TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 24/

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 31 Décembre 2024

Président : Madame PICO,

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Novembre 2024

N° RG 24/03151 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5EEF

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. KGP

Dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Nicolas BESSET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. AU JARDIN DE VALMANTE

Dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Michel LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 11 octobre 2019, la SCI KGP a donné à bail commercial à la SARL A LA GROTTE, aujourd’hui dénommée la SARL AU JARDIN DE VALMANTE, des locaux commerciaux situés [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 36 000 euros hors taxes et hors charges.

Le bail a prévu un paiement trimestriel du loyer.

Le bail commercial a pris effet au 01 octobre 2019.

La SCI KGP s’est plainte de loyers demeurés impayés et d’autres manquements aux clauses du bail.

Le 12 février 2024, la SCI KGP a signifié un premier commandement de payer à la SARL AU JARDIN DE VALMANTE visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024, la SCI KGP a fait délivrer un second commandement de payer visant la clause résolutoire à la SARL AU JARDIN DE VALMANTE, pour une somme de 10 665,38 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte. Ce commandement portait aussi sur l’obligation de cesser l’activité annexe de relais colis non autorisée outre le retrait d’une toiture réalisée sans autorisation.

Par acte de commissaire de justice du 01 juillet 2024, la SCI KGP a fait assigner la SARL AU JARDIN DE VALMANTE, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la SARL AU JARDIN DE VALMANTE sous astreinte, outre sa condamnation au paiement d’indemnité de recouvrement et d’une indemnité d’occupation, ainsi que la remise en état sous astreinte de la cour intérieure.

Lors de l’audience du 20 novembre 2024, la SCI KGP, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de ses conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :

Constater la résiliation du bail à la date du 12 mars 2024 ;Ordonner l’expulsion de la SARL AU JARDIN DE VALMANTE, et de tout occupant de son chef, sans délai au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 1 mois après la signification de l’ordonnance à intervenir ;Condamner la SARL AU JARDIN DE VALMANTE à payer à la SCI KGP:Les intérêts majorés de 5% par jour de retard calculés :Sur la somme de 15 646,56 euros du 1er janvier 2024 au 5 février 2024 ;Sur la somme de 10 417,92 euros du 06 février 2024 au 21 février 2024 ;Sur la somme de 5 383,38 euros du 22 février 2024 au 29 mars 2024 ;Une indemnité provisionnelle de MONTANTLOYERSIMPAYES euros avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;D’une provision de 80 euros au titre des indemnités de recouvrement ;Une indemnité d’occupation journalière d’un montant de 416,34 euros à compter du 1er avril 2024 ; Condamner la SARL AU JARDIN DE VALMANTE à remettre dans son état initial la cour intérieure en démolissant la toiture-auvent, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délais d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;Condamner la SARL AU JARDIN DE VALMANTE au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;Condamner la SARL AU JARDIN DE VALMANTE au paiement des dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer en date du 29 avril 2024.Elle demande en outre de rejeter toutes les demandes adverses.

La SARL AU JARDIN DE VALMANTE, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande, à titre principal, de suspendre les effets de la clause résolutoire et des délais de paiement si nécessaire. Elle demande de rejeter les demandes adverses.

A titre reconventionnel, elle demande de condamner la SCI KGP, sous astreinte de 226 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à faire cesser le trouble de jouissance du fait de la terrasse placée sur les places de parking et de l’annexe placée devant la vitrine.

Elle demande de condamner la SCI KGP au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et au paiement des dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 décembre 2024.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance ou a défaut de respect des obligations prévues par le bail, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux.

Un premier commandement a été signifié le 12 février 2024. Il s’agit uniquement d’un commandement de payer. Ce commandement de payer n’a pas été mis en application et un second commandement de payer a été délivré.

Le dernier commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 29 avril 2024. La SARL AU JARDIN DE VALMANTE ne conteste pas ne pas avoir payé l’intégralité de la dette dans le délai de 30 jours.

Un paiement partiel n’est pas de nature à faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire.

Ce dernier commandement fait, en outre, commandement à la SARL AU JARDIN DE VALMANTE de payer le loyer trimestriellement, de cesser son activité de non autorisée de relais colis et d’avoir à retirer la toiture apposée sans autorisation du bailleur sur la cour intérieure.

En outre, la SARL AU JARDIN DE VALMANTE ne conteste pas exercer une activité de relais colis, non prévue au bail. Elle ne conteste pas procéder au paiement mensuel du loyer et non trimestriel comme prévu au bail.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 30 mai 2024. L’obligation de la SARL AU JARDIN DE VALMANTE de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

La demande d’astreinte n’étant pas justifiée, elle sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation trimestrielle, à compter du 30 mai 2024, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer trimestriel de 12 490,57 euros jusqu’à la libération effective des lieux.

La clause prévoyant une indemnité majorée d’occupation en cas de résiliation doit s’analyser en une clause pénale. La clause pénale peut être modulée par le juge du fond et ne constitue pas une obligation non sérieusement contestable susceptible de donner lieu à une provision.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée à hauteur de 12 490,57 euros par trimestre.

Sur les intérêts au taux légal majoré de 5% et l’indemnité de recouvrement :

La clause du bail intitulée « pénalités » prévoyant une majoration du taux d’intérêt légal de 5% à titre d’indemnité conventionnelle pour non-paiement du loyer ou charge à sa date d’exigibilité est une clause pénale en ce qu’elle prévoit une indemnisation forfaitaire du bailleur en cas d’inexécution contractuelle du preneur.

Il en va de même pour l’indemnité forfaitaire de recouvrement.

La clause pénale peut être modulée par le juge, à la hausse comme à la baisse, et ne peut ainsi constituer une obligation non sérieusement contestable pouvant donner lieu au versement d’une provision.

En conséquence la condamnation de la SARL AU JARDIN DE VALMANTE sera limitée au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 15 646,56 euros du 1er janvier 2024 au 5 février 2024 ; sur la somme de 10 417,92 euros du 06 février 2024 au 21 février 2024 et sur la somme de 5 383,38 euros du 22 février 2024 au 29 mars 2024. Le surplus étant rejeté.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SARL AU JARDIN DE VALMANTE demande des délais de paiements.

Au regard de la situation respective des parties et du contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à la SARL AU JARDIN DE VALMANTE un délai de 3 mois pour s’acquitter des sommes dues au titre des intérêts. Le preneur devra aussi dans ce délai se mettre en conformité avec les obligations prévues au bail.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Sur la remise en état de la cour intérieure :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des dispositions du bail que le bailleur avait autorisé le preneur à couvrir la cour intérieure mais seulement sous le contrôle d’un architecte. La SARL AU JARDIN DE VALMANTE ne démontre pas avoir réalisé les travaux de couverture sous le contrôle d’un architecte. Il en résulte que la construction a été réalisée en dehors des conditions prévues au bail et donc sans autorisation du bailleur.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de remise en état par la suppression de la toiture réalisée en méconnaissance des clauses du bail.

La demande d’astreinte n’étant justifiée, elle sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles sous astreinte :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, s’agissant de la terrasse installée par le locataire de la SCI KGP sur une partie des places de parking, le bail conclu avec la SARL AU JARDIN DE VALMANTE parle de jouissance commune des places de stationnement sans être plus précis. Il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter le contrat de bail pour déterminer quelles places ont été mises à disposition de la SARL AU JARDIN DE VALMANTE et dans quelles circonstances. Il en résulte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point, le trouble manifestement illicite n’étant pas démontré.

S’agissant de l’annexe placée devant une partie de la vitrine du local exploité par la SARL AU JARDIN DE VALMANTE, le trouble manifestement illicite n’est pas démontré. La SARL AU JARDIN DE VALMANTE ne démontre pas l’existence d’un trouble de jouissance subi par le placement de cette annexe. Il ressort des pièces versées aux débats qu’avant l’annexe litigieuse, une machine à glace était placée à cet endroit. La SARL AU JARDIN DE VALMANTE ne démontre pas avoir perdu la jouissance paisible d’un espace de vitrine concédé par le bail. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé concernant les demandes reconventionnelles.

Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.

A ce titre, la SARL AU JARDIN DE VALMANTE sera condamnée, à payer à la SCI KGP la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL AU JARDIN DE VALMANTE qui succombe supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 29 avril 2024.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 11 octobre 2019 entre la SCI KGP et la SARL A LA GROTTE aujourd’hui dénommée la SARL AU JARDIN DE VALMANTE, à la date du 30 mai 2024 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS la SARL AU JARDIN DE VALMANTE à payer à la SCI KGP, à titre provisionnel, les intérêts au taux légal par jour de retard :

sur la somme de 15 646,56 euros du 1er janvier 2024 au 5 février 2024 ; sur la somme de 10 417,92 euros du 06 février 2024 au 21 février 2024 ;sur la somme de 5 383,38 euros du 22 février 2024 au 29 mars 2024 ;

ACCORDONS à la SARL AU JARDIN DE VALMANTE un délai de paiement de 3 mois à compter du prononcé de la présente décision pour procéder au paiement de la condamnation aux intérêts ;

DISONS qu’à défaut du paiement des intérêts à son terme et d’un seul loyer à sa date d’exigibilité, l’intégralité des intérêts redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

DISONS qu’à défaut du respect des clauses du bail s’agissant de la couverture de la cour intérieure et de l’exercice de l’activité de relais colis non prévue au bail, passé le délai de 3 mois suspendant les effets de la clause résolutoire, celle-ci reprendra son plein effet ;

ORDONNONS, à défaut du paiement des intérêts à son terme ou du défaut de mise en conformité de la SARL AU JARDIN DE VALMANTE aux termes du bail s’agissant de la couverture de la cour intérieure et de l’exercice de l’activité de relais colis non prévue au bail, et en l’absence de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant l’inexécution, l’expulsion de la SARL AU JARDIN DE VALMANTE et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 1], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

FIXONS à la somme de 12 490,57 euros jusqu’à la libération effective des lieux, l’indemnité d’occupation trimestrielle que la SARL AU JARDIN DE VALMANTE devra payer à la SCI KGP en cas reprise d’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNONS à la SARL AU JARDIN DE VALMANTE de remettre dans son état initial la cour intérieure du local en supprimant la toiture réalisée en contradiction avec les termes du bail ;

REJETONS les demandes d’astreintes présentées par la SCI KGP ;

REJETONS les demandes reconventionnelles présentées par la SARL AU JARDIN DE VALMANTE ;

CONDAMNONS la SARL AU JARDIN DE VALMANTE à payer à la SCI KGP, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL AU JARDIN DE VALMANTE aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 29 avril 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT