TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 4]

ORDONNANCE DU 16 Janvier 2026

N° RG 25/00017 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LLXL

Ordonnance du 16 Janvier 2026

N° : 26/05

[B] [M]

C/

[A] [G]

copie dossier

copie exécutoire délivrée

le

à M^e SIZARET

copie certifiée conforme délivrée

à M^e FAMEL

Au nom du Peuple Français ;

Rendue par mise à disposition le 16 Janvier 2026 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 28 Novembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 16 Janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [B] [M]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean FAMEL, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Marine ORESVE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

[A] [G]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Virginie SIZARET, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 février 2018, l’établissement public [G] a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [M] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 8] (appartement n°28), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 267,06 euros.

Mme [B] [M] a constaté divers désordres (toilettes bouchées, surconsommation d’eau, de gaz et d’électricité) au sein du logement après son entrée dans les lieux. Elle déclare avoir sollicité à plusieurs reprises son bailleur, sans que les désordres signalés ne soient intégralement réglés.

Par acte d’huissier de justice du 6 janvier 2025, Mme [B] [M] demandé au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes statuant en référé de bien vouloir :

Désigner un expert avec pour mission de :- se rendre sur les lieux, les parties et leur conseil dûment et préalablement convoqués,

— se faire remettre par les parties ou tous tiers pouvant les détenir toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— entendre tous sachant,

— se faire assister par tout sapiteur de son choix dans des domaines de spécialités différents du sien,

— dire si les non-conformités, malfaçons et désordres dénoncés existent et le cas échéant les décrire,

— préciser les causes et conséquences des désordres, malfaçons et non-conformités dénoncés,

— chiffrer sur devis tous travaux aptes à remédier définitivement aux non-conformités, malfaçons et désordres dénoncés,

— donner un avis sur les préjudices de tous ordres subis,

— plus généralement, fournir à la juridiction tous éléments de fait susceptibles de lui permettre d’arbitrer les responsabilités encourues,

— répondre précisément à tous dires des parties en relation avec le litige,

— dresser du tout un rapport impérativement précédé d’un pré-rapport,

— condamner l’établissement public [G] à prendre en charge le montant de la consignation initiale, et le cas échéant des consignations complémentaires, à valoir sur les honoraires de l’expert judiciaire,

— condamner l’établissement public [G] à lui verser une provision ad litem d’un montant de 5 000€,

— condamner l’établissement public [G] à lui verser une somme de 3 000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre à prendre en charge les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 28 novembre 2025.

Par conclusions déposées à cette audience, Mme [B] [M] a confirmé l’intégralité de ses demandes initiales et a, en outre, sollicité le débouté de l’intégralité des demandes de l’établissement public [G].

Par conclusions n°2 déposées à cette date, l’établissement public [G] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir :

débouter Mme [B] [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, condamner Mme [B] [M] à lui régler la somme de 1 500€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, condamner Mme [B] [M] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE la décision

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ».

L’article 835 du code de procédure civile prévoit également que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En l’espèce, Mme [B] [M] sollicite une expertise judiciaire pour connaître l’origine des désordres qu’elle dit rencontrer au sein de son logement. Si cette demande se heurte à une contestation sérieuse de la part de l’établissement public [G], il convient de retenir la compétence du juge des référés, au regard de la nature des troubles évoqués et de la nécessité d’y mettre fin.

Concernant les dysfonctionnements des toilettes et de la douche : Mme [B] [M] a fait état auprès de sa bailleresse de dysfonctionnements au niveau des toilettes et de la douche, ces deux équipements étant régulièrement bouchés et faisant l’objet de remontée d’eaux usées. Ces désordres sont attestés par les photographies versées aux débats par Mme [B] [M]. Le rapport d’expertise contradictoire de Saretec en date du 27 mars 2024 constate que « la canalisation d’évacuation du lavabo et de la douche est bouchée. La cause n’est pas connue, soit il s’agit d’une obstruction accidentelle, soit il s’agit d’un défaut sur le réseau d’ évacuation ». L’expert avait, en revanche, constaté la bonne évacuation des toilettes après utilisation de la chasse d’eau.

Sur cette difficulté, l’établissement public [G] justifie avoir effectué plusieurs démarches pour y remédier. Le 10 février 2025, la société BDR est intervenue au domicile de Mme [B] [M]. Dans son rapport d’intervention datée eu 10 février 2025, cette société note sur remarques de la locataire « Plus de soucis relevés sur l’utilisation des WC. Pas de soucis dans l’utilisation de la salle de bain ». Le professionnel a constaté pour sa part « un écoulement correct du lavabos et un écoulement normal dans les toilettes ». Une dernière intervention a eu lieu le 26 février 2025 par la société HAMON MOLARD pour modifier le réseau d’évacuation du lavabo et de la douche. Mme [B] [M] ne justifie pas de désordres actuels sur les toilettes et la douche. Une expertise judiciaire n’apparaît donc pas pertinente au regard de l’absence de preuve de la persistance des dysfonctionnements précédemment évoqués.

