Tribunal judiciaire de LYON

Tribunal de proximité de VILLEURBANNE

[Adresse 1]

[Localité 1]

CM

RG N° 25/01109

N° Portalis DB2H-W-B7J-2QQD

Minute 26/

du 25/03/2026

JUGEMENT

[R], [Y], [U] [Q]

C/

[C], [E] [S] [Z]

[B], [W] [Z]

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier

à……………………………….

Grosse, copie, dossier

à……………………………….

Délivré le ……………………

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon, Tribunal de proximité de Villeurbanne tenue le 25 mars 2026, sous la présidence de BARRET Florence, Président, assistée de AROUI Sabrina, Greffier,

Après débats à l’audience du 14 janvier 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [R], [Y], [U] [Q]

[Adresse 2]

représenté par M^e Romain JAY, avocat au barreau de GRENOBLE et M^e Lydie DREZET, avocat au barreau de LYON (T 485)

D’UNE PART,

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [C], [E] [S] [Z]

[Adresse 3]

représenté par M^e Maxime BERTHAUD, avocat au barreau de LYON (T 11)

Madame [B], [W] [Z]

[Adresse 3]

représentée par M^e Maxime BERTHAUD, avocat au barreau de LYON (T 11), désigné au titre de l’aide juridictionnelle partielle (55%) N° 69123-2025-017870 du 04/11/2025

D’AUTRE PART,

RG 25/1109 [Q] / [Z] et [S] [Z]

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte du 18 avril 2022, monsieur [R], [Y], [U] [Q] a donné à bail à madame [B], [W] [Z] un logement situé [Adresse 4], moyennant le versement mensuel d’un loyer de 425 euros et d’une provision sur charges de 60 euros, ainsi que le paiement d’un dépôt de garantie de 425 euros. L’état des lieux d’entrée a été réalisé le 18 avril 2022. Par avenant du 17 novembre 2022, monsieur [C], [E] [S] [Z], fils de la locataire, est devenu cotitulaire du bail.

Des retards de paiement ont eu lieu à compter de la fin de l’année 2022. Par ailleurs, en novembre 2022, un dégât des eaux est survenu dans la salle de bains. Malgré les travaux effectués par monsieur [Q], de nouveaux désordres sont apparus en septembre 2023. Son assureur protection juridique a fait diligenter une expertise ; l’expert a indiqué que les désordres avaient pour origine des infiltrations dans la salle de bains.

Le 30 mars 2024, monsieur [Q] a mis en demeure les locataires de procéder aux réparations ; par ailleurs, des loyers sont restés impayés à compter d’octobre 2024.

Le 11 octobre 2024, monsieur [Q] a notifié à madame [Z] et monsieur [S] [Z] un congé aux fins de vente à effet au 17 avril 2025. Le logement a été libéré le 25 janvier 2025, date à laquelle l’état des lieux de sortie a été réalisé.

Reprochant aux locataires diverses dégradations, et après une tentative de conciliation préalable, par requête reçue au greffe le 6 mars 2025, monsieur [Q] a saisi le présent tribunal aux fins de convocation de madame [Z] et de monsieur [S] [Z].

A l’audience du 14 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été successivement renvoyée pour citation des défendeurs, puis échange entre les parties de leurs conclusions et pièces, monsieur [Q], représenté par son avocat et reprenant les termes de ses conclusions en demande écrites n°2, demande que le tribunal :

— condamne solidairement madame [Z] et monsieur [S] [Z] à lui payer les sommes de :

—  1450.88 euros au titre des loyers et charges impayés, dépôt de garantie déduit,

—  4 252.26 euros au titre des réparations locatives,

—  2912 euros en réparation de son préjudice,

—  1500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— déboute les mêmes de l’intégralité de leurs demandes.

A l’appui de ses demandes, au visa de l’article 1728 du code civil, et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, monsieur [Q] fait valoir qu’il résulte des pièces produites que madame [Z] et monsieur [S] [Z] n’étaient pas à jour du paiement des loyers et charges à la date de libération des lieux.

Par ailleurs, au visa des articles 1730 et 1732 du code civil, et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, monsieur [Q] expose que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie met en évidence que diverses dégradations ont été commises par les locataires dans le logement. Il conteste l’affirmation selon laquelle les moisissures étaient déjà présentes dans la salle de bain lors de l’entrée dans les lieux, ainsi que l’absence de fonctionnement d’un radiateur qui a été changé par les locataires.

Il précise que madame [Z] a fait installer un système de régulation thermique piloté par une application mobile dont elle est seule à avoir l’accès. Il a donc été contraint de modifier les convecteurs pour pouvoir à nouveau régler la température des lieux. Monsieur [Q] rappelle en outre que les locataires n’ont pas restitué l’intégralité des clés, ni la carte de propriété, ce qui a nécessité le remplacement de la serrure. De même, la dégradation de la porte-fenêtre du séjour va nécessiter une réparation coûteuse.

RG 25/1109 [Q] / [Z] et [S] [Z]

En outre, monsieur [Q], au visa de l’article 1231-1 du code civil, indique que les réparations à prévoir font obstacle à la vente du logement, ce qui constitue une perte de chance de le vendre, voire de le louer : il en résulte un préjudice qu’il convient de réparer.

Enfin, monsieur [Q] s’oppose à la demande de délais de paiement au motif que madame [Z] a déjà bénéficié d’un délai de 2 ans pour payer sa dette, et qu’en sa qualité de particulier, il ne dispose pas des ressources nécessaires pour supporter durablement les impayés de la locataire.

En réplique, madame [Z] et monsieur [S] [Z], représentés par leur avocat et reprenant les termes de leurs conclusions écrites n°1, demandent que le tribunal :

— leur accorde des délais de paiement de 24 mois pour s’acquitter de la dette de loyers et de charges de 1450.88 euros,

— déboute monsieur [Q] du surplus de ses demandes, et à défaut, leur accorde des délais de paiement de 24 mois,

— condamne monsieur [Q] à payer à la SARL ALAGY BRET ET ASSOCIES, maître [G] [F], la somme de 2500 euros en vertu de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu’aux entiers dépens.

A cet effet, madame [Z] expose que son fils est atteint d’une maladie psychiatrique qui nécessite des hospitalisations régulières et une attention constante de sa part. Elle précise qu’elle est elle-même en arrêt de travail depuis le mois de juin 2025. Madame [Z] et monsieur [S] [Z] considèrent que leur situation justifie l’octroi de délais de paiement à leur profit.

S’agissant des dégradations locatives, au visa des articles 1231-1, 1720, et 1728 du code civil, madame [Z] et monsieur [S] [Z] font valoir que l’état des lieux d’entrée mentionnait déjà la présence de moisissures dans la salle de bains et n’ont donc pas à prendre en charge les frais de remise en état de la salle de bains. Madame [Z] confirme en outre qu’elle avait signalé l’absence de fonctionnement de l’un des radiateurs qu’elle a été contrainte de remplacer en raison de la carence du bailleur.

Les défendeurs contestent également la demande au titre des clés, faisant valoir qu’elle avait changé la serrure afin que son fils puisse entrer dans les lieux même s’il avait oublié ses clés, et que s’agissant de clés non sécurisées, la carte de propriété n’est pas nécessaire. Madame [Z] s’oppose aux autres demandes faute de justificatif ou au regard de leur tardiveté au regard de la date de libération des lieux.

Enfin, ils indiquent que la demande indemnitaire de monsieur [Q] n’est pas fondée dès lors qu’aucune dégradation n’est établie, et que le demandeur ne peut se prévaloir de la perte de chance de louer les lieux puisqu’il a délivré un congé pour vendre.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur les loyers et charges impayés :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de payer les loyers et charges prévus au bail.

En l’espèce, les parties s’accordent pour fixer à 1450.88 euros le montant des loyers et charges impayés, dépôt de garantie déduit.

En conséquence, madame [Z] et monsieur [S] [Z] sont condamnés solidairement à payer à monsieur [Q] la somme de 1450.88 euros à ce titre.

RG 25/1109 [Q] / [Z] et [S] [Z]

2 – Sur les dégradations locatives :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de prendre en charge l’entretien courant des lieux et les menues réparations ; il répond également des dégradations commises dans le logement durant le temps de son occupation, sauf si celles-ci relèvent d’une usure normale ou de la vétusté des lieux.

En l’espèce, il convient d’examiner chaque poste de demande séparément.

— frais reprise de la totalité des peintures de la salle de bains :

L’état des lieux d’entrée a été rédigé à l’encre noire ; ce même document a été complété en bleu pour constituer l’état des lieux de sortie.

Il est indiqué en noir qu’à l’entrée dans les lieux, la peinture du plafond était en bon état, avec cependant la mention de “cloque”. La peinture des murs est en très bon état ; il en est de même pour la porte.

En bleu, il est noté que le plafond est en mauvais état en raison de la présence de moisissures, les murs sont également en mauvais état, et la porte à l’état moyen en raison de la présence d’éclats et d’un changement de serrure.

Ainsi, contrairement à ce que soutiennent madame [Z] et monsieur [S] [Z], les moisissures n’étaient pas présentes à leur entrée dans les lieux. Monsieur [Q] verse également aux débats le rapport d’expertise du 18 octobre 2023 dans lequel l’expert note que la présence de moisissures sur le plafond est la conséquence d’un phénomène de condensation et que les cloques sont consécutives aux projections d’eau pendant l’utilisation de la douche.

La présence de cloques est déjà notée lors de l’entrée dans les lieux et les termes de l’état des lieux de sortie ne permettent pas de déterminer si celles-ci se sont aggravées pendant la durée du bail.

Par ailleurs, le phénomène de condensation n’a pas nécessairement pour origine un défaut d’entretien des lieux imputable aux locataires. Celui-ci peut en effet être la conséquence d’un système de ventilation ou d’une isolation insuffisants. Il ne peut donc être affirmé que la condensation à l’origine de l’apparition des moisissures est imputable, de manière certaine, aux seuls locataires.

Enfin, si la porte présente des éclats, les photographies jointes mettent en évidence de menus éclats sur la tranche de la porte qui ne nécessitaient aucunement la reprise complète de la porte.

Les frais de réfection des peintures de la salle de bains sont donc écartés.

— reprise du système de chauffage :

L’état des lieux d’entrée met en évidence la présente de deux radiateurs et d’un sèche serviette. L’état des lieux de sortie ne met pas en évidence de changement de l’un des radiateurs.

Madame [Z] ne conteste pas avoir remplacé l’un des appareils qui était défectueux, sans l’autorisation du propriétaire des lieux, au motif que celui-ci ne répondait pas à sa demande de changement de ce radiateur. Cependant, madame [Z] ne démontre pas qu’elle a effectivement signalé l’absence de fonctionnement de l’un des deux radiateurs sans retour de la part du bailleur. De même, ce dernier ne démontre pas que le radiateur installé est de moindre qualité, ou qu’il a été installé de manière non conforme, ni même qu’il est inutilisable en raison de l’absence d’accès à l’application qui permet de le faire fonctionner.

Il n’est ainsi pas démontré que le remplacement du radiateur a nécessité le changement des deux appareils équipant les lieux.

Pour ces motifs, ces frais sont écartés.

— remplacement des menues fournitures :

Monsieur [Q] indique avoir été contraint de remplacer le siphon de l’évier de la cuisine, le pommeau de la douche, et la paroi de douche.

L’état des lieux d’entrée ne mentionne aucun désordre au niveau de ces équipements. Au contraire, l’état des lieux de sortie précise que l’évacuation de l’évier présente une fuite, que le mitigeur de la douche présente aussi une fuite, et que la paroi de la cabine de douche est cassée. La photographie versée aux débats montre que la paroi a été étoilée de manière très importante.

Il est établi que ces éléments ont été dégradés d’une manière qui excède l’usage normal des lieux. Monsieur [Q] justifie en outre qu’au regard des prix habituellement pratiqués pour ce type de fourniture, sa demande n’est pas excessive.

Pour ce motif, ces frais sont retenus à hauteur de 122 euros.

— remplacement de la menuiserie :

L’état des lieux d’entrée indique que la porte-fenêtre du séjour est en très bon état, alors qu’il a été ajouté en bleu, au titre de l’état des lieux de sortie, que l’une des portes est abîmée côté extérieur. La photographie jointe met en évidence la présence d’un impact. Cependant, rien ne démontre que cet impact justifiait le remplacement complet de la porte-fenêtre.

Ces frais sont donc écartés.

— remplacement de la serrure :

L’état des lieux de sortie met en évidence que les deux clés d’entrée de l’immeuble n’ont pas été restituées ; de même, la serrure de la salle de bain a été changée sans l’accord du bailleur.

Les frais réclamés à hauteur de 62.90 euros, non excessifs au regard de la nature des dégradations, sont donc à la charge des locataires.

*****

En conséquence, madame [Z] et monsieur [S] [Z] sont condamnés solidairement à payer à monsieur [Q] la somme de 184.90 euros au titre des réparations locatives.

3 – Sur la perte de chance :

Les dégradations affectant le logement ne sont pas d’une gravité suffisante pour faire obstacle à la mise en vente du logement. En outre, monsieur [Q] ne produit aucun élément justifiant de ce que de potentiels acquéreurs ont renoncé à acheter son bien au regard des dégradations imputables aux locataires.

De plus, s’agissant d’un logement qui n’était pas destiné à être remis en location, monsieur [Q] ne peut se prévaloir d’une perte de chance de le louer.

Pour ces motifs, monsieur [Q] est débouté de ses demandes.

4 – Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances porteront intérêts à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiement s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, madame [Z] et monsieur [S] [Z] justifient de ce qu’ils sont dans une situation médicale et financière fragile.

Il est donc fait droit à leur demande de délais de paiement selon les modalités fixées dans le présent dispositif.

5- Sur les demandes accessoires :

Succombant à l’instance, madame [Z] sont condamné in solidum aux dépens et à payer à monsieur [Q] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement madame [B], [W] [Z] et monsieur [C], [E] [S] [Z] à payer à monsieur [R], [Y], [U] [Q] les sommes de :

—  1450.88 euros au titre des loyers et charges impayés, dépôt de garantie déduit,

—  184.90 euros au titre des réparations locatives,

AUTORISE madame [B], [W] [Z] et monsieur [C], [E] [S] [Z] à s’acquitter de la dette par 16 mensualités de 100 euros, la 17e et dernière mensualité égale au solde :

— le premier versement devant intervenir dans un délai de un mois suivant la signification du jugement,

— le second avant le 15 du mois suivant,

— et les autres avant le 15 de chaque mois,

DIT que le présent jugement suspend les procédures d’exécution et que la majoration de l’intérêt légal ne s’applique pas pendant le délai,

DIT que toute mensualité restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

CONDAMNE in solidum madame [B], [W] [Z] et monsieur [C], [E] [S] [Z] à payer à monsieur [R], [Y], [U] [Q] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,

CONDAMNE in solidum madame [B], [W] [Z] et monsieur [C], [E] [S] [Z] aux dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé le vingt-cinq mars deux mil vingt-six par mise à disposition au greffe de ce tribunal.

LE GREFFIER LE JUGE