TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Chambre 3 cab 03 C

N° RG 23/09272 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YUZG

Jugement du 19 Juin 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

M^e Caroline BEAUD – 984

M^e Mélanie ELETTO – 2121

Maître [E] [H] de la SELARL [E] [H] – 1113

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 19 Juin 2025 devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 10 Mars 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 13 Mars 2025 devant :

François LE CLEC’H, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [O]

né le 19 Septembre 1956 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Caroline BEAUD, avocat au barreau de LYON

Madame [U] [R] [Y] [V] épouse [O]

née le 08 Mars 1958 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Caroline BEAUD, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4],

représenté par son syndic en exercice la société PEDRINI, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représenté par Maître Mélanie ELETTO, avocat au barreau de LYON

S.A.S. REGIE [L]-[G],

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Valérie BERTHOZ de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [V] épouse [O] et Monsieur [D] [O] sont propriétaires non occupants au sein de l’immeuble sis [Adresse 5]) du lot n°18 consistant en un appartement situé au dernier étage de l’immeuble et du lot n°22 correspondant à un grenier rattaché au lot n°18.

L’immeuble est soumis au statut de la copropriété.

Le syndic était jusqu’à l’assemblée générale du 25 novembre 2024 la société REGIE [L] [G]. A compter de cette assemblée, le syndic en exercice est devenu la société PEDRINI.

Par acte sous seing privé en date du 2 juillet 2020, les époux [O] ont loué leur appartement à Monsieur [A].

En 2021, l’appartement des époux [O] a été touché par des infiltrations.

Ces infiltrations se sont poursuivies.

Invoquant la carence fautive du syndicat des copropriétaires à faire exécuter les travaux pour que cessent les infiltrations ainsi que le manquement de la société REGIE [L] [G] à ses obligations de syndic et son inertie fautive, les époux [O] les ont, par actes de commissaire de justice du 16 novembre 2023, assignés devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de :

— dire et juger que les époux [O] démontrent que le syndicat des copropriétaires n’a pas fait réaliser les travaux de remise en état de l’immeuble ;

— dire et juger que cette carence fautive cause un préjudice direct et personnel à Monsieur et Madame [O] ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de remise en état, dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 300 € par jour de retard passé ce délai, en procédant le cas échéant aux appels de fonds nécessaires ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 1541 € à titre de dommages et intérêt en réparation du préjudice subi en lien avec ses fautes ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 1367 € en remboursement du geste commercial du syndic en raison de ses fautes de gestion du sinistre des époux [O] ayant bénéficié a tort à l’ensemble des copropriétaires ;

— dire et juger que la société REGIE [L] [G] a commis une faute à l’origine du préjudice subi par les époux [O] ;

— condamner la société REGIE [L] [G], solidairement, à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 1541 € à titre de dommages et intérêt en réparation du préjudice subi en lien avec ses fautes ;

— condamner la société REGIE [L] [G] et le syndicat des copropriétaires, solidairement, à payer à Monsieur et Madame [O] la somme provisionnelle de 1668 € au 31 décembre 2023, somme à parfaire au jour de l’audience, à titre de dommages et intérêt en réparation du préjudice subi de par la perte locative ;

— débouter le syndicat des copropriétaires et la société REGIE [L] [G] de l’ensemble de leurs demandes arguments fins et moyens dirigés à l’encontre de Monsieur et Madame [O] ;

— dispenser Monsieur et Madame [O] de la charge des frais de la présente instance conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires et la société REGIE [L] [G], solidairement, à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 2000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— condamner le syndicat des copropriétaires et la société REGIE [L] [G], solidairement, aux dépens, distraits au profit de M^e Caroline BEAUD, avocat sur son affirmation de droit.

Une première clôture est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état du 29 avril 2024 avec fixation à l’audience de plaidoiries 16 janvier 2025. L’affaire a ensuite été fixée à celle du 13 mars 2025.

Par ordonnance du 13 février 2025, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture du 29 avril 2024, renvoyé l’affaire à la mise en état du 10 mars 2025 et maintenu la date de plaidoiries du 13 mars 2025.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 février 2025, les époux [O] demandent au tribunal de :

— juger que les époux [O] démontrent que le syndicat des copropriétaires n’a pas fait réaliser les travaux de remise en état de l’immeuble de manière diligente et conforme aux préconisations de la société [I] ;

— juger que la société REGIE [L] [G] a fait preuve d’une inertie fautive et préjudiciable aux époux [O] ;

— juger que ces carences fautives du syndicat des copropriétaites et de l’ancien syndic causent un préjudice direct et personnel à Monsieur et Madame [O] ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de remise en état conformes aux préconisations de l’expert [I] selon rapport du 3 juin 2023 avec installation de pare-pluie avec film étanche en sous-face, dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 300 € par jour de retard passé ce délai, en procédant le cas échéant aux appels de fonds nécessaires ;

— condamner le syndicat des copropriétaires et la société REGIE [L] [G] en sa qualité d’ancien syndic à payer aux époux [O] les sommes suivantes en réparation du préjudice subi lié à leurs fautes :

* 1367 € au titre de la diminution des honoraires de gestion ayant bénéficié aux autres copropriétaires sur la base de l’année 2022, correspondant au remboursement du geste commercial alloué par la société REGIE [L] [G] à l’ensemble des copropriétaires pour la carence de gestion du sinistre des époux [O] ;

* 445 € au titre des frais de déplacement à la réunion vaine du 1er juillet 2022, outre 96 € de frais d’hôtel ;

* 3000 € de dommages et intérêts pour préjudice moral, et désagréments ;

— condamner la société REGIE [L] [G] et le syndicat des copropriétaires, s olidairement, à payer à Monsieur et Madame [O] la somme 8340 € au titre de leur trouble de jouissance et de l’impossibilité de remettre leur bien en location, somme équivalente à la perte sèche de loyer durant 15 mois ;

— débouter le syndicat des copropriétaires et la société REGIE [L] [G] de l’ensemble de leurs demandes arguments fins et moyens dirigés à l’encontre de Monsieur et Madame [O] ;

— dispenser Monsieur et Madame [O] de la charge des frais de la présente instance conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires et la société REGIE [L] [G], solidairement, à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 3500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires et société REGIE [L] [G], solidairement, aux dépens, distraits au profit de M^e Caroline BEAUD, avocat sur son affirmation de droit.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 février 2025, la société REGIE [L] [G] demande au tribunal de :

— débouter les époux [O] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la société REGIE [L] [G] ;

— condamner solidairement les époux [O] à payer à la société REGIE [L] [G] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les époux [O] aux dépens, distraits au profit de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocat, sur son affirmation de droit.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 mars 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— juger que les travaux de remise en état ont été réalisés et qu’aucun désordre n’est relevé depuis, et débouter les époux [O] de leur demande en réalisation des travaux sous astreinte ;

— juger que les époux [O] n’ont jamais entendu convoquer d’assemblée générale extraordinaire pour procéder aux travaux sur les parties communes, et les débouter de leur demande indemnitaire eu égard à leur faute ;

— juger que les époux [O] ne justifient ni le principe ni le quantum de leur demande de 1541 euros, et les en débouter ;

— débouter les époux [O] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 1367 euros au titre des honoraires de leur ancien syndic la société REGIE [L] [G] ;

— débouter les époux [O] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 1668 euros au titre de la perte locative, et à défaut la réduire à de plus justes proportions eu égard notamment à leur faute à l’origine de l’aggravation du préjudice ;

— juger n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— juger n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— condamner les époux [O] aux dépens.

Par ordonnance du 10 mars 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 13 mars 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires sous astreinte à la réalisation des travaux de remise en état formée par les époux [O]

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son dernier alinéa que le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». Il s’agit d’une responsabilité de plein droit.

En l’espèce, il est constant que les infiltrations dans le bien des époux [O] sont dus à un problème au niveau de la toiture, partie commune.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas contesté devoir assumer, au regard de la responsabilité qui est la sienne au titre des dispositions de l’article 14 précitées, le coût des travaux de remise en état effectués par la société LA TOITURE RHODANIENNE le 25 juin 2024 suivant devis émis le 16 février 2024 et avec une facture établie le 27 juin 2024.

En revanche, il s’oppose à la demande de condamnation formulée par les époux [O] aux fins de faire procéder aux travaux de reprise conformes aux préconisations de la société [I] dans son rapport du 28 septembre 2023 (et non du 3 juin 2023 comme indiqué dans le dispositif des époux [O], il y a une erreur de plume de leur part à ce titre) avec installation de pare-pluie avec film étanche en sous-face, considérant que ceux exécutés par la société LA TOITURE RHODANIENNE ont permis de remédier au désordre d’infiltrations touchant l’appartement des demandeurs.

De leur côté, les époux [O] estiment que les travaux de remise en état n’ont été que partiellement réalisés puisque, s’il y a eu un remplacement des tuiles déplacées, il n’y a pas eu d’installation d’un pare-pluie sur l’ensemble de la toiture comme le préconisait la société [I] dans son rapport.

Cependant, d’une part, il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires, qui est indéniablement profane en matière d’étanchéité d’une toiture, d’avoir suivi les nouvelles préconisations données par la société LA TOITURE RHODANIENNE, professionnelle en ce domaine, qui, postérieurement au dépôt du rapport de la société [I], est venue examiner la toiture pour établir son devis et qui a alors constaté qu’il n’y avait pas d’infiltrations en toiture mais que la ventilation en terre cuite était cassée à l’intérieur ce qui créait de la condensation coulant sur le plafond (cf. page 1 du devis du 16 février 2024 de cette société).

D’autre part, la société LA TOITURE RHODANIENNE a effectué les travaux en toiture le 25 juin 2024 et les époux [O] ne démontrent pas que, depuis l’exécution de ces travaux de remise en état, leur bien est toujours affecté par des infiltrations et, partant, que lesdits travaux n’ont pas été efficients.

Plus encore, les époux [O] ont fait procéder en février 2025 aux travaux de reprise des peintures endommagées par les infiltrations à l’intérieur de leur appartement (pièce 23 demandeurs), ce qui n’aurait pas été possible si les infiltrations avaient persisté et donc si les travaux de reprise s’étaient révélés vains.

En conséquence, la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à la réalisation sous astreinte des travaux de remise en état conformes aux préconisations de la société [I] dans son rapport du 28 septembre 2023 formée par les époux [O] n’apparaît pas justifiée et sera rejetée.

Sur les demandes indemnitaires des époux [O]

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son dernier alinéa que le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». Il s’agit d’une responsabilité de plein droit.

L’article 1240 du code civil énonce que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article 1241 du même code prévoit que « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait mais également par sa négligence ou son imprudence ».

En l’espèce, s’agissant du syndicat des copropriétaires, si les développements des époux [O] sont relatifs aux éventuelles carences fautives du syndicat des copropriétaires, ils visent toutefois tant l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que les articles 1240 et 1241 du code civil.

Il en résulte qu’ils fondent leurs demandes indemnitaires à la fois sur la responsabilité de plein droit du syndicat et sur sa responsabilité extracontractuelle, même si les développements ne portent que sur les potentielles fautes du syndicat des copropriétaires, ce qui s’entend puisqu’il s’agit d’une responsabilité sans faute.

Ceci étant indiqué, cette responsabilité de plein droit au titre des dispositions de l’article 14 susvisée est engagée puisque les infiltrations trouvent leur origine dans un problème de la toiture, partie commune. Il n’y a donc pas besoin d’établir l’existence d’une faute de celui-ci au sens des articles 1240 et 1241 du code civil.

Cependant, l’existence des préjudices dont les époux [O] se prévalent doit être démontrée.

A cet égard, en premier lieu, sur la somme de 1367 euros sollicitée au titre du geste commercial de diminution des honoraires de gestion accordé par le syndic aux copropriétaires pour ce qui serait sa carence dans la gestion du sinistre subi par les époux [O], le syndic reconnaît dans ses dernières conclusions avoir consenti un geste commercial à hauteur de cette somme aux copropriétaires, sans toutefois mentionner qu’elle aurait été versée en raison spécifiquement de sa mauvaise gestion du sinistre des époux [O]. En tout état de cause, les honoraires du syndic étant réglés par l’ensemble des copropriétaires avec un partage entre eux en fonction de leurs quotes-parts respectives et le geste commercial devant donc nécessairement bénéficier à tous les copropriétaires suivant la quote-part de chacun et non à certains d’entre eux, ce qui a bien été le cas avec donc les époux [O] qui en ont, comme les autres copropriétaires, profité à hauteur de leur quote-part, ceux-ci le reconnaissant (page 8 de la pièce 9 et pièce 10 demandeurs), les demandeurs ne peuvent dès lors valablement réclamer que leur soit payée cette somme qui ne peut profiter qu’à l’ensemble des copropriétaires et non pas seulement à eux.

Sur la somme de 445 euros au titre des frais de déplacement à la réunion du 1er juillet 2022 et celle de 96 euros au titre des frais d’hôtel, aucun élément prouvant l’existence de ces frais n’est communiqué par les époux [O].

Sur le préjudice de perte de chance de pouvoir relouer leur bien, il est à relever que, bien que les infiltrations ont débuté en 2021, et plus précisément le 13 avril 2021 (cette date est retenue car elle est mentionnée dans les courriers de l’assureur des époux [O] du 20 février 2023 et du 24 mai 2023 ainsi que dans le rapport de la société POLYEXPERT mandatée par cet assureur en date du 23 mai 2023 et aucune pièce susceptible de la remettre en cause n’est fournie par les défendeurs), le locataire est néanmoins resté ensuite deux ans et quatre mois supplémentaires dans le logement avant de donner son congé par lettre du 30 août 2023, que, dans cette lettre, le locataire n’expose à aucun moment qu’il quitte le logement à cause des infiltrations, que les époux [O] ne produisent aucun élément établissant qu’il est parti de l’appartement en raison des infiltrations, qu’au contraire il est à considérer, au vu du procès-verbal des délibérations de l’assemblée générale extraordinaire du 16 octobre 2023 de la SCI SOIZY dont Monsieur [A] est l’un des deux associés et Madame [P] l’autre, que celui-ci est parti pour des raisons autres liées en particulier à cette SCI familiale dont le siège social est situé à Biarritz (l’assemblée générale extraordinaire s’est tenue un mois et demi après le congé du 30 août 2023 pour modifier l’adresse du domicile de Monsieur [A], auparavant celle du bien des époux [O], à compter du 1er octobre 2023, soit une modification prenant effet un mois après le congé précité, avec pour nouvelle adresse de domicile la même que celle du siège social de la SCI), et que, pour la période d’octobre 2023 à janvier 2025, les demandeurs ne démontrent pas qu’ils se sont trouvés dans l’impossibilité de louer tant que les travaux de remise en état à l’intérieur de l’appartement n’étaient pas réalisés au regard des infiltrations affectant ledit appartement, étant à cet égard souligné qu’elles se traduisent simplement par des traces d’humidité se trouvant à certains endroits du plafond du logement (rapport de la société 2TCZ du 17 mars 2023 et rapport de la société [I] du 28 septembre 2023) et que le locataire a signalé au représentant de la société 2TCZ venu procéder à la recherche de fuites n’avoir jamais vu d’eau couler du plafond (page 5 du rapport de la société 2TCZ).

En conséquence, les époux [O] n’établissent l’existence du préjudice de perte de chance de pouvoir relouer leur appartement dont ils se prévalent et ne peuvent rien réclamer à ce titre.

Sur le préjudice moral, la preuve de son existence n’est pas rapportée. Les époux [O] se contentent seulement d’affirmer qu’ils ont subi un préjudice moral et des désagréments. Il est en outre à indiquer qu’ils sont propriétaires non occupants de l’appartement sis [Adresse 3] et qu’ils n’y vivent donc pas.

Leur demande d’indemnisation au titre d’un préjudice moral qu’ils auraient subi ne peut partant être accueillie.

Par conséquent, compte tenu de ces différents développements, les époux [O] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Concernant la société REGIE [L] [G], dont la responsabilité est recherchée par les époux [O] sur le seul fondement extracontractuel, étant donné qu’il vient d’être exposé que les demandeurs ne démontrent pas l’existence des préjudices dont ils sollicitent l’indemnisation tant à l’égard du syndicat des copropriétaires que de la société REGIE [L] [G], il convient dès lors, et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres conditions cumulatives de cette responsabilité, en particulier les éventuelles fautes de l’ancien syndic, de rejeter les demandes indemnitaires formées par les époux [O] à l’encontre dudit syndic.

En conclusion, les époux [O] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de la société REGIE [L] [G].

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les époux [O] seront condamnés aux dépens.

Les époux [O], tenus des dépens, seront condamnés à verser à la société REGIE [L] [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code énonce :

« Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande à écarter l’exécution provisoire de droit.

Toutefois, outre le fait qu’il n’explique pas en quoi l’exécution provisoire ne serait pas compatible avec la nature de l’affaire et qu’il ne verse aucun élément probant à ce sujet, les demandes formées à son encontre par les époux [O] ont été rejetées.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [U] [V] épouse [O] et Monsieur [D] [O] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société PEDRINI, à la réalisation sous astreinte des travaux de remise en état conformes aux préconisations de la société [I] dans son rapport du 28 septembre 2023 ;

DEBOUTE Madame [U] [V] épouse [O] et Monsieur [D] [O] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société PEDRINI, et de la société REGIE [L] [G] ;

CONDAMNE Madame [U] [V] épouse [O] et Monsieur [D] [O] aux dépens ;

DIT que les dépens seront distraits au profit des parties qui en ont fait la demande en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [V] épouse [O] et Monsieur [D] [O] à verser à la société REGIE [L] [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M. LE CLEC’H, et le Greffier, M^me BIZOT.

Le Greffier, Le Président,