MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 13 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/02674 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2NAV

AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE DOMAINE DE L’ORANGERIE sis [Adresse 5] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE RHONE-ALPES C/ [L] [I], [O] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE DOMAINE DE L’ORANGERIE sis [Adresse 5] à [Localité 4],

représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE RHONE-ALPES,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Mélanie ELETTO, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Madame [L] [I],

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Joël TACHET de la SCP TACHET, AVOCAT, avocats au barreau de LYON

Monsieur [O] [T],

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Joël TACHET de la SCP TACHET, AVOCAT, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 08 Septembre 2025

Notification le

à :

Maître [R] [B] – [Adresse 1] Expédition

Maître Joël TACHET de la SCP TACHET, AVOCAT – 609, Expédition

I. ELEMENTS DU LITIGE

Par acte en date du 28 février 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] a assigné M. [T] et Mme [I] devant le président dans le cadre de la procédure accélérée au fond aux fins de dans ses dernières conclusions soutenues à l’audience :

DEBOUTER Madame [I] et Monsieur [T] de l’intégralité de leurs demandes, moyens et conclusions.

CONDAMNER solidairement Madame [I] et Monsieur [T] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 5.433,91 euros au titre des provisions et charges échues selon décompte arrêté au 30 juin 2025, avec actualisation au jour de l’audience.

CONDAMNER solidairement Madame [I] et Monsieur [T] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 1.108,42 euros au titre des provisions exigibles et à échoir pour le budget de l’exercice arrêté au 30 septembre 2025.

CONDAMNER solidairement Madame [I] et Monsieur [T] à payer au Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 100 euros correspondant aux frais et honoraires dus en vertu de la loi ALUR et du paragraphe 9 du Décret du 26 mars 2015.

CONDAMNER solidairement Madame [I] et Monsieur [T] à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive à paiement.

JUGER n’y avoir lieu à expertise.

CONDAMNER solidairement Madame [I] et Monsieur [T] à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] exposent que Madame [I] et Monsieur [T] sont propriétaires des lots n°154 (garage), 40 (appartement) et 67 (cave) dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 4], que leur compte est débiteur depuis le 29 mars 2024, soit depuis une année, qu’une ultime mise en demeure sur le fondement de l’article 19–2 de la loi du 10 juillet 1965 leur a été adressée le 4 décembre 2024 et n’a pas donné lieu à un règlement liquidatif.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] rappelle que les défendeurs indiquent que les charges sollicitées tant au titre de la régularisation de charges qu’à celles des provisions de chauffage gaz seraient erronées de sorte qu’ils sont légitimes à ne s’acquitter d’aucun frais concernant le chauffage alors que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des propriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] estime que le montant de l’arriéré de charges ne saurait être sujet à discussion alors qu’il est versé aux débats le procès- verbal d’Assemblée générale du 22 février 2024 au terme duquel les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice arrêté au 30 septembre 2023 et le procès-verbal d’Assemblée générale du 13 mai 2025 au terme duquel les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice arrêté au 30 septembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] rappelle que lorsque les comptes sont définitivement approuvés et que l’Assemblée générale n’a pas été contestée dans le délai légal, aucun copropriétaire ne peut refuser de payer sa quote-part de charges :

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] fait valoir que pour l’exercice arrêté au 30 septembre 2018, la précédente propriétaire a réglé la somme de 547,28 euros de régularisation de charges, que pour l’exercice arrêté au 30 septembre 2019, pour l’exercice arrêté au 30 septembre 2020 et celui arrêté au 30 septembre 2021, les propriétaires n’ont rien réglé au titre des charges de chauffage, que pour l’exercice arrêté au 30 septembre 2022, les charges de chauffage au gaz réapparaissent et qu’ il est effectué un relevé sur l’année de 4000 kwh, que le syndic s’est rapproché d’ISTA afin qu’un relevé précis soit effectué pour la période au cours de laquelle rien n’a été prélevé, ce qui a donné lieu à la régularisation de charges de 2.893,01 euros querellée et que si l’on se réfère à l’exercice arrêté au 30 septembre 2024, les charges de chauffage relevés via ISTA sont de 11.649 kwh, qu’entre 2019 et 2023, le total relevé est de 41.867 kwh soit une moyenne annuelle de 9173 ce qui est cohérent avec les charges de l’année 2024 de sorte qu’il n’existe aucune contestation les copropriétaires ne contestant pas avoir consommé au cours de cette période.

Par conséquent, le Syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire de Madame [I] et Monsieur [T] à payer la somme de 5.433,91 euros au titre du décompte actualisé et arrêté au 30 juin 2025 hors frais. Il expose que la demande de paiement des provisions concerne l’exercice en cours arrêté au 30 septembre 2025 et que le décompte communiqué par le syndicat des copropriétaires inclus les appels de fonds des premier et deuxième trimestres 2025 de sorte qu’il reste à appeler les charges du troisième trimestre 2025 soit la somme de 1.108,42 euros.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] s’oppose à la demande d’expertise au regard des éléments de preuve rapportés.

Le syndicat fait valoir que le compte de Madame [I] et Monsieur [T], présente un solde débiteur depuis une année, que l’absence de règlement des charges par Madame [I] et Monsieur [T] place le syndicat des copropriétaires dans une situation financière délicate, celui-ci n’étant en effet pas en mesure de régler les entreprises réalisant des travaux aux dates convenues dans les différents marchés, que l’absence de règlement de la part du copropriétaire entraîne donc des difficultés de trésorerie importantes pour le syndicat des copropriétaires et ce d’autant plus que les syndics ne peuvent plus avancer des fonds aux syndicats des copropriétaires, ce qui était auparavant admis.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] sollicite en conséquence une condamnation solidaire des copropriétaires au paiement d’une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive à paiement.

Dans leurs dernières conclusions soutenues lors de l’audience, M. [T] et Mme [I] demandent au président de :

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] de sa demande en paiement du solde de charges de l’exercice 2022/2023 relatif aux « charges de chauffage gaz», des appels de provisions relatifs aux mêmes charges pour l’exercice 2023/2024 et pour celles afférentes à l’exercice 2024/2025, la preuve n’étant pas rapportée des consommations effectives en l’état des relevés de compteur produits et de l’incertitude affectant l’index de celui-ci à la date de prise de possession de Madame [I] et Monsieur [T], ces derniers ayant réglé la part non contestée des appels de provision autres que les « charges de chauffage gaz ».

Rejeter toute demande complémentaire.

Subsidiairement, désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de

— se faire communiquer l’intégralité des documents et pièces détenus par le syndicat des copropriétaires relatives aux charges de chauffage gaz – donner son avis sur les relevés de compteur établis par la société ISTA pour la période courant de 2019 à 2025 inclus

— déterminer l’index du compteur propre à l’appartement de Madame [I] et Monsieur [T] à la date de leur acquisition, 2 juillet 2019 – déterminer quelle consommation est susceptible d’être facturée par le syndicat des copropriétaires pour l’exercice 2022/2023, ainsi que pour les exercices ultérieurs jusqu’à 2024/2025 inclus

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] aux dépens de la procédure.

M. [T] et Mme [I] font valoir que le 2 juillet 2019, ils ont acquis de Madame [N] les lots 40 (appartement), 67 (cave) et 154 (garage) dépendant de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 9], situé [Adresse 7], que l’exercice comptable court du 1er octobre de l’année N au 30 septembre de l’année N+1, que le chauffage de l’immeuble est assuré de manière collective par consommation de gaz, que la consommation de gaz pour le chauffage de l’immeuble diminuée de la quantité correspondant aux frais communs est est répartie entre les différents lots de l’immeuble proportionnellement aux quantités de chaleur livrées à chaque lot et mesurée par les appareils installés à cet effet, que le règlement précise en dessous que la part des frais communs est égale à 0 %, que les charges de copropriété ont été payées sans la moindre difficulté depuis la date d’acquisition jusqu’au mois de mars 2024, que le 29 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a adressé un solde de charges courantes relatif à l’exercice 2022 / 2023 s’élevant à 2809,65 €, ce montant résultant de charges de chauffage gaz pour 2893,01 €, que les charges du 2ème trimestre de l’exercice 2023 / 2024 (janvier à mars 2024) ont fait l’objet d’un prélèvement mensuel selon l’usage établi et sont donc intégralement payées, que pour les suivantes, Madame [I] et Monsieur [T] ont réglé les sommes demandées à l’exception des « charges de chauffage gaz », objet de la contestation ainsi, pour celles du 3ème trimestre de l’exercice 2023 / 2024 (avril à juin 2024) s’élevant à 1312,70 €, ils ont versé par chèque 711,11 €, la différence (601,59 €) correspondant au poste « chauffage gaz », outre fonds de travaux pour 38,04 €, pour celles du 4ème trimestre de l’exercice 2023 / 2024 (juillet à septembre 2024) s’élevant à 1312,70 €, ils ont versé par chèque 711,16 €, la différence (601,54 €) correspondant au poste « chauffage gaz », outre fonds de travaux pour 71,04 €, pour celles du 1er trimestre de l’exercice 2024 / 2025 (octobre à décembre 2024) s’élevant à 1082,88 € fonds de travaux inclus, ils ont versé par chèque 711,11 €, la différence (371,77 €) correspondant au poste « chauffage gaz », pour celles du 2ème trimestre de l’exercice 2024 / 2025 (janvier à mars 2025) s’élevant à 1122,16 € fonds de travaux inclus, ils ont versé par virement 725,00 €, la différence (397,16 €) correspondant au poste « chauffage gaz », que les appels relatifs au fonds de travaux pour les deux derniers trimestres de l’exercice 2023 / 2024, soit 109,08 € ont fait l’objet d’un règlement immédiat par virement, pour les charges du 3ème trimestre de l’exercice 2024 / 2025 (avril à juin 2025)s’élevant à 1205,51 € fonds de travaux inclus, ils ont versé par virement€, la différence (382,74 €) correspondant au poste « chauffage gaz ».

Les copropriétaires soutiennent que les consommations de fluides sont détachées des tantièmes généraux et résultent exclusivement d’un système de comptage, ainsi que le rappelle le règlement de copropriété, que le résultat de ce comptage, nécessairement variable d’un exercice à l’autre dans son importance, doit être porté à la connaissance des copropriétaires et, pour être vérifiable, justifié, que les comptes au 30 septembre 2023 que l’assemblée générale a approuvés ne contiennent aucune autre indication que le montant réparti (19038,02 €), sans aucune indication de consommation, qu’elle soit globale ou individuelle, ni de modalité de répartition entre les copropriétaires, que Madame [I] et Monsieur [T] sont ainsi en droit de contester la répartition qui leur est imposée, laquelle ne découle pas du règlement de copropriété mais d’un système de comptage critiquable.

1 Sur le solde de charges relatif à l’exercice 2022/2023

M. [T] et Mme [I] font valoir que

— les consommations de calories effectuées par Madame [N] à la date du 2 juillet 2019, et donc la consommation de chauffage imputable à celle-ci, n’ont pas donné lieu par le syndicat de copropriétaires à un relevé spécial du compteur attaché à l’appartement.

— les appels de provisions sur charges ultérieurs permettent de constater que :

— ceux des 4 ème trimestre 2019 et 1er trimestre 2020 ont été calculés sur la base d’une consommation forfaitaire de 10 000 kwh

— ceux afférents aux périodes courant du 2ème trimestre 2020 au 2ème trimestre 2023 ne comportent aucune provision pour consommation de chauffage

— ceux des 2ème et 3ème trimestres 2023, comme des 4ème trimestre 2023 et du 1er trimestre 2024, font chacun état d’une consommation calculée sur un forfait de 4000 kwh.

M. [T] et Mme [I] notent que pour les exercices clos les 30 septembre 2019, 30 septembre 2020 et 30 septembre 2021, aucune charge de chauffage leur a été réclamée, dès lors que le relevé du compteur effectué par ISTA pour le compte du syndicat ne relevait aucune variation de l’index du compteur, ce qui ne relève pas de leur responsabilité.

M. [T] et Mme [I] rappellent que pour la période courant du 2ème trimestre 2020 au 2ème trimestre 2023, dans une correspondance datée du 12 avril 2024 et manifestement adressée à l’ensemble des copropriétaires, IMMO DE France a explicitement reconnu que la consommation de gaz nécessaire au chauffage « avait été imputée sur la base des tantièmes généraux (Consommation gaz : 10000 tantièmes) et non sur la base des consommations réelles (Charges chauffage gaz : 275514 kwh) comme cela s’est toujours fait par le passé », que les comptes récapitulatifs annuels des charges communiqués à Madame [I] et Monsieur [T], pour les exercices 2019/2020 et 2020/2021 ne reprennent aucune charge de chauffage, alors que les provisions appelées incluaient, pour le premier, une facturation forfaitaire de 20 000 kwh , pour l’exercice 2021 / 2022 mentionnent des charges de chauffage calculées sur la base également forfaitaire de 4000 kwh, avec indication de ce que l’index passe de 30117 (relevé au départ de Madame [N]) à 34117 kwh, pour l’exercice 2022/2023 il est fait état, au titre des « charges chauffage gaz » d’une consommation de 41867 kwh, pour un montant de 2893,01 euros, que cette consommation de 41867 kwh fait débat, non seulement pour les charges de l’exercice 2022 / 2023, mais également pour le calcul des provisions ultérieures.

Sur demande de Madame [I] et Monsieur [T], la société IMMO DE France a communiqué les relevés de compteurs successivement effectués par la société ISTA, lesquels selon le règlement de copropriété servent de fondement à la répartition des frais de chauffage.

Ces relevés indiquent :

— pour la période courant de novembre 2020 à août 2022 un index immuable de 2959 kwh pour chacun des quatre relevés, sous entendant une absence de consommation de chauffage pour l’ensemble de la période

— aux dates des 2 mars 2023 et 29 septembre 2023, un index identique de 75 984 kwh.

— aux dates des 21 mars et 6 septembre 2024, un index identique de 75984 kwh, avec la mention « CTR peu utilisé » et une consommation nulle

de sorte que la consommation de 41867 kwh portée sur le compte définitif de charges pour l’exercice 2022/2023 et reprise sur l’appel de provision du 2ème trimestre 2024 résulte de la différence entre le relevé ISTA du 29 septembre 2023 (75984 kwh) et l’index mentionné par IMMO DE France à la clôture de l’exercice 2022 (34117 kwh), que cette consommation de 41867 kwh correspondrait ainsi à plusieurs exercices antérieurs successifs, le relevé ISTA mentionnant en effet, à la suite des relevés du 11 décembre 2020, 15 mars 2021, 10 septembre 2021, 15 mars 2022, et 29 août 2022, tous identique: « compteur peu utilisé » alors que Madame [I] et Monsieur [T] ont en permanence occupé leur appartement.

M. [T] et Mme [I] indiquent que la situation est identique pour l’exercice 2023/2024 de sorte que les relevés établis par la société ISTA pour la période courant de novembre 2020 à septembre 2023, qui ne constatent aucune consommation entre le 11 décembre 2020 et le 29 août 2022, conduisent à s’interroger sur la pertinence et l’exactitude des informations qui y sont contenues et qui ont été utilisées par le syndicat des copropriétaires pour déterminer la part de charges de chauffage incombant à Madame [I] et Monsieur [T].

M. [T] et Mme [I] font valoir que si le compteur a effectivement été relevé aux dates indiquées, cela induit un dysfonctionnement du compteur alors que la consommation de l’hiver 2022/2023, relevée le 2 mars 2023 se serait subitement élevée à 75984 kwh, que les relevés ultérieurs, effectués en mars et septembre de chaque année, montrent que l’index 75984 kwh demeure inchangé jusqu’au mois de septembre 2024, que les index successivement recensés sur les relevés ISTA sont en discordance avec ceux retenus dans le compte définitif de charges de Madame [N], vendeur de l’appartement, qu’à la date du 11 décembre 2020 le relevé ISTA mentionne un index de 2959 kwh, qu’ il s’en déduit que l’index antérieur était, sinon égal, à tout le moins inférieur de sorte que les indications portées sur le compte de charges de Madame [N] au 18 février 2019 pour l’exercice 2017/2018 sont incompatibles avec les relevés de la société ISTA, que le syndicat des copropriétaires considère que l’index 30117 kwh constitue le point de départ de la consommation de Madame [I] et Monsieur [T] alors qu’il s’agit d’un index arrêté au terme de l’exercice 2017 /2018, soit au 30 septembre 2018 et avant le début de la saison de chauffage.

Il est exposé les éléments suivants par les deux copropriétaires:

— sur les appels de charges exigibles au 1er janvier et au 1er avril 2019, Madame [N] s’est vu appliquer les tantièmes suivants : 17158/307643 pour le premier et 1000/279438 pour le second

— la vente étant intervenue au début du mois de juillet 2019 et le compteur de décompte relatif au chauffage n’ayant pas été relevé pour la production de l’état auquel le syndic est tenu, le syndicat des copropriétaires impute au compte de Madame [I] et Monsieur [T] la totalité des consommations de chauffage utilisées par Madame [N] pour l’hiver 2018 / 2019. Il s’en déduit que l’index 30117 kwh, constituant selon le syndicat des copropriétaires le point de départ des consommations de chauffage attribuées à Madame [I] et Monsieur [T] est indiscutablement faux.

Cet index de départ (30117 kwh), reconnu comme tel par le syndicat des copropriétaires, n’a pas été affecté de la totalité des consommations forfaitaires incluses dans les appels de provisions sur charges. Ainsi qu’il a été précédemment indiqué, les provisions sur charges de l’exercice 2019/2020 ont inclus deux fois 10000 kwh, soit 20000 kwh, sans que l’index ne soit modifié. Les acomptes versés représentent deux fois 109,15 €, soit 218,30 € .

De même, celles de l’exercice 2022 / 2023 ont inclus deux fois 4000 kwh, soit 8000 kwh, les acomptes versés représentent deux fois 46,74 € soit 93,48 €.

En revanche, les 4000 kwh inclus dans les provisions de l’exercice 2021 / 2022 ont conduit, lors de la clôture de celui-ci, à une modification de l’index, ce dernier passant de 30117 kwh à 34117 kwh.

Mme [I] et M. [T] considèrent que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de la consommation de gaz qu’il leur impute au titre du solde de charges pour l’exercice 2022 / 2023 en l’état de l’incohérence affectant les relevés établis par la société ISTA et de l’impossibilité de connaître avec exactitude l’index de consommation du compteur à la date du transfert de propriété et de l’inexactitude démontrée de l’index de départ retenu par le syndicat des copropriétaires.

La consommation de 41867 kwh portée dans le compte récapitulatif de charges relatif à l’exercice 2022/2023, au titre des « charges chauffage gaz » pour un montant de 2893,01 euros n’est pas établie comme correspondant à celle effective de Madame [I] et Monsieur [T].

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas selon eux de la réalité de la créance alléguée au titre du solde de charges pour l’exercice 2022 / 2023.

Le syndicat des copropriétaires soutient, pour tenter d’échapper aux conséquences de ce qui précède, que le syndic aurait demandé à ISTA de procéder à « un relevé précis » pour « la période au cours de laquelle rien n’a été prélevé », qu’en conséquence une régularisation a été effectuée sur les exercices antérieurs et qu’au regard de la consommation relevée pour l’exercice clos le 30 septembre 2024, la consommation moyenne découlant de la régularisation serait « cohérente ».

Les copropriétaires soutiennent que si, comme le prétend le syndicat des copropriétaires, il entendait par ce moyen régulariser les consommations des exercices antérieurs, le syndicat devra s’expliquer d’une part sur le fait que les comptes des exercices clos les 30 septembre 2019, 30 septembre 2020 et 30 septembre 2021 ayant été approuvés par l’assemblée générale, et la répartition des charges en découlant notifiée aux copropriétaires, il pourrait revenir sur ces comptes et cette répartition pour les remettre en cause, d’autre part sur les conséquences du règlement de copropriété, lequel prévoit que les copropriétaires s’acquittent des charges de chauffage exactement constatées par le système de décompte mis en place, et non d’une consommation « cohérente ».

Le syndicat des copropriétaires est dans l’incapacité de déterminer quelles ont été les consommations effectives de Madame [I] et Monsieur [T] pour les 30 septembre 2019, 30 septembre 2020 et 30 septembre 2021 en raison de l’inclusion dans leur propre consommation de celle faite par Madame [N] entre le 1er octobre 2018 et le 2 juillet 2019, date du transfert de propriété, soit un hiver complet, et de l’absence de relevé précis pour chacun des exercices concernés.

M. [T] et Mme [I] s’étonnent enfin du remplacement de l’instrument de mesure alors que son fonctionnement était mis en cause dans la procédure et qu’une mesure d’expertise était sollicitée.

Surabondamment les copropriétaires entendent relever que, s’il entend justifier cette consommation par un rattrapage des exercices antérieurs, à supposer qu’il soit en droit de le faire, le syndicat ne tient compte ni des provisions perçues, qui représentent un montant de 311,78 €, ni de la variation du prix du gaz sur la période courant du 2ème trimestre 2020 au 2ème trimestre 2023.

A titre indicatif, le tarif réglementé du gaz pour le chauffage s’établissait à 0,1049 € / kwh entre janvier et juillet 2023, contre 0,0873 en janvier 2022, 0,0646 en juillet 2021, 0,0513 en janvier 2021, 0,0451 en juillet 2020 et 0,0550 en janvier 2020 (source Hello Watt / contrat gaz naturel / évolution des prix).

La demande présentée par le syndicat des copropriétaires, en tant qu’elle porte sur la somme de 2809,65 € au titre du solde des charges de l’exercice 2022 / 2023 sera en conséquence rejetée.

2 – Sur les charges de chauffage de l’exercice 2023/2024

L’appel de provision pour le 3ème trimestre de l’exercice 2023 / 2024 (du 1er avril au 30 juin) s’élève à 1312,70 € outre fonds de travaux pour 38,04 €.

Il inclut une provision au titre des « charges chauffage gaz » de 601,59 €, calculée de la manière suivante :

Budget 36315

Appel 14657,50

Tantièmes 10000/243747

Quote part 601,59

L’appel de provision pour le 4ème trimestre de l’exercice 2023 / 2024 (du 1er juillet au 30 septembre) est identique.

Les observations suivantes sont formulées par les deux copropriétaires sur les modalités de répartition des charges de chauffage gaz retenues :

— les appels de fonds des 1er et 2ème trimestres de l’exercice 2023 / 2024 retiennent 4000 / 338039 – ceux des 3ème et 4ème trimestres du même exercice retiennent 10000 / 243647 sont établis sans que le changement de dénominateur ne soit justifié, ni davantage le nombre de kwh forfaitaire retenu pour le logement de Madame [I] et Monsieur [T]. Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du nombre de kwh total utilisé pour la répartition. Les copropriétaires relèvent que, sur l’état des dépenses de l’exercice 2022/2023 qui devrait constituer la référence, tel que le produit le syndicat (PA 8, page 6) au paragraphe 72 « Energie combustible » est portée la mention manuscrite « = 284079 kwh », laquelle ne correspond à aucun des chiffres utilisés ci-dessus dans les appels de fonds.

De même, les défendeurs contestent le fait que la part imputée au copropriétaire passerait de 4000 kwh pour les deux premiers appels à 10000 kwh pour les deux derniers et s’interrogent sur la détermination de ces valeurs en l’absence de relevé fiable du compteur pour l’exercice 2022/2023, période de référence alors que le relevé du compteur par la société ISTA à la date du 6 septembre 2024, soit en clôture de l’exercice 2023/2024, mentionne un index de 75984 kwh, avec la mention « CTR peu utilisé » et une consommation nulle.

Les défendeurs rappellent que le syndicat des copropriétaires établit une répartition des charges au 30 septembre 2024 sur la base des éléments suivants compteur 15117816 Index anc. 75984 – nouv. 87633 pour en déduire une consommation de 11649 kwh, qu’ils ne comprennent pas l’origine de l’index 87633 retenu, puisque le relevé ISTA à la date du 6 septembre 2024 mentionne un index de 75984. Ceci démontre selon eux d’une part que le fonctionnement du compteur est pour le moins étonnant, – d’autre part, qu’en l’absence du compteur lui-même, désormais remplacé, les chiffres avancés ne peuvent être vérifiés et, enfin, que la prétendue « cohérence » avancée par le syndicat des copropriétaires entre la moyenne du rappel opéré et la consommation de l’exercice 2023/2024 ne repose sur rien, puisqu’il est incapable de justifier de l’index 87633 utilisé.

Force est donc de constater que les « charges chauffage gaz » de l’exercice 2023 / 2024, s’élevant à 1269,74 €, ne sont assises sur aucun élément objectif et sont dépourvues de toute justification.

Il devra en conséquence être constaté que le syndicat des copropriétaires est incapable de justifier non seulement du rappel opéré au titre de l’exercice 2022/2023 pour un montant de 2893,01 € mais également de la consommation de chauffage imputée pour l’exercice 2023/2024 pour un montant de 1269,74 €, soit un total de 4162,75 € sur les 5433,91 € qu’il réclame.

L’écart entre les deux montants, soit 1271,16 € correspond aux provisions sur «charges de chauffage » de l’exercice 2024/2025, pour les trois premiers trimestres de celui-ci (372,02 € + 396,49 € + 396,49 €) outre les frais de mise en demeure (100 €).

3 – Sur les provisions de l’exercice 2024/2025

L’appel de provision pour le 1er trimestre de l’exercice 2024 / 2025 (du 1er octobre au 31 décembre) s’élève à 1045,56 € outre fonds de travaux pour 37,32 €. Il inclut une provision au titre des « charges chauffage gaz » de 372,02 €, calculée de la manière suivante :

Budget 36315

Appel 9078,75

Tantièmes 10000/243647

Quote part 372,62

L’appel de provision pour le 2ème trimestre de l’exercice 2024 / 2025 (du 1er janvier au 31 mars) est presque similaire ; seuls diffèrent les tantièmes retenus (11750 / 269046) et la quote part en découlant (396,49).

Les mêmes observations que précédemment peuvent être formulées pour le 3ème trimestre de l’exercice 2024/2025.

Selon les copropriétaires, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du nombre de kwh total utilisé pour la répartition. La part imputée au copropriétaire, retenue pour 10000 kwh pour le premier appel, passe à 11750 kwh dans le second sans la moindre explication. Il y a lieu de relever que les tantièmes ainsi retenus (11750) sont à rapprocher de la « consommation » mentionnée pour l’exercice 2023/2024 (11649 kwh), dont il a été démontré qu’elle ne reposait pas sur un relevé fiable du compteur, puisque l’index de 75984 est demeuré inchangé et que celui utilisé, 87633, n’a pas d’origine déterminée ni vérifiable.

Il s’en déduit que le calcul opéré par le syndicat des copropriétaires pour calculer les provisions sur « charges de chauffage » de l’exercice 2024/2025 est faux.

Cette observation vaut pour l’ensemble des provisions sur « charges de chauffage » appelées.

On ne voit d’ailleurs pas sur quelle base un calcul prévisionnel des charges de chauffage propres au logement pourraient être opéré en l’absence de variation de l’index du compteur propre au logement pour l’exercice antérieur, confirmant ainsi l’incertitude affectant les chiffres connus jusqu’à ce jour.

Force est donc encore de constater que les provisions demandées pour les 1er et 2ème trimestres de l’exercice 2024 / 2025 au titre des « charges chauffage gaz » ne sont assises sur aucun élément objectif et sont dépourvues de toute justification.

Madame [I] et Monsieur [T] ont, pour ces appels de provisions, réglé les charges appelées à l’exception des charges de chauffage contestées.

L’appel de provision relatif à la période du 1er avril au 30 juin 2025 (3ème trimestre de l’exercice), s’il est identique au précédent pour le montant du budget « chauffage gaz » (36315 €) et la part appelée (9078,70 €), varie une fois encore pour la définition des tantièmes appliqués (11649 / 276317).

Les observations formulées ci-dessus sur l’exactitude des chiffres utilisés par le syndicat des copropriétaires valent également pour le 3ème trimestre de l’exercice 2024/2025.

Madame [I] et Monsieur [T] ont réglé les sommes appelées à l’exception une fois encore des charges de chauffage non justifiées.

Il en va de même pour le 4ème et dernier trimestre de l’exercice 2024/2025.

La provision sur charges réclamée s’élève à 1071,10 € selon une modalité de calcul identique aux précédentes, outre fonds de travaux pour 37,32 €.

Madame [I] et Monsieur [T] ont réglé la somme de 742,05 €, soit la différence entre le montant appelé et les « charges de chauffage » contestées.

Au titre des provisions relatives à l’exercice 2024/2025, Madame [I] et Monsieur [T] ont réglé les sommes suivantes : 711,11 € – 725 € – 109,80 € – 822,77 € – 742,05 €, soit au total 3110,73 €, étant observé que les quatre premiers montants sont confirmés par le compte arrêté au 30 juin 2025 que produit le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires ne peut dont réclamer la somme de 1108,42 € (1071,10 € + 37,32 €) au titre des charges courantes de l’exercice, dès lors que 742,05 € ont été réglés, à valoir sur le montant de la provision du dernier trimestre.

Selon les défendeurs, Il n’y a donc pas lieu à condamnation en l’absence de justification par le syndicat des copropriétaires du montant de la créance.

Selon les défendeurs, les frais de mise en demeure ne seront pas retenus, le syndic s’étant délibérément abstenu d’apporter réponse à une contestation détaillée sur les modalités de calcul des charges de chauffage réclamées.

Il en va de même des dommages et intérêts et de l’indemnité sollicitée en application de l’article 700.

L’audience a eu lieu le 8 septembre 2025, le délibéré a été fixé au 13 octobre 2025.

II. MOTIFS DE LA DÉCISION

A/ Sur la demande de paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 expose que “Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passée un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Dans son avis du 12 décembre 2024, la cour de cassation expose qu’il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit donc indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande.

Il y a lieu de procéder à la réouverture des débats afin que les parties puissent conclure sur la recevabilité de la présente demande alors que la mise en demeure de payer du 4 décembre 2024 émanant du syndicat des copropriétaires n’opère pas de distinction entre les montants dus au titre des provisions et les sommes échues.

Par ailleurs afin de permettre un règlement global de ce litige, les parties voudront bien indiquer si elles acceptent une mesure de médiation.

Les dépens sont réservés.

PAR CES MOTIFS

Erick MAGNIER, statuant par mise à disposition du greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la réouverture des débats afin que les parties puissent conclure sur la recevabilité de la présente saisine du président dans le cadre de la procédure accéléré au fond ;

RENVOIE la cause et les parties à l’audience du 24 novembre 2025 à 15 heures ;

RÉSERVE les dépens

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 10], par mise à disposition au greffe, le 13 octobre 2025

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et par la Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT