DOSSIER N° RG 25/02234 – N° Portalis DB2H-W-B7J-22BP

Jugement du :

20/02/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Lydie DREZET

Expédition délivrée

le :

à : M^e Morgane MASSOL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi vingt Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURAND Clarisse

GREFFIER : CHALANCON Capucine

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [D],

demeurant 84 rue Ducau – 33000 BORDEAUX

représenté par Maître Lydie DREZET de la SELARL DREZET – PELET, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 485

d’une part,

DEFENDEURS

Madame [U] [E],

demeurant 12 cours Franklin Roosevelt – 69006 LYON

Monsieur [R], [X], [V] [L],

demeurant 12 cours Franklin Roosevelt – 69006 LYON

représentés par M^e Morgane MASSOL, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1775

Cités à étude par acte de commissaire de justice en date du 25 Avril 2025.

d’autre part

Date de la première audience : 26/09/2025

Renvoi : 07/11/2025

Renvoi : 05/12/2025

Date de la mise en délibéré : 20/02/2026

Suivant acte sous seing privé en date du 23 décembre 2020, Monsieur [K] [D] a donné à bail un logement sis 12 cours Franklin Roosevelt 69006 LYON à Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 1972 euros outre provision sur charges de 105 euros. Le bail a pris effet le 4 janvier 2021 pour une durée de trois années.

Suivant commandement de payer en date du 3 octobre 2024 visant la clause résolutoire insérée au bail, Monsieur [K] [I] a sollicité le versement de la somme de 3741,72 au titre des loyers et charges impayés au 6 septembre 2024 dans un délai de deux mois.

Suivant actes de commissaire de justice délivrés le 25 avril 2025, Monsieur [K] [D] a fait assigner Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon afin de constater la résiliation du bail et prononcer leur expulsion, et de les condamner au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation et de dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 septembre 2025 et a fait l’objet de renvois pour constitution d’avocat, puis pour conclusions des parties.

A l’audience du 5 décembre 2025, Monsieur [K] [D], représenté par son avocat, dépose un dossier de plaidoirie et des conclusions et actualise oralement ses demandes afin de demander au juge des contentieux et de la protection de :

— débouter Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— constater ou, à défaut, prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate des locataires,

— condamner solidairement Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L] à lui régler la somme de 15 366,88 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges et indemnités d’occupation dus au 3 décembre 2025, échéance de décembre comprise, outre intérêts à compter du 3 octobre 2024,

— condamner solidairement Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L] à lui régler une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi en ce compris l’indexation annuelle et la régularisation des charges, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— condamner solidairement Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L] aux dépens,

— condamner solidairement Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L] à lui régler la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

Pour conclure au rejet des demandes de Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L], Monsieur [K] [D] se fonde sur l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018. Il explique que le système d’encadrement des loyers est entré en vigueur à Lyon le 1er novembre 2021 et ne s’applique qu’aux contrats signés après cette date.

Il ajoute que Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L] n’ont pas mis en œuvre l’action en diminution de loyer prévue avant la reconduction de leur bail. Il précise que Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L] ne peuvent pas se contenter d’indiquer que leur loyer n’est pas conforme à l’encadrement des loyers en se basant sur une simulation réalisée sur internet.

Il explique en outre que l’arrêté sur lequel ils pouvaient fonder leur démarche a été annulé par le tribunal administratif. Il précise que le bail n’a pas été renouvelé, mais tacitement reconduit et qu’il ne peut donc pas être modifié.

Sur le rejet des délais de paiement, Monsieur [K] [D] soutient que les défendeurs n’ont pas les moyens de rester locataires. Il souligne qu’ils ne justifient pas de leur baisse de revenus. Il précise que les défendeurs perçoivent des revenus locatifs et viennent de vendre un bien. Il indique que l’argent de cette vente aurait dû être utilisé pour solder la dette.

Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L], représentés par leur avocat, déposent un dossier de plaidoirie et des conclusions aux termes desquelles ils demandent au juge des contentieux et de la protection de :

— les déclarer recevables et bien fondés,

A titre principal :

— débouter Monsieur [K] [D] de ses demandes de résiliation, expulsion et paiement de la dette locative,

— condamner Monsieur [K] [D] à leur payer la somme de 3.448,14 euros au titre du trop-versé de loyers du 1er janvier 2024 et 31 octobre 2025,

A titre subsidiaire :

— juger que leur dette locative s’élève à la somme de 2632,66 euros,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— les autoriser à s’acquitter de la dette locative en 35 mensualités de 50 euros chacune et la 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

En tout état de cause :

— fixer les loyers, hors charges, en application du dispositif d’encadrement des loyers, de l’appartement loué à la somme de 1382 euros hors charges,

— débouter Monsieur [K] [D] de ses demandes de dommages-intérêts, d’article 700 du code de procédure civile et dépens,

— condamner Monsieur [K] [D] aux dépens,

— condamner Monsieur [K] [D] à leur verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour contester la dette locative, Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L] se fondent sur l’article 140 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN. Ils expliquent que le loyer prévu au bail excède le loyer de référence et le loyer de référence majoré.

