RG 25 / 03136 POLAK / [Y] et [N]

Tribunal judiciaire de LYON

Tribunal de proximité de VILLEURBANNE

3 Rue du Docteur Papillon

69100 VILLEURBANNE

RW

N° RG 25/03136 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3EHJ

Minute : 26 / 791

du : 02/03/2026

JUGEMENT

[S] [X] épouse [H]

[T] [H]

[F] [H]

C/

[C] [Y]

[Z] [N]

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier

à……………………………….

Grosse, copie, dossier

à……………………………….

Délivré le ……………………

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon, Tribunal de proximité de Villeurbanne tenue le 02 Mars 2026, sous la présidence de BARRET Florence, Président, assistée de GUERIDO Cédric, Greffier,

Après débats à l’audience du 15 Décembre 2025,le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [S] [X] épouse [H]

122 avenue Franklin Roosevelt – 69500 BRON

représentée par M^e Hugues DUCROT, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 709

Monsieur [T] [H]

3 rue Alfred de Vigny – 69780 MIONS

représenté par M^e Hugues DUCROT, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 709

Monsieur [F] [H]

8 route de la Guiraudette – 34300 AGDE

représenté par M^e Hugues DUCROT, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 709

D’UNE PART,

ET :

DEFENDEURS

Madame [C] [Y]

320 route de Genas, 1er étage – 69500 BRON

représentée par M^e Rodrigue GOMA MACKOUNDI, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 521

Monsieur [Z] [N]

320 route de Genas, 1er étage – 69500 BRON

assisté de M^e Rodrigue GOMA MACKOUNDI, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 521

D’AUTRE PART.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 24 avril 2013, monsieur [E] [H] et madame [S] [X] épouse [H] ont donné à bail à madame [C] [Y] et monsieur [Z] [N] un logement situé 320 route de GENAS, 69 500 BRON.

A la suite du décès de monsieur [E] [H], ses héritiers, messieurs [T] [H] et [F] [H] ont obtenu le bénéfice de 50 % chacun de la nue-propriété du bien, madame [S] [H] en conservant la totalité de l’usufruit.

Le 5 août 2024, les consorts [H] ont fait signifier à madame [Y] et monsieur [N] un arrêté préfectoral de déclaration d’utilité publique lié à un projet de ligne de bus passant, notamment, sur la parcelle où se situe le logement.

Puis, par acte signifié le 30 octobre 2024, les consorts [H] ont fait signifier aux locataires un congé pour vente à effet au 30 avril 2025, au prix de 700 000 euros.

Reprochant à madame [Y] et monsieur [N] de se maintenir dans les lieux, malgré plusieurs propositions de relogement, par acte signifié le 2 juillet 2025, les consorts [H] ont fait assigner madame [Y] et monsieur [N] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal.

A l’audience du 15 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été renvoyée afin que les parties puissent échanger leurs conclusions et pièces, les consorts [H], représentés par leur avocat et reprenant les termes de leurs conclusions écrites n°1, demandent que le tribunal :

— constate la validité du congé et la résiliation du contrat de bail à compter du 30 avril 2025,

— autorise l’expulsion de madame [Y] et monsieur [N] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, à défaut de libération volontaire des lieux,

— condamne madame [Y] et monsieur [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant équivalant au montant des loyers et charges contractuels, jusqu’à leur départ effectif des lieux,

— condamne solidairement madame [Y] et monsieur [N] au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

A cet effet, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, les consorts [H] soutiennent que le congé délivré à madame [Y] et monsieur [N] est parfaitement régulier en ce qu’il respecte le délai de préavis légal de 6 mois, qu’il a été signifié par commissaire de Justice, et que ce dernier, en l’absence des occupants, a laissé un avis de passage conformément à l’article 655 du code de procédure civile.

Ils indiquent également que le congé comporte l’ensemble des mentions légales ainsi que l’indication du prix de vente afin que les locataires puissent exercer leur droit de préemption.

Les consorts [H] contestent en outre avoir proposé un prix de vente excessif par rapport à la valeur réelle du bien, et rappellent qu’ils étaient libres de fixer le prix de vente qui leur paraissait adéquat.

Les demandeurs expliquent également que la société [K] a proposé à madame [Y] et monsieur [N] plusieurs solutions de relogement et d’indemnisation, qui ont été systématiquement refusées.

RG 25 / 03136 [H] / [Y] et [N]

Enfin, complétant oralement leurs conclusions, les consorts [H] indiquent que s’ils ne vendent pas leur bien au promoteur, ils feront vraisemblablement l’objet d’une procédure d’expropriation.

En réplique, madame [Y] et monsieur [N], représentés par leur avocat et reprenant leurs conclusions écrites en réponse, demandent que le tribunal :

— rejette les demandes des consorts [H],

— invalide le congé pour vendre qui leur a été délivré,

— ordonne la poursuite du bail,

— condamne solidairement les consorts [H] à leur payer les sommes de :

—  10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne les mêmes aux entiers dépens.

A cette fin, madame [Y] et monsieur [N] indiquent n’avoir jamais pris connaissance du congé et de l’avis de passage du commissaire de Justice. Par courrier du 12 novembre 2024, ils ont manifesté leur opposition à ce congé et fait valoir qu’ils avaient été mis hors délai pour répondre à l’offre de vente.

Madame [Y] et monsieur [N] contestent la validité du congé au motif que le prix de vente est sans lien avec la valeur réelle du logement. Par ailleurs, malgré ce prix excessif, ils indiquent qu’ils avaient avisé la régie de leur souhait d’acquérir le logement, mais que celle-ci a refusé de transmettre leur proposition et a tenté de les dissuader de se porter acquéreurs. Madame [Y] et monsieur [N] considèrent que le congé n’a pour but que de les faire partir car il a été délivré alors même qu’une promesse unilatérale de vente était déjà en cours de signature au 3 octobre 2024.

Par ailleurs, au visa des articles 1101, 1103 et 1104 du code civil, madame [Y] et monsieur [N] indiquent qu’ils subissent un préjudice du fait du caractère frauduleux du congé et des manoeuvres engagées afin qu’ils ne puissent se porter acquéreurs du logement.

Ils contestent avoir reçu des propositions de relogement correspondant au logement qu’ils occupent, ou d’indemnisation. Ils rappellent, enfin, qu’il est légitime qu’ils soient indemnisés du moment où ils ont vécu de nombreuses années dans le logement sans jamais avoir de problème de paiement du loyer.

Par note reçue en cours de délibéré, les consorts [H] ont communiqué la promesse de vente conclue avec le [K].

Par note en délibéré, madame [Y] et monsieur [N] ont souligné que la promesse de vente était intervenue en cours d’instance, manifestement pour les besoins de la cause, et ne comportait pas la signature des bénéficiaires.

MOTIVATION

* Sur la validité du congé et l’expulsion

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 fait autorisation au bailleur de donné congé au locataire lorsqu’il entend vendre son bien. Le congé doit alors être délivré au moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail et doit comporter la mention du prix de vente et les conditions de la vente. Le locataire bénéficie alors d’un délai de deux mois pour se porter acquéreur.

Il revient au locataire, qui conteste la validité du congé, d’apporter la preuve de son caractère frauduleux. Dans le cadre de son contrôle, le juge ne peut apprécier l’opportunité de la vente.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que le 5 août 2024, les consorts [H] ont fait signifier à toutes fins à madame [Y] et monsieur [N] l’arrêté pris le 12 juin 2024, déclarant d’utilité publique les travaux à entreprendre par la société [K] Mobilités pour la réalisation du projet d’aménagement d’une ligne de bus, avec au besoin, expropriation des parcelles de terrain concernées dans un délai de 5 ans. Monsieur [N] a en outre été destinataire, le 3 octobre 2024, d’un courrier de la société [K] l’informant de ce qu’une promesse unilatérale de vente est en cours de signature entre les consorts [H] et [K] et que l’association SOLIHA a été sollicitée pour aider les locataires dans leurs démarches de relogement.

