TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Loyers Commerciaux

N° RG 25/00038 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3AVV

Jugement du 24 Février 2026

N° minute :

Notifié le :

Copie exécutoire

et expédition à :

Expédition à :

la SELARL DPG – 1037

la SELARL [Localité 2] BORDET ORSI TETREAU – 680

Expédition :

Régie

Expert

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 24 Février 2026 par :

Géraldine DUPRAT, Vice-présidente,

Déléguée par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assistée de Florence FENAUTRIGUES, lors des débats et par Lorelei PINI, lors du délibéré, Greffières

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 06 Janvier 2026 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CONY

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [X] [V]

né le 28 Mai 1954 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

Monsieur [E] [V]

né le 13 Janvier 1959 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte notarié du 29 novembre 1989, Monsieur et Madame [V] ont consenti à la société MGF DORKEL, alors en cours de constitution et devenue depuis la société CONY, un bail commercial portant sur un local sis [Adresse 4] à [Localité 5] portant sur “un local à usage commercial sis au rez-de-chaussée de l’immeuble, d’une superficie de 60 mètres carrés environ (60 m2) brut de décoffrage”. La destination des locaux est définie comme suit : “salon de coiffure, esthétique, vente de tous produits capillaires, de beauté et de parfumerie” et le loyer initial a été fixé à la somme annuelle de 33 600 hors taxes, outre charges réelles et révision légale, le tout payable par terme mensuel d’avance.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf ans à compter du 29 novembre 1989 jusqu’au 28 novembre 1998 et s’est poursuivi par tacite prolongation après cette date.

Par acte de commissaire de justice du 16 février 2024, Messieurs [X] et [E] [V], venant aux droits des bailleurs initiaux, ont fait délivrer à la société CONY un congé avec offre de renouvellement prenant effet le 1er octobre 2024 en contrepartie d’un loyer annuel renouvelé de 14 000 € hors taxes et hors charges (HTC).

Par courrier recommandé en date du 14 mars 2024, la société CONY a accepté le principe du renouvellement tout en contestant le montant nouveau loyer proposé.

Les échanges entre les parties n’ont pas permis d’accord amiable. La société CONY a saisi la commission de conciliation des baux commerciaux qui a rendu un avis tendant à la fixation d’un loyer annuel compris entre 9 500 et 11 000 € HTC.

La société CONY a notifié par courrier recommandé en date du 3 avril 2025 un mémoire soutenant une demande de fixation du loyer renouvelé à la somme de 9 500 € HTC.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la société CONY a, par actes de commissaire de justice en date des 31 juillet et 11 août 2025, saisi le juge des loyers commerciaux dans les mêmes termes que son mémoire préalable.

A l’audience du 6 janvier 2026, la société CONY, reprenant les termes de son assignation, demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

FIXER le loyer annuel du bail renouvele a compter du 1er octobre 2024 a la somme de 9.500 € en principal outre charges et taxes, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

CONDAMNER les consorts [V] à verser à la Societe CONY une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER les mêmes aux dépens,

A titre subsidiaire,

ORDONNER une expertise et designer tel expert compétent avec mission de :

1) Prendre connaissance des documents de la cause et entendre les parties en leurs explications ;

2) Visiter les lieux loués, les décrire et en préciser la surface utile et proposer le calcul de leur surface pondérée conformément aux usages ;

3) Donner son avis sur la valeur locative des locaux loues à la date du renouvellement par reference aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, dans le cadre de baux nouvellement conclus ou résultant de décisions judiciaires récentes :

. pour des locaux équivalents ou, à defaut d’exacte équivalence, en pratiquant les corrections qui s’imposent en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence,

. et, dans tous les cas en procédant aux corrections qui s’imposent à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et des modalités de cette fixation,

4) Répondre aux dires et observations des parties qui seront notamment recueillis après communication qui leur sera faite, un mois avant son dépôt au Greffe, d’un projet du rapport,

5) Déposer son rapport au Greffe dans le delai qui lui sera imparti sauf prorogation accordée par le Juge chargé du contrôle de cette expertise.

DONNER acte a la Societe CONY qu’elle fera l’avance des frais d’expertise,

RESERVER les dépens.

Dans leur mémoire notifié le 19 décembre 2025, Messieurs [V] demandent au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

Débouter la Societe CONY de l’ensemble de ses demandes comme non fondées et injustifiées,

Dire et Juger que le loyer du bail renouvelé de la Société CONY au 1er octobre 2024 doit être fixé à la valeur locative, au regard de la durée du bail qui a excédé 12 années par tacite prolongation,

Fixer à la somme de QUATORZE MILLE EUROS (14 000 €) par an, en principal, le loyer du bail renouvelé entre les parties au 1er octobre 2024, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sauf à prendre en compte les nouvelles dispositions issues de la loi PINEL,

Condamner la Société CONY aux intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation, à compter de chacune des échéances mensuelles et ce depuis le 1er octobre 2024,

Condamner la Société CONY à verser à Messieurs [X] et [E] [V] une indemnité de DEUX MILLE EUROS (2 000 €) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers depens du procès,

A titre subsidiaire, si la Juridiction devait considérer ne pas disposer d’éléments suffisants pour

fixer le loyer du bail renouvelé,

Désigner tel Expert qu’il plaira avec mission de donner son avis sur la valeur locative applicable au 1er octobre 2024, en fonction des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage,

Dire que l’expertise se fera aux frais avancés de la SARL CONY en sa qualité de demanderesse a l’instance.

Réserver les dépens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026.

MOTIFS

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- Les caractéristiques du local considéré ;

2- La destination des lieux ;

3- Les obligations respectives des parties ;

4 – Les facteurs locaux de commercialité ;

5 – Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L. 145-34 du même code exclut dans son 3ème alinéa le plafonnement établi dans ses alinéas 1 et 2 en cas de renouvellement du bail lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En l’espèce, le bail du 29 novembre 1989 a été consenti pour une durée de 9 années à compter du 29 novembre 1989 jusqu’au 28 novembre 1998. Il s’est poursuivi tacitement à échéance jusqu’au 16 février 2024, date de délivrance du congé avec offre de renouvellement, sa durée ayant donc excédé douze ans.

Le loyer du bail renouvelé doit par conséquent être fixé à la valeur locative telle que définie à l’article L. 145-33 du code de commerce.

En l’absence d’éléments suffisants pour évaluer ladite valeur locative, il convient d’ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif, aux frais avancés du preneur à l’origine de la procédure.

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, les dépens seront réservés.

Le sursis à statuer ordonné dans le cadre du présent jugement avant-dire droit s’applique aux demandes formées au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire susceptible d’appel,

Constate le déplafonnement du loyer du bail en date du 29 novembre 1989 ;

Ordonne avant-dire droit une expertise,

Désigne pour y procéder :

Monsieur [B] [S]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06 16 43 22 55

Fax : 04 78 50 56 22

Mèl : [Courriel 1]

Avec pour mission :

* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 4] à [Localité 5], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* de déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard,

* de rechercher les références de comparaison les plus utiles,

* de préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre les locaux loués et les références de comparaison,

* de fournir tous éléments permettant au juge des loyers de déterminer au 1er octobre 2024 la valeur locative des locaux au regard des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage,

* du tout dresser rapport motivé ;

Rappelle à l’expert :

— qu’il pourra s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source et entendre, au besoin, tous sachants utiles dont les identités seront précisées ;

— qu’il devra prendre connaissance des documents de la cause et se faire remettre par les parties ou des tiers tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents avant servi à son établissement. ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ;

— qu’il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à transiger, il constatera que sa mission est devenue sans objet : qu’en cas de transaction partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux questions exclues de l’accord ;

— qu’il pourra faire appel à un technicien d’une spécialité différente de la sienne ;

— qu’il pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix, dont il indiquera le nom et les qualités, qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ;

Fixe à la somme de 3 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la société CONY à la régie du tribunal judiciaire de Lyon avant le 15 avril 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rappelle que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

Dit que l’expert judiciaire devra communiquer un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties,

Dit que l’expert judiciaire impartira aux parties un délai raisonnable suffisant, ne pouvant être inférieur à 30 jours, pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire,

Dit que l’expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et à chacune des parties, de même que sa demande de fixation de rémunération, accompagnée de l’avis pour les parties qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour adresser d’éventuelles observations sur leur montant au juge des loyers commerciaux ; qu’il mentionnera dans l’original de son rapport l’ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés ;

Demande à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Lyon au plus tard le 15 septembre 2026,

Rappelle qu’en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,

Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lyon,

Rappelle que pendant la durée de l’instance, le preneur est redevable auprès du bailleur d’un loyer provisionnel correspondant au loyer payé à la date du renouvellement, outre les charges, taxes et accessoires, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Sursois à statuer sur le surplus des prétentions dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

Réserve les dépens,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.