TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 23/01/2025

à : Monsieur [M] [H]

Copie exécutoire délivrée

le : 23/01/2025

à : M^e Henri-joseph CARDONA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/00300 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3XBA

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 23 janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [S] [B], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Henri-joseph CARDONA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1533

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [H], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne aux audiences du 26 septembre 2024, du 29 mai 2024, du 01 février 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 23 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/00300 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3XBA

Par acte du 04/01/2022 à effet au 29/12/2021, M. [H] [M] a donné à bail meublé à usage d’habitation à Mme [B] [S] un appartement situé au [Adresse 1], pour un loyer de 980 euros et 15 euros de provision sur charges. Un dépôt de garantie de 1960.40 euros a été payé.

Il n’a pas été établi d’état des lieux d’entrée.

Le 19/02/2023, M. [H] [M] a attesté de la remise des clés le 08/02/2023. L’assureur de protection juridique de Mme [B] [S] a indiqué par courrier du 19/04/2023 que le premier jeu de clé était donné le 06/02/2023 à M. [H] [M] à sa demande, le second remis le 08/02/2023 à un autre locataire et a relevé l’absence d’état des lieux de sortie. Elle a contesté toute dégradation des lieux et demandé restitution de la somme de 769.64 euros .

L’assureur de protection juridique pour le compte de Mme [B] [S] a saisi la commission départementale de conciliation des baux le 17/05/2023.

La commission départementale de conciliation des baux a rendu un avis le 27/09/2023 mentionnant l’absence de M. [H] [M], en constatant que la locataire avait rendu les derniers jeux de clés le 08/02/2023 à la demande du bailleur et que de ce fait le loyer est dû jusqu’au 08/02/2023 inclus pour un montant de 276.03 euros. Elle a estimé que le bailleur devait restituer sans délai la somme de 690.64 euros pour solde de tout compte et a rappelé les dispositions de l’article 22 de la loi du 06/07/89.

Par acte de commissaire de justice du 29/11/2023 , Mme [B] [S] a assigné M. [H] [M] sur le fondement des articles 22 de la loi du 06/07/89 aux fins de :

— Voir juger Mme [B] [S] recevable et bien fondée en ses demandes

— Voir condamner M. [H] [M] à payer à Mme [B] [S] la somme de 690.04 euros en principal de restitution du dépôt de garantie

— Voir condamner M. [H] [M] à payer à Mme [B] [S] la somme de 784.16 euros au titre des pénalités de retard dues du 08/02/2023 au 07/11/2023

— Voir condamner M. [H] [M] à payer à Mme [B] [S] la somme de 98.02 euros au titre des pénalités de retard dues pour chaque nouvelle période mensuelle commencée à compter du 07/11/2023

— Voir condamner M. [H] [M] à payer à Mme [B] [S] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

L’affaire a été retenue le 29/05/2024 et mise en délibéré au 08/08/2024.

Par décision du 08/08/2024 les débats ont été réouverts au 26/09/2024, en raison de l’arrivée tardive de M. [H] [M] à 11h20 le jour de l’audience.

A cette date , l’affaire a été renvoyée pour respecter le contradictoire entre les parties , M [H] ayant comparu et demandé à communiquer des pièces, au 07/11/2024 .

L’affaire a été retenue à cette date.

Mme [B] [S] maintient l’ensemble de ses demandes . Elle expose que l’état des lieux d’entrée n’a pas été établi, les lieux étant découverts sales le jour prévu, ce qui a nécessité un nettoyage avant mise à disposition.

Elle indique avoir demandé un délai pour quitter les lieux au 06/02/2023, mais que la remise des clés a été reportée à la demande de M. [H] [M] au 08/02/2023, qu’aucun état des lieux de sortie n’a été effectué .

Elle fait valoir la recevabilité de sa demande au regard des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Elle sollicite paiement de la somme de 690.64 euros en prenant en compte le solde de loyers de janvier de 1004.44 euros, le prorata de février 2023 de 276.05 euros et 10.71 euros de charges d’eau, outre pénalité de 10% faute de restitution du dépôt de garantie dans le délai légal.

M. [H] [M] n’a pas comparu ni été représenté; compte tenu de sa comparution le 26/09/2024, la décision est contradictoire en application de l’article 469 du code de procédure civile .

DISCUSSION :

Sur la recevabilité :

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose :

En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La saisine de la commission départementale de conciliation des baux a donné lieu à un avis du 27/09/2023 de la commission en l’absence du bailleur .

En conséquence, il convient de retenir que Mme [B] [S] justifie d’un motif légitime de dispense de tentative préalable de conciliation devant un conciliateur, un médiateur ou par procédure participative, la tentative préalable de conciliation de l’article 750-1 du code de procédure civile étant manifestement impossible au vu des circonstances de l’espèce .

Mme [B] [S] est recevable en son action .

Sur la demande au titre du dépôt de garantie :

En application de l’article 22 de la loi du 06/07/89, le dépôt de garantie est restitué dans le délai d’un mois à compter de la remise des clés, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée , déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire , sous réserve qu’elles soient dument justifiées .

Il est restitué dans le délai de deux mois à compter de la remise en main propre ou par LRAR des clés au bailleur déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dument justifiées .

L’article 22 de la loi du 06/07/89 prévoit à défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai de deux mois de la remise des clés, une pénalité de 10% de loyer par mois de retard en cas de non-restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux .

Cet article est applicable au bail meublé en application de l’article 25-3 de la loi du 06/07/89.

En application de l’article 1731 du code civil , les lieux sont présumés avoir été remis en bon état. En effet il n’est pas invoqué par Mme [B] [S] que M. [H] [M] a mis obstacle à l’établissement de celui-ci expressément, indiquant seulement que du fait du long ménage nécessaire lors de l’arrivée dans les lieux , aucun état des lieux d’entrée n’avait pu être fait . Le locataire doit donc rendre les lieux en bon état dans ce cas ( Civ 3ème , 16/02/2000) , sauf preuve contraire.

Or Mme [B] [S] ne conteste pas la date retenue finalement de restitution des lieux au 08/02/2023 et reconnait devoir le loyer de janvier 2023 de 1004.44 euros , qui est mentionné sur avis d’échéance du 19/12/2022.

Il figure sur cet avis d’échéance un solde de loyer de 177.98 euros de décembre 2021, que M. [H] [M] ne justifie pas, faute de décompte.

La régularisation des charges récupérables courantes hors eau de 186 euros pour 381 euros dû avec provision de 195 euros depuis le début du bail n’est pas justifiée faute de preuve du calcul de cette régularisation, alors que le bailleur doit rapporter la preuve de celle-ci, en application de l’article 1353 du code civil et 23 de la loi du 06/07/89.

Pour janvier 2023 , il est à retenir la somme de 1004.44 euros incluant la provision sur charges de 15 euros, soit un loyer de 989.44 euros (aucun calcul de ventilation loyer/ charges n’est mentionné plus précisément).

Dès lors le prorata de février 2023 est de :

(1004.44 euros incluant la provision de 15 euros +39.99 euros d’Internet) x 8/28 = 298.41 euros .

Les charges d’eau sont reconnues dues par Mme [B] [S] sur le principe. Faute de preuve de l’index après le 17/12/2022 , ce seul index de 893 selon photo du compteur produite par Mme [B] [S] à cette date, sera retenu comme preuve de la consommation réelle de Mme [B] [S] : sur la base de l’index 830 au début du bail le 28/12/2021 ( photo du compteur), la consommation est de 63m3.

Il n’est pas contesté le prix du m3 soit 3.57 € . Il est dû à ce titre la somme de 224.91 euros . Compte tenu des provisions sur charges de 195+ 4.28 ( prorata de février 2023) , il reste dû la somme certaine , liquide et exigible de 25.63 euros.

Par ailleurs , aucune preuve de dégradation des lieux n’est rapportée par M. [H] [M], qui n’a pas comparu .

Dès lors la somme due est de :

1004.44 euros de janvier 2023

298.41 euros du 01 au 08/02/2023

25.63 euros de charges régularisée certaine

A déduire le dépôt de garantie de 1960.40 euros , soit un solde dû de 631.92 euros .

Par conséquent, il convient de condamner M. [H] [M] à restituer à Mme [B] [S] la somme de 631.92 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande en paiement de la pénalité :

M. [H] [M] n’a adressé qu’un décompte le 21/02/2023 qui est contestable ; par conséquent il est tenu d’une pénalité en application de l’article 22 de la loi du 06/07/89.

Le conseil constitutionnel dans sa décision QPC 2018-766 du 22/02/2019 a décidé que la majoration est fondée sur un élément en lien avec l’ampleur du préjudice, dans la mesure où le montant de loyer mensuel est pris pour référence comme plafond du dépôt de garantie et que la majoration a pris en compte la durée de ce préjudice.

Mme [B] [S] sollicite 10% du loyer mensuel jusqu’au 07/11/2023 puis une somme due mensuelle pour chaque période mensuelle commencée après le 07/11/2023 .

Le point de départ de la pénalité est le 08/04/2023. Elle est de 98.94 euros /mois de retard, en cas de non-restitution dans les délais légaux. La liquidation de cette pénalité est en effet à considérer jusqu’au jugement sur une base de 989.44 x 10/100 = 98.94 euros .

Mais compte-tenu de la demande limitée à 98.02 euros / mois de retard, elle doit être calculée sur ce montant en vertu de l’article 5 du code de procédure civile.

Elle a porté sur une durée de 21 mois complets jusqu’au 23/01/2025.

M. [H] [M] sera condamné à payer à Mme [B] [S] une somme de 98.02 x 21 = 2058.42 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29/11/2023 sur la somme de 784.16 euros et du 07/11/2024 pour le surplus , pour 21 mois complets de retard.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner M. [H] [M] à payer à Mme [B] [S] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en dernier ressort, mis à disposition au greffe :

DIT que Mme [B] [S] est recevable à agir

CONDAMNE M. [H] [M] à payer à Mme [B] [S] la somme de 631.92 euros au titre du solde sur dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

CONDAMNE M. [H] [M] à payer à Mme [B] [S] la somme de 2058.42 euros de pénalité pour retard de restitution du dépôt de garantie pour la période du 08/04/2023 au 23/01/2025, avec intérêts au taux légal à compter du 29/11/2023 sur la somme de 784.16 euros et du 07/11/2024 pour le surplus

CONDAMNE M. [H] [M] à payer à Mme [B] [S] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [H] [M] aux dépens

Le Greffier Le Président