TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

29 JANVIER 2026

N° RG 25/00479 – N° Portalis DB22-W-B7I-SVGK

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «LES NOUVEAUX HORIZONS», SYNDICAT PRINCIPAL, situé [Adresse 18] représenté par son syndic, CITYA URBANIA VAL D’OUEST, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro

347 901 134 dont le siège social est situé [Adresse 4] et représentée par son Gérant domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Franck LAFON, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Marc HOFFMANN, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

Madame [E] [T] [C] [L]

née le 13 Septembre 1972 à [Localité 15] (NOUVELLE-CALÉDONIE),

demeurant [Adresse 5] [Adresse 6] [Adresse 3] [Adresse 2],

[Localité 8],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 15 Janvier 2025 reçu au greffe le 28 Janvier 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 20 Novembre 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 29 Janvier 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] [T] [C] [L] est propriétaire des lots n°315, 8062 et 8145 au sein de l’ensemble immobilier “[Adresse 14] à [Adresse 10] [Localité 1].

Par un jugement en date du 6 décembre 2022, le tribunal de proximité de Rambouillet a notamment condamné Mme [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “Les Nouveaux Horizons” – syndicat principal, pris en la personne de son syndic, la SARL CITYA URBANIA VAL D’OUEST, les sommes de 2.607,05 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2020 au 8 juin 2022, appel du 2ème trimestre 2022 inclus, et 262,95 euros au titre des frais de recouvrement.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “Les Nouveaux Horizons” – syndicat principal, situé [Adresse 17] à [Adresse 10] [Localité 1], (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société CITYA URBANIA VAL D’OUEST, a, par acte de commissaire de justice en date du

15 janvier 2025, fait assigner Mme [L] devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, de :

— constater que Mme [L] est propriétaire des lots n° 0315, 8062 et 8145 au sein de l’ensemble immobilier Nouveaux Horizons – résidence [Adresse 13], à [Localité 12] ;

— juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires principal de l’ensemble immobilier [Adresse 16], à [Localité 12], représenté par son syndic, la société Citya Val d’Ouest ;

En conséquence

— condamner Mme [L] à payer au syndicat des copropriétaires principal de l’ensemble immobilier Nouveaux Horizons – [Adresse 17], à [Localité 12], représenté par son syndic, la société Citya Val d’Ouest, les sommes de :

• 8.295,86 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 1er janvier 2025, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,

• 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

• 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit ;

— condamner Mme [L] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [L], régulièrement assignée par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 15 janvier 2025, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 24 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 novembre 2025 et a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [L] pour les lots n°315, 8062 et 8145,

— le jugement du 6 décembre 2022 susvisé,

— un relevé de compte sur la période courant du 3 juin 2022 au 1er janvier 2025 pour un solde débiteur de 8.295,86 euros,

— des appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2022 au

31 mars 2025,

— les régularisations de charges pour les exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 10 février 2022 et 7 mars 2023 et 19 mars 2024 ayant approuvé les comptes des exercices clos au 30 septembre 2021, au 30 septembre 2022 et au 30 septembre 2023, voté les budgets prévisionnels du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et voté la réalisation de divers travaux,

— le contrat de syndic conclu le 19 mars 2024, prenant effet le 20 mars 2024 et prenant fin le 30 juin 2025.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 5.877,80 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2025, appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus.

Mme [L] sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de

2.418,06 euros correspondant aux frais suivants :

— “frais contentieux” à hauteur de 480 euros en date du 8 juin 2022,

— “frais contentieux” à hauteur de 130 euros en date du 15 septembre 2022,

— “frais contentieux” à hauteur de 130 euros en date du 5 décembre 2022,

— “frais contentieux” à hauteur de 130 euros en date du 16 mars 2023,

— “honoraires huissier de justice” à hauteur de 738,06 euros en date du

16 mars 2023,

— “frais contentieux” à hauteur de 130 euros en date du 14 juin 2023,

— “frais contentieux” à hauteur de 130 euros en date du 15 septembre 2023,

— “frais contentieux” à hauteur de 140 euros en date du 13 mars 2024,

— “frais contentieux” à hauteur de 140 euros en date du 18 juin 2024,

— “frais contentieux” à hauteur de 140 euros en date du 18 septembre 2024.

Comme indiqué ci-dessus, ces frais ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse aux intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Il sera fait droit à cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années en dépit d’une précédente condamnation a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [L] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Mme [L], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [L] sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “Les Nouveaux Horizons”, représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes ;

Condamne Mme [E] [T] [C] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “Les Nouveaux Horizons” – syndicat principal, situé [Adresse 17] à [Adresse 10] [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 5.877,80 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2025, appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2025 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “Les Nouveaux Horizons” – syndicat principal, situé [Adresse 20] ([Adresse 7]), représenté par son syndic en exercice, de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

Condamne Mme [E] [T] [C] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “Les Nouveaux Horizons” – syndicat principal, situé [Adresse 17] à [Adresse 10] [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [E] [T] [C] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “Les Nouveaux Horizons” – syndicat principal, situé [Adresse 17] à [Adresse 10] [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [E] [T] [C] [L] aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “Les Nouveaux Horizons” – syndicat principal, situé [Adresse 19] [Localité 11] ([Localité 9], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 JANVIER 2026 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE