MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 15 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00954 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2OVW

AFFAIRE : S.C.I. DES QUARTIERS DE [Localité 9] (SOQUAL) C/ S.A.R.L. [R], [V] [Y], [C] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. DES QUARTIERS DE [Localité 9] (SOQUAL),

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

S.A.R.L. [R],

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Emmanuelle HAZIZA, avocat au barreau de LYON

Monsieur [V] [Y]

né le 08 Septembre 1957 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Emmanuelle HAZIZA, avocat au barreau de LYON

Monsieur [C] [X]

né le 18 Janvier 1990 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Emmanuelle HAZIZA, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 27 Octobre 2025

Délibéré prorogé au 15 Décembre 2025

Notification le

à :

Maître [U] [W] de la SELARL DPG – [Adresse 1], Expédition et grosse

Maître [S] [X] – 1034, Expédition

I. EXPOSE DES FAITS :

La Société Civile Immobilière DES QUARTIERS DE [Localité 9] (ci-après la SOQUAL) a assigné la SARL [R], Monsieur [V] [Y] et Monsieur [C] [X] devant le juge des référés de [Localité 9] le 19 mars 2025 aux fins dans ses dernières conclusions de :

— Débouter la SARL [R], Monsieur [C] [X] et Monsieur [V] [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions comme non fondées et injustifiées,

— Constater la résiliation du contrat de bail commercial existant entre la SCI DES QUARTIERS DE LYON et la SARL [R] en l’absence de règlement de l’arriéré dans le délai imparti par le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié le 28 janvier 2025,

— Ordonner en conséquence l’expulsion de la SARL [R] des locaux loués sis [Adresse 2] à [Localité 11], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner solidairement la SARL [R], Monsieur [C] [X] et Monsieur [V] [Y] à payer à la SCI DES QUARTIERS DE LYON la somme provisionnelle de 38 778,84 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés au 22 octobre 2025, échéance du 4 ème trimestre 2025 incluse, outre intérêts, avec actualisation au jour de l’audience,

— Condamner solidairement la SARL [R], Monsieur [C] [X] et Monsieur [V] [Y] à payer à la SCI DES QUARTIERS DE LYON une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges courants jusqu’au départ effectif des lieux,

— Condamner in solidum la SARL [R], Monsieur [C] [X] et Monsieur [V] [Y] à payer à la SCI DES QUARTIERS DE LYON une indemnité de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner les même in solidum aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 janvier 2025 et de ses dénonces.

La SOQUAL expose les éléments suivants :

Suivant bail renouvelé sous seing privé fait le 17 février 2016, la SCI DES QUARTIERS DE LYON a donné en location à la SARL [R] un local commercial sis [Adresse 2] à [Adresse 10] 2ème (69002). Le contrat prévoit une clause résolutoire prenant effet en cas de défaut de paiement d’un loyer par le locataire, suivant le délai d’un mois à compter la signification d’un commandement de payer.

Le contrat a été consenti et accepté pour une durée de 9 ans à compter rétroactivement du 1er octobre 2009 jusqu’au 30 septembre 2018, les lieux étant loués usage exclusif de commerce de vêtements de prêts à porter hommes, femmes, enfants et accessoires de mode.

Le loyer a été fixé à la somme annuelle de 27 000 € HT, outre 10 % de charges et révision légale, le tout payable par terme trimestriel d’avance.

Par actes distincts des 25 novembre 2015 et 17 février 2016, Monsieur [C] [X] et Monsieur [V] [Y] se sont portés cautions solidaires des obligations découlant du bail.

La SARL [R] a connu des défauts de paiement. La bailleresse lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et une dette de 15 395,84 €, ce par exploit du 28 janvier 2025 dénoncé aux cautions le jour-même.

La SOQUAL relève que les engagements des cautions personnes physiques sont valables, que les cautions ne démontrent pas le caractère disproportionné de leur engagement, et qu’elles doivent être tenues solidairement au paiement de la dette pour les loyers impayés de la SARL [R].

La SOQUAL relève que les défendeurs ne démontrent sa qualité de professionnel dans le cadre de son activité sous la forme de société civile immobilière, or cette preuve leur incombe. Aussi, la SOQUAL expose que les défendeurs tentent d’induire la juridiction en erreur en laissant suppose que leur engagement porterait sur une somme maximale de 267 300€ correspondant au total des loyers et charges dus sur la durée du bail, soit 9 ans. Toutefois, la prescription quinquennale de droit commun empêcherait le bailleur de réclamer le paiement d’une dette ancienne de 9 ans.

La SOQUAL met en avant le fait qu’il s’agit de sa deuxième procédure intentée à l’encontre de la SARL [R] et de ses cautions et que lors de la première instance les deux cautions personnes physiques n’ont pas relevé que leur engagement était disproportionné.

La SOQUAL indique que le montant de l’arriéré locatif est dû à l’absence totale de paiement des loyers par le locataire depuis plus d’un an. Par conséquent, la SOQUAL relève que la clause résolutoire est acquise dans ses effets du fait du non-respect du délai d’un mois accordé au locataire pour régulariser sa situation d’impayé, à compter de la signification du commandement de payer.

La SOQUAL demande le rejet des délais de paiement au profit du locataire. Elle considère que son locataire s’est vu accorder un temps suffisant pour reprendre le paiement des loyers courants.

La SARL [R], Monsieur [V] [Y] et Monsieur [C] [X] demandent dans leurs dernières conclusions soutenues à l’audience, de :

— Juger qu’il existe une contestation sérieuse faisant échec à la procédure de référé

— Juger que la SCI SOQUAL a la qualité de professionnel

— Juger que le montant de la caution était disproportionné eu égard à l’absence de revenus de Monsieur [Y] et aux 1700 euros mensuels de Monsieur [X] [C]

— Juger que la régie a manqué à son devoir de mise en garde

Par conséquent,

— Annuler l’engagement des cautions

— Juger que la société [R] a vécu une situation exceptionnelle due au coma d’un membre de la famille du gérant

— Suspendre les effets de la clause résolutoire du bail commercial et accorder le bénéfice de délais de paiements rétroactifs sur deux ans

— Rejeter toute demande de la régie

La SARL [R], Monsieur [V] [Y] et Monsieur [C] [X] indiquent en premier lieu que l’engagement des cautions, personnes physiques, est nul du fait de la qualité de professionnel de la SOQUAL, société civile immobilière, qui est tenue à un devoir de mise en garde. La qualité de professionnel de la SOQUAL s’apprécie au regard de son objet social ainsi que par la qualité de professionnels de l’immobilier de plusieurs de ses associés.

La SARL [R], Monsieur [V] [Y] et Monsieur [C] [X] relèvent que l’engagement des cautions solidaires personnes physiques est nul parce qu’il est disproportionné par rapport à leurs revenus. Au jour de la conclusion des engagements pour les deux cautions Monsieur [C] [X] était seulement âgé de 26 ans. Au moment des faits, il exerçait la profession de gérant de magasin et percevait un revenu de 1 700 euros par mois et Monsieur [Y] [V] n’avait aucun revenu.

La SARL [R], Monsieur [V] [Y] et Monsieur [C] [X] précisent que la partie adverse tente de minimiser l’étendue de l’engagement en soutenant que les cautions n’auraient pas à répondre de la totalité des loyers et charges dus sur la durée du bail (9 ans), soit 267 300 €. Or, la caution solidaire est tenue de l’intégralité des dettes nées du bail, y compris celles résultant d’impayés successifs, dans la limite de la clause de cautionnement.

Enfin, la SARL [R], Monsieur [V] [Y] et Monsieur [C] [X] demandent la suspension des effets de la clause résolutoire en indiquant que le bailleur et son locataire sont en relation commerciale depuis 20 ans. Ils sollicitent un échéancier afin de permettre au locataire de régulariser sa situation sous 24 mois.

L’audience a eu lieu le 27 octobre 2025.

Le délibéré a été fixé au 8 décembre 2025 et prorogé au 15 décembre 2025.

II. MOTIFS DE LA DECISION :

Il est constant que suivant contrat de bail commercial sous seings privés en date du 17 février 2016 la SOQUAL a consenti à la SARL [R] la location d’un bien immobilier dont elle est propriétaire sis [Adresse 2] à [Localité 12], moyennant le paiement de loyers et charges locatives. Le bail stipule que le non-paiement d’un seul terme de loyer à son exacte échéance entraînera la résiliation automatique du contrat de location à l’expiration d’un délai de 1 mois suivant la signification d’un commandement de payer les loyers restés infructueux.

Monsieur [V] [Y] s’est porté caution solidaire par acte du 25 novembre 2015 pour un montant de 243.000 euros au titre des loyers et à une somme équivalente à 10% du loyer principal à titre de remboursement forfaitaire des charges hors régularisations annuelles du loyer sur la base duquel le forfait est calculé. Au total la caution s’engage à hauteur de 267.300 €.

Monsieur [C] [X] s’est porté caution solidaire par acte du 17 février 2016 pour un montant de 243.000 euros au titre des loyers et à une somme équivalente à 10% du loyer principal à titre de remboursement forfaitaire des charges hors régularisations annuelles du loyer sur la base duquel le forfait est calculé. Au total la caution s’engage à hauteur de 267.300 €.

En l’espèce, à la suite du commandement de payer les loyers et charges en date du 28 janvier 2025 pour la somme de 15.395,84€ et du défaut de paiement des loyers dans le délai, la SOQUAL entend voir mettre en œuvre la clause résolutoire.

Cette demande est recevable alors que le commandement de payer visant la clause résolutoire et la nécessité du paiement des sommes dues dans le délai d’un mois n’a pas été respecté et que la SARL [R] ne rapporte pas la preuve du paiement des sommes dues en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

Il convient au vu de ces pièces de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des causes du commandement dans le délai d’un mois soit au 28 février 2025, d’ordonner l’expulsion du preneur et de le condamner à payer la somme provisionnelle au titre des loyers et charges non sérieusement contestable de 15.395,84euros arrêtée au 28 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, outre une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges soit la somme trimestrielle de 7700 euros à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la libération effective des locaux et la restitution des clés.

Messieurs [V] [Y] et [C] [X] font valoir une contestation sérieuse relative à leur obligation de paiement en qualité de caution personnes physiques et ce au regard de la disproportion de leurs engagements et de la qualité de professionnel de la SCI bailleur.

Par voie de conséquence, le juge des référés étant le juge de l’évidence, il y a lieu de rejeter les demandes tendant à voir condamner solidairement Messieurs [V] [Y] et [C] [X] au paiement des sommes dues par la SARL [R].

Sur la demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire:

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondants aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, la SARL [R] sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Cependant, le preneur ne rapporte pas la preuve de sa capacité de payer non seulement les loyers courants mais aussi les loyers échus et de faire face ainsi à la dette cumulée, aucun élément relatif aux comptes de cette société n’étant communiqué aux débats.

Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande de suspension de la clause résolutoire mais aussi sa demande de délais de paiement de l’arriéré de loyers.

La SARL [R], qui succombe à l’instance, doit en supporter les dépens.

La SARL [R] sera condamnée à payer la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, assisté de Madame Catherine COMBY Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 28 février 2025 en application de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS la SARL [R] à payer à la Société Civile Immobilière DES QUARTIERS DE [Localité 9] la somme provisionnelle 15.395,84 euros au titre des loyers et charges arrêtée au 28 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS la SARL [R] et tout occupant de son chef à quitter les lieux sis [Adresse 4], si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS la SARL [R] à payer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui des loyers et charges soit 7700 euros par trimestre à compter du 1er avril 2025 à la Société Civile Immobilière DES QUARTIERS DE [Localité 9] jusqu’à la libération effective des locaux et la restitution des clés ;

REJETONS les demandes de paiement à l’encontre de Messieurs [V] [Y] et [C] [X], en qualité de cautions ;

REJETONS les demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement ;

CONDAMNONS la SARL [R] à payer à la Société Civile Immobilière DES QUARTIERS DE [Localité 9] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL [R] aux dépens de la présente instance.

Ainsi prononcé par Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président, assisté de Madame Catherine COMBY, Greffier.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT