JUGEMENT DU : 16 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/04924 – N° Portalis DB2H-W-B7J-22IA

AFFAIRE : SDC DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] C/ [M] [X] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Lorelei PINI

PARTIES :

DEMANDERESSE

SDC DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1]

dont le siège social est sis Chez son syndic la SAS [H] [Adresse 2] – [Adresse 3]

représentée par Maître Valérie BERTHOZ de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Madame [M] [X] [J]

demeurant Chez Monsieur [S] [V] [W] – [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-Baudoin Kakela SHIBABA, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 05 Janvier 2026 – Délibéré au 09 Mars 2026 prorogé au 16 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la Société [H] [G] [I] a assigné Madame [M] [X] [J] en procédure accélérée au fond devant le président le 10 juin 2025 aux fins, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 31 décembre 2025, de :

— ,Condamner Madame [X] [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 2] les sommes suivantes :

—  37 979,13 euros au titre des charges impayées au 30 septembre 2025, appels du 1er juillet 2025 inclus, hors régularisation de charges au 30 septembre 2025 et déduction faite de tous les versements effectués jusqu’au 24 décembre 2025 ;

—  504,61 euros, correspondant à l’appel du 1er octobre 2025, au titre des charges impayées et exigibles pour l’exercice du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 ;

—  1.513,83 euros au titre des charges à échoir pour l’exercice du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026, sauf à parfaire ;

-1.106,15 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Condamner Madame [X] [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 2] la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Débouter Madame [X] [J] de l’ensemble de ses demandes comme étant irrecevables et, en tout état de cause, particulièrement mal fondées;

— Condamner Madame [X] [J] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [X] [J] aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocat, sur son affirmation de droit.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] expose les éléments suivants au soutien de ses demandes :

L’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 1] est soumis au régime de la copropriété. Madame [X] [J] est, pour sa part, propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Madame [X] [A] n’étant pas à jour du paiement de ses charges, le Syndicat des Copropriétaires a été contraint de lui faire signifier une sommation de payer, le 6 juin 2023, au visa des articles 19 de la loi du 10 juillet 1965, et 750-1 du code de procédure civile. La situation n’a pas été régularisée.

Le syndicat des copropriétaires relève que Madame [X] [J] demande à ce que le tribunal concilie les parties alors même qu’elle n’a pas régularisé ses impayés malgré les sommations de payer qui lui ont été adressées.

Sur les préjudices imputés par Madame [X] [A] au syndicat des copropriétaires il est rappelé que le conseil syndical n’est pas une entité juridique disposant de la personnalité morale, de telle sorte que ses demandes ne peuvent être dirigées qu’à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires représenté par son syndic en exercice. Aussi, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] considère que Madame [X] [J] est irrecevable en ses demandes à voir condamner en paiement le syndicat des copropriétaires et à ordonner la compensation des créances. Ces demandes ne relèvent d’aucune disposition légale ou réglementaire spécifique prévoyant la possibilité d’avoir recours à la procédure accélérée au fond.

Le Syndicat des Copropriétaires a été diligent. En effet, il a déclaré le sinistre auprès de l’assurance multirisque de l’immeuble, toutefois, à la suite d’une expertise amiable, l’expert d’assurance a conclu à un refus de prise en charge. Le Syndicat des Copropriétaires a également mandaté la société PEXIN afin d’établir une étude structurelle, laquelle a conclu à la nécessité d’effectuer des travaux. Ces travaux ont ensuite été soumis aux copropriétaires, et votés lors de l’assemblée générale du 19 novembre 2024. Madame [X] [J] n’était pas présente lors de cette assemblée, il lui appartenait, le cas échéant, de contester cette résolution conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les préjudices évoqués, le syndicat des copropriétaires indique que Madame [X] [J] ne rapporte aucun justificatif permettant de rapporter la preuve de l’existence même d’un quelconque préjudice. Le rapport établi par Polyexpert, à la suite de la déclaration de sinistre régularisée par le Syndicat des Copropriétaires, confirme que le local commercial situé en rez-de-chaussée semble vacant. Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande de compensation, Madame [X] [J] souhaitant récupérer son local mais refusant de payer les charges de copropriété, destinées à financer les travaux de remise en état.

Enfin, le syndicat des copropriétaires s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [M] [X] [J] demande, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 31 décembre 2025, de :

A titre principal,

— Renvoyer les parties en conciliation ;

A défaut,

— Juger Madame [X] [J] fondée et recevable ;

— Juger que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] [Localité 2] a manqué à ses obligations ;

— Juger que le manquement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] [Localité 2] a privé Madame [X] des loyers et est la cause exclusive de son préjudice ;

— Condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] [Localité 3] [Adresse 8] à payer à Madame [X] [J] :

—  99.240 € au titre de dommages et intérêts, correspondant au loyer non perçu, de janvier 2021 au 31 décembre 2025 ;

—  20.000,00 € en réparation de son préjudice moral ;

—  5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonner la compensation ;

— Ordonner l’exécution des travaux dans le local commercial de Madame [X] [J] aux frais du syndicat des copropriétaires, sur la base du devis de la société DILIBAT s’élevant à 835800,00€ ;

— Accorder un délai à Madame [X] [J] pour régler le solde résultant de la compensation entre les créances ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] [Localité 2] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Madame [M] [X] [J] indique qu’elle avait un loué à la SARL [Adresse 9] [Localité 4], les locaux situés au sein de la copropriété [Adresse 6]. A la suite de la notification d’un arrêté de mise en sécurité d’urgence le locataire à été contraint de cesser son activité, ce qui a privé Madame [X] [J] des loyers pour pouvoir faire face aux charges de copropriétés. La perte des revenus de Madame [X] [A], de janvier 2021 au 31 décembre 2025, s’élève donc à la somme de 88.440 € de loyer HT, soit 99.240,00 € TTC.

A la suite du rapport d’étude de la société PEXIN, la société PLENETUDE a été mandatée pour réaliser les travaux d’étude et de conception pour un montant évalué à 335.480,42 €. Ces travaux devaient donc être pris en charge au titre de l’assurance multirisque souscrit par le syndicat auprès ALLIANZ, par l’intermédiaire de l’ancienne régie [P] [H] [I]. Or, le syndicat de copropriétaire n’a pas mis en jeu la garantie de l’assurance. Madame [X] [J] indique que la régie [P] [H] [I] n’a pas reversé les cotisations à l’assureur, et que le syndicat de copropriétaires a imputé ces travaux comme une cotisation exceptionnelle des copropriétaires. Madame [X] [J] estime en conséquence que les travaux de réparation des désordres doivent être pris en charge au titre de l’assurance de l’immeuble et à défaut, au titre de la responsabilité civile du conseil syndical, dont la négligence et la défaillance lui ont causé un préjudice. Depuis 2021, Madame [X] [J] subit également un préjudice moral, distinct du préjudice financier, qui doit être fixé à 20.000 €.

Madame [X] [J] sollicite la compensation des créances.

En cas de condamnation au paiement, Madame [X] [J] souhaite s’acquitter des arriérés éventuels des charges selon un échéancier.

Sur l’irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires, Madame [X] [Q] indique que la nature de ce litige impose qu’il soit statué sur le fond et que ses prétentions sont justifiées par l’urgence, les préjudices invoqués sont en relation de causalité avec les manquements du syndicat des copropriétaires, dans la gestion et l’entretien de l’immeuble.

Sur le mal-fondé des demandes, Madame [X] [Q], relève que lors de l’assemblée générale du 29 septembre 2025, seuls les travaux du commerce [Adresse 10] ont fait l’objet d’une résolution. Concernant le lcoal de Madame [X] [J], seuls les étais ont été posés depuis 2022.

L’audience a eu lieu le 5 janvier 2026. Le délibéré a été fixé au 9 mars 2026, et prorogé au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de conciliation :

Il n’y a pas lieu d’ordonner une conciliation en l’état.

Dès lors, la demande de conciliation préalable sera rejetée.

Sur la recevabilité de l’action de Madame [X] [Q] :

L’article 839 code de procédure civile dispose en son aliéna premier « Lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l’affaire dans les conditions de l’article 481-1 ».

En l’espèce, l’action en responsabilité soulevée par Madame [X] [J] ne relève d’aucune disposition légale ou réglementaire spécifique prévoyant la possibilité d’avoir recours à la procédure accélérée au fond. Ainsi lorsqu’il est saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et ne pute connaitre à ce titre d’une demande reconventionnelle qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond, ce défaut de pouvoir juridictionnel constituant une fin de non-reecevoir. (Civ 3ème 15 janvier 2026).

Dès lors, l’action en responsabilité et les demandes de condamnations en paiement et de compensation de Madame [X] [J] seront déclarées irrecevables.

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— Le relevé de propriété pour le lot 1,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 septembre 2022 portant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 septembre 2020 et pour l’exercice clos au 30septembre 2021, et comportant le vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 mai 2023 portant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 septembre 2022, comportant un ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, et le vote du budget prévisionnel pour l’exercice 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 21 septembre 2023 portant vote des travaux d’étude et de maitrise d’œuvre de conception confiés à la société PLENETUDE,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 mai 2024 portant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 septembre 2023, et le vote du budget prévisionnel pour l’exercice 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 19 novembre 2024 portant vote des travaux de renforcement, de coordination et de maitrise d’ouvrage ainsi que le vote pour la souscription d’une assurance dommage-ouvrage et des modalités de financement des travaux,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 septembre 2025 portant approbation des comptes pour l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, et le vote du budget prévisionnel pour l’exercice 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026,

— La sommation de payer du 6 juin 2023,

— Un décompte des charges au 24 décembre 2025.

Le budget prévisionnel ayant été adopté, la demande du syndicat des copropriétaires sera accueillie dans son principe et ce d’autant que Madame [X] [J] ne conteste pas les sommes qui lui sont réclamées au titre des charges.

Madame [X] [J] sera condamnée au paiement de la somme de 37.979,13€ au titre de l’arriéré des charges échues au 24 décembre 2025 et de 504, 61 € au titre des provisions devenues exigibles soit un total de 38.483,74 €, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et capitalisation des intérêts par année entière. Les autres demandes sont rejetées.

Madame [X] [J] n’apporte pas d’éléments permettant d’attester ses capacités financières à respecter un échéancier en application de l’article 1343-5 du code civil. La demande de délais de paiement sera rejetée.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], ne démontrant ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard en paiement, ni la mauvaise foi de de Madame [X] [J], sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil.

Madame [X] [J], qui perd le procès, supportera les dépens, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Madame [X] [J] à lui verser la somme de 1000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

REJETTE la demande de conciliation préalable ;

DÉCLARE irrecevables les demandes de Madame [M] [X] [J] dans le cadre de la présente procédure accélérée au fond ;

CONDAMNE Madame [M] [X] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic, [H] [G] [I] la somme de 38.483,74 € arrêtée au 31 décembre 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts par année entière ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [M] [X] [J] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [M] [X] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic, la régie [P] [H] [G] [I], la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [X] [J] aux dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi prononcé par Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président, assisté de Madame Lorelei PINI.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente décision.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.