TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

Chambre 3 cab 03 D

N° RG 21/00363 – N° Portalis DB2H-W-B7F-VRJD

Jugement du 30 Janvier 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître [T] [C] de la SELARL CABINET [T] [C] – 2377

Maître [L] [P] de la SELARL VERNE BORDET [P] TETREAU – 680

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 30 Janvier 2025, délibéré prorogé du 19 Décembre 2024, devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 22 Janvier 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 19 Décembre 2024 devant :

Marc-Emmanuel GOUNOT, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Patricia BRUNON, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SHEET ANCHOR FRANCE,

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocat postulant du barreau de LYON et Maître Patrick MAUBERT de la SCP MAUBERT, avocat plaidant du barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE

S.A.R.L. GROUP FRANCE ECO-LOGIS,

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Fabienne CHATEL-LOUROZ de la SELARL CABINET FABIENNE CHATEL-LOUROZ, avocats au barreau de LYON

Par contrat du 21 janvier 2016, la société SHEET ANCHOR FRANCE a donné à bail commercial à la société GROUP FRANCE ECO-LOGIS des locaux à usage de bureau dans un immeuble sis à [Localité 5], dotés d’une place de parking en extérieur.

Estimant que la société GROUP FRANCE ECO-LOGIS ou ses clients stationnaient indûment leur véhicule en dehors de cette place de parking, la société SHEET ANCHOR FRANCE l’a priée de se mettre en conformité par sommation signifiée le 29 septembre 2020.

Par procès-verbaux d’huissier en date des 30 novembre et 10 décembre 2020, la société SHEET ANCHOR FRANCE a fait constater le trouble dont elle fait grief à sa locataire.

Par exploit du 7 janvier 2021, la société SHEET ANCHOR FRANCE a donné assignation à la société GROUP FRANCE ECO-LOGIS en résiliation du bail à ses torts exclusifs.

Par ordonnance du 22 janvier 2024, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et l’affaire a été fixée à l’audience du 26 septembre.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions notifiées le 20 mars 2023, la société SHEET demande qu’il plaise au tribunal :

Vu notamment les dispositions prévues par les articles 1134 et suivants devenus 1103 et

suivants du Code Civil, 1728 et 1729 du même code,

DEBOUTER la Société GROUPE FRANCE ECO-LOGIS de ses demandes, fins et

prétentions.

PRONONCER la résiliation du bail commercial consenti le 21 janvier 2016 à la société GROUP FRANCE ECO-LOGIS aux torts exclusifs de cette dernière.

ORDONNER à la société GROUP FRANCE ECO-LOGIS de restituer à la société SHEET ANCHOR FRANCE les locaux litigieux et moyens d’accès dans le délai de 30 jours à compter de la signification du jugement à intervenir sous astreinte passé ce délai de 500 euros par jour de retard courant pendant 45 jours.

ORDONNER l’expulsion de la société GROUP FRANCE ECO-LOGIS ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef des locaux litigieux avec le concours de la force publique.

CONDAMNER la société GROUP FRANCE ECO-LOGIS au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au double du loyer actuel, TVA et charges en sus à compter de la résiliation jusqu’à la parfaite libération des locaux et remise des moyens d’accès.

LA CONDAMNER au paiement d’une indemnité de 10 000 euros de dommages et intérêts.

JUGER que le dépôt de garantie en possession du bailleur lui reste acquis à titre de premiers dommages et intérêts sans venir en déduction de loyers et charges indemnités d’occupation impayés et éventuels travaux de remise en état.

RAPPELER l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir.

CONDAMNER la société GROUP FRANCE ECO-LOGIS au paiement d’une indemnité de 6 000 euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du CPC outre entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société SHEET ANCHOR FRANCE fait valoir :

— qu’elle a versé aux débats une attestation notariée du 7 avril 2005 établissant sa qualité de propriétaire

— que les constats, les photographies et les attestations d’autres locataires de la demanderesse établissent l’utilisation continue, par des véhicules loués par la défenderesse, du parking réservé aux personnes handicapées, ainsi que le stationnement sur la voie de circulation ou sur le parking réservé à l’usage d’un autre locataire

— que la locataire n’a pas donné suite aux avertissements qui lui ont été délivrés

— que le défaut d’utilisation paisible des lieux justifie la résiliation du bail au regard de la gravité du trouble créé

— que la demande de dommages et intérêts est justifiée par la nécessité de faire face aux plaintes des autres locataires et d’agir

— que la demande d’affectation du dépôt de garantie aux dommages et intérêts s’appuie sur l’article 26 du bail.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 4 octobre 2022, la société GROUP France ECO-LOGIS demande qu’il plaise :

Vu les articles 122 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1728 et 1729 du Code civil,

Vu l’article 1231-2 du Code civil,

Vu les articles 1719 et 1721du Code Civil,

A TITRE LIMINAIRE

DECLARER IRRECEVABLES les demandes de la société SHEET ANCHOR France pour défaut de qualité à agir.

DECLARER IRRECEVABLES les attestations versées au débat dans la seconde communication de la société SHEET ANCHOR France qui ne respectent pas les garanties impératives de l’article 202 du Code de Procédure Civile.

A TITRE PRINCIPAL

DIRE et JUGER que la société SHEET ANCHOR France ne rapporte pas la preuve de manquements graves, répétés et actuels de la société GROUP France ECO LOGIS.

DEBOUTER la société SHEET ANCHOR de ses demandes concernant le prononcer de la résiliation du bail commercial et expulsion.

A TITRE SUBSIDIAIRE

DIRE et JUGER qu’il existe des mesures proportionnées et alternatives à la charge du bailleur, autres que la résiliation du contrat de bail commercial pour faire cesser les stationnements irréguliers, qui n’ont pas été envisagées par le bailleur, tel que changement du mode d’accès, mise en place une signalisation adéquate, contrôle de l’accès au parking, libre accès au parking en sous-sol inoccupé, etc…

SOLLICITE le Tribunal pour la mise en place de la mesure la plus adéquate pour faire cesser les stationnements irréguliers autre que la résiliation du contrat de bail de la société GROUP

France ECO LOGIS.

A TITRE INFINIMENT SUBISIDIAIRE

DIRE et JUGER que la société SHEET ANCHOR France ne rapporte pas la preuve d’une perte ou d’un gain dont elle aurait été privée.

DEBOUTER la société SHEET ANCHOR France de l’intégralité des demandes pécuniaires effectuées à l’encontre de la société GROUP France ECO LOGIS, en ce compris l’indemnité d’occupation et les dommages et intérêts.

A TITRE RECONVENTIONNEL

DIRE ET JUGER que la société SHEET ANCHOR France a manqué à son obligation de délivrance en laissant perdurer les difficultés d’accès aux parkings des bâtiments qu’elle loue à la société GROUP France ECO-LOGIS.

En conséquence

CONDAMNER la société SHEET ANCHOR France au règlement de la somme de 10.000 euros en indemnisation du préjudice subi.

SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

DIRE et JUGER que l’exécution provisoire aurait des conséquences manifestement excessives sur le présent litige en ce qu’elle priverait la société GROUP France ECO LOGIS d’un recours effectif au double degré de juridiction au regard de l’expulsion et l’absence d’intérêt à interjeter appel et solliciter la non résiliation du bail commercial si elle a intégré de nouveaux locaux.

ECARTER l’exécution provisoire.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DEBOUTER la société SHEET ANCHOR FRANCE de ses demandes les plus amples et contraires.

CONDAMNER la société SHEET ANCHOR FRANCE au versement de la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la société GROUP FRANCE ECO-LOGIS fait valoir :

— que la demanderesse est irrecevable faute d’avoir produit un titre de propriété au jour de l’assignation

— que les attestations produites ne répondent pas aux conditions légales

— qu’aucune preuve n’est produite pour des faits postérieurs à la date du 10 décembre 2020, ce dont il ne résulte pas la démonstration d’un trouble actuel

— qu’il ne résulte pas de manquement grave du stationnement à deux reprises uniquement et pour des durées non précisées, les 27 février 2020 s’agissant du véhicule Porsche de la société et 30 novembre 2020 s’agissant de son véhicule Audi

— qu’il ne saurait résulter une preuve à partir d’un manquement répété à des courriers qui lui ont été adressés sans éléments objectifs les accompagnant

— que les pièces produites attribuent le stationnement indu également à des personnes tierces, s’agissant d’un véhicule sans permis et d’un véhicule Audi ne lui appartenant pas

— que la bailleresse invoque un trouble affectant le « parking extérieur » sans préciser lequel alors qu’il existe plusieurs parkings

— que l’immeuble hébergeant d’autres structures importantes, le personnel et la clientèle nombreuses de celles-ci contribuent à expliquer les difficultés de parking

— que l’indemnité réclamée ne repose sur aucun préjudice sérieux pour la propriétaire à laquelle les loyers sont régulièrement versés

— que la résiliation judiciaire serait en tout cas une mesure disproportionnée, de même que le doublement du loyer à titre d’indemnité d’occupation et les dommages et intérêts réclamés, et que l’exécution provisoire mettrait en danger la survie de la société locataire

— que la bailleresse a laissé perdurer les difficultés de parking en s’abstenant de prendre des mesures de contrôle de l’accès, la société concluante étant elle-même bloquée par des voitures garées en double file, ce qui caractérise à sa charge un manquement à son obligation de délivrance.

MOTIFS

Il résulte de l’article 1729 du code civil que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

La société SHEET fournit une attestation notariée en date du 7 avril 2005 relativement à son acquisition d’un ensemble immobilier à usage de commercial, industriel, artisanal ou de bureau, sis [Adresse 2], comprenant notamment des parkings extérieurs. Le bail commercial concédé à la société FRANCE ECO-LOGIS le 21 janvier 2016 porte sur le lot n°81 du dit ensemble immobilier, ainsi que sur une place de parking en extérieur portant le n°18. La société SHEET avait donc bien intérêt à agir le jour de l’assignation du 7 janvier 2021 et la fin de non-recevoir le contestant, serait-elle recevable, n’est pas fondée et la société SHEET sera déclarée recevable à agir.

Il est stipulé au bail que le preneur devra utiliser les locaux paisiblement et conformément aux articles 1728 et 1729 du code civil et que, dans la négative, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Parmi les pièces produites par la demanderesse figurent :

— un courriel adressé le 28 octobre 2016 à la société FRANCE ECO-LOGIS lui demandant de ne stationner que sur les places de parking mises à sa disposition

— un courrier recommandé du 5 janvier 2017 la mettant en demeure de ne plus stationner sur les places des autres occupants

— un courriel adressé le 22 mars 2018 à la société SHEET par un autre locataire, la société AVENIR SUP, lui demandant le changement du code du portail pour éviter les intrusions extérieures et la mise en place d’un panneau signalant le caractère privé du lieu

— un courriel du 23 mars 2018 de la même, signalant le stationnement d’un véhicule Peugeot 206 sur l’une de ses places et demandant la mise en place d’un badge pour l’ouverture du portail plutôt qu’au moyen du code actuel

— un courriel de la même en date du 18 octobre 2018 signalant la dégradation de son cône anti-stationnement par un véhicule Mercedes stationnant sur l’une de ses places

— un courrier recommandé du 24 octobre 2018 de la société SHEET à la société FRANCE ECO-LOGIS lui demandant le paiement du cône anti-stationnement

— un courriel de la société UNIS VERS L’EMPLOI, autre locataire, en date du 27 février 2020, dénonçant à la société SHEET le stationnement, sur ses places de parking ou devant ses voitures, de véhicules de la société FRANCE ECO-LOGIS, assorti de photographies montrant un véhicule Porsche immatriculé FK 432 PJ et un véhicule VW

— un courriel du 27 mai 2020 de la société SHEET à la société FRANCE ECO-LOGIS lui rappelant qu’elle ne peut stationner ses véhicules que sur la place de parking mise à disposition par le bail et lui rappelant la possibilité de louer des places supplémentaires

— une sommation signifiée par la société SHEET à la société FRANCE ECO-LOGIS, en date du 29 septembre 2020, et reprenant les termes précédents

— un procès-verbal d’huissier du 30 novembre 2020, constatant le stationnement d’un véhicule VW sur l’emplacement réservé aux personnes handicapées et d’un véhicule Audi immatriculé FD 160 MB à l’arrière de deux véhicules stationnés sur des emplacements

— un procès-verbal d’huissier du 10 décembre 2020, constatant le stationnement d’un véhicule VW sur l’emplacement réservé aux personnes handicapées et d’un véhicule Smart à l’arrière de deux véhicules stationnés sur des emplacements

— des attestations sur l’honneur de divers locataires, hormis FRANCE ECO-LOGIS, aux termes desquelles les véhicules dont le stationnement a été constaté par huissier n’appartiennent pas à leurs salariés

— un courriel dans le même sens de la société AVENIR SUP en date du 11 février 2021, signalant en outre, photographie à l’appui, le stationnement en double file du véhicule Porsche immatriculé FK 432 PJ

— un courriel de la société AVENIR SUP en date du 24 mars 2023 déplorant le stationnement « des deux berlines de FRANCE ECO-LOGIS » sur l’une de ses deux aires de stationnement et sur les deux aires de stationnement pour personnes handicapées, assorti de photographies montrant un véhicule BMW immatriculé FZ 904 NM et un véhicule Porsche immatriculé GD 232 XB

— un extrait de l’état des inscriptions du greffe du tribunal de commerce mentionnant que la société FRANCE ECO-LOGIS détient en crédit-bail le véhicule Audi immatriculé FD 160 MB, le véhicule BMW immatriculé FZ 904 NM, le véhicule Porsche immatriculé GD 232 XB et le véhicule Porsche immatriculé FK 432 PJ.

Les attestations démentant la propriété de véhicules n’apportent pas de preuves suffisantes que la propriété est par déduction celle de la société FRANCE ECO LOGIS. Cependant le véhicule Porsche immatriculé FK 432 FJ appartenant à la société FRANCE ECO LOGIS a été signalé à deux reprises, par deux locataires différentes, les 27 février 2020 et 11 février 2021, comme stationnant en double file. Le véhicule Audi immatriculé FD 160 MB de la société a fait l’objet d’un constat d’huissier en date du 30 novembre 2020 comme stationnant en double file. Les photographies accompagnant le courriel du 24 mars 2023 et montrant clairement le véhicule BMW immatriculé FZ 904 NM et le véhicule Porsche immatriculé GD 232 XB appartenant à la société en stationnement sur deux aires réservées aux personnes handicapées et en partie sur l’emplacement de la société AVENIR SUP marqué d’un cône n’ont pas donné lieu à contestation de la part de la défenderesse.

La société FRANCE ECO LOGIS dispose de plusieurs véhicules, mais ne loue qu’une seule place de parking. Il résulte des éléments précédents qu’elle utilise alors des emplacements sur lesquels elle n’a aucun droit, gênant la circulation autant que l’utilisation par les autres locataires des places leur revenant, même si le fait semble être aussi celui d’autres locataires et de personnes étrangères à l’ensemble immobilier. La proximité géographique de multiples entreprises recevant de la clientèle et des prestataires nécessite le respect scrupuleux des droits d’autrui pour éviter d’apporter une entrave à son activité économique.

Les multiples avertissements de la société SHEET n’ont pas été suivis d’effet et la situation restait d’actualité le jour de l’assignation en justice. La propriétaire dispose de places de parking en sous-sol adaptées à la flotte de sa locataire, mais son offre de mise à disposition n’a pas eu de suite. Aucune autre solution permettant de sauvegarder les intérêts économiques de la société SHEET n’est plus envisageable. Tandis que celle-ci n’a pas manqué à son obligation de délivrance, la société FRANCE ECO-LOGIS a manqué à son obligation d’occupation paisible des lieux, de façon suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Il sera en conséquence ordonné à la société FRANCE ECO-LOGIS de restituer à la société SHEET les locaux litigieux et moyens d’accès dans le délai de 30 jours à compter de la signification du jugement à intervenir sous astreinte provisoire, passé ce délai, de 500 euros par jour de retard courant pendant 45 jours.

Par application des articles L 441-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sera ordonnée l’expulsion de la société FRANCE ECO-LOGIS, ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef des locaux litigieux, avec le concours de la force publique.

Les mesures précédentes apparaissant suffisantes pour garantir une libération rapide des locaux, la société FRANCE ECO-LOGIS sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au loyer actuel, TVA et charges en sus, à compter de la résiliation, c’est-à-dire de ce jour, jusqu’à la parfaite libération des locaux et remise des moyens d’accès.

La demande de paiement de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation d’occupation paisible sera rejetée faute de préjudice démontré pour le propriétaire, même moral, la société SHEET n’établissant pas que la gestion des difficultés liées aux courriers des locataires et à la présente procédure a excédé son activité normale au regard de son objet social.

Par application de l’article 26 in fine du bail, le dépôt de garantie sera acquis au bailleur à titre de premières réparations de son préjudice, le bailleur se réservant par ailleurs la possibilité de toute autre action et demande.

La société FRANCE ECO-LOGIS qui succombe sera condamnée aux dépens et au versement à la société SHEET d’une somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire sera suspendue pour préserver le droit d’appel, un déménagement forcé pouvant avoir des conséquences néfastes irréversibles pour la société FRANCE ECO-LOGIS.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort :

RECOIT la société SHEET ACHOR FRANCE en ses demandes,

PRONONCE la résiliation du bail commercial conclu le 21 janvier 2016 entre la société SHEET ANCHOR FRANCE et la société GROUP FRANCE ECO-LOGIS aux torts exclusifs de cette dernière,

ORDONNE à la société GROUP FRANCE ECO-LOGIS de restituer à la société SHEET ANCHOR FRANCE les locaux litigieux et moyens d’accès dans le délai de 30 jours à compter de la signification du jugement à intervenir sous astreinte provisoire, passé ce délai, de 500 euros par jour de retard courant pendant 45 jours,

ORDONNE l’expulsion de la société GROUP FRANCE ECO-LOGIS, ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef des locaux litigieux, avec le concours de la force publique,

CONDAMNE la société GROUP FRANCE ECO-LOGIS au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au loyer actuel, TVA et charges en sus jusqu’à la parfaite libération des locaux et remise des moyens d’accès,

DIT que le dépôt de garantie sera acquis au bailleur à titre de premières réparations de son préjudice, le bailleur se réservant par ailleurs la possibilité de toute autre action et demande,

CONDAMNE la société GROUP FRANCE ECO-LOGIS à payer à la société SHEET ANCHOR FRANCE la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société GROUP FRANCE ECO-LOGIS aux dépens,

ECARTE l’exécution provisoire,

REJETTE toute autre demande.

En foi de quoi le Président et le Greffier ont signé la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT