment caractérisés et la demande de résiliation du bail sera rejetée ainsi que les demandes en expulsion et en condamnation à une indemnité d’occupation subséquente.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort du relevé de compte locatif produit par la SA HLM MON LOGIS, arrêté à la date du 04 novembre 2025, que la dette locative s’élève à la somme 1315,62 €, après déduction des frais de poursuite et des sommes non justifié libellées « rectification période ».

M. [D] [X], qui n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, sera donc condamné au paiement de cette somme.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 1343-5 du même code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, M. [D] [X] sollicite l’octroi de délais de paiement sur 24 mois.

Toutefois, il ne justifie pas de sa situation financière et ne propose aucune mensualité de remboursement de sorte que sa demande sera rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [D] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité commande de condamner M. [D] [X] à verser à la SA [Adresse 7] une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SA HLM MON LOGIS de sa demande de résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE M. [D] [X] à verser à la SA [Adresse 7] la somme de 1 315,62 € (MILLE TROIS CENT QUINZE EUROS ET SOIXANTE-DEUX CENTIMES) selon décompte arrêté au 04 novembre 2025 et incluant l’échéance du mois d’octobre 2025 ;

CONDAMNE M. [D] [X] à verser à la SA HLM MON LOGIS une somme de 200,00 € (DEUX CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [X] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

Le greffier, Le président,