TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°26/

du 26 MARS 2026

Enrôlement : N° RG 24/11588 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5QYU

AFFAIRE : S.D.C., [Adresse 1] (M^e DI COSTANZO)

C/ M., [S], [I], Mme, [E], [W] ép., [I]

A l’audience Publique du 15 décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 26 mars 2026

selon la procédure sans audience prévu à l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire

Dépôt de dossiers sans plaidoiries au plus tard le 29 décembre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], [Localité 1]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. IMMOBILIERE TARIOT

immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 344 406 848

dont le siège social est sis, [Adresse 2] -, [Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Monsieur, [S], [I]

demeurant, [Adresse 1] -, [Localité 1]

défaillant

Madame, [E], [W] épouse, [I]

demeurant, [Adresse 1] -, [Localité 1]

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis, [Adresse 1] -, [Localité 1] est soumis au statut de la copropriété.

Monsieur, [S], [I] et Madame, [E], [W] épouse, [I] sont propriétaires du lot n°7 au sein de cette copropriété.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte des copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à leur lot.

Ils ont déjà été condamnés par jugement en date du 03 décembre 2012 du tribunal d’instance de MARSEILLE au paiement d’arriérés de charges de copropriété, avec échelonnement de la dette sur 24 mois.

Par jugement en date du 3 avril 2019 du même tribunal, ils ont à nouveau été condamnés au titre des arriérés de charges dus pour la période du 30 septembre 2017 au 12 février 2019, avec échelonnement de la dette sur 4 mois.

Par jugement de référé en date du 18 mars 2022, ils ont été une nouvelle fois condamnés pour des arriérés de charges arrêtés au 19 novembre 2021.

Le 20 mars 2024, le conseil syndical leur a envoyé une correspondance, restée vaine, afin de régler le litige dans le cadre amiable.

*

Par acte d’huissier en date du 14 octobre 2024, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1],, [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL IMMOBILIERE TARIOT, a assigné Monsieur, [S], [I] et Madame, [E] épouse, [I] devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, notamment son article L4-l et 55

Vu les pièces produites aux débats

— Juger que les demandes du Syndicat des copropriétaires requérant sont bien fondées.

— Condamner solidairement Monsieur, [S], [I] et Madame, [E], [W] épouse, [I] à lui payer la somme de 10.616,68 € selon décompte arrêté au I8l07 12024, et ce, avec intérêt au taux légal, à compter du 20 / 03 I 2024.

— Condamner solidairement Monsieur, [S], [I] et Madame, [E], [W] épouse, [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, et ce, par application de l’article 1231-6, alinéa 3 du Code civil.

— Condamner solidairement Monsieur, [S], [I] et Madame, [E], [W] épouse, [I] à payer au Syndicat requérant la somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

— Juger que dans l’hypothèse où à défaut de paiement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être entreprise par l’intermédiaire d’un huissier, les sommes retenues par celui-ci en application de l’article 1O du décret du 8 mars 2OOI (droit proportionnel de recouvrement) portant modification du décret 96-1080 du 12 décembre 1996 seront encore supportées par la partie débitrice.

*

Régulièrement cités à étude, Monsieur, [S], [I] et Madame, [E], [W] épouse, [I] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/11588.

A l’audience d’orientation du 24 mars 2025, Monsieur, [I] s’est présenté pour solliciter un renvoi afin de constituer avocat.

La procédure a été renvoyée à la mise en état du 22 mai 2025 afin qu’il puisse faire le nécessaire, et avis de clôture dans le cas contraire.

A l’audience de mise en état électronique du 22 mai 2025, en l’absence constitution dans les intérêts des défendeurs, la procédure a été clôturée.

Une procédure sans audience a été proposée et acceptée par le demandeur. L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025 avec demande de dépôt du dossier de plaidoirie avant le 2 juin.

Le dossier de plaidoirie a été déposé au greffe du tribunal le 27 juin 2025.

Le délibéré a été rendu le 4 septembre 2025.

Le tribunal a ordonné la réouverture des débats avec le dispositif suivant :

« Ordonne au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1], [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la production d’un décompte arrêté au 18 juillet 2024 épuré des charges appelées au titre des condamnations antérieures, et des versements mis au crédit des débiteurs qui relèvent de l’apurement des créances fixées lors des condamnations antérieures. En effet, le nouveau décompte ne doit contenir que les appels de charges courantes au débit et au crédit les paiements au titre de ces dernières.

Renvoie à l’audience de mise en état électronique du 15 décembre 2025 à 14h (cabinet 3) avec avis de clôture, aux fins de production d’un décompte lisible, ne contenant que les charges courantes dues à compter du 01er janvier 2022 ainsi que les paiements mis au crédit ne concernant que ces sommes. L’apurement de la dette doit se faire sur un compte distinct. Le demandeur pourra s’il l’estime nécessaire conclure ».

*

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 décembre 2025, le Syndicat des Copropriétaires demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, notamment son article 14-1 et 55

Vu les pièces produites aux débats

— Juger que les demandes du Syndicat des copropriétaires requérant sont bien fondées.

— Condamner solidairement Monsieur, [S], [I] et Madame, [E], [W] épouse, [I] à lui payer la somme de 10.616,68 € selon décompte arrêté au 18/07/2024, et ce, avec intérêt au taux légal, à compter du 20/03/2024.

— Condamner solidairement Monsieur, [S], [I] et Madame, [E], [W] épouse, [I] à payer au syndicat des copropriétaires la 6 somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, et ce, par application de l’article 1231-6, alinéa 3 du Code civil.

— Condamner solidairement Monsieur, [S], [I] et Madame, [E], [W] épouse, [I] à payer au Syndicat requérant la somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

— Juger que dans l’hypothèse où à défaut de paiement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être entreprise par l’intermédiaire d’un huissier, les sommes retenues par celui-ci en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 (droit proportionnel de recouvrement) portant modification du décret 96-1080 du 12 décembre 1996 seront encore supportées par la partie débitrice.

*

L’ordonnance clôture a été rendue le 15 décembre 2025, et l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 474, alinéa 1er, du code de procédure civile, toutes les parties n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire à l’égard de tous.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur, [S], [I] et Madame, [E], [W] épouse, [I] au paiement de la somme de 10 616,68 euros, arrêtée selon décompte du 18 juillet 2024.

Le syndicat des copropriétaires produit notamment au soutien de sa demande le relevé de propriété, les précédentes décisions de justice rendues à l’encontre des défendeurs, les appels de fonds pour la période de 2022 à 2024 ; les procès-verbaux des assemblées générales du 20 janvier 2021, 05 janvier 20225 et 10 avril 2024. Ces assemblées générales, non frappées d’appel, ont approuvé les comptes des exercices 2019-2020, 2020-2021, 2022-2023 ainsi que les budgets prévisionnels pour les périodes allant du 01er octobre 2020 au 30 septembre 2025.

Par jugement en date du 04 septembre 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats, relevant que le décompte produit par le syndicat des copropriétaires ne permettait pas d’identifier clairement les sommes réclamées au titre des charges courantes postérieures au 1er janvier 2022, dès lors qu’il incluait également des sommes ayant déjà fait l’objet de condamnations antérieures, notamment par jugement du 18 mars 2022.

Le tribunal a ainsi invité le demandeur à produire un décompte clair et distinct, n’intégrant plus les arriérés ayant déjà fait l’objet de condamnations judiciaires et précisant la nature des sommes inscrites au crédit du compte, afin de distinguer les paiements relatifs aux charges courantes de ceux correspondant à l’apurement des condamnations antérieures.

Or, en l’état des pièces produites, le syndicat des copropriétaires ne fournit toujours pas de décompte conforme aux demandes du tribunal.

Au soutien de ses conclusions en date du 11 décembre 2025, il verse aux débats, au titre de sa pièce n°11, un document intitulé « Relevé de compte » correspondant à un décompte arrêté au 19 novembre 2021, soit antérieurement à la période litigieuse, laissant apparaître des sommes déjà exigibles au titre de décisions de justice antérieures, ainsi qu’un document dactylographié intitulé « DECOMPTE » présentant un raisonnement destiné à expliquer le calcul de la somme réclamée.

Toutefois, ce document ne peut être considéré comme un relevé de compte individuel permettant d’établir l’existence et le montant de la créance alléguée.

Il s’agit en effet d’une simple présentation de calculs indiquant des montants globaux portés au débit et au crédit, sans qu’y soient détaillées les écritures comptables correspondantes, ni l’origine précise des sommes mentionnées. Il ne permet pas d’identifier clairement son auteur ni les modalités de son établissement, de sorte qu’il ne présente pas les garanties nécessaires pour être considéré comme un véritable relevé de compte individuel.

Au surplus il sera rappelé au syndicat des copropriétaires qui allègue l’existence d’une créance de justifier de son existence.

Dans ces conditions, ce document ne saurait constituer un justificatif comptable suffisant permettant d’apprécier le montant réellement exigible par le syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété.

Ainsi, malgré les demandes expresses du tribunal formulées dans le jugement de réouverture des débats, le syndicat des copropriétaires, qui n’a ni produit à nouveau le décompte des sommes arrêtées au 18 juillet 2024, ni produit une reprise actualisée de ce décompte, n’a pas produit de décompte clair et actualisé permettant au Tribunal d’apprécier l’exigibilité des sommes réclamées au consorts, [I].

Dès lors, le Tribunal n’est pas en mesure d’apprécier le montant exact de la créance dont se prévaut le syndicat des copropriétaires, alors que la charge de la preuve lui incombe.

En conséquence, il conviendra de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes au titre des charges de copropriété.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En outre, en application de l’article 1241 du Code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit et le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice autre que ceux déjà indemnisés.

Toutefois, force est de constater que le syndicat des copropriétaires, qui ne fournit aucun décompte valable, ne justifie ni d’une créance certaine à l’encontre des défendeurs, ni d’une faute distincte qui leur serait imputable.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires, succombant, sera condamné aux dépens de la présente instance.

En outre, le Syndicat des copropriétaires représenté par son avocat, Maître DI CONSTANZO, n’ayant fourni aucun décompte justifiant de l’exigibilité de la créance réclamée au titre des charges de copropriété impayées, il conviendra de le débouter de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

S’agissant des frais d’exécution forcée, le droit proportionnel dégressif dû à l’huissier de justice ayant reçu un mandat de recouvrement en vertu de l’article 10 du décret n° 2001-212 du 8 mars 2001, modifié, est, selon ce texte, à la charge du créancier, sans qu’il puisse y être dérogé. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en premier ressort, en audience publique, à Juge unique, par jugement réputé contradictoire mis à la disposition au greffe du tribunal de la juridiction de céans,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1] -, [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes au titre des charges de copropriété et frais nécessaires arrêtées au 18 juillet 2024,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1] -, [Localité 1] de sa demande tendant à voir assortir des intérêts au taux légal à la somme réclamée au titre du recouvrement des charges de copropriété dues et des frais de recouvrement,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1] -, [Localité 1] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1] -, [Localité 1] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1] -, [Localité 1] aux dépens de la présente instance,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1] -, [Localité 1], de sa demande tendant à mettre à la charge de Monsieur, [S], [I] et Madame, [E], [W] épouse, [I] les frais d’exécution, et afférents au droit proportionnel dégressif de l’huissier de justice mandaté en application de l’article 10 du décret n°2002-212 du 8 mars 2001, modifié, dès lors que ce droit est légalement à la charge du créancier,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-SIX MARS DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE