MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 25 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00829 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2TPR

AFFAIRE : [L] [C], [H] [J] épouse [C] C/ [N] [W], [I] [U] épouse [W], SASU LES CLES D’ALEXIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [L] [C]

né le 17 Août 1978 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Olivier DOLMAZON de la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de [L]

Madame [H] [J] épouse [C]

née le 27 Mars 1981 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier DOLMAZON de la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de [L]

DEFENDEURS

Monsieur [N] [W]

né le 24 Février 1949 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Vincent LACROIX de la SELARL ITINERAIRES AVOCATS CADOZ – LACROIX – REY – VERNE, avocats au barreau de LYON

Madame [I] [U] épouse [W]

née le 06 Mars 1961 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Vincent LACROIX de la SELARL ITINERAIRES AVOCATS CADOZ – LACROIX – REY – VERNE, avocats au barreau de LYON

SASU LES CLES D’ALEXIA

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Damien MONTIBELLER de la SELEURL MONTIBELLER DAMIEN, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 17 Juin 2025 – Délibéré au 23 Septembre 2025 prorogé au 25 Novembre 2025

Notification le

à :

Maître Olivier DOLMAZON de la SELAS LEGA-CITE – 502 (grosse + expédition)

Maître Vincent LACROIX de la SELARL ITINERAIRES AVOCATS CADOZ – LACROIX – REY – [Localité 5] – 950 (expédition)

Maître Damien MONTIBELLER de la SELEURL MONTIBELLER DAMIEN – 2632 (expédition)

+ service du suivi des expertises, régie et expert

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 12 mai 2023, Monsieur [N] [W] et Madame [I] [U], son épouse (les époux [W]) ont vendu à Monsieur [L] [C] et Madame [H] [J], son épouse (les époux [C]) une maison d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 6], après avoir fait aménager les greniers et construire une extension au début des années 2000 et après intervention de la SASU LES CLES D’ALEXIA, agent immobilier.

En 2024, les époux [C] ont constaté l’apparition de :

fissures sur un mur de soutènement retenant des terres végétales ;

fissures à plusieurs endroits de la maison, notamment au sud de l’extension ;

un affaissement de la terrasse ;

difficultés d’évacuation des eaux pluviales.

Le 06 décembre 2024, Maître [P], commissaire de justice mandaté par les acquéreurs, a dressé un procès-verbal de constat portant sur ces désordres.

Le cabinet M EXPERTISES a établi un rapport d’expertise amiable en date du 2 janvier 2025, concluant à l’existence de multiples désordres structurels de la maison, des aménagements extérieurs et de son étanchéité, de nature à compromettre sa solidité et son habitabilité.

Par actes de commissaire de justice en date des 10 et 16 avril 2025, les époux [C] ont fait assigner en référé

Monsieur [N] [W] ;

Madame [I] [U], épouse [W] ;

la SASU LES CLES D’ALEXIA ;

aux fins d’expertise in futurum.

De nouveaux désordres sont apparus après la signification des assignations.

A l’audience du 17 juin 2025, les époux [C], représentés par leur avocat, ont soutenu oralement leurs conclusions n° 1 et demandé de :

ordonner une mesure d’expertise au contradictoire des parties défenderesses, conformément au dispositif de leurs conclusions ;

réserver les dépens.

Les époux [W], représentés par leur avocat, ont soutenu oralement leurs conclusions n° 1 et demandé de :

à titre principal, rejeter la demande d’expertise ;

condamner solidairement les époux [C] à leur payer la somme de 2 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

à titre subsidiaire, leur donner acte de leurs protestations et réserves ;

mettre les frais d’expertise à la charge de les époux [C].

La SASU LES CLES D’ALEXIA, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

à titre principal, rejeter la demande d’expertise formée à son encontre ;

condamner les époux [C] à lui payer la somme de 2 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

à titre subsidiaire, lui donner acte de ses protestations et réserves ;

réserver les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 23 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’appréciation de l’existence d’un motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction relève du pouvoir souverain du juge (Civ. 2, 14 mars 1984, 82-16.876 ; Civ. 2, 10 décembre 2020, 19-22.619), qui peut retenir, pour rejeter la demande, que la mesure serait inutile (Civ. 2, 20 mars 2014, 13-14.985 ; Civ. 2, 10 décembre 2020, 19-22.619). Tel est notamment le cas lorsque l’action au fond est manifestement irrecevable (Civ. 2, 30 janvier 2020, 18-24.757) ou vouée à l’échec (Com., 18 janvier 2023, 22-19.539 ; Civ. 2, 5 octobre 2023, 23-13.104).

En l’espèce, l’acte de vente, les photographies produites et le rapport du cabinet M EXPERTISES rendent vraisemblable l’existence des désordres, les faits qu’ils aient pu exister avant la vente et être connus des vendeurs et de l’agent immobilier.

Pour contester la demande d’expertise, les époux [W] font valoir que :

ils ne sauraient être tenus de garantir les vices apparents ;

une clause de l’acte de vente exclut la garantie des vices cachés ;

ils ne sauraient être tenus de garantir les désordres apparus après la vente.

Ils ajoutent que les désordres sont apparus en 2024, après la vente, qu’ils n’en avaient pas connaissance, qu’aucun désordre n’a été caché aux acquéreurs et que certains étaient visibles.

Ce nonobstant, d’une part, la garantie des vices cachés s’applique, par essence, à des vices qui existaient au moment de la vente, quand bien même ils ne s’étaient pas manifestés, de sorte que l’apparition de désordres en 2024 ou 2025 n’est pas suffisante pour exclure le fait que les défauts de la chose vendue, dont ils sont l’expression visible, n’existaient pas à la date du 12 mai 2023, ce d’autant moins que les vices dont il s’agit affectent la structure du bâtiment et des aménagements extérieurs.

Pourtant, les époux [W] ne démontrent pas que les désordres litigieux n’affectaient pas leur bien à la date de la vente.

D’autre part, le caractère apparent d’un vice implique que l’attention de l’acquéreur ait été attirée ou qu’il ait pu, par lui-même, en avoir connaissance dans toute son ampleur et ses conséquences, cette appréciation s’effectuant in concreto, selon la qualité de l’acquéreur et de ses connaissances.

Au cas présent, si certaines fissures peuvent avoir été visibles, les époux [W] ne justifient pas, avec l’évidence requise en référé, que les époux [C] aient été avertis ou ont pu prendre conscience de leur caractère structurel, ni de leurs conséquences quant à la solidité et à l’étanchéité des ouvrages qu’elles affectaient, ce qui a pu leur être révélé par le rapport du cabinet M EXPERTISES.

D’une troisième part, cette même expertise amiable a souligné la présence d’une reprise d’un joint sur la terrasse, pouvant témoigner de la connaissance par les vendeurs de défauts structurels de cette dernière et de la réalisation de travaux pour y remédier.

En outre, au regard du nombre, de l’ampleur et des conséquences des désordres constatés par les acquéreurs, il apparaît prématuré d’affirmer que les époux [W] n’en avaient, à l’évidence, aucune connaissance.

Il résulte de ces éléments que la recherche de la responsabilité des vendeurs, sur le fondement de la garantie des vices cachés, n’est pas manifestement vaine et que les époux [C] justifient d’un motif légitime de voir ordonner une expertise à leur contradictoire, dès lors que la solution du litige en germe entre eux est susceptible de dépendre de la mesure d’instruction sollicitée.

Pour sa part, la SASU LES CLES D’ALEXIA avance que :

certains vices étaient apparents ;

certains vices étaient cachés à ses yeux ;

certains vices sont apparus après la vente.

Il est à rappeler que l’agent immobilier doit renseigner l’acquéreur sur l’existence de vices affectant l’immeuble (Civ. 3, 16 novembre 1977, 76-11.887) et que cette obligation d’information et de conseil n’est pas affectée par les compétences personnelles de ce dernier (Civ. 1, 29 novembre 2005, 02-14.628 ; Civ. 1, 4 mai 2012, 11-26.328).

De ce fait, il manque à son devoir de conseil lorsqu’il omet d’informer l’acheteur de l’immeuble vendu par son entremise de l’existence de désordres apparents qui l’affectent et qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier il ne peut ignorer (Civ. 1, 18 avril 1989, 87-12.053 ; Civ. 3, 21 décembre 2023, 22-20.045), ou lorsqu’il ne procède à aucun contrôle du bien vendu et n’attire pas l’attention des acquéreurs sur les désordres qui lui seraient autrement apparus (Civ. 3, 7 septembre 2011, 10-10.596).

Il s’ensuit que, si les désordres étaient apparents et ne relèvent pas de la garantie des vices cachés des vendeurs, la responsabilité de la SASU LES CLES D’ALEXIA serait susceptible d’être recherchée par les Demandeurs.

Dès lors, il existe un motif légitime d’établir ou de conserver, dès à présent, la preuve des faits tenant à la réalité, la nature, l’étendue et aux causes des dits désordres, afin de permettre aux époux [C] d’apprécier, avant d’intenter un procès, son opportunité au regard des moyens de droit et de fait qui pourraient être invoqués.

Par conséquent, il conviendra de faire droit à la demande de les époux [C] et d’ordonner une expertise judiciaire.

II. Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, il est rappelé que le défendeur à la demande d’expertise fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile ne peut être qualifié de perdant au sens des articles 696 et 700 même code (Civ. 2, 10 février 2011, 10-11.774 ; Civ. 2, 21 novembre 2024, 22-16.763).

Par conséquent, les époux [C] seront provisoirement condamnés aux entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire ;

DÉSIGNONS en qualité d’expert :

Monsieur [M] [D]

Société COGECI

[Adresse 5]

[Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mél : [Courriel 1]

inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de [Localité 8], avec pour mission de :

1 se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera a priori utiles à l’accomplissement de sa mission, en particulier les documents contractuels, les plans et descriptifs des travaux, ainsi que les échanges intervenus entre les parties, les inventorier et en prendre connaissance ;

2 se rendre sur les lieux, [Adresse 4] à [Localité 6], après y avoir convoqué les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et les visiter ;

3 recueillir les explications des parties, solliciter les pièces complémentaires apparaissant utiles au regard des dites explications et, le cas échéant, entendre tout sachant ;

4 vérifier l’existence des vices allégués par les époux [C] uniquement dans leurs conclusions et les pièces jointes, en particulier le rapport du cabinet M EXPERTISES, les décrire, en indiquer la nature, la gravité et la date d’apparition ;

5 dire, pour chacun des vices éventuellement constatés, s’il :

5.1 existait antérieurement à la vente du 12 mai 2023 ;

5.2 rends le bien impropre à son usage d’habitation ou si, sans aboutir à son impropriété, il affecte l’usage attendu du bien et, dans l’affirmative, dire dans quelle mesure ;

5.3 est de nature à entraîner une éventuelle moins-value du bien ;

5.4 était apparent ou avait été révélé dans toute son ampleur et ses conséquences pour un acquéreur profane lors de l’acquisition du bien par les époux [C], ou s’il lui a été révélé postérieurement et par quels moyens ;

5.5 est susceptible d’avoir été ignoré du vendeur, eu égard à sa nature, son étendue, sa gravité et ses conséquences et en considération de la qualité et des compétences de celui-ci ;

6 rechercher l’origine et les causes des vices constatés ;

7 donner tous éléments permettant d’apprécier les responsabilités encourues et, si les vices constatés sont dus à plusieurs causes, fournir tous éléments permettant au tribunal d’apprécier dans quelle proportion ils sont imputables à chacune d’elles ;

8 décrire les travaux propres à y remédier et préciser si des travaux sont à réaliser en urgence ; en chiffrer le coût après avoir le cas échéant examiné et discuté les devis présentés par les parties dans le délai qui leur aura été imparti ; préciser la durée des travaux préconisés, déterminer et prescrire si nécessaire les travaux urgents ;

9 indiquer tout élément paraissant utile à l’appréciation des préjudices de toute nature allégués par les époux [C], directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres constatés, et en donner une évaluation chiffrée ;

10 s’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires récapitulatifs et observations des parties produits dans le délai qui leur été aura imparti après le dépôt du pré-rapport, lequel devra répondre à tous les points de la mission et le cas échéant compléter ses investigations ;

11 faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DISONS que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement par ordonnance rendue d’office ou sur simple requête ;

FIXONS à 4 000,00 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que les époux [C] devront consigner à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de LYON, avant le 28 février 2026 ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque, par application de l’article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe de la consignation de la provision ou de la première échéance de celle-ci ;

DISONS que, pour exécuter la mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

ACCORDONS à l’expert un délai de trois mois pour nous communiquer l’évaluation de sa rémunération définitive prévisible et solliciter une provision complémentaire en cas d’insuffisance manifeste ;

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer le magistrat chargé du contrôle des expertises, le cas échéant de solliciter une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; disons que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

RAPPELONS que l’expert peut demander communication de tous documents aux parties et aux tiers, sauf au juge à l’ordonner en cas de difficulté, y compris sous astreinte, ou à autoriser l’expert à passer outre ou à déposer son rapport en l’état ;

DISONS que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires, écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 28 février 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge chargé du contrôle ;

RAPPELONS qu’il appartient à l’expert d’adresser un exemplaire de sa demande de rémunération aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception, lesquelles peuvent adresser à l’expert et au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

RAPPELONS que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat ;

DELEGUONS au magistrat chargé du contrôle des expertises la mission d’en suivre les opérations et statuer sur tous incidents ;

CONDAMNONS provisoirement les époux [C] aux dépens de la présente instance, étant rappelé que le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont il est saisi ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8], le 25 novembre 2025.

Le Greffier Le Président