TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT de PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

DU 10 FEVRIER 2026

Jugement du :

10 FEVRIER 2026

N° RG 25/00715 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FL47

72I 0A

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1]

c/

Société civile immobilière [Y]

Grosse le

à

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société CAIG

représentée par Maître Christophe LEJEUNE de la SCP LEJEUNE-THIERRY, avocats au barreau de l’AUBE

DEFENDERESSE

Société civile immobilière [Y], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par sa gérante, Madame [K] [J] [T]

* * * * * * * * * *

L’affaire a été appelée à l’audience du 09 Décembre 2025 puis après renvoi à la demande des parties, plaidée à celle du 13 Janvier 2026 tenue par :

— Madame Odile SIMART, Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond,

assistée de Madame Julia MARTIN, Greffier.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Février 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière [Y] est propriétaire des lots n°4, 5, 6 et 8 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 1].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 21 décembre 2023, le SYNDICAT DES COPROPIETAIRES DU [Adresse 5] (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), représenté par son syndic en exercice, la société CAIG, a mis en demeure la société civile immobilière [Y] de payer la somme de 3 035,66 euros au titre des charges de copropriété dues au mois de décembre 2023.

Suivant injonction de payer du 22 juillet 2025, la société civile immobilière [Y] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 504,19 euros au titre des charges de copropriété impayées et la somme de 51,60 euros au titre des frais de requête.

Le 23 septembre 2024, la société civile immobilière [Y] a formé opposition à l’encontre de cette ordonnance.

Faute de comparution des parties à l’audience, l’ordonnance d’injonction de payer du 22 juillet 2025 a été déclarée caduque par jugement du 2 décembre 2025.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 28 août 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la société CAIG, a mis en demeure la société civile immobilière [Y] de payer la somme de 6 182 euros au titre des charges de copropriété dues au mois d’août 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 21 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires a assigné la société civile immobilière [Y] à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de TROYES statuant en procédure accélérée au fond sur le fondement des articles 10 et suivants, 14-1 et suivants et 19-2 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 aux fins de voir :

Condamner la société civile immobilière [Y] au paiement de la somme de 6 215,76 euros au titre des charges de copropriété impayées exigibles au 31 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2025 pour la somme de 6 152 euros ;Condamner la société civile immobilière [Y] au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ; Condamner la société civile immobilière [Y] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

À l’audience du 13 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par avocat, maintient ses demandes.

La société civile immobilière [Y], représentée par sa gérante Madame [K] [J] [T], sollicite de voir :

Fixer les sommes dues au titre des charges de copropriété impayées à la somme de 3 646,14 euros ; Condamner la société civile immobilière [Y], représentée par sa gérante Madame [K] [J] [T], en deniers ou quittances ;Ordonner au syndicat des copropriétaires, dans le mois suivant la décision, de :Procéder au débarrassage des parties communes (couloir d’entrée et greniers) de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] ;Rendre l’accès libre à l’entrée de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] ;Rétablir l’accès au local vélo de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] ; Rétablir l’accès à la cour intérieure de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] ;

Allouer des délais de paiement à la société civile immobilière [Y], représentée par sa gérante Madame [K] [J] [T], sur le fondement de l’article 1345-5 du code civil, soit deux cents euros sur une période de vingt mois, la dernière échéance couvrant le solde ; Rejeter les demandes à titre de dommages-intérêts formulées à l’encontre de la société civile immobilière [Y], représentée par sa gérante Madame [K] [J] [T] ; Réduire à de plus justes proportions le montant alloué au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété impayées

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 481-1 du code de procédure civile prévoit les conditions dans lesquelles le juge statue selon la procédure accélérée au fond et dispose que cette procédure doit être prévue par la loi ou le règlement.

Le demandeur se fonde notamment sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. […] »

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes de l’immeuble en copropriété. En vertu de l’article 14-1 de cette loi, ces charges sont fixées dans le budget prévisionnel, voté chaque année par le syndicat de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux d’assemblée générale des 22 mars 2023, 14 décembre 2023, 15 mai 2024 et 16 juin 2025 ayant pour objet l’approbation des comptes et le vote du budget prévisionnel de l’exercice suivant, ainsi que les appels de fonds correspondants à compter du 1er trimestre 2023.

Il fournit en outre le relevé de compte de la société civile immobilière [Y] établissant sa défaillance dans le paiement des charges de copropriété à hauteur de 6 447,86 euros au 10 novembre 2025.

En défense, la société civile immobilière [Y] reconnaît ne pas être à jour du paiement des charges de copropriété mais conteste le montant des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Elle fait valoir en premier lieu qu’il existe un écart inexpliqué de 300 euros entre les comptes transmis par l’ancien syndic, la société CENTURY 21, lesquels établissaient un solde de 1 484,39 euros à la date du 27 janvier 2023, et le relevé de compte produit par le nouveau syndic établissant un solde de 1 784,39 euros à la date du 1er novembre 2022.

Elle sollicite également de retenir la somme de 167,25 euros au titre de l’appel du 1er trimestre 2023 en lieu et place de la somme de 235,16 euros afin de proratiser la rémunération du nouveau syndic nommé le 27 janvier 2023.

La société civile immobilière [Y] conteste en outre la somme de 232,10 euros qui lui a été facturée au titre des frais de réparation d’une fenêtre qui aurait été endommagée par sa locataire au motif que la fenêtre en cause était déjà endommagée à la date d’acquisition du bien.

La défenderesse sollicite par ailleurs le rejet de la demande de condamnation au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, soit 105 euros.

La société civile [Y] fait enfin valoir qu’elle a fait parvenir au syndicat des copropriétaires deux règlements en date des 24 décembre 2025 à hauteur de 283,15 euros et 2 096, 71 euros.

Sur l’écart entre les décomptes de l’ancien syndic et du nouveau syndic

Il ressort de l’examen du décompte établi par l’ancien syndic à la date du 27 janvier 2023 que la société civile immobilière [Y] a procédé à un paiement de la somme de 300 euros en date du 4 novembre 2022, soit antérieurement au changement de syndic, qui a eu lieu le 27 janvier 2023. Le solde débiteur en faveur du syndic s’élevait alors au montant de 1 484,39 euros.

Or, l’extrait de compte établi par le nouveau syndic en date du 13 février 2023 mentionne une balance d’ouverture d’un montant de 1 784,39 euros. Il apparaît ainsi que le règlement sus évoqué, intervenu régulièrement entre les mains de l’ancien syndic encore en fonction, n’a pas été pris en compte dans le décompte établi par le nouveau syndic.

Il convient en conséquence de retrancher la somme de 300 euros du principal.

Sur l’appel de fonds du 1er trimestre 2023

La société civile immobilière [Y] souhaite voir proratiser la somme de 235,16 euros demandée au titre de l’appel de fonds du 1er trimestre 2023 au motif que cette somme inclut les honoraires du nouveau syndic, qui a pris ses fonctions le 27 janvier 2023.

Il y a lieu toutefois de rappeler que cet appel de fonds a été approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires le 15 mai 2024. Dès lors, sauf à contester en bonne et due forme la décision prise en assemblée générale, la société civile immobilière [Y] n’est pas fondée à solliciter une proratisation des sommes demandées au titre d’un appel de fonds régulièrement voté.

Il n’y a en conséquence pas lieu de retrancher la somme de 67,91 euros du principal.

Sur la somme de 232,10 euros figurant dans le décompte de la société civile immobilière [Y]

Le syndicat des copropriétaires acquiesce à cette demande et indique que cette somme a déjà été retranchée des sommes sollicitées.

Il y a lieu de constater que la somme de 232,10 euros a bien été retranchée des sommes sollicitées par le syndicat des copropriétaires, qui a porté sa demande de 6 447,86 euros à 6 215,76 euros.

Sur la prise en compte des paiements de 283,15 euros et 2 096,71 euros

La société civile [Y] produit la copie de deux chèques, l’un d’un montant de 283,15 euros et l’autre d’un montant de 2 096,71 euros, adressés à la société CAIG.

En réponse, le syndicat des copropriétaires confirme avoir reçu les deux chèques la veille de l’audience, mais souligne que le chèque d’un montant de 2 096,71 euros n’a pas pu être encaissé car daté du 24 décembre 2026.

Outre que le chèque d’un montant de 2 096,71 euros est effectivement affecté d’une erreur matérielle concernant la date, la production de copies de chèques remplis à l’ordre du créancier ne peut suffire à elle seule à démontrer la réalité d’un paiement tant que leur encaissement n’est pas effectif, ce qui n’était pas le cas au jour de l’audience.

Il n’y a dès lors pas lieu de retrancher les sommes de 283,15 euros et 2 096,71 euros des sommes demandées par le syndicat des copropriétaires.

Sur les sommes demandées au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné […] les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires souhaite voir ordonner le paiement par la défenderesse des sommes engagées pour au titre des relances adressées à la défenderesse, soit 30 euros en date du 3 août 2023 et 70 euros en date du 29 août 2023, qu’il estime relever des frais nécessaires prévus à l’article susvisé.

Les frais de relance ne peuvent toutefois relever des frais nécessaires que postérieurement à la régularisation d’une mise en demeure adressée au débiteur. Or, les relances en cause ont été réalisées antérieurement à la mise en demeure du débiteur, régularisée le 21 décembre 2023.

Il s’en déduit que les frais de relance de 30 euros et 70 euros ne relèvent pas des frais nécessaires visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ne sauraient dès lors être mis à la charge de la société civile immobilière [Y].

La somme de 105 euros sera en conséquence retranchée du principal.

Au vu de ce qui précède, il convient en conséquence de faire droit à la demande en paiement du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées à hauteur de 6 215,76 – (300 + 105) = 5 810,76 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 28 août 2025.

Sur la demande d’échelonnement des paiements de la société civile immobilière [Y]

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. ».

En l’espèce, il y lieu, au vu des justificatifs produits par la société civile immobilière [Y] concernant sa situation financière, d’autoriser cette dernière à s’acquitter des sommes dues en 18 échéances mensuelles de 325 euros, la dernière échéance couvrant le solde.

Il y a lieu par ailleurs, en considération des intérêts du syndicat des copropriétaires, d’assortir cet échelonnement des paiements d’une déchéance immédiate du terme en cas de méconnaissance par la société civile immobilière [Y] de l’échéancier mis en place.

Sur la demande reconventionnelle de la société civile immobilière [Y]

La société civile immobilière [Y] sollicite de voir ordonner au syndicat des copropriétaires, dans le mois suivant la décision, de procéder au débarrassage des parties communes de l’immeuble, de rendre l’accès libre à l’entrée, de rétablir l’accès au local vélo et de rétablir l’accès à la cour intérieure.

Ces demandes sont toutefois exclusives du pouvoir du président du tribunal statuant en procédure accéléré au fond sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, qui ne peut statuer que sur les demandes en paiement d’une somme d’argent, à titre provisionnel ou définitif, au titre des charges de copropriété impayées.

Ces demandes seront en conséquence déclarées irrecevables.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La résistance abusive représente la contrainte pour le demandeur, d’agir en justice pour faire valoir ses droits à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, refusant d’accéder aux prétentions du demandeur.

Si le demandeur peut réclamer l’octroi de dommages-intérêts destinés à indemniser le préjudice causé par cet abus, l’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive nécessite la preuve que la personne en cause a résisté à la demande de mauvaise foi, dans l’intention de nuire ou avec une légèreté blâmable assimilable au dol.

En l’espèce, le retard seul dans le paiement des charges de copropriété ne peut suffire à caractériser la mauvaise foi de la défenderesse, laquelle a pu se méprendre de bonne foi sur l’étendue de ses droits.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande à cette fin.

Sur les demandes accessoires

La société civile immobilière [Y], qui succombe, sera condamnée au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Odile SIMART, président du tribunal judiciaire de Troyes, statuant par jugement public par mise à disposition au greffe, en procédure accélérée au fond, en premier ressort, contradictoire, assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE la société civile immobilière [Y] à payer au SYNDICAT DES COPROPIETAIRES DU [Adresse 5] la somme de 5 810,76 euros (CINQ MILLE HUIT CENT DIX EUROS ET SOIXANTE-SEIZE CENTIMES) en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 août 2025 ;

AUTORISONS la société civile immobilière [Y] à apurer son passif en 17 paiements consécutifs de 325 euros (TROIS CENT VINGT-CINQ EUROS), le 18ème paiement réglant le solde, devant intervenir le 20 de chaque mois à compter de la présente ordonnance ;

DISONS que, faute pour la société civile immobilière [Y] de payer à bonne date une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et les voies d’exécution pourront être reprises ;

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPIETAIRES DU [Adresse 5] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

DECLARE irrecevables les demandes reconventionnelles de la société civile immobilière [Y] relatives aux accès aux parties communes de l’immeuble ;

CONDAMNE la société civile immobilière [Y] à payer au SYNDICAT DES COPROPIETAIRES DU [Adresse 5] la somme de 1 000 euros (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société civile immobilière [Y] aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT