TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N° 2020/ 436

Enrôlement : N° RG 18/13312 – N° Portalis DBW3-W-B7C-VW3T

AFFAIRE :

S.A.R.L. VELO DES DOCKS (M^e Ronny KTORZA)

C/ S.A.S. JOLIETTE BATIMENTS (la SELARL MARCOUYEUX ET ASSOCIEES)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 24 Septembre 2020

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Patricia GARNIER, Juge

Greffier : Madame Dominique ROSTAIN, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 26 Novembre 2020

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2020

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2020

Par Madame Patricia GARNIER, Juge

Assistée de Madame Dominique ROSTAIN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

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NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A.R.L. VELO DES DOCKS immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le numéro 813 810 868, dont le siège social est sis […], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Ronny KTORZA, avocat au barreau de MARSEILLE et par Maître Camille DANG, avocat plaidant du barreau de PARIS;

C O N T R E

DEFENDERESSE

S.A.S. JOLIETTE BATIMENTS immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 447 953 043, dont le siège social est sis […], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Frédéric MARCOUYEUX de la SELARL MARCOUYEUX ET ASSOCIEES, avocats au barreau de MARSEILLE

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EXPOSE DU LITIGE :

La société JOLIETTE BATIMENTS a pour activité la location de terrain et autres biens immobiliers et est propriétaire de lots destinés à l’exploitation de commerce au sein du complexe commercial des docks à Marseille.

Le 30 juillet 2015, elle a donné à bail à Madame X Y pour une durée de 10 ans a local à usage commercial pour une activité de vente et location de vélos et accessoires.

Madame Y et Monsieur Z ont créé le 25 septembre 2015 la société VELO DES DOCKS qui s’est substituée en qualité de preneurs au bail.

C’est dans ces conditions que par acte en date du 28 septembre 2018, la société JOLIETTE BATIMENTS a assigné la société VELO DES DOCKS afin de la voir condamner au paiement de sa dette locative qui s’élevait au jour de l’assignation à 98 436,50 euros toutes taxes comprises.

Par ordonnance du Président du Tribunal de Grande Instance de Marseille du 4 mars 2019 la société VELO DES DOCKS a été condamnée à verser à la société JOLIETTE BATIMENTS la somme totale de 91 416 € hors dépens sachant qu’à l’abattement de 25 % sur la créance locative avait été effectuée (hormis la taxe foncière et le dépôt de garantie), le juge des référés ayant tenu compte des circonstances économiques défavorables du centre commercial des DOCKS.

Par acte d’huissier en date du 6 décembre 2018, la société VELO DES DOCKS a assigné la société JOLIETTE BATIMENTS afin que le tribunal prononce la nullité du bail sur le fondement du vice de son consentement et du non respect par le vendeur de son obligation de délivrance.

Elle sollicite également que le Tribunal déclare nul et de nul effet les commandements de payer délivrés par le bailleur et à titre subsidiaire, prononce la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur.

Enfin, en toute hypothèse, elle demande sa condamnation à lui verser la somme de 300 000 € au titre du préjudice prétendument subi, outre 5000 € au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, elle invoque qu’elle a été trompée par la société JOLIETTE BATIMENTS sur l’importance des charges et sur le non respect du plan marchand qui avait déterminé son choix de la cellule dans la galerie marchande.

Elle ajoute que le bailleur a manqué à son obligation de jouissance paisible en ne gérant pas correctement le centre commercial.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro 18/13312.

Par conclusions notifiées par RPVA le 18 février 2020, la société JOLIETTE BATIMENTS sollicite la condamnation de la société VELO DES DOCKS au paiement des sommes suivantes augmentées des intérêts :

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— des loyers pour une somme totale de 85 528,84€

- de l’arriéré de charges d’un montant de 60 953,72€,

- de l’arriéré de taxes foncières d’un montant de 12 663,89€,

- de l’arriéré au titre du dépôt de garantie d’un montant de 379€,

- 7500€ au titre de pénalités pour non respect des heures d’ouverture,

- 10 000€ à titre de dommages et intérêts suite à l’engagement de sa responsabilité contractuelle;

Elle demande la résiliation du contrat de bail en date du 30 juillet 2015 aux torts exclusifs de la société VELO DES DOCKS avec effet au jour du jugement.

Elle sollicite que le Tribunal ordonne son expulsion, sous astreinte de 1000 € par jour à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement et jusqu’au jour de la libération complète des lieux, et fixe à 668,68€ par jour l’indemnité d’occupation.

Enfin, elle demande le versement d’une somme provisionnelle de 10 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation de la société VELOS DES DOCKS au paiement des entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, le bailleur expose :

- qu’il a pris toutes les mesures nécessaires favorables au maintien d’un environnement commercial favorable, d’autant qu’il n’a qu’une obligation de moyen à ce titre,

- qu’il a agi en toute bonne foi à l’égard de son locataire et a tenté de trouver des solutions amiable,

- que c’est son locataire qui a manqué à l’exécution de ses obligations contractuelles,

- que le locataire ne démontre aucunement l’existence d’un dol et des manœuvres frauduleuses qui doivent l’accompagner,

- que la société VELO DES DOCKS sait évaluer des charges puisqu’elle exploite quatre autres commerces similaires, dirige une société de courtage de valeurs mobilières et de marchandise et que sa gérante est aussi gérante d’une SCI dont l’activité principale est la location de logement,

- qu’il n’y a pas que des restaurants dans le centre et que, quand bien même, ils apportent de la clientèle,

- la prétendue mauvaise gestion du centre est complètement erronée.

La société VELO DES DOCKS ne démontre pas le préjudice qu’elle invoque, les informations sur les charges figurent dans les conditions particulières du bail, et la locataire a accès quand elle le souhaite à l’ensemble des factures et pièces qui les justifient.

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en l’état le 9 juillet 2020, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 24 septembre 2020.

L’affaire a été retenue et a fait l’objet d’un dépôt à l’audience du 24 septembre 2020.

La décision a été mise en délibéré au 26 novembre 2020.

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MOTIFS

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la demande de nullité du contrat de bail pour dol émanant de la société VELO DES DOCKS à l’encontre de la société JOLIETTE BATIMENTS:

En application de l’article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable en l’espèce, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Il est constant que le propriétaire d’un local situé dans un centre commercial n’est pas tenu d’en assurer la bonne commerciale été, sauf si une stipulation particulière dans le bail l’y oblige.

En l’espèce, la SARL VELO DES DOCKS expose avoir été victime d’un dol émanant de la SAS JOLIETTE BATIMENTS lors de la conclusion du contrat de bail en date du 30 juillet 2015.

Tout d’abord, elle expose avoir été trompée sur le respect du plan de commercialisation et de la répartition des commerces. A l’appui de ces dires, elle produit:

-le plan remis par le représentant du bailleur avant la conclusion du contrat, qui laisse apparaître la position de la cellule 80 entourée d’autres boutiques dites de service ainsi que la grande variété des boutiques constituant la zone commerciale: services, boutiques, restaurants cafés/bars, culture/loisirs, alimentation.

Il est vrai qu’il ressort des pièces versées aux débats que sur les 80 boutiques et restaurants prévus initialement sur le plan ci dessus, qu’après 18 mois d’ouverture, le centre comptait seulement 42 boutiques et restaurants dont 16 étaient des restaurants.

Toutefois, il ressort de l’article 1.17 du bail commercial conclu le 30 juillet 2015 que « le bailleur ne consent aucune garantie quant à l’attractivité commerciale de l’ensemble commercial et du local ». De plus, le fait que le centre commercial ne présente l’attractivité commercial promise au preneur ne provient pas de manœuvres frauduleuses indispensables à la constitution d’un dol.

Ensuite, le preneur expose avoir été trompé sur l’importance des charges à payer. A ce titre, la société VELO DES DOCKS verse aux débats le prévisionnel de charges pour l’année 2015, qui lui a été remis lors de la location, estimant les charges fonctionnelles de la cellule commerciale à environ 80€ HT par an et par m2 GLA et les charges d’animation marketing de cette cellule à environ 20€HT par an et par m2 GLA. Elle dénonce, dès le premier trimestre 2016, une augmentation des charges d’un montant de 1331,46€, soit une hausse de 47% de ses charges par rapport à ce provisionnel.

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Toutefois, la société VELO DES DOCKS, à qui il revient d’apporter la preuve de ce qu’elle allègue, ne démontre pas cette augmentation en produisant des éléments clairs, précis, démontrant de façon certaine que le bailleur n’a pas respecté les engagements prévus dans les conditions locatives proposées du 27 mars 2015.

Seule la société VELO DES DOCKS verse des avis d’échéance qui ne démontrent pas clairement cette augmentation de charges.

Par conséquent, la société VELO DES DOCKS ayant échoué à rapporter la preuve de cette augmentation de charges par rapport aux conditions locatives proposés le 27 mars 2015, il conviendra de la débouter de sa demande d’annulation du contrat de bail pour dol.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail pour non respect de l’obligation de délivrance émanant de la société VELO DES DOCKS à l’encontre de la société JOLIETTE BATIMENTS:

L’article 1719 du Code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Il est constant que la propriétaire d’une zone commerciale engage sa responsabilité lorsqu’elle modifie par son propre fait la commercialité des locaux qu’elle loue dans un but défavorable au preneur.

De plus, il est constant que le bailleur d’un local situé dans un centre commercial est tenu de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à son usage et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail et à défaut de stipulation particulière du bail, il n’est pas tenu d’assurer la commercialité du centre.

Ainsi, seule une stipulation expresse du bail pourrait mettre à la charge du bailleur une obligation d’assurer la commercialité de son centre commercial.

Toutefois, lorsque le bail met à la charge du bailleur une obligation particulière liée au prestige de la galerie marchande, la responsabilité du bailleur peut être retenue s’il est constaté que la galerie commerciale ne correspond pas au standing contractuellement prévu.

En l’espèce, à titre préliminaire, il faut rappeler que le contrat de bail conclu le 30 juillet 2015 contient une clause située à l’article 1.17 prévoyant « le bailleur ne consent aucune garantie quant à l’attractivité commerciale de l’ensemble commercial et du local ».

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Mais il ressort des pièces versées aux débats que la société JOLIETTE BATIMENTS fait peser des charges sur ses locataires telles que « les charges d’animation marketing prévisionnelles et travaux d’amélioration et d’attractivité de l’ensemble immobilier impliquant la mise en œuvre de moyens destinés à favoriser la promotion, l’animation, la décoration et la mise en place de services ». L’article 2.17 du bail commercial oblige le preneur à rénover sa boutique tous les trois ans afin que le local constitue un pôle d’attraction de la clientèle et qu’il soit conforme au dernier concept de l’enseigne dans d’autres centres commerciaux ou au pied de l’immeuble.

Ainsi, il découle des obligations du preneur que le bailleur était tenu de lui délivrer un local situé dans un centre commercial de standing, d’organiser des opérations régulières de promotion du centre et s’assurer un entretien régulier des parties communes et des éléments d’équipements communs.

Or, en l’espèce,la société JOLIETTE BATIMENTS a manqué à son obligation contractuelle, d’une part, en laissant plusieurs allées du centre commercial présentant la moitié de cellules vides à l’ouverture du centre, puis plus de 20%;

d’autre part, en modifiant la destination de beaucoup de cellules alors que la société VELO DES DOCKS avait choisi son emplacement stratégiquement en fonction du plan d’occupation fourni par la société JOLIETTE BATIMENTS, proche de magasins attirant une clientèle susceptible de s’équiper d’un vélo électrique.

De plus, le bailleur a réorienté l’image du centre commercial en louant notamment les locaux proches de la société VELO DES DOCKS à des commerces de restauration rapide alors qu’ils devaient l’être à des marchés bio, traiteurs, boucheries, … susceptibles d’attirer une clientèle encline à s’équiper de vélo électrique.

En conséquence, il conviendra de prononcer la résiliation du contrat de bail commercial en date du 30 juillet 2015 conclu entre la société JOLIETTE

BATIMENTS et VELO DES DOCKS suite au manquement par la société

JOLIETTE BATIMENTS de son obligation de délivrance et de condamner celle- ci à verser à son preneur, la société VELO DES DOCKS, la somme de 200

000€ à titre du préjudice matériel subi.

Sur les demandes accessoires:

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, il y a lieu de condamner société JOLIETTE BATIMENTS aux dépens.

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire.

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Enfin, il convient de condamner la société JOLIETTE BATIMENTS à payer à la société VELO DES DOCKS la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail commercial conclu le 30 juillet

2015 entre la société JOLIETTE BATIMENTS et la société VELO DES

DOCKS;

CONDAMNE la société JOLIETTE BATIMENTS à payer à la société VELO DES DOCKS au titre du préjudice matériel la somme de 200 000€;

CONDAMNE la société JOLIETTE BATIMENTS à payer à la la société VELO DES DOCKS la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société JOLIETTE BATIMENTS à payer les dépens de la présente instance;

ORDONNE l’exécution provisoire;

REJETTE le surplus des demandes;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième

Chambre section B du Tribunal d Judiciaire de MARSEILLE le 26 novembre 2020.

Signé par Madame GARNIER, Président, et par Madame , madame

ROSTAIN, Greffier présent lors de la mise à disposition au Greffe de la décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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