TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°24/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 23 Octobre 2024

Président : Madame PICO,

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Septembre 2024

N° RG 23/04787 – N° Portalis DBW3-W-B7H-36TH

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LA SIMIANE sise [Adresse 3]

pris en la personne de son syndic en exercice la Société CITYA PARADIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [M], [U] [X] divorcée [J], née le 08 Août 1956 à [Localité 5] (BENIN)

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [M] [X] est copropriétaire du lot 318 de l’ensemble immobilier dénommé résidence [Adresse 6] situé [Adresse 4].

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date du 11 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé résidence [Adresse 6] situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS, a fait citer Madame [M] [X] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 18 septembre 2023, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de rejeter toutes les demandes adverses et de condamner Madame [M] [X] au paiement :

De la somme de 8 151,97 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 24 juillet 2023 ;De la somme de 2 029,74 euros au titre des frais nécessaires ;De la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 1 373 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens.

Dans ses dernières conclusions, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ces conclusions auxquelles il convient de se reporter, Madame [M] [X] demande au tribunal, in limine litis et à titre principal, de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires irrecevables. A titre subsidiaire, elle demande de rejeter les demandes adverses. A titre très subsidiaire, elle demande des délais de paiement de 24 mois. En tout état de cause, elle demande de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2024.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité :

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 24 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [M] [X] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercices en cours.

La mise en demeure précise les sommes dues au titre des exercices approuvés en assemblée générale et les sommes dues au titre de l’exercice en cours. Elle reproduit les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 02 mai 2018, 31 janvier 2019, 1er décembre 2020, 23 avril 2021, 17 décembre 2021, 08 juillet 2022, 16 mars 2023 comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds concernant Madame [M] [X] pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 juillet 2023, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le relevé de compte arrêté au 1er juillet 2024 à la somme de 8 151,97 € dus au titre des charges et travaux et 2 029,74 € dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués.le contrat de syndic,le jugement en date du 22 janvier 2018 condamnant Madame [M] [X] au paiement de charges de copropriété impayées, sommes arrêtées au 30 septembre 2017.Madame [M] [X] sollicite le rejet des demandes au motif qu’elle n’aurait pas été convoquée aux assemblées générales et que celles-ci ne lui auraient pas été notifiées. Elle indique que de ce fait ces assemblées générales ne sont pas définitives et ne peuvent donc pas fonder une condamnation. Cependant, Madame [M] [X] a eu connaissance de ces assemblées générales et du contenu des procès-verbaux dans le cadre de la présente procédure. Ladite transmission de ces documents vaut ainsi notification. Madame [M] [X] ne démontre pas que ces assemblées ont été contestées.

Ainsi, ces assemblées s’appliquent tant qu’elles n’ont pas été annulées. Madame [M] [X] ne justifie pas d’avoir initié une procédure quelconque pour les contester. Le moyen tiré de l’absence de convocation et de notification des procès-verbaux d’assemblée générale sera donc écarté.

Sur la question des consommations d’eau, Madame [M] [X] indique que les consommations d’eau répercutées sur ses charges individuelles sont excessives et nécessairement provoquées par une fuite du compteur d’eau.

Cependant, Madame [M] [X] ne démontre pas l’existence d’une fuite quelconque, avant ou après compteur, ni même une recherche de fuite éventuellement diligentée pas ses soins ou par ceux du syndic. La démonstration d’un changement du compteur d’eau, ne caractérise pas à lui seul l’existence d’une fuite. La référence à une norme nationale de consommation d’eau n’exclut pas une consommation importante d’eau par Madame [M] [X] à titre personnel, pas plus qu’elle ne démontre l’existence d’une fuite dont le défaut de prise en charge est imputable au syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les assemblées générales, le détail des charges et les relevés de comptes de Madame [M] [X] pour justifier de ses demandes.

Enfin, le syndicat des copropriétaires produit les assemblées générales dont la dernière en date du 16 mars 2023. Celle-ci vote le budget prévisionnel pour la période du 01 octobre 2024 au 30 septembre 2025. Cependant, aucune des assemblées générales versées ne vote le budget prévisionnel pour la période du 01 octobre 2023 au 30 septembre 2024. Il en résulte que les sommes réclamées pour cette période ne seront pas prises en compte dans le calcul des sommes dues, soit la somme globale de 2 140,47 euros (appels de fonds du 01 octobre 2023 au 30 septembre 2024, vote du budget pour cette période non justifié), qui sera ainsi déduite des sommes dues.

Au vu des pièces fournies au débat, Madame [M] [X] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 011,50 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 30 septembre 2023.

S’agissant des frais nécessaires :

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il ressort de l’examen des pièces produites et du décompte en date du 1er juillet 2024 qu’aucun des frais réclamés ne peuvent être pris en compte soit parce qu’ils ne sont pas conformes au contrat de syndic (aucune des mise en demeure mentionnées n’est facturée conformément au contrat de syndic versé) ou parce qu’ils ne sont pas justifiés par des pièces produites (lettres de mise en demeure avec ou sans accusé de réception, hypothèque légale) ou encore parce qu’il s’agit d’honoraires d’avocats ou d’huissiers, relevant, quant à eux, des dépens et frais irrépétibles.

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, il ressort des éléments produits par le demandeur que Madame [M] [X] n’est pas à jour du paiement des charges de copropriété. En outre, il résulte de la décision de justice en date du 22 janvier 2018 que Madame [M] [X] a déjà été condamnée au paiement de charges de copropriété impayées, sommes arrêtées au 30 septembre 2017. L’absence de paiement régulier des charges est de nature à mettre très sérieusement l’équilibre de la copropriété difficulté, voire en danger.

Le préjudice qui en est résulté sera justement réparé par l’octroi d’une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [M] [X] demande des délais de paiements à hauteur de 24 mois.

Au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette et du contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à Madame [M] [X] des délais afin de s’acquitter de la dette en 23 versements mensuels de 250 euros et un 24ème versement égal au solde de la dette.

Sur les demandes accessoires

Les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, DD supportera les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civil à hauteur de 1 373 €.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Madame [M] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé résidence [Adresse 6] situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS, les sommes suivantes :

—  6 011,50 € au titre des charges de copropriété exigibles au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 24 juillet 2023,

REJETTE la demande formulée au titre des frais nécessaires ;

CONDAMNE Madame [M] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé résidence [Adresse 6] situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS, la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,

ACCORDE des délais de paiement à Madame [M] [X] à hauteur e 24 mois ;

DIT que Madame [M] [X] pourra se libérer de la dette en 24 versements mensuels, payables au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant le prononcé de la présente décision, soit 23 versements de 250 euros et un 24ème versement représentant le solde de la dette ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à sa date d’exigibilité, l’intégralité du solde de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [M] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé résidence [7] situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS, la somme de 1 373 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [M] [X] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT