TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Catherine HENNEQUIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : [R] [V]

[H] [D]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00842 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64JM

N° MINUTE : 10

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 03 juillet 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [V], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [H] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 avril 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 juillet 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00842 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64JM

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 septembre 2015, l’établissement [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [R] [V] et Mme [H] [V] née [D] sur des locaux situés au [Adresse 2] (escalier 15, rdc, porte gauche), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 819,90 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4 888,53 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [V] et Mme [H] [V] née [D] le 20 septembre 2024.

Par assignation du 9 janvier 2025, l’établissement PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [V] et Mme [H] [V] née [D] et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, in solidum et par provision,

—  8 600,51 euros, solidairement, à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sauf à parfaire

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, in solidum.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 11 avril 2025, l’établissement [Localité 3] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative actualisée s’élève désormais à 11 622,64 euros, terme du mois de février 2025 inclus. L’établissement [Localité 3] HABITAT OPH ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement si la mensualité d’apurement versée par les époux [V] est égale à 500 euros.

L’établissement [Localité 3] HABITAT OPH expose que le locataire aurait payé une partie du loyer, soit 450 euros le 04 avril 2025 alors que le loyer est de 1 219 euros, ajoutant que le locataire aurait déposé un dossier FSL.

M. [R] [V], qui comparait à l’audience, reconnait le montant de la dette locative, mais demande des délais de paiement et son maintien dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 500 euros par mois en règlement de l’arriéré, à partir du mois de juin 2025.

M. [R] [V] expose que son épouse a perdu son emploi mais qu’elle devrait de nouveau travailler à partir du mois de juin 2025. Il déclare qu’ils ont trois enfants mineurs à charge et que la famille vit actuellement grâce à l’indemnité chômage qu’il perçoit, soit 1 800 euros. Il précise qu’il a réglé la somme de 350 euros le 4 mars 2025. Il indique ne pas avoir perçu ses indemnités chômage expliquant l’absence de paiement.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [H] [V] née [D] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Aucun élément concernant l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation n’est produit. Aucun diagnostic social n’a été versé au dossier avant l’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 03 juillet 2025.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [Localité 3] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 18 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 888,53 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 novembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 mars 2025, M. [R] [V] et Mme [H] [V]. née [D] lui devaient la somme de 11 281.57 euros, terme du mois de février 2025 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

Néanmoins, en l’absence de Mme [H] [V] née [D] à l’audience et afin de respec-ter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel quel mentionné dans l’acte introductif d’instance, expurgé des frais qui ne font pas partie de la dette locative, soit la somme de 8414,81 euros.

M. [R] [V] et Mme [H] [V] née [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [R] [V] et Mme [H] [V] née [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1 219,10 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [V] et Mme [H] [V] née [D], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 septembre 2015 entre l’établissement [Localité 3] HABITAT OPH, d’une part, et M. [R] [V] et Mme [H] [V] née [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (escalier 15, rdc, porte gauche) est résilié depuis le 19 novembre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [R] [V] et Mme [H] [V] née [D] à payer à l’établissement [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 8414,81 à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE M. [R] [V] et Mme [H] [V] née [D] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 16 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 500 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [R] [V] et Mme [H] [V] née [D],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 19 novembre 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [R] [V] et Mme [H] [V] née [D] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [R] [V] et Mme [H] [V] née [D] seront solidairement condamnés à verser à l’établissement [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE l’établissement [Localité 3] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [R] [V] et Mme [H] [V] née [D] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge