Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 07 MARS 2025

N° RG 23/00328 – N° Portalis DB22-W-B7H-RCML

DEMANDERESSE :

La société LYOTRE LIMITED, société de droit étranger, immatriculée au registre des sociétés à HONG-KONG sous le numéro 1445156, dont le siège social est [Adresse 2] (Chine), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Frédérique FARGUES, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Julien CHAMARRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [O], né le 31 mai 1961 à [Localité 3], de nationalité Française, Président Directeur Général, demeurant [Adresse 1],

représenté par M^e Catherine PICCO, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Basile BESNARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 10 Janvier 2023 reçu au greffe le 13 Janvier 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 17 Décembre 2024, Monsieur MADRE, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Mars 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière diligentée par la société de droit belge Centrale Kredietverlening, Monsieur [E] [O] a été autorisé, par jugement d’orientation rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles en date du 22 octobre 2021, à vendre à l’amiable un ensemble immobilier lui appartenant situé sur le territoire de la commune de Poigny-la-Forêt dans les Yvelines.

Par acte notarié reçu le 23 novembre 2021, la vente a été conclue au profit de la société de droit luxembourgeois Lux Secure pour un prix de 1 480 000,00 €.

L’acte de vente prévoit une commission de 80 000,00 € au profit de la société Credit Club, négociateur.

Il comporte en outre la stipulation suivante :

« HONORAIRES DE PRESTATION ET DE CONSEILS

La réalisation de la présente vente a été rendue possibie gràce aux conseils et à l’accompagnement du vendeur dans toutes ses démarches, donnés conjointement par :

La société Lyotre Limited.En conséquence, le VENDEUR qui en a seul la charge, doit respectivement une rémunération taxe sur la valeur ajoutée incluse de QUATRE-VINGT MILLE EUROS (80 000,00 EUR) à la société Lyotre Limited.

Cette remuneration est réglée par la comptabilité du notaire soussigné. »

Par jugement en date du 18 mars 2022, le juge de l’exécution chargé du service des saisies immobilière du tribunal judiciaire de Versailles a constaté la réalisation de la vente amiable.

Par attestation en date du 2 novembre 2022, Maître [Y] [B], notaire ayant reçu l’acte de vente, a indiqué ne pas avoir été destinataire du solde du prix de vente lui permettant de régler la commission d’agence au profit du cabinet Crédit Club et les honoraires de conseils au profit de la société Lyotre Limited, compte tenu des règles liées à la déconsignation du prix de vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations.

Le 17 novembre 2022, la société Lyotre Limited a fait délivrer à Monsieur [E] [O] une sommation de payer la somme de 80 342,98 €, dont le coût de l’acte.

Par un courriel du même jour, Monsieur [E] [O] a contesté devoir la moindre somme à la société Lyotre Limited.

Par une ordonnance du 1er décembre 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles a autorisé la société Lyotre Limited à pratiquer une saisie conservatoire contre Monsieur [E] [O] pour un montant de 80 000,00 €.

En exécution de cette ordonnance, la société Lyotre Limited a fait procéder à trois saisies conservatoires les 15 et 16 décembre 2022 sur des comptes de Monsieur [E] [O] ouverts dans les livres de la société BNP Paribas et de la société Banque postale conduisant à la saisie de la somme de 26 341,90,00 €.

Par jugement en date du 23 juin 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles a notamment rejeté la demande de rétractation de son ordonnance en date du 1er décembre 2022 et de mainlevée des saisies conservatoires diligentées par la société Lyotre Limited contre Monsieur [E] [O].

Par acte en date du 10 janvier 2023, la société de droit étranger Lyotre Limited a fait citer Monsieur [E] [O] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Versailles.

Par une ordonnance en date du 11 janvier 2024, le juge de la mise en état a :

débouté Monsieur [E] [O] de ses demandes de production de pièces portant sur le contrat de prestation de service prétendument conclu avec la société Lyotre Limited, l’étude financière prétendument rédigée par la société Lyotre Limited pour le compte de Monsieur [E] [O], et la totalité des correspondances échangées entre Monsieur [E] [O] et la société Lyotre Limited pour la préparation et la rédaction de l’étude alléguée ;réservé les dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la société de droit étranger Lyotre Limited demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner Monsieur [E] [O] à lui payer la somme de 80 000,00 €, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 17 novembre 2022 et capitalisation, outre la somme de 5 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer en date du 17 novembre 2022 et des saisies conservatoires de créances pratiquées les 15 et 16 décembre 2022, dont distraction au profit de Maître Frédérique Fargues.

Elle soutient en substance, au visa des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, que la réalisation de la vente des biens a été rendue possible grâce aux conseils et à l’accompagnement qu’elle a fourni à Monsieur [E] [O], ce que ce dernier a reconnu en signant l’acte notarié.

En réponse aux moyens adverses, elle conteste s’être vue confier un rôle d’intermédiaire immobilier et estime qu’en tout état de cause, la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite Loi Hoguet, ne s’applique pas à une société qui s’est entremise à titre occasionnel pour négocier la cession d’un bien immobilier et que le déféndeur ne démontre pas qu’elle exercerait de manière habituelle ce type d’activité.

Elle ajoute, au visa des articles 1353 et 1364 du code civil, que la preuve de sa créance résulte de l’acte notarié versé aux débats et que le défendeur est de mauvaise foi lors qu’il prétend qu’elle n’a accompli aucune prestation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [E] [O] demande au tribunal de :

débouter la société de droit étranger Lyotre Limited de l’ensemble de ses demandes ;condamner la société de droit étranger Lyotre Limited à la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [E] [O] expose qu’il n’a jamais mandaté la société Lyotre Limited, ni sollicité son intervention dans le cadre de l’opération immobilière.

Il soutient en substance que la société Lyotre Limited ne respecte pas les dispositions impératives de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 sur l’entremise immobilière, excluant tout droit à rémunération, dès lors qu’elle n’est pas titulaire d’une carte professionnelle d’intermédiaire en immobilier et n’est pas en mesure de produire un mandat écrit de sa part. Il précise que la société demanderesse ne justifie pas de son objet social, ni d’une activité réelle.

Il ajoute, au visa de l’article 1199 du code civil, que la société Lyotre Limited ne peut pas se prévaloir de l’acte notarié du 23 novembre 2021 en application du principe de l’effet relatif des conventions, ledit acte ne permettant pas à un tiers d’apporter la preuve d’un acte juridique inexistant, à savoir un contrat le liant à ladite société ; et que la société Lyotre Limited n’apporte pas la preuve de l’existence d’un contrat – preuve qu’il lui incombe de rapporter par écrit – , ni de la prestation allégué.

La clôture a été prononcée le 30 septembre 2024.

A l’audience du 17 décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale :

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, les dispositions de ladite loi s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à :

1° L’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ;

2° L’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ;

3° La cession d’un cheptel mort ou vif ;

4° La souscription, l’achat, la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières ou de sociétés d’habitat participatif donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;

5° L’achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;

6° La gestion immobilière ;

7° A l’exclusion des publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers relatifs à l’achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis, ou à la vente de fonds de commerce ;

8° La conclusion de tout contrat de jouissance d’immeuble à temps partagé régi par les articles L. 121-60 et suivants du code de la consommation ;

9° L’exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’article 3 de ladite loi prévoit notamment que les activités visées à l’article 1er ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle.

L’article 6 I de la même loi prévoit notamment que les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent, biens, effets ou valeurs à l’occasion de l’opération dont il s’agit, les modalités de la reddition de compte, les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge, et les moyens employés par ces personnes et, le cas échéant, par le réseau auquel elles appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes aux opérations mentionnées au 1° du même article 1er.

Ces dispositions d’ordre public subordonnent à la détention d’un mandat écrit préalablement consenti à cet effet par l’une des parties à l’opération la licéité de l’intervention d’un agent immobilier dans toute opération immobilière, et partant, son droit à rémunération comme à indemnisation.

En l’espèce, si elle conteste se livrer ou prêtent son concours, d’une manière habituelle, à des opérations d’entremise immobilière portant sur les biens d’autrui, la société Lyotre Limited ne produit aucune pièce de nature à justifier que les conseils et l’accompagnement qu’elle allègue avoir fourni à Monsieur [E] [O] correspondent pour elle à une action unique et isolée, ni même, plus généralement, à déterminer les activités qu’exerce cette société. Ainsi, les statuts versés aux débats ne mentionnent-ils aucun objet social.

Dans ce contexte, alors que l’opération litigieuse entre dans le champ d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, la société Lyotre Limited ne produit ni la preuve qu’elle est titulaire de la carte professionnelle prévue à l’article 3 de ladite loi, ni mandat écrit conclu avec Monsieur [E] [O].

Il en résulte qu’en application des dispositions précitées, le contrat de mandat invoqué est nul.

En conséquence, et sans nécessité d’examen des autres griefs, il convient de rejeter la demande de la société Lyotre Limited tendant à obtenir le paiement de la commission contractuelle.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La société Lyotre Limited, partie perdante, est condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Enfin, compte tenu des démarches judiciaires accomplies et à défaut de production de factures acquittées, la société Lyotre Limited est condamnée à payer à Monsieur [E] [O] la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

REJETTE les demandes de la société Lyotre Limited à l’encontre de Monsieur [E] [O] ;

CONDAMNE la société Lyotre Limited aux dépens ;

CONDAMNE la société Lyotre Limited à payer à Monsieur [E] [O] la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 07 MARS 2025 par Monsieur MADRE, Vice-Président, siégeant en qualité de Juge Unique, assisté de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT