MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 26 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00638 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2LZ7

AFFAIRE : S.A. NEXITY STUDEA C/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 16] SIS [Adresse 6], S.A.S. CONFIANCE IMMOBILIER [Adresse 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Lorelei PINI

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. NEXITY STUDEA

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Valérie BERTHOZ de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 17] [Adresse 6]

dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Basile DE TIMARY de la SELARL BDT AVOCAT, avocats au barreau de LYON

S.A.S. [Adresse 12] IMMOBILIER [Adresse 7]

dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Basile DE TIMARY de la SELARL BDT AVOCAT, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 06 Octobre 2025 – Délibéré prorogé au 26 Novembre 2025

Notification le

à :

Maître [B] [R] de l’AARPI INITIO AVOCATS – 99 (grosse + expédition)

Maître [Z] [G] de la SELARL [Z] [G] – 1113 (grosse + expédition)

ELEMENTS DU LITIGE :

La société NEXITY STUDEA a assigné le syndicat des copropriétaires CAP [Adresse 9] LE PANORAMA et la société CONFIANCE IMMOBILIER par acte du 11 mars 2025 devant le juge des référés de [Localité 20] aux fins dans ses dernières conclusions de:

— Juger la société NEXITY STUDEA recevable et bien fondée en ses demandes ;

— Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires de la résidence dénommée [18] PANORAMA, située [Adresse 3] à [Localité 25], représenté par son syndic en exercice, la société CONFIANCE IMMOBILIER, et la société CONFIANCE IMMOBILIER, en sa qualité de syndic, à procéder :

— Au remplacement des blocs de secours d’éclairage de sécurité défaillants,

— A la mise en place d’un système sécurisé d’ouverture des cages d’escaliers, afin de permettre le passage des secours par la pose de ventouses magnétiques raccordées à la centrale incendie et l’installation de badges Vigik pour permettre l’accès des résidents,

— A la mise en place d’un balisage d’accès aux colonnes sèche et aux escaliers de secours depuis l’accès pompier, et à en justifier ;

— Assortir ces condamnations d’une astreinte de 500 € par jour de retard 8 jours suivant le prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires de la résidence dénommée [18] PANORAMA, située [Adresse 3] à [Localité 25], représenté par son syndic en exercice, la société CONFIANCE IMMOBILIER, et la société CONFIANCE IMMOBILIER , en sa qualité de syndic, à procéder à la remise en fonctionnement de l’ascenseur desservant les étages 1 à 11 du bâtiment ;

— Assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 € par jour de retard un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires de la résidence dénommée [18] PANORAMA, située [Adresse 3] à [Localité 25], représenté par son syndic en exercice, la société CONFIANCE IMMOBILIER, et la société CONFIANCE IMMOBILIER, en sa qualité de syndic, à verser à la société NEXITY STUDEA, à titre de provision, la somme de 5.000 € en réparation du préjudice subi du fait de son manque de diligences à l’égard du gestionnaire de l’ASL pour obtenir la mise en place d’un éclairage du chemin de sortie des escaliers, la remise en état du sol du chemin d’accès, le nettoyage des espaces verts et l’ouverture du portail ;

— Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 19], située [Adresse 3] à [Localité 25], représenté par son syndic en exercice, la société CONFIANCE IMMOBILIER, et la société CONFIANCE IMMOBILIER, en sa qualité de syndic, à verser à la société NEXITY STUDEA, à titre de provision, la somme de 50.000€ en réparation du préjudice subi du fait de la panne de l’ascenseur desservant les étages 1 à 11 du bâtiment F depuis plus de 7 mois,

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 19], située [Adresse 3] à [Localité 25], représenté par son syndic en exercice, la société CONFIANCE IMMOBILIER, et la société CONFIANCE IMMOBILIER, ès qualité de syndic de la Résidence LE [Adresse 11], de l’ensemble de leurs demandes à l’égard de la société NEXITY STUDEA ;

— Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 19], située [Adresse 5] [Localité 25], représenté par son syndic en exercice, la société CONFIANCE IMMOBILIER, et la société CONFIANCE IMMOBILIER, en sa qualité de syndic, au paiement de la somme de 3.000 € à la Société NEXITY STUDEA en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, la société NEXITY STUDEA fait valoir les éléments suivants :

La Société NEXITY STUDEA a pour activité l’exploitation de résidences services. Afin d’exercer son activité, la Société NEXITY STUDEA prend à bail commercial des lots de copropriété au sein de diverses résidences et les met à la disposition de ses clients en assurant un certain nombre de prestations para-hôtelières.

La Résidence [24] 1, à usage de résidences services, est située au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 25], dénommé [Adresse 15]. Elle est pour ce faire titulaire de 131 baux commerciaux portant sur 148 logements, la résidence comportant 167 logements au total.

Cet immeuble est situé au sein d’un ensemble immobilier plus vaste composé de 7 bâtiments qui a fait l’objet d’une division en volumes et dont les parties communes ont été regroupées au sein d’une Association Syndicale Libre (ASL) (Pièce n° 3 : Règlement de copropriété et état descriptif de division).

La société NEXITY STUDEA exploite le bâtiment F, constituant le lot de volume n° 27.

Le bâtiment F s’élève sur 17 étages et est constitué de deux cages d’escalier. Il comprend deux ascenseurs : un premier ascenseur qui dessert les étages 1 à 11 et un second ascenseur qui dessert les étages 12 à 17.

La société CONFIANCE IMMOBILIER, prise en son établissement secondaire dénommé COSIALIS, a été désignée syndic du bâtiment F à la suite du non-renouvellement du contrat de syndic de la société NEXITY LAMY en juillet 2022.

Par courrier du 20 avril 2022, la Direction de l’Habitat et du Logement de la Métropole de [Localité 20] a informé la société NEXITY STUDEA de plusieurs défaillances dans la sécurité de la Résidence. Ce document lui ayant toutefois été adressé par erreur, elle l’a immédiatement transmis au syndic de l’époque, la société NEXITY LAMY.

Les désordres suivants étaient relevés :

— Défaut du système de sécurité incendie,

— Défaillance de certains blocs d’éclairage de sécurité dans les immeubles,

— Inaccessibilité aux cages d’escaliers (fermées à clés) rendant le passage des secours impossible,

— Inexistence du balisage d’accès aux colonnes sèches depuis l’accès pompier,

— Panne de l’ascenseur côté résidence étudiante (accès [22] impossible). Les escaliers d’accès sont situés à l’arrière de l’immeuble et n’ouvrent pas de l’extérieur,

— Absence d’éclairage sur le chemin de sortie des escaliers et hétérogénéité du sol causant un risque de chute de personnes.

Afin de remédier à ces désordres, la Direction de l’Habitat et du Logement a demandé à ce que les mesures suivantes soient prises :

— Rendre opérationnel le système de sécurité incendie,

— Réparer les blocs d’éclairage de sécurité impactés,

— Rendre accessible aux secours les cages d’escalier,

— Créer un balisage d’accès aux colonnes sèches,

— Réparer l’ascenseur défaillant,

— Mettre en place un éclairage sur le chemin de sortie d’escaliers et rendre praticable ledit chemin.

Par courrier du 19 mai 2022, la société NEXITY LAMY, alors syndic de la Résidence, a écrit à la Direction de l’Habitat et du Logement de la Métropole de [Localité 20] afin de l’informer des mesures prises pour répondre à leurs demandes.

La société NEXITY STUDEA n’a quant à elle pas qualité pour répondre aux demandes relatives à la sécurité de la Résidence, qui relève du syndic, à qui il appartient, en sa qualité d’administrateur de la copropriété, de veiller à ce que la Résidence soit conforme aux règles de sécurité et de prendre toutes les mesures nécessaires pour ce faire, ainsi que d’alerter le gestionnaire de l’ASL pour la partie qui le concerne.

Le Conseil de la société NEXITY STUDEA a écrit, par courrier recommandé en date du 13 décembre 2022, au cabinet COSIALIS afin de lui demander de prendre les mesures nécessaires pour assurer la sécurité de l’immeuble et remédier aux désordres.

Le cabinet COSIALIS n’ayant pas procédé à la reprise de tous les dysfonctionnements, le Conseil de la société NEXITY STUDEA lui a à nouveau écrit par courrier recommandé en date du 16 janvier 2023, afin de le mettre en demeure de prendre les mesures nécessaires afin de régler :

— La défaillance de certains blocs d’éclairage de sécurité dans les immeubles : un bloc est toujours éteint au 2 ème étage,

— L’inaccessibilité des cages d’escaliers (fermées à clé) rendant le passage des secours impossible,

— L’inexistence du balisage d’accès aux colonnes sèches depuis l’accès pompier,

— L’absence d’éclairage sur le chemin de sortie des escaliers et l’hétérogénéité du sol causant un risque de chute de personnes,

— L’inaccessibilité aux pompiers de la cour intérieure.

Le cabinet COSIALIS n’a toutefois rien fait pour régler ces non-conformités et dysfonctionnements et la société NEXITY STUDEA a eu à déplorer :

— de multiples intrusions dans la résidence,

— des difficultés d’accès dues à la vétusté des barillets d’accès aux parties communes (hall et local poubelles),

— un dégât des eaux non traité dans le hall d’entrée,

— le défaut de fonctionnement de l’accès VIGIK qui permet un accès libre source d’intrusion.

Le Conseil de la société NEXITY STUDEA a donc, une troisième fois, mis en demeure le Cabinet COSIALIS par courrier recommandé avec accusé de réception du 4 décembre 2023.

Le Cabinet COSIALIS est toutefois, contrairement à ce qui est prétendu dans les conclusions en défense, resté silencieux et n’a pris aucune mesure pour remédier à ces dysfonctionnements, malgré les multiples courriels de la société NEXITY STUDEA.

La société NEXITY STUDEA a en effet fait part au Cabinet COSIALIS des difficultés suivantes, sans que celles-ci soient traitées de manière efficace :

— Des intrusions dans la résidence, dont une récente d’un [23] qui a dû être pris en charge par la police,

— Présence d’encombrants dans les parties communes, entraînant un risque de chute et d’incendie,

— Un dégât des eaux non traité dans les parties communes à plusieurs étages et notamment au 1 er étage,

— Des pannes récurrentes de l’ascenseur depuis le mois de janvier 2024 : il y a eu plus d’une dizaine de pannes depuis le début de l’année, qui durent plusieurs jours, alors même que l’ascenseur dessert 11 étages. Cela cause un préjudice important aux occupants de la résidence. La société OTIS en charge de la maintenance a indiqué que ces pannes sont dues à la vétusté de l’ascenseur qui n’a fait l’objet d’aucuns travaux de rénovation,

— Un défaut d’entretien du portail, des espaces verts et du chemin d’accès pavé.

Une nouvelle mise en demeure a été adressée au Cabinet COSIALIS le 25 octobre 2024, toujours sans réaction de sa part.

Outre, les dysfonctionnements relevés, de nombreuses non-conformités existent toujours :

— Certains blocs de secours d’éclairage de sécurité sont toujours défaillants,

— Inaccessibilité aux cages d’escaliers, fermées à clés, rendant le passage des secours impossible,

— Inexistence du balisage d’accès aux colonnes sèche depuis l’accès pompier,

— Absence d’éclairage sur le chemin de sortie des escaliers et hétérogénéité du sol causant un risque de chute de personnes,

— Présence de branches ce jour non retirées par l’entreprise d’espaces verts,

— L’accès pompiers à la cour intérieur n’est toujours pas possible : le seul portail donnant l’accès est fermé à clé.

En outre, l’ascenseur, après plusieurs pannes et remise en route durant l’année 2024, est totalement à l’arrêt depuis le 13 novembre 2024. Une réparation au 31 décembre 2024 avait été annoncée mais à ce jour, l’ascenseur est toujours à l’arrêt.

Devant l’absence de réaction du Cabinet COSIALIS, la société NEXITY STUDEA a une nouvelle fois mis en demeure le syndic par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 29 janvier 2025.

Un constat d’huissier a également été établi.

A ce jour, soit depuis plus de 10 mois, l’ascenseur n’est toujours pas réparé et les locataires doivent emprunter les escaliers pour monter, pour certains, 11 étages.

La recevabilité à agir de la société NEXITY STUDEA :

La société NEXITY STUDEA a fondé sa demande à l’encontre du Syndicat des copropriétaires et du syndic sur les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui disposent :

Article 14 :

« La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Article 18 :

« Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Contrairement à ce que prétend le Syndicat des copropriétaires dans ses conclusions en réponse, contraire à la lettre même de la loi, un locataire ayant la qualité de tiers au Syndicat des copropriétaires au sens de l’article 14 ci-dessus, il est bien fondé à agir en responsabilité à l’encontre de ce dernier du fait de dommages ou de troubles de jouissance ayant leur origine dans les parties communes de l’immeuble.

En outre, la demande principale de la société NEXITY STUDEA est fondée sur l’article 835 alinéa 1 er du Code de procédure civile et l’existence d’un trouble manifestement illicite, en l’espèce, le non-fonctionnement de l’ascenseur depuis maintenant plus de 10 mois.

Par ailleurs, le syndic a engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard de la société NEXITY STUDEA sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

En conséquence, la société NEXITY STUDEA est parfaitement recevable à agir à l’encontre du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 25] et de la société CONFIANCE IMMOBILIER compte-tenu du mauvais entretien des parties communes de l’ensemble immobilier qui lui cause des dommages et troubles de jouissance et est constitutif de troubles manifestement illicites.

Les manquements du Syndicat des copropriétaires et du syndic à leur obligation d’assurer un fonctionnement normal de la résidence et sa conformité aux normes de sécurité :

En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le Syndicat des copropriétaires a une mission de conservation et d’amélioration de l’immeuble, ainsi que d’administration des parties communes.

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé quant à lui d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l’espèce, l’immeuble subit de nombreux dysfonctionnements et manquements à des règles de sécurité, sans que le syndic ou le Syndicat des copropriétaires ne prennent les mesures nécessaires pour y remédier.

Il en est ainsi :

— de la défaillance de certains blocs de secours d’éclairage de sécurité,

— de l’inaccessibilité aux cages d’escaliers, fermées à clés, rendant le passage des secours impossible,

— de l’inexistence du balisage d’accès aux colonnes sèche depuis l’accès pompier,

— de l’absence d’éclairage sur le chemin de sortie des escaliers et l’hétérogénéité du sol causant un risque de chute de personnes,

— de la présence de branches ce jour non retirées par l’entreprise d’espaces verts,

— de l’impossibilité d’accès pompiers à la cour intérieur, le portail étant fermé à clé.

En outre, l’ascenseur de la résidence étudiante qui dessert les étages 1 à 11 dans lesquels résident plus de 130 locataires, qui a subi de nombreuses pannes en 2024, est totalement à l’arrêt depuis le 13 novembre, sans qu’aucune décision ne soit prise par le syndic ou le syndicat des copropriétaires pour y remédier.

Une telle situation est inadmissible et constitue des manquements graves aux obligations tant du Syndicat des copropriétaires que du Syndic.

Outre les risques engendrés par le non-respect des normes de sécurité, l’absence d’ascenseur, par intermittence d’abord depuis le mois de janvier 2024 puis totale depuis le 13 novembre 2024, alors qu’il dessert 11 étages et plus de 130 locataires de la société NEXITY STUDEA, cause à cette dernière un préjudice important qui ne peut perdurer.

En effet, les locataires sont à juste titre très mécontents et tiennent la société NEXITY STUDEA responsable de cette situation, alors même que celle-ci n’y est pour rien et n’a aucun pouvoir pour intervenir ou faire réaliser les travaux requis.

L’existence d’un trouble manifestement illicite ne peut être sérieusement remise en cause.

La carence du syndic et du Syndicat des copropriétaires pour remédier au non-respect des normes de sécurité, ainsi que leur absence d’intervention efficace pour permettre le rétablissement du fonctionnement de l’ascenseur constitue un manquement grave à leur obligation de conservation et d’administration de l’immeuble, en application des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, et à la charge du syndic, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Le Syndicat des copropriétaires indique que l’éclairage du chemin de sortie des escaliers, la remise en état du sol, le nettoyage des espaces verts ainsi que l’ouverture du portail constituent des parties communes de l’ASL et ne relèvent donc pas de sa compétence. Toutefois, contrairement à ce qu’il prétend, le Syndicat des copropriétaires a, par l’intermédiaire de son syndic, l’obligation d’intervenir auprès de l’ASL afin que la sécurité des lieux soit assurée et que les dysfonctionnements et désordres soient réparés. Or, tel n’est pas le cas, le cabinet COSIALIS n’ayant pas effectué les diligences nécessaires pour permettre d’assurer la sécurité des occupants de l’immeuble et obtenir la réalisation des travaux qui s’imposent.

En effet, la cabinet COSIALIS s’est contenté, par un seul mail en date du 30 janvier 2023, d’indiquer au Conseil de la société NEXITY STUDEA avoir alerté le gestionnaire de l’ASL, à la suite de la deuxième mise en demeure qui lui a été adressée par le Conseil de la société NEXITY STUDEA. Or, le Syndicat des copropriétaires a l’obligation, en sa qualité de membre de l’ASL, d’intervenir auprès du gestionnaire pour veiller à ce que la sécurité de ses occupants soit assurée.

Il lui appartenait d’effectuer toutes diligences auprès de l’ASL afin d’obtenir la réalisation des travaux de mise en sécurité qui étaient notamment demandés par la Métropole du [Localité 13] [Localité 20] du 20 novembre 2022.

Or, le Syndicat des copropriétaires et son syndic, la société CONFIANCE IMMOBILIER, ne justifient pas avoir effectué de quelconques diligences à ce sujet, se contentant de renvoyer la société NEXITY STUDEA vers l’ASL, ce qui est manifestement insuffisant.

Contrairement à ce que prétendent les défendeurs, la société NEXITY STUDEA est bien fondée à agir à l’encontre du Syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 835 alinéa 1 er et de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Le fait d’avoir adressé un mail en janvier 2023 à l’ASL, sans que cela ne produise aucun changement, ne permet évidemment pas au Syndicat des copropriétaires de s’exonérer de toute responsabilité à l’égard de la société NEXITY STUDEA, alors que c’est lui qui est membre de l’ASL.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires et son syndic ont engagé leur responsabilité à l’égard de la société NEXITY STUDEA. Ils doivent à ce titre être condamné à verser à la demanderesse, par provision, la somme de 5.000 €, les désordres persistant toujours depuis fin 2022.

Sur les multiples dysfonctionnements et pannes de l’ascenseur :

L’immeuble dispose de deux ascenseurs :

— Un ascenseur qui dessert les étages 1 à 11,

— Un ascenseur qui dessert les étages 12 à 17.

Compte-tenu du nombre d’étages de l’immeuble, le fonctionnement des ascenseurs est évidemment indispensable à la jouissance normale des occupants de l’immeuble.

Or, depuis le mois de mars 2024, l’immeuble déplore des pannes récurrentes de l’ascenseur, sans que ni le Syndicat des copropriétaires ni son syndic ne prennent aucune mesure pour y mettre un terme, la société NEXITY STUDEA devant intervenir directement auprès de la société OTIS pour faire avancer les réparations.

Les occupants de l’immeuble n’ont été informés d’une intervention de la société OTIS qu’au mois d’avril 2025 et il s’avère qu’à ce jour l’ascenseur n’a toujours pas été remis en service. En outre, le 2 ème ascenseur desservant les étages 12 à 17 est également tombé en panne début juin. Il a été réparé le 13 juin 2025.

Il ressort des pièces communiquées par les deux parties que le syndic n’a absolument pas mis tous les moyens en œuvre pour procéder à la réparation de l’ascenseur dans un délai raisonnable. On ne peut sérieusement considérer que des démarches engagées en janvier 2025 alors que le syndic est averti de pannes récurrentes depuis le mois de janvier 2024 sont suffisantes.

Le Syndicat des copropriétaires ou son syndic ne saurait se défausser sur la société OTIS pour s’exonérer de toute responsabilité. Il leur appartient, en cas de carence de la société OTIS, d’entreprendre toute action à son encontre afin d’obtenir le respect de ses engagements, conformément aux dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Il appartenait également au Syndicat des copropriétaires et à son syndic d’engager les travaux adéquats, le cas échéant le remplacement des ascenseurs, s’il s’avérait que leur réparation était impossible compte-tenu de leur vétusté.

Contrairement à ce que prétendent les défendeurs, le Syndicat des Copropriétaires est bien tenu à une obligation de résultat quant au bon fonctionnement des ascenseurs dans un immeuble de 17 étages, comme tel est le cas en l’espèce.

S’il’avère que les ascenseurs sont irréparables du fait de leur vétusté, le Syndicat des copropriétaires a l’obligation, du fait du nombre d’étages dans l’immeuble, de voter l’installation de nouveaux ascenseurs et le syndic a de son côté l’obligation d’informer le Syndicat des copropriétaires, en le mettant en garde sur les conséquences d’un refus de sa part d’engager les travaux nécessaires afin d’assurer le bon entretien et le bon fonctionnement des éléments d’équipement communs.

En effet, l’absence de réparation ou de remplacement des ascenseurs défectueux porte atteinte à la destination de l’immeuble et à la jouissance normale des lieux. De la même manière, le Syndicat des copropriétaires et la société CONFIANCE IMMOBILIER ne sauraient sérieusement reporter la faute sur le précédent syndic, la société LAMY, qui n’a plus cette qualité depuis le mois de juillet 2022, soit depuis près de trois ans, pour tenter de s’exonérer de toute responsabilité.

Le Syndicat des copropriétaires et la société CONFIANCE IMMOBILIER devront donc être condamnés, par provision, à indemniser la société NEXITY STUDEA du préjudice subi du fait des troubles de jouissance consécutifs à la panne de l’ascenseur, qu’il convient d’estimer à la somme de 50.000 €, représentant 10 % du montant des loyers réglés par les résidents sur la période de panne.

En outre, à défaut de justifier d’avoir effectué toutes les diligences nécessaires pour obtenir la remise en marche des ascenseurs, il est demandé à Madame ou Monsieur le Président de condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la société CONFIANCE IMMOBILIER, sous astreinte, à procéder à la remise en fonctionnement de l’ascenseur desservant les étages 1 à 11 du bâtiment.

Sur le remplacement des blocs de secours d’éclairage de sécurité et des luminaires défaillants dans les parties communes de l’immeuble :

En effet, si un contrat de maintenance a été conclue avec la société ESSAM en septembre 2022 et que des blocs d’éclairage de secours ont été changés en mars 2023, il n’en demeure pas moins que des blocs d’éclairage sont toujours défaillants et que rien n’a été fait pour procéder à leur remplacement. Il en est de même de nombreux luminaires dans les couloirs ou les cages d’escalier.

Contrairement à ce que prétendent les défendeurs, le procès-verbal de constat en date du 30 avril 2025 ne relève pas la défaillance d’un seul bloc d’éclairage, mais bien de nombreux blocs, à différents niveaux.

Ainsi, le commissaire de justice relève :

— Au niveau R+11 :

o je constate que le bloc lumineux ne s’allume pas,

o en outre, dans ce couloir, je remarque que les luminaires muraux ne fonctionnent pas,

— au niveau R+10 : dans la cage d’escalier, je constate que le bloc lumineux de secours n’est pas fonctionnel,

— au niveau R+9 : dans la cage d’escalier, le luminaire mural est défectueux,

— au niveau R+4 : au fond du couloir, je constate que le luminaire mural est défectueux.

Une telle situation est dangereuse pour les occupants qui s’en inquiètent fortement.

Le Syndicat des copropriétaires et la société CONFIANCE IMMOBILIER IMMOBILIER doivent donc être condamnés sous astreinte à procéder au remplacement des blocs de secours ainsi qu’aux luminaires défaillants dans les plus brefs délais, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du Code civil, compte-tenu du risque d’atteinte à la sécurité que cette défaillance entraîne.

Sur l’accès aux cages d’escalier :

Après avoir constaté que les cages d’escalier, accessibles depuis l’arrière des bâtiments et qui donnent directement sur l’extérieur, étaient fermées à clé, rendant le passage des secours impossible, la société NEXITY STUDEA a demandé au syndic de les rendre accessible, tout en garantissant la sécurité des occupants de l’immeuble. La société CONFIANCE IMMOBILIER prétend, sans apporter la moindre preuve à l’appui de ses allégations, que ce serait la société NEXITY STUDEA qui aurait demandé à l’ancien syndic de procéder à la fermeture des cages d’escalier, puis qu’elle lui aurait demandé de supprimer l’ensemble des serrures en février 2025.

La société NEXITY STUDEA demande, depuis le mois de décembre 2022, que les cages d’escalier soient laissées accessibles afin de permettre le passage des secours en cas de problème par la mise en place d’un système de déverrouillage des portes des cages d’escaliers au rez-de-jardin et dans les étages, conformément à la demande de la Direction de l’habitat et du Logement de la Métropole du [Localité 13] [Localité 20], ainsi que des occupants de l’immeuble, dans la mesure où les escaliers sont le seul moyen d’accès aux étages, avec les ascenseurs.

Toutefois, cet accès doit se faire de manière sécurisée afin d’éviter toute intrusion de tiers, dans la mesure où les escaliers donnent directement sur l’extérieur. Ainsi, il conviendrait, pour suivre les recommandations des pompiers, de mettre en place un système de fermeture des portes des deux escaliers de secours par des ventouses magnétiques raccordées à la centrale incendie (les portes se déverrouilleraient ainsi automatiquement en cas d’incendie) ainsi qu’un système de badges Vigik pour permettre l’accès aux résidents.

Or, le syndic n’a fait intervenir une entreprise, la société SCHONT SERRURERIE qu’en février 2025. Toutefois, cette société a procédé à la suppression totale des serrures, mettant gravement en jeu la sécurité des occupants de l’immeuble en augmentant de manière très importante les risques d’intrusion dans l’immeuble, les escaliers donnant directement sur l’extérieur.

Après une nouvelle intervention, la société SCHONT SERRURERIE a procédé à la pose de barillets avec triangles pompiers. Les résidents n’ayant évidemment pas de triangle pompier pour ouvrir ces portes, elles sont laissées ouvertes en permanence afin que les résidents puissent utiliser les escaliers compte-tenu de la panne de l’ascenseur depuis plusieurs mois.

En effet, la société NEXITY STUEA a uniquement demandé à ce que les occupants puissent accéder à la cage d’escalier, dans la mesure où cela constituait le seul moyen d’accès des résidents et des secours en dehors de l’ascenseur, en panne depuis de nombreux mois.

Toutefois, cet accès devait évidemment se faire de manière sécurisée, afin d’éviter les intrusions extérieures.

Il appartenait à la société CONFIANCE IMMOBILIER, en sa qualité de syndic, de faire le nécessaire pour répondre aux besoins des résidents et des secours d’accéder aux différents étages de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la sécurité des personnes et des biens, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi la société CONFIANCE IMMOBILIER et le Syndicat des copropriétaires devront être déboutés de leur demande de condamnation de la société NEXITY STUDEA à leur rembourser la somme de 2.325,40 € correspondant à la facture de la société SCHONT SERRURERIE SERVICE. En tout état de cause, même si la société NEXITY STUDEA avait véritablement formulé une telle demande, il appartenait au syndic, professionnel de l’immobilier, de refuser d’accéder à cette demande et de proposer une solution adéquate aux besoins des résidents d’accéder à leur logement et des secours d’accéder au bâtiment dans le respect de la sécurité des biens et des personnes.

La situation actuelle est dangereuse pour les occupants qui s’en inquiètent et se plaignent auprès de la société NEXITY STUDEA, qui doit gérer le mécontentement légitime de ses locataires.

Il est donc demandé de condamner le Syndicat des copropriétaires et son syndic à procéder, sous astreinte, à la mise en place d’un système sécurisé permettant l’ouverture des portes des cages d’escalier afin de permettre l’intervention des secours et l’accès aux résidents, par la mise en place de ventouses magnétiques raccordées à la centrale incendie pour l’accès pompiers, et d’un système de badges Vigik pour l’accès des résidents.

Sur la mise en place d’un balisage d’accès aux colonnes sèches depuis l’accès pompier :

La société NEXITY STUDEA lui a fait part de ces dysfonctionnements depuis le 13 décembre 2022, réitéré le 4 décembre 2023 et le 29 janvier 2025. Par courrier du 19 mars 2025, la société ENERTION attirait l’attention du syndic sur les risques encourus du fait de l’impossibilité d’accéder aux colonnes sèches. Le Syndicat des copropriétaires et la société CONFIANCE IMMOBILIER prétendent dans leurs conclusions qu’une intervention aurait été réalisée par la société ESSAM le 15 avril 2025, sans toutefois communiquer ce rapport. Cette intervention, sous réserve d’en justifier, n’aurait en tout état de cause été réalisée que le 15 avril 2025, soit plus d’un mois après la délivrance de l’assignation.

La mise en place de ce balisage est important compte-tenu de la particularité de la résidence qui ne possède pas d’escalier dans le hall de l’immeuble comme cela est habituellement le cas. Il est donc primordial qu’un balisage efficient soit mis en place en cas d’incendie ou d’accident afin d’éviter aux pompiers de perdre du temps pour trouver les escaliers de secours et les branchements aux colonnes sèches.

Compte-tenu de l’absence de justification de la mise en place d’un balisage complet de l’accès aux colonnes sèches et aux escaliers de secours depuis l’accès pompier, il est demandé à Madame ou Monsieur le Président de condamner le Syndicat des copropriétaires et la société CONFIANCE IMMOBILIER à justifier, sous astreinte, de la mise en place d’un balisage complet de l’accès aux colonnes sèches et aux escaliers de secours depuis l’accès pompier.

Sur l’absence de comportement abusif de la société NEXITY STUDEA :

Les défendeurs prétendent que les mises en demeure adressées par le Conseil de la société NEXITY STUDEA à la société COSIALIS les 13 décembre 2022, 16 janvier 2023, 4 décembre 2023, 25 octobre 2024 et 29 janvier 2025 seraient totalement infondées, le syndic ayant, selon eux pris toutes les mesures nécessaires pour répondre aux demandes de la société NEXITY STUDEA dès la première mise en demeure.

La société NEXITY STUDEA s’oppose à ces prétentions et indique n’avoir commis aucun abus dans l’exercice de son droit d’ester en justice.

_____________________

Dans leurs dernières conclusions reprises à l’audience, le syndicat des copropriétaires CAP [Adresse 9] LE [Adresse 21] et la société CONFIANCE IMMOBILIER demandent au juge des référés de :

— Juger irrecevable l’action engagée par la société NEXITY STUDEA à l’encontre de la société CONFIANCE IMMOBILIER et du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] ;

— Rejeter l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société CONFIANCE IMMOBILIER et du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] ;

— Condamner la société NEXITY STUDEA à payer au Syndicat des copropriétaire la somme provisionnelle de 2 325,40 € en remboursement des travaux engagés inutilement par sa faute auprès de la société SCHONT SERRURERIE ;

— Condamner la société NEXITY STUDEA à payer au Syndicat des copropriétaire et à la société CONFIANCE IMMOBILIER la somme de 5 000 € au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamner la société NEXITY STUDEA à payer au Syndicat des copropriétaire et à la société CONFIANCE IMMOBILIER la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Réserver les dépens de l’instance.

le syndicat des copropriétaires CAP 2000 [Adresse 14] PANORAMA et la société CONFIANCE IMMOBILIER exposent les éléments suivants au soutien de leurs demandes :

La société NEXITY STUDEA a pour activité l’exploitation de résidence services. Afin d’exercer son activité, la société NEXITY STUDEA prend à bail commercial des lots de copropriété au sein de diverses résidences et les mets à la disposition de ses clients en assurant un certain nombre de prestations para-hôtelières ce qui concerne notamment la Résidence [24] 1, à usage de résidences services, situé au sein d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 4], dénommé CAP 2000 – LE PANORAMA. Au sein de cet immeuble la société NEXITY STUDEA est titulaire de 131 baux commerciaux portant sur 148 logements, la résidence comportant 167 logements au total. Cet immeuble est situé au sein d’un ensemble immobilier plus vaste composé de 7 bâtiments qui a fait l’objet d’une division en volumes et dont les parties communes ont été regroupées au sein d’une Association Syndicale Libre (ASL).

Cette Association Syndicale Libre est gérée par la société ROLIN BAISON. La société NEXITY STUDEA exploite le bâtiment F, constituant le lot de volume n°27. Le bâtiment F s’élève sur 17 étages et est constitué de deux cages d’escalier.

Il comprend deux ascenseurs : un premier ascenseur qui dessert les étages 1 à 11 et un second ascenseur qui dessert les étages 12 à 17.

La société NEXITY LAMY qui a exercé les fonctions de syndic au sein de cet immeuble pendant 20 ans.

Par courrier du 20 avril 2022, la Direction de l’Habitat et du Logement de la Métropole de [Localité 20] a informé la société NEXITY STUDEA de plusieurs défaillances dans la sécurité de la Résidence.

La société NEXITY STUDEA a transmis ces informations au syndic de l’époque, la société NEXITY LAMY.

Les désordres suivants étaient relevés :

— Défaut du système de sécurité incendie,

— Défaillance de certains blocs d’éclairage de sécurité dans les immeubles,

— Inaccessibilité aux cages d’escaliers (fermées à clés) rendant le passage des secours impossible,

— Inexistence du balisage d’accès aux colonnes sèches depuis l’accès pompier,

— Panne de l’ascenseur côté résidence étudiante (accès [22] impossible). Les escaliers d’accès sont situés à l’arrière de l’immeuble et n’ouvrent pas de l’extérieur,

— Absence d’éclairage sur le chemin de sortie des escaliers et hétérogénéité du sol causant un risque de chute de personnes.

Afin de remédier à ces désordres, la Direction de l’Habitat et du Logement a demandé que les mesures suivantes soient prises :

— Rendre opérationnel le système de sécurité incendie,

— Réparer les blocs d’éclairage de sécurité impactés,

— Rendre accessible aux secours les cages d’escalier,

— Créer un balisage d’accès aux colonnes sèches,

— Réparer l’ascenseur défaillant,

— Mettre en place un éclairage sur le chemin de sortie d’escaliers et rendre praticable ledit chemin.

Le 19 mai 2022, la société NEXITY LAMY, encore syndic de la résidence à cette date, a informé par courrier la Direction de l’Habitat et du Logement de la Métropole de [Localité 20] des mesures prises pour répondre à leur demande.

Au mois de juillet 2022, la société CONFIANCE IMMOBILIER, prise en son établissement secondaire, le cabinet COSIALIS, a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété.

Par courrier recommandé du 13 décembre 2022, le Conseil de la société NEXITY STUDEA a écrit, au cabinet COSIALIS afin de lui demander de prendre les mesures nécessaires pour remédier aux désordres évoqués, de lui préciser la durée et le contenu de sa mission, ainsi que les mesures à venir pour la désignation d’un syndic. Le 18 janvier 2023, la société CONFIANCE IMMOBILIER s’est vue confier les fonctions de Syndic de l’immeuble en copropriété [Adresse 15]. Cette désignation faisant donc suite au non-renouvellement du contrat de syndic de la société NEXITY LAMY, filiale du groupe NEXITY auquel appartient également la société NEXITY STUDEA.

Dès le 24 janvier 2023, le Conseil de la société NEXITY STUDEA a de nouveau mis en demeure le cabinet COSIALIS par courrier recommandé de prendre les mesures nécessaires afin de régler :

— La défaillance de certains blocs d’éclairage de sécurité dans les immeubles : un bloc est toujours éteint au 2 ème étage,

— L’inaccessibilité des cages d’escaliers (fermées à clé) rendant le passage des secours impossible,

— L’inexistence du balisage d’accès aux colonnes sèches depuis l’accès pompier,

— L’absence d’éclairage sur le chemin de sortie des escaliers et l’hétérogénéité du sol causant un risque de chute de personnes,

— L’inaccessibilité aux pompiers de la cour intérieure.

Dans un courriel du 30 janvier 2023, le cabinet COSIALIS a répondu à cette mise en demeure en faisant valoir que :

— Le bloc autonome d’éclairage de sécurité (BAES) situé au 2 ème étage était en cours de remplacement et qu’il relançait l’entreprise en charge de la maintenance le jour même,

— Concernant, l’inaccessibilité des cages d’escaliers, le cabinet COSIALIS a expliqué qu’il était en discussion avec la métropole de [Localité 20] pour trouver la solution la plus adéquate entre la sécurité incendie et la sécurité des occupants face à la délinquance du quartier,

— Concernant les autres éléments, ils n’avaient pas la qualité pour agir puisque cela relève de l’Association Syndicale Libre gérée par la société ROLIN BAISON, qui avait dûment été informée.

Le 12 avril 2023, la société NEXITY STUDEA a informé par courrier l’ensemble de ses bailleurs qu’elle ne réglerait plus directement les charges locatives récupérable, en représailles du changement de syndic.

Depuis lors, la société NEXITY STUDEA a donc cessé de régler directement au Syndic les charges locatives récupérables, ce qui génère bien entendu d’importantes difficultés de gestion dans la résidence.

Le 4 décembre 2023, le conseil de la société NEXITY STUDEA a adressé au cabinet COSIALIS un nouveau courrier de mise en demeure strictement identique au précédent, sans même tenir compte de la réponse qui avait été faite précédemment.

Puis, entre février 2024 et octobre 2024, la société NEXITY STUDEA a fait part au cabinet COSIALIS des difficultés suivantes :

— Certaines intrusions dans la résidence,

— Présence d’encombrants dans les parties communes,

— Un dégât des eaux dans les parties communes,

— Des pannes affectant un des ascenseurs,

— Un défaut d’entretien du portail, des espaces verts et du chemin d’accès pavé.

Sur l’irrecevabilité de l’action :

Conformément à la jurisprudence constante, le locataire n’a aucun lien de droit avec le syndicat des copropriétaires et le Syndic de copropriété, il n’est donc pas recevable à agir à l’encontre de ces derniers en invoquant les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, il appartient le cas-échéant au copropriétaire-bailleur d’exercer cette action directement.

En l’espèce, la société NEXITY STUDEA a assigné le syndicat des copropriétaires et le Syndic de la copropriété [Adresse 11] en se fondant exclusivement sur les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. La société NEXITY STUDEA estime en substance que le Syndic et le Syndicat des copropriétaires n’auraient pas correctement remplis les missions qui leurs sont impartis par la loi de 1965 et elle demande à ce titre de les voir condamner sous astreinte à faire réaliser certains travaux.

Or, la société NEXITY STUDEA n’est pas copropriétaire au sein de la résidence, mais uniquement locataire non-occupante et d’une partie seulement des lots de copropriété. La société NEXITY STUDEA n’a donc aucun lien de droit avec le cabinet COSIALIS qui exerce les fonctions de syndic au sein de l’immeuble, ni à fortiori avec le syndicat des copropriétaires. La société NEXITY STUDEA n’étant pas copropriétaire, elle ne dispose pas de la qualité nécessaire pour pouvoir se prévaloir de la loi du 10 juillet 1965 afin de solliciter la condamnation du Syndicat ou du Syndic au titre de prétendus manquements à ces dispositions. Il appartenait éventuellement aux copropriétaires-bailleurs de la société NEXITY STUDEA d’entreprendre une telle action s’ils le souhaitaient, mais cette dernière ne pouvait exercer cette action à leur place, conformément à l’adage qui veut que « nul ne plaide par procureur ».

Dans ses dernières conclusions, la société NEXITY STUDEA invoque de manière tardive l’article 1240 du Code Civil et prétend que son action serait fondée à l’égard du Syndic sur la responsabilité délictuelle afin de réclamer l’indemnisation d’un préjudice de jouissance. Cependant, l’exercice d’une telle action suppose pour la société NEXITY STUDEA de démontrer l’existence d’une faute délictuelle imputable aux défenderesses, d’un préjudice personnel et d’un lien de causalité entre les deux. Or, la société NEXITY STUDEA ne prend absolument pas la peine d’établir cette démonstration. Et pour cause, la société NEXITY STUDEA ne subit aucun préjudice dans la mesure où l’ensemble des lots qu’elle gère dans la résidence sont actuellement tous loués. La société NEXITY STUDEA n’étant pas occupante de l’immeuble et de subissant aucune vacance locative, ni aucune perte de loyer d’aucune sorte, force est de constater qu’elle ne subit aucun préjudice.

Ainsi, la société NEXITY STUDEA ne rapporte pas la preuve qu’elle subit un préjudice personnel résultant d’un trouble de voisinage ou d’un fait imputable au syndicat ou au syndic de nature à engager leur responsabilité délictuelle, son action est donc manifestement irrecevable.

Sur les demandes de condamnation sous astreinte :

A. Sur les travaux relevant de la competence de l’ASL :

La résidence étudiante [24] 1 est située au sein d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 4], dénommé CAP 2000 – LE PANORAMA.

Cet immeuble est lui-même situé au sein d’un ensemble immobilier plus vaste composé de 7 bâtiments qui a fait l’objet d’une division en volumes et dont les parties communes ont été regroupées au sein d’une Association Syndicale Libre (ASL), qui est gérée par la société ROLIN BAISON.

Or, une grande partie des demandes de la requérante concernent justement des parties communes qui sont gérées par l’ASL, dont l’entretien relève de la compétence et des missions de la société ROLIN BAISON.

En effet, comme la société CONFIANCE IMMOBILIER a pris soin de le rappeler dès le 30 janvier 2023, l’ensemble des espaces extérieurs aux abords de l’immeuble relèvent du périmètre de l’Association Syndicale Libre, elle n’a pas la charge de leur entretien, qui est assuré par la société ROLIN BAISON. La société NEXITY STUDEA croit pouvoir solliciter la condamnation sous astreinte du Syndic et du Syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux :

— De nettoyage des espaces verts qui relèvent du périmètre de l’ASL,

— D’éclairage du chemin de sortie des escaliers et à la remise en état du sol puisqu’il relève également de l’ASL,

— D’ouverture du portail donnant sur la cour intérieure afin de permettre l’accès aux pompiers, qui relève toujours de l’ASL.

En effet, seule la société ROLIN BAISON dispose des pouvoirs nécessaires pour engager de tels travaux et cette dernière a été dûment informée :

— De l’absence d’éclairage et du mauvais état du sol du chemin d’accès, par la société CONFIANCE IMMOBILIER, qui a réclamé une intervention dès le 30 janvier 2023,

— Du problème d’entretien des espaces verts, pour lequel la société ROLIN BAISON a fait établir un devis en octobre 2024, que le Conseil Syndical de l’ASL a refusé de valider, car il estimait que la situation n’avait rien d’urgent ni de dangereux,

— De la problématique d’accès à la cour intérieur pour les pompiers également, puisque c’est l’ASL qui a fait installer un barillet à la place de la clé pompier en 2021, soit bien avant la prise de fonction de la société CONFIANCE IMMOBILIER, sans que la société NEXITY STUDEA n’oppose aucune contestation et que cette dernière exige même depuis lors qu’on lui fasse une demande afin d’en contrôler l’accès.

Ainsi, contrairement à ce que prétend vainement la société NEXITY STUDEA dans ses dernières conclusions, le Tribunal ne pourra que constater que l’ASL et la société ROLIN BAISON ont été dûment informées des difficultés rencontrées et que la société CONFIANCE IMMOBILIER n’a donc commis aucune faute.

La société NEXITY STUDEA ne s’explique ni sur le quantum, ni sur le principe de cette nouvelle demande indemnitaire or, la société NEXITY STUDEA ne subit aucun préjudice dans la mesure où l’ensemble des lots qu’elle gère dans la résidence sont actuellement tous loués.

La société NEXITY STUDEA n’étant pas occupante de l’immeuble et de subissant aucune vacance locative, ni aucune perte de loyer d’aucune sorte, force est de constater qu’elle ne subit aucun préjudice financier.

La demande de provision de la société NEXITY STUDEA est donc de tout évidence très sérieusement contestable.

En outre, la société NEXITY STUDEA expose à l’appui de cette demande que « le Syndicat des copropriétaires a, par l’intermédiaire de son syndic, l’obligation d’intervenir auprès de l’ASL afin que la sécurité des lieux soit assurée et que les dysfonctionnements et désordres soient réparés ».

En sa qualité de locataire la société NEXITY STUDEA n’est pas copropriétaire au sein de l’immeuble et n’a aucun lien de droit avec le Syndic et le Syndicat. Cette dernière n’est donc pas en droit d’agir à l’encontre des concluantes sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Si, comme elle le prétend désormais, la société NEXITY STUDEA a entendu fonder son action sur la responsabilité délictuelle, il lui appartient de s’adresser directement à la personne qui est responsable des troubles qu’elle prétend subir.

Or, il ne peut s’agir que de l’ASL et de la société ROLIN BAISON qui sont directement à l’origine de ces désordres et ont refusé d’engager les travaux demandés.

B. Sur les autres travaux :

• Sur la panne de l’ascenseur :

La société NEXITY STUDEA sollicite la condamnation sous astreinte du Syndicat des copropriétaire et du Syndic à procéder à la remise en fonctionnement de l’ascenseur desservant les étages 1 à 11 du bâtiment. Elle prétend que l’ascenseur serait en panne depuis le 13 novembre 2024 sans qu’aucune décision ne soit prise par le Syndic ou le Syndicat des copropriétaires pour y remédier. Or le Syndic et le Syndicat des copropriétaires ont entrepris toutes les mesures qui s’imposaient pour remettre en service cet ascenseur. En effet, ainsi qu’il résulte des pièces versées aux débats par la requérante, le Syndic a immédiatement réagit à la panne en mandatant la société OTIS chargée d’intervenir pour les réparations et l’a relancée régulièrement depuis lors. Cependant, il s’est avéré que la panne était complexe à diagnostiquer et encore plus complexe à réparer compte tenu de difficultés d’approvisionnement en pièces détachées. Le devis de la société OTIS pour les réparations a bien été validé dès réception par la société CONFIANCE IMMOBILIER.

Une note d’information a également été adressée aux occupants de l’immeuble, précisant les délais d’intervention de l’entreprise OTIS, initialement annoncés pour la semaine du 14 avril 2025. Enfin, l’accès à l’ascenseur de l’allée voisine a été rendu libre afin de permettre aux occupants du 1 er au 12 ème étage de passer par le 13 ème étage voisin dont la cage d’escalier est commune afin de pouvoir redescendre.

Malheureusement, en dépit des relances régulières du Syndic, la société OTIS n’a toujours pas été en mesure de réparer la panne, la situation étant selon ses dires encore compliquée techniquement. La société CONFIANCE IMMOBILIER et le Syndicat des copropriétaires n’étant pas tenus par une obligation de résultat s’agissant du fonctionnement des équipements collectifs de l’immeuble, ils ne sauraient être tenus pour responsable de la longueur du délai nécessaire aux réparations, qui n’est pas de leur fait.

Pour pouvoir obtenir une provision devant le juge des référés, la société NEXITY STUDEA doit démontrer qu’elle est en droit de réclamer l’exécution d’une obligation ne souffrant d’aucun motif sérieux de contestation. Or, le Tribunal constatera nécessairement que la société NEXITY STUDEA ne produit aucune pièce comptable permettant de justifier d’une perte de chiffre d’affaires ou d’aucune autre forme de préjudice financier. Si elle entendait sérieusement obtenir gain de cause à ce titre, il faudrait donc que la société NEXITY STUDEA justifie d’avoir été contrainte de procéder à une remise de loyer de 10% auprès de l’ensemble de ses locataires depuis la panne.

• Sur la défaillance de certains blocs d’éclairages de sécurité dans les immeubles:

Afin de faire face à cette situation, le cabinet COSIALIS a souscrit un contrat de maintenance annuel avec l’entreprise ESSAM garantissant le bon entretien des éléments de sécurité incendie. En outre, le Syndic a mandaté la société ESSAM afin de procéder aux réparations et a validé son devis dès le 21 mars 2023, soit quelques semaines à peine après sa prise de fonction. La société ESSAM est intervenue depuis lors et a procédé aux réparations.

Force est de constater que l’intervention de la société ESSAM diligentée à la demande du Syndic a donc bien permis de rattraper l’important retard pris par l’ancien syndic dans l’entretien du système de sécurité.

La demande de la société NEXITY STUDEA est par conséquent devenue sans objet, elle ne pourra qu’être rejetée.

La société NEXITY STUDEA reproche au Syndic et au Syndicat des copropriétaires d’avoir verrouillé les cages d’escalier de l’immeuble, ce qui empêcherait le passage des secours en cas d’incendie, elle sollicite à ce titre leur condamnation sous astreinte à déverrouiller les paliers.

En février 2025, la société NEXITY STUDEA a contacté le cabinet COSIALIS afin de lui demander de supprimer l’ensemble des serrures.

Le Syndic s’est exécuté et a mandaté à cette fin l’entreprise SCHONT SERRURERIE.

Face à ces incohérences, le 12 mars 2025, le cabinet COSIALIS a pris la décision de rendre l’accès libre aux escaliers afin de faciliter l’accès aux secours conformément aux demandes de la société NEXITY STUDEA.

La demande de la société NEXITY STUDEA est donc devenue sans objet et ne pourra qu’être rejetée, désormais elle sollicite la mise en place d’un système sécurisé d’ouverture des cages d’escaliers, afin de permettre le passage des secours par la pose de ventouses magnétiques raccordées à la centrale incendie et l’installation de badges Vigik pour permettre l’accès des résidents.

Or, dans les mises en demeure que la société NEXITY STUDEA a fait parvenir au Syndic, ainsi que dnas son assignation du 11 mars 2025, la société NEXITY STUDEA n’avait jamais formulé une telle demande auparavant. Elle a toujours demandé systématiquement que la société CONFIANCE IMMOBILIER et le Syndicat des copropriétaires procèdent « à l’ouverture des cages d’escaliers, afin de permettre le passage des secours ».

Il appartiendra donc à la société NEXITY STUDEA de rembourser au Syndicat des copropriétaires la somme de 2 325,40 € qui a été payée inutilement à la société SCHONT SERRURERIE.

Pour le reste, la société NEXITY STUDEA ne saurait ignorer que la réalisation de tels travaux impliquerait la réalisation d’un devis préalable, que ce devis devrait ensuite être soumis aux votes des copropriétaires et qu’il faudrait ensuite attendre le délai d’intervention de l’entreprise compétente. Il n’est donc matériellement pas possible pour le Syndicat des copropriétaires et le Syndic de parvenir à réaliser les travaux demandés par la société NEXITY STUDEA pour la première fois en cours d’instance dans un délai de 8 jours suivant le prononcé de l’ordonnance à intervenir, ce d’autant que la société NEXITY STUDEA ne démontre absolument pas en quoi les nouveaux travaux qu’elle demande seraient indispensables ou qu’il s’agirait de la seule solution envisageable pour répondre à la demande de la Direction de l’habitat et du Logement de la Métropole du [Localité 13] [Localité 20].

Les travaux qui ont été réalisés par la société SCHONT SERRURERIE ont d’ores et déjà permis de répondre à la demande de la Direction de l’habitat et du Logement de la Métropole du [Localité 13] [Localité 20], la société NEXITY STUDEA ne saurait dès lors prendre le prétexte de cette injonction pour en exiger de nouveaux.

• Sur le balisage d’accès aux colonnes sèches depuis l’accès pompier :

La société NEXITY STUDEA sollicite la condamnation sous astreinte du Syndic et du Syndicat des copropriétaires à « mettre en place un balisage d’accès au colonnes sèche depuis l’accès pompier ». Cette dernière omet de préciser qu’il existe déjà un balisage, mais qui date de la création de l’immeuble, c’est à dire il y a 28 ans, ce qui explique sa vétusté.

L’entreprise ESSAM est intervenue le 15 avril 2025 pour vérifier la centrale incendie. Elle est intervenue de nouveau le 18 juillet 2025 afin de finaliser les travaux, le Syndic n’a pas encore reçu la facture et le rapport d’intervention, mais produit pour preuve les échanges de courriels intervenus avec la société NEXITY STUDEA pour obtenir l’ouverture du portail.

La demande de la société NEXITY STUDEA est donc à nouveau dénuée d’objet, elle ne pourra qu’être rejetée.

Les demandes de la société NEXITY STUDEA sont à la fois irrecevables, mal dirigées et pour beaucoup dénuées d’objet puisque les interventions sont déjà intervenues de sorte qu’elles sont manifestement abusives et donneront lieu au paiement de la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts.

L’audience a eu lieu le 6 octobre 2005 et le délibéré a été fixé le 14 novembre 2025 et prorogé au 26 novembre 2025.

MOTIFS :

L’article 835 du code de procédure civile dispose:

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant et non contesté par les parties que la société NEXITY STUDEA a pour activité l’exploitation de résidence services, qu’elle prend à bail commercial des lots de copropriété au sein d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 4], dénommé CAP 2000 – LE PANORAMA, qu’elle est titulaire de 131 baux commerciaux portant sur 148 logements, la résidence comportant 167 logements au total et qu’enfin cet immeuble est situé au sein d’un ensemble immobilier plus vaste composé de 7 bâtiments qui a fait l’objet d’une division en volumes et dont les parties communes ont été regroupées au sein d’une Association Syndicale Libre (ASL).

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété dispose notamment que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Par voie de conséquence, la société NEXITY STUDEA est recevable comme tiers à agir contre le syndicat des copropriétaires en raison des dommages qu’elle estime subir du fait des parties communes.

La société NEXITY STUDEA doit rapporter la preuve d’un trouble manifestement illicite à son égard.

La société NEXITY STUDEA expose ainsi que le dysfonctionnement de l’ascenseur qui a subi des pannes récurrentes et le non respect des normes de sécurité lui cause un préjudice car ses propres locataires sont très mécontents et que le trouble manifestement illicite qui en résulte ne peut être sérieusement remis en cause de sorte qu’elle sollicite l’accomplissement de mesures conservatoires.

Le syndicat des copropriétaires CAP 2000 LE PANORAMA et la société CONFIANCE IMMOBILIER ne contestent pas les dysfonctionnements de l’ascenseur mais indique avoir été diligents en prenant attache et en sollicitant l’entreprise en charge de son entretien sans résultat en raison de la complexité de la panne.

Sur ce le juge,

Le mauvais fonctionnement non contesté de l’ascenseur, partie commune de l’immeuble, entre dans le cadre de la présomption de responsabilité de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 alors que seul le fonctionnement normal de l’ascenseur permet dans un immeuble qui comporte 17 étages une jouissance paisible du bien par les locataires.

Par voie de conséquence, son dysfonctionnement sur une période de plusieurs mois constitue pour la société NEXITY STUDEA un trouble manifestement illicite et ce même en présence de contestation sérieuse, qui permet au juge des référés de prescrire la mesure de remise en état qui s’impose en condamnant le Syndicat des Copropriétaires de la résidence dénommée [18] PANORAMA, située [Adresse 3] à [Localité 25], représenté par son syndic en exercice, la société CONFIANCE IMMOBILIER à procéder à la remise en fonctionnement de l’ascenseur dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

En ce qui concerne la colonne sèche depuis l’accès pompiers qui est une partie commune, la société NEXITY STUDEA locataire de lots a intérêt à la mise aux normes dont l’absence constitue un trouble manifestement illicite pour ses propres locataires qui demeurent dans l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires CAP 2000 LE PANORAMA et la société CONFIANCE IMMOBILIER ne contestent pas la nécessité de la mise aux normes alors qu’elles versent aux débats un devis signé en date du 25 avril 2025 émanant de la société ESSAM TECHNI tendant à la maintenance corrective des éléments de sécurité incendie et portant notamment sur la colonne sèche.

Par voie de conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de la société NEXITY STUDEA en condamnant le syndicat des copropriétaires à la mise en place d’un balisage d’accès aux colonnes sèches depuis l’accès pompier et aux escaliers de secours depuis l’accès pompier, et à en justifier dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

Il est constaté par le commissaire de justice le 30 avril 2025 que de nombreux éclairages sont défectueux dans les étages ce qui constitue un trouble manifestement illicite pour ses locataires provenant des parties communes. Par voie de conséquence, il convient condamner le syndicat des copropriétaires au remplacement des blocs de secours d’éclairage de sécurité défaillants, dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance.

En revanche, la société NEXITY STUDEA échoue à rapporter la preuve d’un trouble manifestement illicite liée à l’absence de mise en place d’un système sécurisé d’ouverture des cages d’escaliers, afin de permettre le passage des secours par la pose de ventouses magnétiques raccordées à la centrale incendie et l’installation de badges Vigik pour permettre l’accès des résidents alors que le 12 mars 2025, il a été décidé de rendre libre l’accès aux escaliers afin de faciliter l’accès aux secours. Cette demande sera rejetée.

Aucune demande de paiement de la somme provisionnelle de 2325, 40 euros en remboursement des travaux engagés par le serrurier ne pourra en l’état être imputée à la société NEXITY STUDEA alors que le syndicat des copropriétaires CAP 2000 LE PANORAMA et la société CONFIANCE IMMOBILIER indiquent avoir décidé eux mêmes des travaux de serrurerie ayant permis le libre accès aux escaliers.

La société NEXITY STUDEA demande la condamnation in solidum du Syndicat des Copropriétaires de la résidence dénommée [18] PANORAMA, située [Adresse 3] à [Localité 25], représenté par son syndic en exercice, la société CONFIANCE IMMOBILIER, et de la société CONFIANCE IMMOBILIER, en sa qualité de syndic, à lui verser, à titre de provision, la somme de 5.000 € en réparation du préjudice subi du fait de son manque de diligences à l’égard du gestionnaire de l’ASL pour obtenir la mise en place d’un éclairage du chemin de sortie des escaliers, la remise en état du sol du chemin d’accès, le nettoyage des espaces verts et l’ouverture du portail et la condamnation in solidum des mêmes défendeurs à lui verser, à titre de provision, la somme de 50.000€ en réparation du préjudice subi du fait de la panne de l’ascenseur desservant les étages 1 à 11 du bâtiment F depuis plus de 7 mois.

S’agissant d’une demande de paiement de provision, la société NEXITY STUDEA doit rapporter la preuve d’une faute du syndicat des copropriétaires CAP 2000 LE PANORAMA et de la société CONFIANCE IMMOBILIER , d’un dommage et d’un lien de causalité entre les deux et ce sans contestation sérieuse alors que le juge des référés est le juge de l’évidence.

Or, ainsi que le soutiennent le syndicat des copropriétaires CAP 2000 LE PANORAMA et la société CONFIANCE IMMOBILIER, la société NEXITY STUDEA ne rapporte pas la preuve d’un préjudice matériel direct alors qu’elle n’occupe pas l’immeuble du fait du dysfonctionnement de l’ascenseur et alors qu’elle ne rapporte pas la preuve d’éventuelles conséquences financières par la perte de revenus locatifs subis.

En outre, la société NEXITY STUDEA ne rapporte pas la preuve sans contestation sérieuse du préjudice direct économique en lien avec une perte de revenus locatifs du fait de la défaillance de la mise en place d’un éclairage du chemin de sortie des escaliers, de la remise en état du sol du chemin d’accès, du nettoyage des espaces verts et de l’ouverture du portail dont l’ensemble des parties reconnaissent qu’ils dépendent de l’ASL et non directement du Syndicat des Copropriétaires de la résidence dénommée LE CAP [Adresse 9] – LE PANORAMA, située [Adresse 3] à [Localité 25].

Par voie de conséquence, il y a lieu de rejeter les demandes provisionnelles d’indemnisation des préjudices.

Il y a lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive alors que les défendeurs succombent en partie.

Il convient de rejeter les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamaner la société NEXITY STUDEA d’unepart et le syndicat des copropriétaires CAP 2000 LE PANORAMA et la société CONFIANCE IMMOBILIER d’autre part au paiement par moitié chacun des dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, assisté de Madame Lorelei PINI Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS recevables les demandes de la société NEXITY STUDEA ;

CONDAMNONS le Syndicat des Copropriétaires de la résidence dénommée [18] PANORAMA, située [Adresse 3] à [Localité 25], représenté par son syndic en exercice, la société CONFIANCE IMMOBILIER à procéder à la remise en fonctionnement de l’ascenseur dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS le Syndicat des Copropriétaires de la résidence dénommée [18] PANORAMA, située [Adresse 3] à [Localité 25], représenté par son syndic en exercice, la société CONFIANCE IMMOBILIER à la mise en place d’un balisage d’accès aux colonnes sèches depuis l’accès pompier et aux escaliers de secours depuis l’accès pompier, et à en justifier dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS le Syndicat des Copropriétaires de la résidence dénommée [18] PANORAMA, située [Adresse 3] à [Localité 25], représenté par son syndic en exercice, la société CONFIANCE IMMOBILIER au remplacement des blocs de secours d’éclairage de sécurité défaillants, dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande de mise en place d’un système sécurisé d’ouverture des cages d’escaliers, afin de permettre le passage des secours par la pose de ventouses magnétiques raccordées à la centrale incendie et l’installation de badges Vigik ;

REJETONS la demande du syndicat des copropriétaires CAP 2000 LE PANORAMA et de la société CONFIANCE IMMOBILIER en paiement de la somme provisionnelle de 2325, 40 euros en remboursement des travaux engagés par le serrurier ;

REJETONS la demande de condamnation in solidum du Syndicat des Copropriétaires de la résidence dénommée [18] PANORAMA, située [Adresse 3] à [Localité 25], représenté par son syndic en exercice, la société CONFIANCE IMMOBILIER, et la société CONFIANCE IMMOBILIER, en sa qualité de syndic, à verser à la société NEXITY STUDEA, à titre de provision, la somme de 5.000 € en réparation du préjudice subi du fait de son manque de diligences à l’égard du gestionnaire de l’ASL pour obtenir la mise en place d’un éclairage du chemin de sortie des escaliers, la remise en état du sol du chemin d’accès, le nettoyage des espaces verts et l’ouverture du portail et la demande de condamnation in solidum du Syndicat des Copropriétaires de la résidence dénommée [18] PANORAMA, située [Adresse 3] à [Localité 25], représenté par son syndic en exercice, la société CONFIANCE IMMOBILIER, et de la société CONFIANCE IMMOBILIER, en sa qualité de syndic, à verser à la société NEXITY STUDEA, à titre de provision, la somme de 50.000€ en réparation du préjudice subi du fait de la panne de l’ascenseur desservant les étages 1 à 11 du bâtiment F depuis plus de 7 mois ;

REJETONS la demande fondée sur la procédure abusive ;

REJETONS les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS d’une part la société NEXITY STUDEA et d’autre part le syndicat des copropriétaires CAP 2000 LE PANORAMA et la société CONFIANCE IMMOBILIER au paiement par moitié chacun des dépens.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 20] par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2025.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la Greffière.

LA GREFFIERE, LE JUGE DES REFERES,