Au soutien de leur demande de délais de paiement, Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L] se fondent sur l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Ils font valoir que Monsieur [R] [L] a connu une baisse significative de ses revenus professionnels, que Madame [U] [E] a été licenciée pour inaptitude professionnelle et que ses droits au chômage doivent se terminer prochainement. Ils précisent que Monsieur [L] dispose désormais de nouvelles ressources et que Madame [U] [E] est en recherche active de travail.

Ils ajoutent qu’ils ont deux enfants de 4,5 et 1 an. Ils indiquent être propriétaires de deux locaux commerciaux, dont l’un qu’ils viennent de vendre. Ils précisent que la somme issue de la vente leur permettra de payer un supplément en sus des loyers et charges. Ils ajoutent qu’ils ont repris le paiement intégral des loyers et charges courants.

Au soutien de leur demande visant à voir fixer le loyer, Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L] expliquent que, lors du renouvellement, le bail aurait dû être modifié pour respecter l’encadrement des loyers. Ils soutiennent que le bail ne fait pas mention du loyer de référence et du loyer de référence majoré. Ils ajoutent que le bailleur, représenté par un mandataire de gestion, ne pouvait valablement procéder à la révision annuelle de 2024 sans prendre en compte le dispositif d’encadrement des loyers. Ils précisent qu’il ne peut pas être contesté que le bail a été renouvelé le 3 janvier 2024 et est soumis au dispositif d’encadrement des loyers.

En réponse aux moyens adverses, ils expliquent que la loi ELAN s’applique aux baux renouvelés après le 1er novembre 2021. Ils précisent que le bien est géré par un professionnel qui a connaissance de cette loi. Ils ajoutent que l’article 140 de la loi ELAN prévoit uniquement l’irrecevabilité des demandes dans le cadre d’une contestation du complément des loyers et en l’absence de saisine de la commission départementale de conciliation.

Enfin ils soutiennent que Monsieur [K] [D] ne démontre aucun préjudice subi au soutien de sa demande de dommages-intérêts.

La décision a été mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIVATION

Sur le paiement de la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, en application du contrat de bail et au regard du décompte produit par le bailleur, il est établi que Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L] n’ont pas respecté leur obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L] contestent la somme réclamée, estimant que le montant du loyer aurait dû être inférieur à celui appliqué, en application de la loi sur l’encadrement des loyers.

L’article 140 I de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 a prévu qu’à titre expérimental et pour une durée de cinq ans à compter de sa publication, la métropole de Lyon puisse demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers soit mis en place. L’article 3 du l’arrêté préfectoral n°DDT 69-2021-0929-00005 du 29 septembre 2021 relatif à la fixation des loyers de référence, des loyers de référence majorés et des loyers de référence minorés dans les communes de Lyon et de Villeurbanne a prévu l’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers dans ces communes au 1er novembre 2021.

L’article 140 VI de la loi précitée dispose que, lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré. L’article précise que l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire. En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation. A défaut d’accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat.

Il résulte des articles 1214 et 1215 du code civil que, si le renouvellement du contrat donne naissance à un nouveau contrat, cela n’est pas le cas de la reconduction tacite puisque dans ce cas le contrat initial continue de produire ses effets.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 23 décembre 2020 pour une durée de trois ans, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers à Lyon.

En vertu des articles 3 et 1.2 du contrat et en l’absence de proposition de renouvellement du contrat, celui-ci a été reconduit tacitement pour trois ans à compter du 4 janvier 2024. Le contrat s’est donc poursuivi entre les parties dans les mêmes termes. Aucune nouvelle convention n’a été conclue postérieurement à l’entrée en vigueur des dispositions relatives à l’encadrement des loyers.

En outre, aucune action en diminution du loyer n’a été engagée avant le terme initial du contrat. Si Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L] indiquent que le bien immobilier est géré par un professionnel, ils leur appartenaient d’engager cette action s’ils l’estimaient nécessaire. La loi ne fait nullement obligation au bailleur, même représenté par un professionnel, d’engager cette action avant l’éventuel renouvellement ou reconduction du contrat.

La loi du 23 novembre 2018 ne permet non plus pas au juge, postérieurement au renouvellement ou à la reconduction du contrat de bail lorsque rien n’a été évoqué par les parties lors de sa poursuite, de diminuer le loyer prévu par les parties.

Dans ces conditions, Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L] ne peuvent se prévaloir de ces dispositions légales pour soutenir qu’ils ont versé une somme supérieure au loyer qu’ils estiment devoir être appliqué, ou qu’ils sont redevables d’une dette locative inférieure à celle réclamée, se fondant sur un loyer d’un montant inférieur à celui retenu par le bailleur pour l’établissement du décompte.

Dans ces conditions, en application des dispositions du contrat de bail, et au regard des règlements effectués par les locataires, la dette locative s’élève bien à la somme de 15 366,88 euros au 3 décembre 2025.

Conformément à l’article 1310 du code civil, la solidarité étant prévue au contrat de bail, la condamnation de Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L] sera solidaire.

Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L] seront condamnés solidairement à payer la somme de 15 366,88 euros à Monsieur [K] [D] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au 3 décembre 2025, mois décembre inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2024 sur la somme de 3741,72 euros, et du présent jugement pour le surplus.

Au regard des développements précédents, ils seront en outre déboutés de leur demande en paiement au titre d’un trop-perçu de loyer et de leur demande de fixation d’un montant de loyer inférieur à celui prévu aux termes du contrat de bail, sans que ces demandes, fondées sur les mêmes textes ne soient examinées ultérieurement.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable lors de la conclusion du contrat de bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties comporte une telle clause.

Un commandement de payer les loyers impayés a été signifié à Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L] le 3 octobre 2024. Cet acte vise la clause résolutoire et laisse aux débiteurs deux mois pour régler leur dette, ce qu’ils n’ont pas fait.

Par ailleurs, l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Rhône et à la Caisse nationale des allocations familiales du Rhône.

Dès lors, le bailleur est en droit de se prévaloir de la résiliation du bail à compter du 4 décembre 2024.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs

Il résulte de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

En l’espèce, le versement intégral du loyer courant a été repris avant la date de l’audience, puisqu’un virement de 3.000 euros a été effectué le 2 décembre 2025.

Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L] sollicitent des délais de paiement au moyen d’échéances mensuelles de 50 euros. Au regard du montant de la dette, cette proposition de règlement ne permet pas de l’apurer dans le délai légal. En outre, il ressort du décompte produit que jusqu’au mois précédent l’audience, ils n’ont effectué que des règlements partiels. Ils ne justifient pas de la vente immobilière intervenue, ni du prix de vente supposé pouvoir être utilisé pour apurer la dette locative et ne démontrent ainsi pas être en mesure de régler leur dette selon les dispositions légales.

Ils seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur l’expulsion

Le bail étant résilié, Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L] sont occupants sans droit ni titre. Le bailleur est en droit d’obtenir l’autorisation de faire procéder à leur expulsion et sollicite à bon droit leur condamnation au paiement, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à compter du 4 décembre 2024, date de la résiliation du bail, d’une indemnité d’occupation devant être fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles en cas de continuation de la location.

Sur les autres demandes

La demande de dommages-intérêts formulée par Monsieur [K] [I] dans le cadre de son assignation n’étant pas reprise lors de l’audience et dans les dernières conclusions, elle est considérée comme n’étant pas maintenue et il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L] seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L], condamnés aux dépens, devront payer in solidum à Monsieur [K] [I] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 1000 euros et seront déboutés de leurs propres demandes de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la présente décision est exécutoire par provision et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L] de leur demande de paiement au titre d’un trop-perçu de loyer ;

DEBOUTE Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L] de leur demande de fixation des loyers, hors charges, en application du dispositif d’encadrement des loyers, à la somme de 1382 euros,

CONDAMNE solidairement Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L] à payer la somme de 15.366,88 euros à Monsieur [K] [D] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 3 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3741,72 euros à compter du 3 octobre 2024, et à compter du jugement pour le surplus;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 23 décembre 2020 entre Monsieur [K] [I] et, Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L] portant sur un logement T4 sis 12 cours Franklin Roosevelt 69006 LYON par application de la clause de résiliation de plein droit à compter du 4 décembre 2024 ;

DEBOUTE Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L] de leur demande de délais de paiement suspensifs,

DIT que Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L] doivent quitter les lieux et qu’à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur est autorisé à faire procéder à leur expulsion, tant de leur personne que de leurs biens, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNE solidairement Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L] à payer à Monsieur [K] [I], à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail,

CONDAMNE in solidum Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L] à payer la somme de 1000 euros à Monsieur [K] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE Madame [U] [E] et Monsieur [R] [L] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits

par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président,