Ainsi, avant même d’avoir eu réception du congé, madame [Y] et monsieur [N] n’ignoraient pas qu’un projet susceptible de les contraindre à quitter leur logement étaient en voie de se concrétiser. Ils ne pouvaient également ignorer que les consorts [H] n’avaient guère de pouvoir d’appréciation, n’ayant le choix qu’entre la vente ou l’expropriation.

Il est de plus acquis aux débats que le bien occupé par madame [Y] et monsieur [N] se situe sur l’une des parcelles concernées par cet arrêté.

Le congé aux fins de vente a été signifié par commissaire de justice le 30 octobre 2024.

S’agissant de la régularité formelle du congé, dans l’acte de signification, le commissaire de Justice indique qu’en l’absence de madame [Y] et monsieur [N], un avis de passage a été laissé au domicile de madame [Y] et monsieur [N], et que la lettre visée par l’article 658 du code de procédure civile a été adressée le jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable. Il convient de rappeler qu’un acte du commissaire de justice vaut jusqu’à inscription de faux (article 303 et suivants du code de procédure civile et article 441-4 du code pénal), et que toute contestation sur la véracité des éléments relatés dans l’acte doit prendre la forme d’une procédure d’inscription de faux. Ainsi, le simple fait, pour madame [Y] et monsieur [N] d’affirmer qu’ils étaient présents à leur domicile le jour où le commissaire de Justice s’est présenté, et de ne pas avoir reçu d’avis de passage, ne suffit pas à porter atteinte à la régularité de cet acte.

Par ailleurs, si ceux-ci contestent l’envoi de la lettre simple dans le délai légal, ils ne produisent pas ledit courrier afin que la date de son envoi puisse être vérifiée.

Il n’est de même pas contesté que le congé reprend les mentions légales obligatoires et qu’il respecte le délai légal de préavis d’une durée de 6 mois.

Le courrier de madame [Y] (pièce 3 des défendeurs), confirme en outre qu’au 6 novembre 2024, le couple avait reçu le courrier du commissaire de Justice, soit dans le délai de deux mois pour faire valoir son droit de préemption.

Le congé est donc régulier en la forme.

S’agissant ensuite, du caractère frauduleux du congé, il convient tout d’abord de souligner que madame [Y] et monsieur [N] ne contestent pas l’intention de vendre des consorts [H].

Leur contestation vise des manoeuvres qui auraient été utilisées pour les empêcher d’exercer leur droit de préemption, à savoir le caractère excessif du prix, l’absence de transmission de leur proposition d’achat, et l’allégation d’une promesse de vente en cours de signature.

S’agissant tout d’abord du caractère excessif du prix, il convient de relever que dans son mail du 31 décembre 2024, monsieur [N] n’a pas émis de contestation quant au prix demandé. Par ailleurs, les annonces de vente immobilière versées aux débats ne sont pas pertinentes dans la mesure où elles visent des logements qui ne sont pas situés sur le tracé de la future ligne de bus. Or, madame [Y] et monsieur [N] n’ignorent pas la valeur particulière acquise par leur logement en raison de sa localisation puisque leur note en délibéré laisse entendre que ceux-ci n’excluent pas d’acquérir le bien au prix du marché, pour ensuite le revendre au prix que le promoteur immobilier serait prêt à y investir. Or, rien ne justifie que le propriétaire d’un bien soit contraint de renoncer à percevoir plus-value inespérée pour permettre à son locataire d’en bénéficier à sa place.

Ensuite, s’agissant de la proposition d’achat de madame [Y] et monsieur [N], il convient de souligner qu’il s’agit d’un mail envoyé le 31 décembre 2024, soit le dernier jour du délai de 2 mois dont ils bénéficiaient. Ils ne donnent aucune explication quant à cette réaction tardive alors qu’ils avaient une pleine connaissance de la situation avant même la délivrance du congé.

Dans ce mail, monsieur [N] commence par négocier une baisse de loyer et invoque la perspective du départ des locataires dans 4 mois. Ce n’est que dans un second temps qu’il indique qu’il serait intéressé par l’acquisition du bien immobilier, mais s’interroge quant à l’existence d’un autre engagement susceptible de faire obstacle à sa proposition. Il ne s’agit donc pas d’une proposition d’achat ferme et explicite ; il n’est en outre pas démontré qu’ils ont par la suite émis une quelconque protestation face à l’absence de prise en compte de leur intérêt.

Par ailleurs, s’agissant de l’allégation d’une promesse de vente signée au cours de l’année 2024 afin de les dissuader d’acheter le bien, il convient de rappeler que le courrier du 3 octobre 2024 n’émane pas des consorts [H] mais de la société [K]. Les consorts [H] ne peuvent se voir reprocher les termes d’un courrier dont ils ne sont pas les auteurs.

En outre, si la promesse de vente a finalement été régularisée ultérieurement, il n’est justifié d’aucune disposition légale interdisant à un propriétaire de poursuivre le processus de vente de son bien en cas de contestation, par le locataire, de la régularité du congé.

Enfin, l’arrêté du 12 juin 2024 est clair sur le fait que les parcelles non acquises volontairement feront l’objet d’une procédure d’expropriation. Madame [Y] et monsieur [N] n’ignorent donc pas que, même s’ils avaient acquis leur logement, ils n’auraient pu s’y maintenir du fait de l’expropriation à venir et de sa destruction prévisible.

Les consorts [H] n’avaient donc pas d’intérêt particulier à délivrer un congé frauduleux ou de s’engager dans des manoeuvres pour se débarrasser de leurs locataires.

Il en résulte qu’il n’est pas démontré que le congé délivré à madame [Y] et monsieur [N] est irrégulier.

Pour ces motifs, il convient de constater la validité du congé signifié à madame [Y] et monsieur [N], ainsi que la résiliation du bail ayant lié les parties à effet au 30 avril 2025. Madame [Y] et monsieur [N] occupant les lieux sans droit ni titre, il est justifié d’autoriser leur expulsion à défaut de départ volontaire.

* Sur l’indemnité d’occupation et l’arriéré locatif

Les consorts [H] sont fondés à réclamer, au titre de la réparation du préjudice causé par le maintien de madame [Y] et monsieur [N] dans les lieux, une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges courants, jusqu’à la libération effective des lieux loués.

* Sur la demande indemnitaire reconventionnelle

Dès lors que la loi du 6 juillet 1989 autorise le bailleur à mettre un terme au contrat de bail, notamment pour vendre son bien, madame [Y] et monsieur [N] ne peuvent lui reprocher l’exercice de ce droit. En outre, il résulte des précédents développements que le congé délivré est régulier et qu’il a été délivré dans un contexte laissant peu de liberté d’appréciation au propriétaire du logement quant à l’opportunité de vendre. Madame [Y] et monsieur [N] ne peuvent donc demander réparation pour le préjudice subi en raison de l’obligation qui leur est faite de quitter les lieux.

Pour ces motifs, ils sont déboutés de leur demande indemnitaire.

* Sur les autres demandes

Madame [Y] et monsieur [N], qui succombent, seront tenus aux dépens de l’instance et à payer aux consorts [H] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé délivré à madame [C] [Y] et monsieur [Z] [N],

CONSTATE la résiliation du bail ayant lié les parties, par l’effet du congé délivré aux fins de vente, à compter du 30 avril 2025,

AUTORISE madame [S] [X] épouse [H], monsieur [T] [H] et monsieur [F] [H] à faire procéder à l’expulsion de madame [C] [Y] et monsieur [Z] [N] et à celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour madame [C] [Y] et monsieur [Z] [N] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE madame [C] [Y] et monsieur [Z] [N] à payer à madame [S] [X] épouse [H], monsieur [T] [H] et monsieur [F] [H] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

CONDAMNE madame [C] [Y] et monsieur [Z] [N] à payer à madame [S] [X] épouse [H], monsieur [T] [H] et monsieur [F] [H] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE madame [C] [Y] et monsieur [Z] [N] de leurs demandes,

CONDAMNE madame [C] [Y] et monsieur [Z] [N] aux dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé le deux mars deux mil vingt-six par mise à disposition au greffe de ce tribunal.

LE GREFFIER LE JUGE