TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Mars 2025, après prorogation

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Novembre 2024

GROSSE :

Le 21 mars 2025

à M^e DI COSTANZO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 21 mars 2025

à M. [K] [G]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02956 – N° Portalis DBW3-W-B7I-456E

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE (ANCIENNEMENT DENOMMEE PACT DES BOUCHES-DU-RHONE 13), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [K] [G], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne, (sous sauvegarde de justice, assisté par son mandataire l’ATP représenté par Mme [H])

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 18 octobre 2019, l’association SOLIHA PROVENCE, anciennement dénommée PACT des Bouches du Rhône, a donné en sous-location à Monsieur [K] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, l’association SOLIHA a fait signifier à Monsieur [G], par acte de commissaire de justice du 8 août 2022, un commandement de payer la somme de 2.491,71 euros, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 29 avril 2024, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, l’association SOLIHA PROVENCE, anciennement dénommée PACT des Bouches du Rhône, a attrait Monsieur [K] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :

constater la résiliation de plein droit du contrat de sous-location pour violation des obligations contractuelles, ordonner l’expulsion de Monsieur [G], la libération des lieux et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’à libération complète des lieux, avec le concours de la force publique si besoin est, ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers en un lieu approprié aux frais et risques de la requise, condamner Monsieur [G] à lui payer à titre provisionnel : la somme de 3.870,77 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation une indemnité d’occupation de 515,66 euros par mois, indexée selon les modalités du contrat résilié, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux 800 euros sur le fondement de l’article 700 du CPCles dépens et les frais d’exécution forcée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 juin 2024, renvoyée à deux reprises pour permettre à SOLIHA PROVENCE de dénoncer la procédure au mandataire judiciaire de Monsieur [G]. Elle a été plaidée le 28 novembre 2024.

Lors des débats, l’association SOLIHA, représentée par son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser à un montant de 5.094,94 euros la dette locative arrêtée au 26 novembre 2024. La bailleresse ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement au locataire, avec suspension des effets de la clause résolutoire, sous réserve d’une clause irritante en cas de non respect du plan d’apurement.

Monsieur [K] [G] a comparu en personne, assisté de son mandataire pour demander des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il a fait valoir la reprise du paiement des loyers courants et son placement sous sauvegarde de justice.

Aucun rapport de diagnostic financier et social du locataire n’est parvenu au tribunal.

Le délibéré a été fixé au 13 février 2025, prorogé au 20 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’association SOLIHA PROVENCE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 9 août 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

En application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous location.

En l’occurrence, les parties sont liées par un contrat de sous location signé le 18 octobre 2019, faisant expressément référence aux dispositions sus visées.

L’article 7 de ce contrat comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été délivré à Monsieur [G] par commissaire de justice le 8 aout 2022 pour la somme en principal de 2.354,21 euros. Les causes de ce commandement de payer n’ayant pas été régularisées dans le délai de deux mois imparti, la clause résolutoire contractuelle est acquise au 8 octobre 2022.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

L’association SOLIHA PROVENCE réclame un arriéré locatif de 5.094,94 euros arrêté au 26 novembre 2024.

Cette dette n’est pas contesté par Monsieur [G]. Il sera donc condamné à payer cette somme à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement

L’association SOLIHA PROVENCE et Monsieur [G] s’accordent sur la suspension des effets de cette clause résolutoire avec octroi de délais de paiement dérogatoires au locataire.

Si le moratoire, prévu au dispositif, est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’association SOLIHA PROVENCE sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier. Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution, tandis que le bénéfice du recours à la force publique suffit à garantir l’effectivité de la présente ordonnance.

· Monsieur [G], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la l’association SOLIHA PROVENCE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion, révisée selon les indices et modalités prévues au bail résilié

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

· le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] qui succombe, versera à l’association SOLIHA PROVENCE une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre Monsieur [G] supportera les entiers dépens conformément à l’article 695 du code de procédure civile.

La demande au titre des frais d’exécution forcée, hypothétique et faite par anticipation, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de sous-location signé le 18 octobre 2019, entre l’association SOLIHA PROVENCE, anciennement dénommée PACT des Bouches du Rhône, et Monsieur [K] [G], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies au 8 octobre 2022 ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [G] à payer à l’association SOLIHA PROVENCE, anciennement dénommée PACT des Bouches du Rhône, une somme provisionnelle de 5.094,94 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au 26 novembre 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [K] [G] à s’acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 141 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Monsieur [K] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’association SOLIHA PROVENCE sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Monsieur [K] [G] sera condamné à verser à l’association SOLIHA PROVENCE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, révisable suivant les modalités et indices prévues au bail résilié, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou l’expulsion, en deniers ou quittance pour tenir compte des versements intervenus ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [G] à payer à l’association SOLIHA PROVENCE, anciennement dénommée PACT des Bouches du Rhône une somme de 100 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [G] aux entiers dépens ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président