Concernant la surconsommation d’eau : Mme [B] [M] justifie avoir été alertée par la Société Eau du Bassin Rennais d’une augmentation anormale de sa consommation d’eau (courrier du 9 décembre 2022). Suite à cette alerte, diverses opérations de recherches de fuite ont été effectuées à la demande de le bailleur. Ces recherches de fuite n’ont pas mis en évidence de baisse de pression sur les réseaux d’alimentation en eau froide et chaude, ni aucun dégât des eaux chez les voisins de Mme [B] [M], de sorte que l’hypothèse d’une fuite encastrée a été exclue. La société Assnet Assistance a cependant relevé, en mars 2023, un jaillissement important dans l’évacuation de la chaudière lors de l’utilisation du robinet du lavabo, ainsi que l’écoulement en continue d’un filet d’eau dans la cuvette des toilettes. Des travaux sur la chaudière ont été effectués (cf supra), ainsi que sur les toilettes, le mécanisme de la chasse d’eau ayant été changé le 31 juillet 2024 par la société Hamon Molard. Mme [B] [M] ne verse aucune facture d’eau récente et postérieure aux travaux réalisés. La dernière facture produite aux débats date du 9 mai 2022, de sorte qu’il est impossible d’établir le caractère toujours actuel de l’éventuelle surconsommation d’eau au sein du logement de Mme [B] [M]. Le courrier versé aux débats par cette dernière émanant de la Société Eau du Bassin Rennais en date du 21 octobre 2024 n’atteste pas de l’actualité de la consommation anormale d’eau, la société indiquant uniquement qu’en réponse à son courrier sollicitant une expertise auprès de son bailleur, cette dernière était urgente dans la mesure où l’eau consommée lui était toujours facturée. Ainsi en l’absence de preuves d’une consommation toujours anormale d’eau sur les années 2023,2024 et 2025, il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise judiciaire.

Concernant la surconsommation d’électricité : Mme [B] [M] verse aux débats deux factures des 27 juin et 27 aout 2021 d’un montant respectif de 831,10€ et de 375,80€. Si ces montants sont élevés, en l’absence de toutes autres pièces, il ne peut en être déduit une consommation anormale et indépendante du mode de vie de Mme [B] [M]. Le rapport d’expertise de Saretec précité, écrit sur ce point « Aucun élément ne nous permet de dire qu’il y a une surconsommation électrique et de gaz impliquant la responsabilité de Néotoa ». Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande d’expertise sur ce motif.

Concernant le dysfonctionnement de la chaudière : Mme [B] [M] expose rencontrer des problèmes de fonctionnement de la chaudière du logement depuis novembre 2023. l’établissement public [G] justifie de plusieurs interventions et réparations effectuées sur la chaudière suite aux signalement d’incidents par sa locataire. La bailleresse indique que suite à la dernière réparation, effectuée le 20 mai 2025, Mme [B] [M] n’avait plus fait état de difficultés jusqu’au 23 octobre dernier. Suite à cette nouvelle plainte, l’établissement public [G] déclare avoir mandaté une société pour intervenir sans que Mme [B] [M] ne réponde aux propositions de rendez-vous. l’établissement public [G] argue que lors de la dernière réparation du mois de mai 2025, le réparateur avait indiqué qu’en cas de nouvelle panne, un changement de chaudière serait nécessaire et avait établi un devis en ce sens. La nécessité d’une expertise n’est pas démontrée par la demanderesse pour connaître l’origine de la défaillance de la chaudière, un remplacement de cette dernière devant manifestement être envisagé à court terme.

Concernant les problèmes d’isolation au sein du logement : Mme [B] [M] affirme constater des passages d’air dans son logement et s’interroger sur l’isolation globale de son logement. Elle ne verse cependant absolument aucune preuve à l’appui d’un éventuel problème d’isolation. Une expertise judiciaire, qui n’a pas vocation à palier la carence des parties dans l’administration de la preuve, ne peut être ordonnée sur le seul ressenti de Mme [B] [M].

Concernant l’état du meuble de cuisine : Mme [B] [M] expose que le meuble sous évier est en très mauvais état et qu’il appartient au bailleur de délivrer un logement décent. Si la photographie versée aux débats confirme l’état dégradé de ce meuble, il ne peut en être déduit ni que le logement n’est pas décent, ni que cette dégradation relève de la responsabilité du bailleur. En tout état de cause, cette difficulté ne nécessite pas une expertise judiciaire.

Concernant le dysfonctionnement du volet : Mme [B] [M] mentionne avoir effectué un signalement auprès de son bailleur en raison du dysfonctionnement du volet de la chambre. Elle ne verse cependant aucune preuve sur ce point. En tout état de cause, une telle difficulté ne nécessiterait pas une expertise judiciaire.

Au regard de l’ensemble de ces développements, il convient de constater que Mme [B] [M] ne démontre ni la réalité de certains dysfonctionnements (surconsommation d’électricité), ni leur actualité (surconsommation d’eau, toilettes et douche bouchées), ni de la nécessité d’une expertise pour connaître l’origine d’autres dysfonctionnement (meuble dégradé sous évier). Il convient donc de rejeter la demande d’expertise de Mme [B] [M] et par conséquent, sa demande de provision ad litem.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile et déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1 000 euros à la demande de l’établissement public [G] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS Mme [B] [M] de sa demande d’expertise,

DEBOUTONS Mme [B] [M] de sa demande de provision ad litem,

DEBOUTONS Mme [B] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNONS Mme [B] [M] à payer à l’établissement public [G] la somme de 1 000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

CONDAMNONS Mme [B] [M] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge