TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/02545 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IPKQ

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 14 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. ANDROMEDE, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 18

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [T] [R]

né le 07 Octobre 1991 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1] (HAUT-RHIN)

non comparant

Madame [F] [O], demeurant [Adresse 5]

comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 08 Octobre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes d’huissier en date des 4 octobre 2023 et 10 octobre 2023, la SCI Andromède a fait assigner M. [T] [R] et Mme [F] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 1 799,60 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle,

— condamner solidairement les défendeurs à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers, des charges et de l’assurance loyer impayé qui auraient été dus si le contrat de bail avait été maintenu, à dater du 14 août 2023 jusqu’à la libération complète des lieux, sous réserve du décompte de charges définitif,

— condamner in solidum les défendeurs à payer la somme de 1 200,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse expose qu’en vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 7 mai 2022, la SCI GDJ a loué à M. [T] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 450 € outre 40 € de provision pour charges.

Elle ajoute qu’un acte de caution solidaire a été établi le même jour selon lequel Mme [F] [O] se porte caution solidaire et indivisible des engagements souscrits par M. [T] [R].

La SCI Andromède expose avoir fait délivrer à M. [T] [R], par commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 13 juin 2023, portant sur un montant de 985,87 € au titre d’impayés de loyers et charges arrêtés au 12 juin 2023. Elle précise que ce commandement a été dénoncé à la caution en date du 19 juin 2023.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 4 octobre 2023.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 12 mars 2024.

A cette audience, la SCI Andromède, venant aux droits de la SCI GDJ, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation et actualisé sa demande à la somme de 3 492,27 €.

Cité par acte délivré selon dépôt à l’étude, M. [T] [R] n’a pas comparu..

Citée par acte délivré selon dépôt à l’étude, Mme [F] [O] comparait et explique s’être engagée au bénéfice de son fils. Elle a précisé que dans l’attente de sa retraite au 1er juillet 2024, elle ne touche que 760 € par mois au titre des allocations chômage.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2024.

Les débats ont été ré-ouverts par mention au dossier afin d’inviter la demanderesse à produire le bail en intégralité et à justifier de sa qualité à agir.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 8 octobre 2024 lors de laquelle la SCI Andromède remet le même bail que celui produit initialement (soit la 1ère page du bail, les conditions générales, l’état des lieux d’entrée et l’acte de cautionnement), l’acte authentique de vente intervenu entre elle et la SCI GDJ concernant le bien objet des débats et, enfin, actualise sa créance à la somme de 5 723,76 €.

Lors de cette audience, M. [T] [R] ne comparait pas.

Mme [F] [O] est présente et indique verser 200 € par mois.

L’affaire est mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’existence d’un bail

Il résulte de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 que le bail doit être établit par écrit.

Cela étant, le bail verbal est néanmoins valable et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, en dépit d’une réouverture des débats par mention au dossier afin d’inviter la demanderesse à produire le bail complet, celle-ci ne produit que la 1ère page du bail, les pages 2 et 3 des conditions générales ainsi que l’état des lieux d’entrée.

La SCI Andromède ne produit donc pas la page du bail portant la signature du preneur et indiquant le montant des loyers et charges.

Elle ne formule aucune observation sur les conséquences à en tirer.

Le document ainsi produit ne peut donc valoir bail écrit mais uniquement commencement de preuve d’un bail verbal.

Il convient dès lors d’apprécier les autres éléments produits aux débats afin de déterminer si le bail a été exécuté et dans quelles conditions, précision étant faite que dans le cas d’un bail verbal le bailleur ne peut se prévaloir, par définition, d’aucune des clauses facultatives que l’on peut insérer dans un bail écrit, notamment s’agissant des clauses d’indexation ou de la clause résolutoire.

En l’espèce, la demanderesse produit l’état des lieux d’entrée signé par M. [R] ainsi qu’un décompte établissant que le locataire a payé ponctuellement la somme de 209 €, la caisse d’allocations familiales versant un complément de 281 €.

Il y a donc lieu d’en déduire que la preuve est apportée d’un commencement d’exécution du bail verbal avec un loyer de 490 € (209 € + 281 €).

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI Andromède venant aux droits de la SCI GDJ verse aux débats un décompte des loyers et charges en date du 3 octobre 2024.

Ce décompte indique un solde nul au 30 juin 2022 et commence à compter du 1er juillet 2022, jusqu’au mois de septembre 2024 inclus.

Sur cette période de 26 mois, considération faite de ce qu’il s’agit d’un bail verbal pour un loyer mensuel de 490 €, les montants dus par le preneur s’élèvent à la somme de 12 740 € (490 x 26).

Il s’avère, à l’analyse du décompte du 3 octobre 2024, que la bailleresse a perçu la somme totale, aides sociales incluses, de 16 116,96 €, soit un trop perçu en faveur du locataire d’un montant de 3 376,96 €.

Par conséquent, la demande en paiement d’impayés de loyers est rejetée.

Sur la demande en résiliation du bail

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, la demande est fondée sur l’absence de paiement régulier des loyers.

Il résulte des développements précédents que le preneur est à jour de ses loyers et charges, ayant même un reliquat en sa faveur.

Par conséquent, en l’absence de manquement grave du locataire à ses obligations, la demande en résiliation et en expulsion est rejetée.

Sur l’engagement de caution

L’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

« Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

— s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;

— ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Lorsqu’un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d’un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

L’article 2297 du code civil dispose que :

« A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article ».

En l’espèce, il résulte de l’acte de cautionnement solidaire du 7 mai 2022 que Mme [F] [O], personne physique, a rempli des cases sans que n’apparaisse aucune mention manuscrite par laquelle elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres.

Ainsi, son engagement est nul.

Par conséquent, l’ensemble des demandes formulées à l’égard de la caution sont rejetées.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Andromède succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Condamnée aux dépens, la demande de la SCI Andromède au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier,

DÉBOUTE la SCI Andromède de l’ensemble de ses prétentions ;

CONSTATE que l’engagement de caution de Mme [F] [O] est nul et de nul effet ;

CONDAMNE la SCI Andromède aux dépens.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 14 janvier 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,