TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Chambre 10 cab 10 H

N° RG 24/00066 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YZZS

Notifiée le :

Expédition à :

Maître [H] [O] de la SELARL CABINET [H] [O] – 2192

Maître Claire PANTHOU de la SELARL ZADIG AVOCATS – 1688

ORDONNANCE

Le 07 juillet 2025

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [B] [C] épouse [A]

née le 11 Juillet 1945 à [Localité 6] (POLOGNE)

demeurant [Adresse 9]

représentée par Maître Claire PANTHOU de la SELARL ZADIG AVOCATS, avocats au barreau de LYON, et Maître Florian LOUARD, avocat au barreau de MACON

Monsieur [U] [A]

né le 24 Décembre 1954 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 9]

représenté par Maître Claire PANTHOU de la SELARL ZADIG AVOCATS, avocats au barreau de LYON, et Maître Florian LOUARD, avocat au barreau de MACON

ET :

DEFENDERESSE

S.A.S. QUADRAL IMMOBILIER, en qualité de syndic des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Benoit FAVRE de la SELARL CABINET BENOIT FAVRE, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DE L’INCIDENT

Les faits et la procédure

Madame [C] épouse [A] est propriétaire d’un appartement situé au numéro [Adresse 2] à [Localité 8].

Par contrat régularisé le 17 février 2020, la société QUADRAL IMMOBILIER a été désignée en qualité de syndic de la copropriété pour une durée de deux années jusqu’au 30 juin 2022.

Au cours de l’année 2016, un dégât des eaux affectant l’appartement situé en-dessous de celui de madame [A] a occasionné des désordres au sein de son bien immobilier.

Eu égard aux travaux de réfection requis et aux préjudices afférents allégués par madame [A], le syndic a soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 novembre 2021 une résolution numérotée onze portant sur la demande de remboursement des travaux de reprise réalisés par la société RAMIQI pour un montant de 1.700,00 euros toutes taxes comprises, laquelle a été adoptée à la majorité simple.

Par courrier du 10 janvier 2022, madame et monsieur [A] ont signifié à la société QUADRAL IMMOBILIER prise en qualité de syndic leur intention de contester la régularité des assemblées générales des copropriétaires du 16 octobre 2019 et du 18 novembre 2021 au motif d’une défaillance dans la gestion du sinistre.

En réponse, par courrier daté du janvier 2022, la société QUADRAL IMMOBILIER a indiqué qu’elle n’entendait pas donner suite aux demandes formulées par les époux [A].

En conséquence, madame et monsieur [A] ont fait assigner la société QUADRAL IMMOBILIER en qualité de syndic des copropriétaires de l’immeuble situé au numéro [Adresse 2] devant le Tribunal judiciaire de LYON par acte de commissaire de justice signifié le 28 décembre 2023 aux fins, pour l’essentiel, de fait juger irrégulière l’assemblée générale des copropriétaires du 18 novembre 2021 et d’obtenir la condamnation dudit syndic à les indemniser des préjudices qu’ils estiment avoir subis.

Les prétentions et les moyens

Aux termes des dernières conclusions d’incident notifiées le 3 février 2025, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, la société QUADRAL IMMOBILIER demande au juge de la mise en état de :

la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes d’incident,prononcer l’irrecevabilité de la demande des époux [A] dirigée à son encontre pour défaut de qualité à agir, en ce qu’elle vise à demander l’annulation du procès-verbal d’assemblée générale du 18 novembre 2021,condamner les époux [A] en tous les dépens ainsi qu’à 2.000,00 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes des dernières conclusions d’incident notifiées le 29 janvier 2025, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, madame et monsieur [A] demandent au juge de la mise en état de :

juger recevable et bien fondée leur demande, débouter la société QUADRAL IMMOBILIER de ses fins, moyens et prétentions,condamner la société QUADRAL IMMOBILIER à leur verser la somme de 2.500,00 € au visa des dispositions de l’article 700 de Procédure Civile outre aux entiers dépens.

L’incident a été fixé à l’audience de plaidoirie du 3 février 2025, puis renvoyé à la demande des parties successivement à l’audience du 2 juin 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 18 décembre 2021

Se fondant sur les dispositions des articles 32 et 122 du Code de procédure civile et sur un arrêt rendu le 20 juillet 1994 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n°92-18.872), la société QUADRAL IMMOBILIER conteste la recevabilité de la demande tendant à faire juger irrégulière l’assemblée générale de copropriété du 18 novembre 2021 au motif qu’elle est dirigée à son encontre en qualité de syndic et non à l’encontre du syndicat des copropriétaires représenté par le syndic en exercice. Elle précise, à cet égard, que la fonction de syndic de la copropriété est assurée par la RÉGIE LESCUYERS & ASSOCIES de puis le 1er janvier 2024.

Les époux [A] rétorquent qu’ils recherchent la responsabilité du syndic pour une gestion défaillante du sinistre et une résistance qu’ils considèrent fautive et dolosive, ledit sinistre trouvant sa source dans les parties communes.

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, “constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

L’article 31 du même code énonce que “l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.”

A cet égard, l’article 789 6° du Code de procédure civile, pris dans la version en vigueur depuis le1er septembre 2024, prévoit que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, pris dans la rédaction en vigueur à compter du 1er juin 2020, dispose que :

“Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.

Si, à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot.”

L’article 18 de la même loi prévoit que, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16.

Il est constant que l’action en nullité doit être engagée exclusivement contre le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son représentant légal, le syndic en exercice à la date de l’assignation (voir notamment Civ. 3ème, 11 octobre 2005, n° 04-15.952).

Sur ce, aux termes de l’assignation délivrée à la société QUADRAL IMMOBILIER en qualité de syndic, les époux [A] demandent notamment au Tribunal saisi du litige de juger irrégulière l’assemblée générale de la copropriété du 18 novembre 2021 et d'“annuler cette disposition à tout le moins”.

Ces prétentions n’étant pas dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au numéro [Adresse 3], il convient de les déclarer irrecevables.

En revanche, les époux [A] recherchant également la responsabilité personnelle du syndic pris en la personne de la société QUADRAL IMMOBILIER pour une défaillance dans l’exécution des missions lui incombant, il n’y a pas lieu de les déclarer irrecevables en leur action introduite le 28 décembre 2023.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 790 du Code de procédure civile, “le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.”

Les dépens de l’incident et les demandes d’indemnisation formées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile seront réservés dans l’attente d’une décision mettant fin à la présente instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge de la mise en état, statuant publiquement après débats publics par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au Greffe,

Déclarons irrecevables les demandes de madame [B] [A] née [C] et monsieur [U] [A] tendant à faire juger irrégulière l’assemblée générale de copropriété du 18 novembre 2021 et à en obtenir l’annulation, en ce qu’elles sont dirigées contre la société QUADRAL IMMOBILIER en qualité de syndic ;

Déclarons recevables le surplus des demandes formées par madame [B] [A] née [C] et monsieur [U] [A] ;

Réservons les dépens et les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile dans l’attente d’une décision mettant fin à l’instance ;

Rejetons toutes les demandes plus amples ou contraires ;

Renvoyons l’affaire à la mise en état du 3 novembre 2025 pour les conclusions au fond de Maître [H] [O] et les répliques de Maître Claire PANTHOU ;

Disons que les messages et conclusions devront être notifiés au greffe avant le 29 octobre 2025 à minuit, à peine de rejet.

La Greffière La Juge de la mise en état

Jessica BOSCO BUFFART Marlène DOUIBI