TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N° 24/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 17 Mai 2024

Président :Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier :Madame SOULIER, Greffière

Débats en audience publique le : 05 Avril 2024

GROSSE :

Le 17 Mai 2024

à M^e Frédéric RACHLIN

EXPÉDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/04362 – N° Portalis DBW3-W-B7H-33DD

PARTIES :

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LA MAURELETTE SIS [Adresse 8]

représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MÉDITERRANÉE

dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 1]

en son établissement sis [Adresse 4] – [Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [L]

né le 22 Juillet 1982 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 6] – [Localité 5]

non comparant

Madame [Z] [L]

née le 21 Juillet 1983 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 6] – [Localité 5]

non comparante

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Par assignation du 22 février 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LA MAURELETTE, pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA MÉDITERRANÉE, a fait citer Monsieur [E] [L] et Madame [Z] [L], en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 leur condamnation in solidum au paiement des sommes suivantes :

10 478,16 € au titre des charges échues impayées suivant décompte en date du 29 août 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 22 février 2024;2561,04 € au titre des appels de provisions devenues exigibles sur le dernier budget adopté (2023/2024 et 2024/2025) ;950 € au titre des frais de recouvrement ;193,93 € au titre des frais de commandement ;1200 € à titre de dommages-intérêts ;1500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 avril 2024.

À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LA MAURELETTE, pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA MÉDITERRANÉE, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter.

Régulièrement cités par procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [E] [L] et Madame [Z] [L] ne sont pas représentés à l’audience susvisée.

SUR QUOI

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la demande en paiement

Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1,et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 » ;

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LA MAURELETTE, pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA MÉDITERRANÉE, fait valoir que Monsieur [E] [L] et Madame [Z] [L], propriétaires des lots 587 et 621 au sein de l’immeuble en copropriété, n’ont pas payé les charges échues arrêtées au 29 août 2023 et les charges non échues cependant devenues exigibles en vertu de l’article précité;

Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment : un relevé de propriété, les procès-verbaux des assemblées générales des 20 juin 2019,7 octobre 2021,4 juillet 2022 et 30 mars 2023, une attestation de non-recours concernant ces assemblées générales, un relevé de compte au 18 juillet 2023, un extrait de compte actualisé au 29 août 2023 avec budget exigible et frais à part, un commandement de payer du 24 novembre 2022 ainsi que la lettre recommandée de mise en demeure de payer en date du 19 juillet 2023 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception comportant la mention «Destinataire inconnu à l’adresse » ;

Qu’il résulte des dispositions précitées que l’assemblée générale vote chaque année le budget prévisionnel de sorte que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à solliciter le versement des provisions au titre de deux exercices consécutifs ;

Que seules les provisions pour la période du 1er octobre 2023 au 1er octobre 2024 sont exigibles et seront donc retenues ;

Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Attendu que les honoraires de commissaire de justice ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Qu’il sera rappelé que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l’administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il perçoit une rémunération ;

Que le syndicat ne peut se prévaloir des frais forfaitaires prévus au contrat de syndic étant observé que les dispositions conventionnelles ou encore les résolutions d’assemblée générale ne sauraient remettre en cause des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que les frais et intérêts, dont le recouvrement est poursuivi, s’établissent à la somme totale de 1143,93 € ;

Qu’ainsi les frais forfaitaires de constitution d’auxiliaires de justice, non visés par les dispositions de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965, et de constitution hypothèque, dont il n’est pas justifié de l’acte, et les frais des deux mises en demeure et de relance, dont il n’est pas justifié de la réalité, seront écartés ;

Qu’il en sera de même des intérêts retenus qui ne constituent pas des frais ;

Que les frais de commandement de payer du 24 novembre 2022 sont portés sur la première page de l’acte pour la somme de 72,18 € ;

Que le montant facturé dans le cadre de la signification par procès-verbal de recherches infructueuses n’est pas lisible pour être caché par l’accusé de réception de sorte qu’il n’est pas possible de s’assurer de son montant exact ;

Que cet acte sera donc retenu à hauteur de la somme de 72 18 € ;

Attendu que Monsieur [E] [L] et Madame [Z] [L] seront donc condamnés in solidum au paiement des sommes suivantes exigibles en vertu des dispositions précitées :

-10 478,16 € au titre des charges échues impayées arrêtées à l’appel de fonds du 1er juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 22 février 2024,

-1600,65 € au titre des provisions pour charges et fonds travaux arrêtés à l’appel de fonds du 1er octobre 2024,

-72,18 € au titre des frais nécessaires ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ;

Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ;

Attendu que la simple résistance à une action en paiement ne constitue pas un abus de droit et que le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice distinct de celui lié au retard de paiement déjà indemnisé par le versement des intérêts légaux ;

Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la carence répétée de Monsieur [E] [L] et Madame [Z] [L] dans le paiement des charges de copropriété, manquement à une obligation essentielle qui constitue une faute à l’égard du syndicat des copropriétaires ;

Que pour autant, il se contente d’affirmer l’existence d’un préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires et d’une résistance abusive de Monsieur [E] [L] et Madame [Z] [L], sans en faire la démonstration ni en justifier par aucune pièce produite aux débats ;

Qu’en conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que Monsieur [E] [L] et Madame [Z] [L] seront condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LA MAURELETTE, pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA MÉDITERRANÉE, la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS,

JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [L] et Madame [Z] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LA MAURELETTE, pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA MÉDITERRANÉE, les sommes suivantes :

-10 478,16 € au titre des charges échues impayées arrêtées à l’appel de fonds du 1er juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 22 février 2024,

-1600,65 € au titre des provisions pour charges et fonds travaux arrêtés à l’appel de fonds du 1er octobre 2024,

-72,18 € au titre des frais nécessaires ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LA MAURELETTE, pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA MÉDITERRANÉE, de sa demande de dommages-intérêts;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [L] et Madame [Z] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LA MAURELETTE, pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA MÉDITERRANÉE, la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [L] et Madame [Z] [L] aux dépens;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT