Min N° 25/00236

N° RG 23/05430 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDK24

M. [T] [D]

Mme [E] [Y] épouse [D]

C/

S.A. AXA FRANCE IARD

S.A. [Adresse 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 mars 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [D]

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 6]

Madame [E] [Y] épouse [D]

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 6]

représentés par M^e Mustapha KHALLOUKI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSES :

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

S.A. [Adresse 10]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean-François GUILLEMIN de la SCP GUILLEMIN-MSIKA, avocats au barreau de VAL D’OISE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 22 janvier 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Mustapha KHALLOUKI

Copie délivrée

le :

à : SELARL TOURAUT AVOCATS + Maître Jean-François GUILLEMIN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 02 décembre 2011, la Société anonyme d’habitation à loyers modérés ESPACE HABITAT CONSTRUCTION ( la SA [Adresse 11]), devenue la Société anonyme d’habitation à loyers modérés BATIGERE HABITAT (la SA [Adresse 9]) a donné à bail à Monsieur [T] [D] et Madame [E] [Y] épouse [D] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 588,57 euros, pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction.

Le 11 décembre 2020, un dégât des eaux est survenu dans l’appartement, et le sinistre a fait l’objet d’un constat amiable en date du 04 janvier 2021 par l’assurance habitation de Monsieur [T] [D] et Madame [E] [Y] épouse [D].

Monsieur [T] [D] et Madame [E] [Y] épouse [D] ont saisi l’Agence régionale de santé ([Localité 8]) qui a procédé à une visite sur les lieux le 07 octobre 2021, et un arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité de l’appartement [Adresse 4] a été pris le 06 janvier 2022.

Un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été réalisé par huissier de justice le 27 janvier 2022.

Par lettre missive en date du 10 septembre 2022, Monsieur [T] [D] et Madame [E] [Y] épouse [D] ont mis en demeure la SA [Adresse 9] d’avoir à leur rembourser les sommes perçues au titre des loyers et charges à compter de la survenance du sinistre.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2023, Monsieur [T] [D] et Madame [E] [Y] épouse [D] ont fait assigner la SA D’HLM BATIGERE HABITAT, devant le tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de :

Condamner la SA [Adresse 9], venant aux droits de la SA D’HLM ESPACE HABITAT CONSTRUCTION, à payer à Monsieur et Madame [D] la somme de 10.000 euros au titre du préjudice de jouissance,Condamner la SA [Adresse 9], venant aux droits de la SA D’HLM ESPACE HABITAT CONSTRUCTION, à payer à Monsieur et Madame [D] la somme de 3.000 euros au titre de l’écart de loyers sur 24 mois entre le nouveau bail locatif,Condamner la SA [Adresse 9], venant aux droits de la SA D’HLM ESPACE HABITAT CONSTRUCTION, à payer à Monsieur et Madame [D] la somme de 2.500 euros au titre des frais de déménagement,Condamner la SA [Adresse 9], venant aux droits de la SA D’HLM ESPACE HABITAT CONSTRUCTION, à payer à Monsieur et Madame [D] la somme de 8.000 euros au titre du préjudice moral,Condamner la SA [Adresse 9], venant aux droits de la SA D’HLM ESPACE HABITAT CONSTRUCTION, à payer à Monsieur et Madame [D] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,Assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 avril 2024, la SA [Adresse 9] a fait assigner la Société anonyme AXA FRANCE IARD (la SA AXA FRANCE IARD) devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de la voir condamner, en sa qualité d’assureur multirisque immeuble à garantir la SA [Adresse 9] en application de ses garanties, de toutes les éventuelles condamnations prononcées à son encontre au profit des époux [D], en ce compris l’éventuelle indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 22 janvier 2025, Monsieur [T] [D] et Madame [E] [Y] épouse [D], représentés, se réfèrent aux termes de leur acte introductif d’instance, et soulignent que les locataires ont loué un logement insalubre, qu’un mur s’est effondré dans le logement et le bailleur a été indifférent à la situation, alors que les services de la mairie ont caractérisé l’insalubrité. Ils font valoir, qu’un procès-verbal de constat a été établi, et qu’aucun accord n’a pu être trouvé entre les parties.

En réponse aux moyens de défense opposés, ils affirment que les solutions de relogement proposées par la bailleresse n’étaient pas adaptées, car soit trop petits, soit trop éloignées des établissements scolaires des enfants. Ils ajoutent que la bailleresse leur a tardivement proposé la réalisation de travaux.

La SA D’HLM BATIGERE HABITAT, représentée, se réfère aux conclusions qu’elle dépose, et demande au Juge des contentieux de la protection de :

Débouter Monsieur [T] [D] et Madame [E] [Y] épouse [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,Subsidiairement de ramener les éventuelles indemnités sollicitées à de plus justes proportions,Condamner la SA AXA FRANCE IARD prise en sa qualité d’assureur multirisque immeuble de la société BATIGERE HABITAT à la garantir en application de ses garanties de toutes les éventuelles condamnations prononcées à son encontre au profit des époux [D], en ce compris l’éventuelle indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,Juger que le jugement à intervenir ne sera pas assorti de l’exécution provisoire et subsidiairement ordonner la subordonner à la constitution d’une garantie,Condamner solidairement les époux [D] à payer à la SA [Adresse 9] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle explique que la chaudière à gaz du logement est tombée à la suite d’un dégât des eaux emportant un pan de mur, et la bailleresse est intervenue pour en réduire les conséquences, notamment en sollicitant les assurances, en proposant des nuitées d’hôtel, ainsi que deux logements de substitution aux locataires, qu’ils ont refusés. Elle fait valoir que les dégradations n’ont pas touché les pièces à vivre et concernent 25 m² de la surface du logement sur 72m². Elle remet en cause le constat effectué par l'[Localité 8], alors que le procès-verbal de constat de l’huissier ne mentionne pas d’humidité, ni de condensation, et souligne que les services de la mairie ne se sont pas déplacés pour constater l’insalubrité du logement. Elle considère que le montant de la réparation des préjudices subis par les locataires doit prendre en compte les propositions qui leur ont été faîtes, notamment de relogement et d’embellissement et leur volonté de se maintenir malgré tout dans les lieux. Elle ajoute que la bailleresse n’a pas été convoquée aux opérations d’expertise de l’assurance des locataires, qu’une expertise a été réalisée avec sa propre assurance, et qu’il faut faire jouer la garantie de sa compagnie d’assurance.

La SA AXA FRANCE IARD, représentée, se réfère à ses écritures déposées à l’audience, et demande au Juge des contentieux de la protection de :

Débouter Monsieur [T] [D] et Madame [E] [Y] épouse [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,Condamner Monsieur [T] [D] et Madame [E] [Y] épouse [D] à verser à la SA AXA FRANCE IARD la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur [T] [D] et Madame [E] [Y] épouse [D] aux entiers dépens.

Elle explique que les travaux de réfection du logement ne pouvaient avoir lieu qu’en l’absence des locataires, lesquels n’ont pas accepté les solutions temporaires de relogement proposées, et ont ainsi concouru à l’aggravation de leur préjudice.

Il sera renvoyé aux conclusions des parties déposées à l’audience du 22 janvier 2025, pour de plus amples développements de leurs prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties ont été avisées que l’affaire est mise en délibéré à la date du 19 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l’espèce, la SA [Adresse 9] et la SA AXA FRANCE IARD assignées à personne morale, étaient représentées à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur le caractère indécent du logement

Les articles 1719 et 1720 du code civil prescrivent au bailleur d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il ressort des dispositions des articles 6 de la Loi du 06 juillet 1989 et 1719 du code civil, que le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

L’article 2 du décret n°2202-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, vient préciser que le logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Il est constant que le bailleur est tenu d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure.

Il est constant que ces obligations à la charge du bailleur forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En l’espèce, il est constant et non contesté que le logement loué par Monsieur [T] [D] et Madame [E] [Y] épouse [D] a subi un sinistre de dégâts des eaux, lequel a fait l’objet d’un constat amiable par l’assurance des locataires le 04 janvier 2021.

Il est produit aux débats un rapport de l'[Localité 8] aux fins de déclaration d’insalubrité en date du 22 octobre 2021, constatant lors d’une visite du 07 octobre 2021 « des revêtements muraux dégradés par l’humidité et les infiltrations notamment dans la cuisine, la salle de bain, le cabinet d’aisance et la chambre 1 ». Une description des différentes pièces du logement révèle que dans la cuisine « une infiltration au mur et au plafond importante est présente et une partie de la cloison qui communique avec la chambre 1 est tombée », et dans la salle de bain « une infiltration au mur et au plafond importante est présente ». Le rapport conclut que « les désordres relevés constituent un danger pour la santé des occupants et justifient que le logement soit déclaré insalubre au sens de l’article L 1331-22 du code de la santé publique ».

Il est justifié d’un arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité du logement sis [Adresse 4] en date du 06 janvier 2022.

Le procès-verbal de constat établi le 27 janvier 2022 lors de l’état des lieux de sortie des locataires mentionne dans la cuisine « au plafond et au mur la peinture, le sol sont en mauvais état, le revêtement est décollé par endroits, des trous et des accrocs sont visibles, sur le pan du mur il manque une partie de la cloison séparative qui s’est effondrée ». L’huissier de justice relève que « la pièce des sanitaires est en mauvais état général, la peinture est cloquée, aux murs la peinture est en mauvais état et comporte des rajouts grossiers de plâtre, le pan de mur a été rebouché partiellement de manière grossière, et un trou reste visible. » Il constate dans la salle de bains « que la porte est en mauvais état et abimée, au plafond la peinture est en mauvais état et cloquée, la faïence est en mauvais état et manquante par endroits, des coulures jaunâtres sont visibles ». Il note que dans la première chambre « le pan de mur de droite faisant cloison avec la cuisine et la salle de bains est partiellement effondré ».

Ainsi, ces différents éléments démontrent que le logement loué par la SA [Adresse 9] à Monsieur [T] [D] et Madame [E] [Y] épouse [D], ne répondaient pas aux caractéristiques du logement décent, à la suite du sinistre survenu le 11 décembre 2020, dont les conséquences étaient toujours visibles et présentes à l’état des lieux de sortie du 27 janvier 2022.

Sur la demande de condamnation à des dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil prévoit l’engagement de la responsabilité contractuelle du débiteur, en raison de l’inexécution ou du retard dans l’exécution de son obligation.

La SA D’HLM BATIGERE HABITAT affirme être rapidement intervenue pour répondre à ses obligations de bailleur, et le justifie par la production de plusieurs courriers entre le 12 janvier et le 17 novembre 2021 par lesquels elle formule des propositions de relogement aux locataires le temps de réalisation des travaux, déplore le court délai de prévenance pour participer aux opérations d’expertise initiées par l’assurance des locataires, et également l’absence de production par cette dernière de leur rapport d’expertise.

En l’espèce, les demandeurs produisent un courrier de leur assureur à destination de la bailleresse en date du 19 octobre 2021, dans lequel il est fait état de son absence de réponse, ainsi que de celle de sa compagnie d’assurance à leurs sollicitations.

Ces différents éléments confirment l’absence d’intervention de la SA [Adresse 9] pour effectuer les réparations dans le logement loué et ce pendant plus d’un an après la survenance du sinistre. Si la SA D’HLM BATIGERE HABITAT excipe du refus des locataires des solutions de relogement qu’elle leur a proposées, elle ne démontre pas qu’ils auraient commis une faute, en opposant un refus abusif à des logements adaptés à leurs besoins.

La SA [Adresse 9] qui n’a pas procédé aux réparations qui lui incombaient pendant plus d’un an après le sinistre survenu dans le logement sis [Adresse 4], dont elle a été rapidement informée, a méconnu ses obligations de bailleur, et engage sa responsabilité contractuelle à l’égard des locataires.

Si Monsieur [T] [D] et Madame [E] [Y] épouse [D] font état de préjudices moral et financier, ils n’apportent pas d’éléments objectifs permettant de démontrer que ceux-ci seraient la conséquence directe et exclusive de la méconnaissance par la SA D’HLM BATIGERE HABITAT de ses obligations contractuelles.

Il convient donc d’évaluer le préjudice à un total de 30% du loyer au regard de la surface du logement impactée par le sinistre, sur la période du 04 janvier 2021, date du constat amiable de dégâts des eaux, au 27 janvier 2022, date d’état des lieux de sortie, soit la somme de 4.200 euros (24 mois x 175 euros).

En conséquence, il convient de condamner la SA [Adresse 9] à payer à Monsieur [T] [D] et Madame [E] [Y] épouse [D], la somme de 4.200 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, et de débouter ces derniers de leur demande de condamnation au titre des préjudices moral et financier.

Sur l’engagement de la garantie de l’assurance

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément aux stipulations de l’article 4-2 du contrat d’assurance multirisque immeuble conclut entre la SA D’HLM BATIGERE HABITAT et la SA AXA FRANCE IARD prenant effet le 01 janvier 2020, l’assureur garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant incomber à l’assuré, lorsque en cas de recours des locataires, l’évènement résulte soit d’un vice de construction, soit d’un défaut d’entretien des biens assurés.

En l’espèce, la SA [Adresse 9] a été reconnue responsable du préjudice subi par Monsieur [T] [D] et Madame [E] [Y] épouse [D], en raison de la méconnaissance de ses obligations contractuelles de bailleur de réparations et de jouissance paisible du logement.

En conséquence, conformément aux stipulations contractuelles, la garantie de la SA AXA FRANCE IARD est engagée à l’égard de la SA [Adresse 9], et il convient de la condamner à la garantir de toutes les sommes prononcées à son encontre.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT succombant en la cause, il convient de la condamner aux dépens de l’instance comprenant les frais d’assignation.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner la SA [Adresse 9] à payer à Monsieur [T] [D] et Madame [E] [Y] épouse [D] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, au regard de la nature de l’affaire, de l’ancienneté du litige, et du sens de la décision, l’exécution provisoire de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, est justifiée.

PAR CES MOTIFS

CONDAMNE la Société anonyme d’habitation à loyers modérés BATIGERE HABITAT à payer à Monsieur [T] [D] et Madame [E] [Y] épouse [D] la somme de 4.200 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [T] [D] et Madame [E] [Y] épouse [D] de leur demande de condamnation à des dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices moral et financier ;

CONDAMNE la [Adresse 13] à verser à Monsieur [T] [D] et Madame [E] [Y] épouse [D] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SA d’habitation à loyers modérés BATIGERE HABITAT au paiement des dépens ;

CONDAMNE la Société anonyme AXA FRANCE IARD à garantir la [Adresse 13] de sa condamnation au paiement des sommes prononcées à son encontre ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE