TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 23/

du 21 Décembre 2023

Enrôlement : N° RG 22/00559 – N° Portalis DBW3-W-B7F-ZQBT

AFFAIRE :Mme [U] [I] ( Maître [M] [D] de la SCP A VIDAL-NAQUET AVOCATS ASSOCIES)

C/S.D.C. LA SAUVAGÈRE 253 Boulevard Romain Rolland – 13010 MARSEILLE (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

L’audience Publique du 05 octobre 2023 n’ayant pu se tenir, la Présidente, Madame Marion POTIER étant empêchée, les avocats ont accepté la procédure sans audience et ont déposé leurs dossiers de plaidoirie.

La date du délibéré a été fixée au 21 décembre 2023

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 21 Décembre 2023

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [U] [I]

née le 15 Septembre 1955 à FAVARA (ITALIE), demeurant Impasse Frédéric MISTRAL 13430 EYGUIERES

représentée par Maître Philippe PIETTE de la SCP A VIDAL-NAQUET AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA SAUVAGÈRE sis 253 Boulevard Romain Rolland 13010 MARSEILLE, domicilié chez son syndic la Société FONCIA MEDITERRANEE, dont le siège social est sis 225-227 rue Saint-Pierre 13005 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

La société FONCIA MEDITERRANEE anciennement COGEFIM FOUQUE, SAS immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 309 066 967, dont le siège social est sis 225-227 rue Saint-Pierre 13005 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

tous deux représentés par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [I] est propriétaire des lots n°581 et 1202 au sein de l’ensemble immobilier « LA SAUVAGERE » sis 253 Boulevard Romain Rolland 13010 MARSEILLE soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Une assemblée générale a été réunie en date du 28 juillet 2021 aux fins de détacher et de céder des parties communes, à savoir deux parcelles de terrain, au promoteur PITCH PROMOTION.

Par acte d’huissier en date du 24 décembre 2021, Madame [U] [I] a fait citer le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, représenté par son syndic en exercice la société COGEFIM FOUQUE devenue FONCIA MEDITERRANEE, aux fins de voir annuler l’assemblée générale du 28 juillet 2021.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/00559.

Aux termes de ses conclusions en réponse régulièrement notifiées par RPVA le 19 janvier 2023, Madame [U] [I] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application,

Vu les stipulations du règlement de copropriété,

PRONONCER l’annulation de l’assemblée générale du 28 juillet 2021 ;

CONDAMNER la société FONCIA MEDITERRANEE au paiement de 5 000 € à titre de dommages et intérêts ;

JUGER que la société FONCIA MEDITERRANEE supportera seule les frais de convocation d’une assemblée générale contenant des résolutions identiques ou similaires à celles du 28 janvier 2021 ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses demandes, Madame [I] soutient notamment :

— Que les modalités de convocation et de tenue de l’assemblée, par vote par correspondance, seraient illégales car il n’y avait pas d’obligation à faire délibérer les copropriétaires avant la fin de l’urgence sanitaire ;

— Que les documents joints à la convocation seraient insuffisants, que la feuille de présence est absente et que le syndic ne précise pas la comptabilisation des votes ;

— Qu’elle n’a pas été destinataire du procès-verbal de l’assemblée générale ;

— Que son vote n’a pas été pris en compte alors qu’elle avait renvoyé son formulaire au syndic

— Que les résolutions seraient affectées de plusieurs vices.

Aux termes de ses conclusions n°2 régulièrement notifiées par RPVA le 1er février 2023, le Syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et ses décrets d’application,

Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,

Vu les articles 515, 696 et 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces,

DEBOUTER Madame [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

La CONDAMNER au paiement au Syndicat des copropriétaires « LA SAUVAGERE » et à la société FONCIA MEDITERRANEE, à chacun, de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de M^e Benjamin NAUDIN, avocat aux offres de droit en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

En réponse aux arguments adverses, le Syndicat des copropriétaires soutient :

— Que le syndic avait la possibilité de tenir une assemblée générale par visio ou par correspondance jusqu’au 30 septembre 2021 ;

— Que le vote par correspondance était la solution la plus raisonnable dans la mesure où la copropriété compte plus de 500 copropriétaires et qu’il n’existe pas de système de visio-conférence pouvant accueillir autant de personnes ;

— Que si certains documents étaient manquants c’est parce que les locaux où ils étaient entreposés ont brûlé ;

— Que le procès-verbal a bien été notifié à Madame [I] mais que le syndic n’ayant pas reçu son formulaire de vote, elle a été considérée comme défaillante ;

— Que le syndic a transmis les documents nécessaires à l’information des copropriétaires concernant la vente des parcelles

— Qu’en présence d’un acte d’acquisition immobilière ou de disposition, c’est l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui s’applique ;

— Que les parcelles cédées ne sont pas nécessaires au respect de la destination de l’immeuble.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure est intervenue le 15 juin 2023.

L’audience initialement fixée le 5 octobre 2023 n’ayant pu se tenir, le principe de la procédure sans audience a été proposé aux avocats qui l’ont accepté.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 décembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu, la présente décision est contradictoire.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 28 juillet 2021

Sur le moyen tiré de l’absence de nécessité de convoquer une assemblée générale avec vote par correspondance

L’article 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020, dans sa version applicable au présent litige issu de la loi n°2021-689 du 31 mai 2021, dispose que par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu’au 30 septembre 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique.

Dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.

Par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.

En l’espèce, les résolutions contestées ont été prises lors de l’assemblée générale du 28 juillet 2021.

Cette assemblée générale rentre ainsi dans le champ d’application de l’ordonnance du 25 mars 2020 tel que précédemment rappelé, qui permettait au syndic de convoquer une assemblée générale se tenant uniquement à distance.

Compte tenu nombre très élevé de copropriétaires, il ne peut être sérieusement contesté qu’il était impossible d’organiser cette réunion en visioconférence, et le syndic pouvait donc tout à fait privilégier le vote par correspondance.

Par conséquent, le moyen sera rejeté.

Sur le moyen tiré de l’absence de production de la feuille de présence

L’article 14 du décret du 17 mars 1967 dispose qu’il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé :

— présent physiquement ou représenté ;

— participant à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ;

— ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.

Dans le cas où le copropriétaire ou l’associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.

Cette feuille indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions des deuxième et troisième alinéas du I de l’article 22 et du dernier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire.

Elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l’assemblée générale.

Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et 1367 du code civil.

En l’espèce, la feuille de présence n’est pas produite par le Syndicat des copropriétaires.

Cependant, celui-ci rapporte la preuve que ce document se trouvait au siège du syndic qui a été victime d’un incendie criminel au cours duquel la feuille de présence a été détruite.

Or, de jurisprudence constante, il n’est pas possible d’exiger la production de documents si celle-ci est impossible du fait de la force majeure ou d’une cause étrangère.

Ainsi, la survenue d’un incendie criminel constitue bien un cas de force majeure puisqu’il est indépendant de la volonté du Syndicat des copropriétaires et qu’il lui est désormais impossible de transmettre des documents qui n’existent plus.

Par conséquent, le moyen sera rejeté.

Sur le moyen tiré de la non prise en compte du vote de Madame [I]

L’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

En l’espèce, l’assemblée générale s’est tenue sous la forme d’un vote par correspondance le 28 juillet 2021.

Madame [I] justifie avoir envoyé son formulaire de vote en LRAR le 19 juillet 2021, et produit l’avis de réception qui comporte la mention « pli avisé non réclamé ».

Elle a par la suite été déclarée défaillante par le syndic, ce qui ressort du procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse. Son vote exprimé par correspondance n’a pas donc été pris en compte.

Or, il est établi que Madame [I] avait bien adressé son formulaire de vote dans les délais impartis, de sorte que le syndic aurait dû retirer ledit formulaire qui lui avait été adressé par LRAR et le prendre en compte pour le décompte des votes.

Madame [I] a donc été privée de son droit de participer au vote de l’assemblée générale alors qu’elle avait fait les démarches nécessaires.

Par conséquent, l’assemblée générale du 28 juillet 2021 doit être annulée sans qu’il y ait besoin d’examiner les autres moyens.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la société FONCIA MEDITERRANEE ne justifie d’aucune circonstance particulière qui l’aurait empêchée de retirer le formulaire de vote lui ayant été adressé par la requérante par LRAR.

En déclarant Madame [I] comme défaillante alors qu’elle avait bien retourné son formulaire de vote dans les délais, elle l’a privée de son droit à participer au vote.

Ce droit étant reconnu à tous les copropriétaires, Madame [I] a donc subi un préjudice en ne pouvant pas l’exercer.

La Société FONCIA MEDITERRANEE a ainsi commis une faute justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

Par conséquent, la société FONCIA MEDITERRANEE sera condamnée au paiement de la somme de 800 euros à Madame [I] à titre de dommages et intérêts.

En revanche, le tribunal ne peut mettre à la charge du seul syndic les frais afférents à une éventuelle nouvelle convocation d’une future assemblée générale destinée à revoter les décisions annulées par la présente décision, dès lors qu’aucune information n’est donnée quant au caractère certain de cette nouvelle assemblée ou quant à son objet exact. Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le Syndicat des copropriétaires, partie succombant à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LA SAUVAGERE » sis 253 Boulevard Romain Rolland 13010 MARSEILLE, qui succombe, à payer à Madame [U] [I] une somme de 2 000 euros euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en premier ressort, par jugement contradictoire, mis à disposition des parties au greffe,

ANNULE l’assemblée générale du 28 juillet 2021 ;

CONDAMNE la société FONCIA MEDITERRANEE venant aux droits de la société COGEFIM FOUQUE à payer à Madame [U] [I] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [U] [I] de sa demande tendant à mettre à la seule charge de la société FONCIA MEDITERRANEE les frais de convocation d’une éventuelle assemblée générale future contenant des dispositions similaires ou identiques à celle du 28 juillet 2021 ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LA SAUVAGERE » sis 50 Allée du Thym, 253 Boulevard Romain Rolland 13010 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MEDITERRANEE venant aux droits de la société COGEFIM FOUQUE à payer à Madame [U] [I] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LA SAUVAGERE » sis 50 Allée du Thym, 253 Boulevard Romain Rolland 13010 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MEDITERRANEE venant aux droits de la société COGEFIM FOUQUE aux dépens de la présente instance ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le vingt et un décembre deux mille vingt trois

LE GREFFIER LE PRESIDENT