ORDONNANCE DU : 16 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01864 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3CQM

AFFAIRE : S.C. EFFIMO 1 C/ S.A.S. REGICOM WEBFORMANCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C. EFFIMO 1,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Anne-Sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. REGICOM WEBFORMANCE,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître David BENAROCH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et Maître Lou MARIONI, avocat au barreau de LYON, avocat postulant

Débats tenus à l’audience du 19 Janvier 2026

ELEMENTS DU LITIGE

La société EFIMMO 1 a assigné la société REGICOM WEBFORMANCE devant le juge des référés de [Localité 1] le 1er août 2025 aux fins, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 30 décembre 2025, de :

Dire recevable et bien fondée la société EFIMMO 1 en toutes ses demandes ;

Constater que la société EFIMMO 1 renonce à se prévaloir de la résiliation du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire ;

Ordonner la poursuite du contrat de bail aux charges et conditions prévues par le contrat de bail régularisé le 17 avril 2019 ;

En conséquence :

Condamner provisionnellement la société REGICOM WEBFORMANCE à payer en principal à la société EFIMMO 1 la somme de 37.370,72 € au titre de la facture de reddition de charges 2023 impayée, augmenté d’un intérêt légal majoré de 4 points ;

Condamner provisionnellement la société REGICOM WEBFORMANCE à payer en principal à la société EFIMMO 1 la somme de 3.737 € en application des dispositions de l’article 22.6 du contrat de bail ;

Débouter la société REGICOM WEBFORMANCE de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner la société REGICOM WEBFORMANCE à payer à la société EFIMMO 1 la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du CPC ;

Condamner la société REGICOM WEBFORMANCE aux entiers dépens d’instance en ce compris le coût du commandement de payer

La société EFIMMO 1 expose les éléments suivants au soutien de ses demandes :

La société EFIMMO 1 est propriétaire de droits et biens immobiliers sis [Adresse 3] à [Localité 2] pour les avoir acquis selon acte authentique du 19 février 2020.

Par acte sous seing privé en date du 17 avril 2019, la société VEDF 4 SCI, aux droits de laquelle vient la société EFIMMO 1, a donné à bail commercial à la société REGICOM, un local et des emplacements de stationnement, dépendant de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 3], à Ecully (69130), pour une durée de 9 années entières et consécutives commençant à courir le 15 avril 2019 pour se terminer le 14 avril 2028, moyennant un loyer annuel de 48.780,00€ HT/HC, payable trimestriellement et d’avance.

À la suite d’impayés, par courrier RAR du 3 janvier 2025, la société EFIMMO 1 a mis en demeure la société REGICOM d’avoir à régler la somme de 98.742,18 € au titre des loyers, charges et accessoires impayés.

La société EFIMMO 1 a fait délivrer, par voie de commissaire de justice, à la société REGICOM un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 janvier 2025, pour une dette locative en principal de 98.742,18 €. La société preneuse a effectué des virements qui n’ont pas permis d’apurer la dette.

Toutefois, la société EFIMMO 1 renonce à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire et sollicite désormais la poursuite du contrat de bail. Elle indique que la clause résolutoire est stipulée au seul bénéfice du bailleur, dès lors ce dernier peut choisir de renoncer à la résiliation du contrat de bail, même après avoir manifesté l’intention de s’en prévaloir. L’acquiescement du locataire à la résiliation du contrat de bail dans ses conclusions n’a dès lors aucun effet extinctif. Le commandement de payer rappelle que la clause résolutoire est stipulée dans l’intérêt exclusif du bailleur.

La société EFFIMO 1 conteste l’existence des préjudices invoqués par la société REGICOM. En effet, en présence des troubles causés par le dégât des eaux la société REGICOM a poursuivi son exploitation des locaux pris à bail. De plus, la société REGICOM ne communique aucune pièce comptable et financière qui démontrerait que son activité commerciale aurait été impactée par les infiltrations subies. Dès lors la demande de paiement de dommages et intérêts devra être rejetée en l’absence de démonstration de l’existence d’un préjudice.

Concernant le paiement de la reddition de charges pour l’année 2023, la société REGICOM ne démontre pas l’existence de contestations sérieuses. La société EFIMMO 1 a communiqué les justificatifs permettant d’apprécier que les sommes réclamées sont liquides, certaines et exigibles. Conformément aux stipulations contractuelles, la société EFIMMO 1 est recevable et bien fondée à solliciter la condamnation provisionnelle de la société REGICOM à lui payer la somme de 37.370,72 € au titre de la facture de reddition de charges 2023 impayée, augmentée d’un intérêt légal majoré de 4 points.

La société REGICOM soulève l’existence d’une contestation sérieuse portant sur la qualification et le montant de l’indemnité d’occupation, la pénalité forfaitaire de 10%, la destination et l’imputation du dépôt de garantie ainsi que la majoration du taux d’intérêt légal. Compte tenu de la poursuite du contrat de bail, la société EFIMMO 1 se désiste de sa demande formulée au titre de la conservation du dépôt de garantie et de la majoration de l’indemnité d’occupation.

Compte tenu de l’absence de règlement à échéance, la société EFIMMO 1 est bien fondée à solliciter l’application de la majoration du taux de l’intérêt légal et la pénalité forfaitaire de 10% prévu par l’article 22.3 du contrat de bail. Ainsi, elle sollicite l’application d’une pénalité forfaitaire de 10% du montant de la somme due, soit la somme de 3.737 €.

La société EFIMMO 1 s’oppose à l’octroi des plus larges délais de paiement au preneur.

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La société REGICOM WEBFORMANCE demande, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 16 décembre 2025, de :

A titre principal,

Prendre acte de l’acquiescement de la société REGICOM WEBFORMANCE à la demande de résiliation du bail conformément à la clause résolutoire,

Constater l’existence de contestations sérieuses sur le quantum de la présumée dette pour charges,

Dire qu’il n’y a pas lieu à statuer en référé sur les demandes relatives à la dette de charges, à l’indemnité d’occupation triple, à la pénalité forfaitaire de 10 %, ainsi qu’à la majoration de 4 points d’intérêts, en raison de l’existence de contestations sérieuses sur leur bien-fondé et proportionnalité,

Subsidiairement, si par extraordinaire, une quelconque somme devait être retenue au titre des charges,

Constater l’existence du trouble de jouissance causé par les désordres allégués et réduire l’éventuelle créance pour charges à hauteur de 50% des sommes sollicitées en conséquence,

Accorder à la société REGICOM WEBFORMANCE un délai d’apurement de vingt-quatre (24) mois pour le paiement intégral du solde des charges,

Ordonner que le dépôt de garantie soit imputé sur la dette locative ou remboursé, en tout état de cause, et écarter toute prétention au maintien intégral du dépôt comme sanction automatique,

Condamner la société EFIMMO 1 à payer à la société REGICOM WEBFORMANCE la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la société EFIMMO 1 aux entiers dépens.

La société REGICOM n’entend pas s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire.

Par ailleurs, sur le paiement des créances de loyers et l’existence d’un trouble de jouissance. La société REGICOM expose et produit pièces établissant que l’immeuble a subi, à plusieurs reprises, des dégâts des eaux importants affectant la salubrité et l’usage de locaux essentiels, avec interruptions et perturbations d’exploitation répétées. Le bailleur a lui-même annoncé des travaux affectant les sanitaires, la ventilation, des cloisonnements, avec interruption d’usage. Ces désordres affectent des locaux essentiels, ce qui rend difficile le fonctionnement normal des lieux. Par ailleurs, la société REGICOM avait demandé la résiliation du bail par courrier avec accusé réception le 14 octobre 2024, la société EFIMMO 1 avait opposé un refus du congé au motif que le courrier serait arrivé trop tard en termes de délais.

En outre, la société REGICOM est à jour du paiement des loyers. Seuls sont contestés les charges. Toutefois, la société EFIMMO 1 n’apporte aucun détail sur le décompte de la somme de 37.406,88 euros qu’elle réclame. Cette somme correspondrait à une reddition 2023 d’une facture 2400812 pour laquelle il ne figure aucun détail. La société REGICOM n’est pas en mesure de comprendre le détail des charges facturées ni même leur périodicité. Si les charges correspondent à des travaux, la société REGICOM relève que la réaffectation sur le locataire, ne peut concerner que les charges locatives. En l’espèce, le demandeur ne communique aucune information précise sur les charges visées, de sorte que sa demande est indéterminable.

La société REGICOM doit donc être indemnisée du préjudice subi depuis le moment où la société EFIMMO 1 était informée des désordres jusqu’à réparation effective. Les sommes allouées viendront nécessairement diminuer la créance locative réclamée par la société EFIMMO 1.

La société REGICOM demande que soit écartée, réduite ou, à tout le moins, modulée, l’application de la clause de triple loyer et que l’indemnité d’occupation, tant que la remise des clés n’est pas effective, soit fixée au montant du loyer mensuel contractuel. Concernant la pénalité de 10%, il est demandé de limiter les intérêts au taux légal simple à compter de la décision et d’écarter toute majoration non justifiée par un préjudice réel. Enfin, le dépôt de garantie doit être remboursé ou imputé sur la dette locative et non conservé à titre de sanction laquelle apparaîtrait aussi injustifiée que disproportionnée.

La société REGICOM, confrontée à des difficultés, a déjà réglé plus de 60 % de sa dette locative et manifeste sa bonne foi. Elle sollicite l’octroi d’un échéancier d’apurement de la dette locative pendant 24 mois.

L’audience a eu lieu le 19 janvier 2026.

Les parties à l’audience ont repris l’ensemble de leurs demandes.

Le délibéré a été fixé au 16 mars 2026.

MOTIFS

Sur la renonciation à l’application de la clause résolutoire :

La renonciation à une clause résolutoire acquise ne peut se présumer, elle doit être expresse, ou résulter d’actes non équivoques émanant du bailleur et attestant sans ambiguïté de sa volonté de renoncer au jeu de la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 17 avril 2019 stipule une clause résolutoire « A défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de loyer et/ou indemnité d’occupation judiciaire ou conventionnelle et/ou accessoires, tout comme les compléments de loyers ou dépôt de garantie, découlant d’une décision judiciaire ou d’un accord entre les Parties ou de remboursement des frais, taxes, charges et prestations qui en constituent l’accessoire, ou encore d’une somme quelconque due en vertu des présentes (pénalités, dommages-intérêts, intérêts etc) à leur échéance ou à défaut d’exécution d’une seule des conditions et obligations du Bail ou des dispositions résultant de la loi, d’une décision de justice, du règlement général de l’Immeuble ou du règlement de copropriété et un (1) mois après un commandement de payer ou une simple sommation d’exécuter visant la présente clause, ledit Bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus (…) ».

Le commandement de payer, signifié le 7 janvier 2025 indique « A défaut de satisfaire au présent COMMANDEMENT, et le délai d’UN MOIS EXPIRE, le demandeur entendra si bon lui semble, se prévaloir des dispositions de la CLAUSE RESOLUTOIRE insérée au bail ».

La société EFIMMO 1 indique dans ses conclusions, reprises à l’audience, renoncer à l’application de la clause résolutoire après l’avoir sollicitée dans son assignation.

Le preneur indique avoir acquiescé à l’application de la clause résolutoire de sorte qu’il y a lieu de l’appliquer.

Sur ce

Le juge des référés a le pouvoir de constater l’application d’une clause résolutoire à la condition que son exercice ne présente pas de contestation sérieuse. Or, en l’espèce après avoir sollicité la mise en oeuvre de la clause résolutoire en saisissant le juge des référés, le bailleur y renonce en cours d’instance après que le preneur a acquiescé à l’application de la clause résolutoire, il s’en déduit que l’application même de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse qui implique que le juge des référés n’a pas le pouvoir de statuer en l’état, le litige relevant du pouvoir d’appréciation des juges du fond.

Il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur l’application de la clause résolutoire.

Sur le paiement des charges :

L’article 835 du code de procédure civile dispose « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l’espèce, la société EFIMMO 1 produit des justificatifs de la reddition des charges 2023, le relevé général des dépenses détaillées et le relevé individuel des dépenses.

La société REGICOM WEBFORMANCE conteste la demande de condamnation au paiement des charges dès lors qu’elle a subi un préjudice de jouissance imputable selon elle au bailleur. La société preneuse produit des éléments attestant que l’immeuble a subi, à plusieurs reprises, des dégâts des eaux importants affectant la salubrité et l’usage de locaux essentiels, avec interruptions et perturbations d’exploitation répétées, ces dégâts des eaux n’étant pas contestés par le bailleur. La société REGICOM invoque des contestations sérieuses quant aux demandes de paiement des charges dans la mesure où elle n’a pas pu exploiter de façon paisible le bien loué.

Sur ce le juge

En application du bail commercial, le preneur ne conteste pas devoir les charges réclamées et justifiées par le preneur au titre de la reddition des charges 2023 de sorte ces charges sont dues en l’état de manière non sérieusement contestable dans la limite des pouvoirs du juge des référés à hauteur de la somme provisionnelle de 20000 euros alors que les dégâts des eaux évoqués par le preneur concerne une période postérieure en 2024.

Il convient de rejeter les demandes de délais de paiement dans la mesure où sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, le preneur ne verse aux débats aucun élément permettant au juge de s’assurer de sa situation financière.

Sur les sommes accessoires :

Il sera donné acte à la société EFIMMO 1 qu’elle se désiste de sa demande au titre de la conservation du dépôt de garantie et de la majoration de l’indemnité d’occupation.

Le contrat de bail signé le 17 avril 2019 stipule :

« 22.3 : Pénalités

A défaut de paiement de quelque somme restant due en vertu du présent Bail ou de ses suites, le montant de chaque échéance restant en tout ou partie impayée sera, à l’expiration d’un délai de quinze (15) jours à compter de cette échéance majorée forfaitairement de 10% à titre de pénalité et, sans préjudice de l’application éventuelle de la clause résolutoire. De convention expresse, cette pénalité s’appliquera de plein droit à l’expiration du délai mentionné ci-dessus sans qu’il y ait lieu de notifier une quelconque mise en demeure.»

En l’espèce, la société REGICOM WEBFORMANCE conteste le paiement de la majoration forfaitaire de 10% en indiquant que son montant est manifestement disproportionné quant au préjudice subi par le bailleur. Elle considère qu’une telle clause peut s’interpréter comme une clause pénale.

La demande fondée sur le paiement d’une majoration forfaitaire de 10% sera rejetée en présence de contestations sérieuses alors que le juge des référés n’a pas le pouvoir en l’état d’interpréter les clauses contractuelles.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront condamnées au paiement par moitié chacune des dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, assisté de Madame Catherine COMBY Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant l’application de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail ;

CONDAMNONS la société REGICOM WEBFORMANCE au paiement de la somme provisionnelle de 20 000 euros à la société EFFIMO 1 au titre de la reddition des charges 2023 ;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

DONNONS ACTE à la société EFIMMO 1 de son désistement des demandes au titre de la conservation du dépôt de garantie et de la majoration de l’indemnité d’occupation

REJETONS la demande de paiement d’une majoration de 10% au titre de pénalité forfaitaire ;

REJETONS les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société REGICOM WEBFORMANCE et la société EFFIMO 1 au paiement par moitié chacune des dépens ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe le 16 mars 2026

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la Greffière.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt (ou ledit jugement, etc.) à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.