COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[V] c/ [M]

MINUTE N°

DU 14 Janvier 2025

N° RG 23/04089 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PMAF

rosse délivrée

à M^e BRICE-TREHIN Emmanuelle

Copie délivrée

à M^e KOVALEFF Catherine

le

DEMANDERESSE:

Madame [O], [S] [V], ayant pour mandataire de gestion la cabinet FONCIA [Localité 9], dont le siège social est [Adresse 5], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e BRICE-TREHIN Emmanuelle, avocat au barreau de Nice

DEFENDERESSE:

Madame [E] [M]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e KOVALEFF Catherine, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame [O] FAIVRE-DUPAIGRE,Vice-Présidente , Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 12 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 mars 2017, [F] [B] a donné à bail à [E] [M] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4], à effet au 31 mars 2017 moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 800 € et de provisions pour charges de 60 €.

[F] [B] est décédée le 15 décembre 2022 et [O] [S] [V] est désormais usufruitière du bien immobilier.

Selon ordonnance de référé du 23 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu entre les parties, suspendu les effets de cette clause résolutoire en raison des délais de paiement accordé et autorisé [E] [M] à s’acquitter de sa dette de 101,95 euros par quatre versements mensuels de 20 € plus un dernier versement représentant le solde.

Par acte de commissaire de Justice du 16 décembre 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler dans un délai de deux mois la somme principale de 1.463,02 euros au titre des loyers échus et impayés arrêtés au 1er décembre 2022.

Par acte de commissaire de Justice du 19 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler dans un délai de deux mois la somme principale de 1.816,44 euros au titre des loyers échus et impayés arrêtés au 7 juillet 2023.

Le commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 26 juillet 2023, selon l’accusé de réception électronique délivré par la préfecture des Alpes maritimes.

Par acte de commissaire de Justice du 24 octobre 2023, [O] [S] [V] a fait assigner [E] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nice aux fins de :

— À titre principal, constater la résiliation du bail conclu entre [O] [S] [V] et [E] [M] à compter du 19 septembre 2023 ,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour impayés de loyers et charges et manquements aux obligations locatives,

— ordonner l’expulsion de [E] [M] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner [E] [M] à payer à [O] [S] [V] la somme de 3.775,10 € au titre des loyers et charges impayées, avec intérêts de retard depuis le commandement de payer, outre une indemnité d’occupation de 934,98 € par mois jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

— condamner [E] [M] au paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui serait échue postérieurement à la délivrance du présent acte et ce, suivant décompte qui sera produit au jour de l’audience,

— condamner [E] [M] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile,

— condamner [E] [M] au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée au Préfet par le bailleur le 25 octobre 2023, selon l’accusé de réception électronique délivré par la Préfecture des Alpes maritimes.

A l’audience du 12 novembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été retenue, [O] [S] [V], représentée par son avocat, a repris les termes de ses dernières écritures visées à l’audience et actualisé la créance à 584,63 € au titre des impayés arrêtés à la date du 4 novembre 2024.

Par conclusion régulièrement signifiées, [E] [M] demande de:

— constater qu’elle a soldé l’ensemble de sa dette,

Par conséquent :

— rejeter l’ensemble des demandes de [O] [S] [V], en ce compris les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile.

— dire que les dépens seront partagés par moitié entre les parties, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le Tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures déposées à l’audience, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de Procédure civile.

Après débats en audience publique du 12 novembre 2024, la décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

L’action de [O] [S] [V] en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet deux mois au moins avant la date de l’audience, soit le 25 octobre 2023, conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1134 du Code civil devenu l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les articles 7 a et 24 de la loi du 06 juillet 1989visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux,

Le contrat de location contient en l’espèce une clause résolutoire aux termes de laquelle le bail est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges dûment justifiés aux termes convenus, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La locataire n’a, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer du 19 juillet 2023, qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé intégralement de la dette locative, selon le décompte versé au débat, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement.

Par courriel du 23 septembre 2024, le conseil de [O] [S] [V] a adressé un courriel à [E] [M] pour lui rappeler qu’elle s’était engagée au cours de l’audience du 13 juin 2024 à résorber sa dette locative d’un montant de 6.495,07 € mais que la somme restant due était de 7.186,14 € au titre des loyers et charges impayées.

Les causes du commandement, que la défenderesse ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans les deux mois. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 19 septembre 2023.

Sur le paiement de sommes dues au titre des loyers

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

Le demandeur produit au soutien de sa demande en paiement le bail d’habitation, le commandement de payer, divers relevés de compte locatifs dont un relevé de compte locatif actualisé duquel il ressort que [E] [M] était redevable de la somme de 584,63 euros au 1er novembre 2024.

Cette dernière produit aux débats une capture d’écran attestant d’un virement web de 1.000 euros au profit de FONCIA [Localité 9] le 5 novembre. Si l’année du virement n’apparaît pas, son effectivité n’en est pas contestée par la demanderesse et l’examen du décompte permet de constater que la locataire n’a pas réalisé de virement de 1.000 euros en novembre 2023.

Il est donc établi que le virement date bien du 5 novembre 2024 et que la dette a été soldée à cette date.

Sur les délais de paiement aux locataires

La locataire prétend avoir rencontré des difficultés administratives avec sa banque et a connu une baisse de revenus.

En tout état de cause, compte tenu de ses efforts pour apurer leur dette locative, à l’examen du relevé du compte locatif actualisé produit, il apparaît opportun de lui accorder rétroactivement et d’office, en vertu de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, des délais de paiement de la somme initialement réclamée à hauteur de 3.775,10 euros sur une durée de douze mois et de suspendre par conséquent les effets de la clause résolutoire.

Force est de constater à la lecture des dernières pièces financières que la locataire a respecté les délais de paiement ainsi fixés et soldé les causes du commandement de payer susvisé, de sorte que la clause résolutoire est à ce jour non avenue.

Il y a donc lieu de rejeter les demandes de [O] [S] [V] en constatation de la résiliation du bail d’habitation du 22 mars 2017, en expulsion du locataire et aux fins de la voir condamnée à payer une indemnité d’occupation mensuelle.

L’attention de [E] [M] est néanmoins attirée sur la nécessité d’être régulière pour l’avenir dans le règlement de ses loyers et charges.

Sur les dépens de l’instance et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

[E] [M], qui succombe au sens de l’article 696 du Code de procédure civile en ce qu’elle n’a apuré sa dette locative qu’en cours de procédure supportera les entiers dépens de l’instance dont le coût du commandement de payer du 19 juillet 2023 et est condamnée à payer à [O] [S] [V] une somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe;

Déclare l’action de [O] [S] [V] recevable;

Constate la résiliation du bail d’habitation en date du 22 mars 2017 à effet au 19 septembre 2023,

Accorde d’office rétroactivement à [E] [M] des délais de paiement sur douze mois de la somme de 3.775,10 euros au titre des sommes dues lors de l’assignation,

Suspend en conséquence les effets de la clause résolutoire pendant les dits délais de paiement,

Dit que la clause résolutoire est, au jour où le juge statue non avenue, du fait du règlement de la totalité de la dette;

Constate l’apurement total de la dette locative de [E] [M] au 5 novembre 2024;

Rejette en conséquence l’intégralité des demandes principales de [O] [S] [V];

Condamne [E] [M] à payer à [O] [S] [V] la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne [E] [M] aux entiers dépens de l’instance dont le coût du commandement de payer du 19 juillet 2023,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu à l’écarter.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,