TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 25 Octobre 2024

Président : Monsieur TRUC, Juge

Greffier : M. MEGHERBI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Septembre 2024

N° RG 23/02706 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ORF

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. CLZ, dont le siège social est sis [Adresse 6] prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Mikael BIJAOUI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.D.C. [Adresse 2], prise en la personne de son syndic en exercice le CABINET BERTHOZ, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Benjamin LAFON, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CLZ est propriétaire de deux appartements au dernier étage et de combles au sein de l’immeuble situé [Adresse 4].

Se plaignant d’infiltrations et de dégradations des parties communes de l’immeuble, la SCI CLZ a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] par acte de commissaire de justice du 30 mai 2023 aux fins suivantes :

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à faire cesser les fuites d’eau provenant de la toiture de l’immeuble avec astreinte au bénéfice de la requérante de 100 € par jour de retard jusqu’à l’accomplissement complet de ces travaux,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à reprendre les travaux de structure de l’immeuble avec astreinte au bénéfice de la requérante de 100 € par jour de retard jusqu’à l’accomplissement complet de ces travaux,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à reprendre les travaux de remise en état des appartements de la requérante avec astreinte au bénéfice de la requérante de 100 € par jour de retard jusqu’à l’accomplissement complet de ces travaux,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à verser à la requérante la somme mensuelle de 600 € jusqu’à l’accomplissement complet de ces travaux au titre de la perte locative depuis le 04/02/2023,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à lui payer la somme de 10 000 € au titre de son préjudice moral,

A titre subsidiaire, vu les articles 145 et 809 du code procédure civile, désigner tel expert avec mission ci-dessus indiquée et notamment de :

— se transporter sur les lieux,

— constater les désordres,

— d’en dire l’origine,

— de chiffrer le montant des travaux de remise en état,

— lister les préjudices subis,

— fixer le montant de leurs indemnisations.

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à verser la consignation de l’expert,

A titre principal et subsidiaire :

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à la SCI CLZ la somme de 1 800 € TTC par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 13 septembre 2024, la SCI CLZ a réitéré ses demandes sauf à augmenter sa réclamation au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2 400 €.

La demanderesse a fait valoir, en substance, qu’elle n’est toujours pas en mesure de louer ses appartements du fait des infiltrations subies, ce qui lui occasionne un préjudice financier important, qu’il n’existe toujours pas de système d’ouverture à distance de la porte d’entrée et que l’état des sols, de l’éclairage et de la structure de la cage d’escalier comme des murs de l’immeuble reste préoccupant et nécessite des travaux de structure que le syndicat des copropriétaires n’a pas entrepris.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] s’est opposé aux demandes de la SCI CLZ, soutenant que des travaux de réfection de la cage d’escalier et de la toiture, de ravalement de la façade, et de changement de la porte d’entrée ont été votés, sont réalisés ou en passe de l’être.

Il a reproché à la demanderesse de s’être abstenue de payer ses charges de copropriété, fait valoir que les réclamations financières de cette dernière se heurtent à une contestation sérieuse et sollicité le paiement de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé pour plus ample exposé aux conclusions des parties soutenues à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré jusqu’au 25 octobre 2024 pour la décision être prononcée à cette date.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur les demandes de réalisation de travaux sous astreinte

Les demandes de La SCI CLZ tendant à la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à faire cesser les fuites d’eaux provenant de la toiture de l’immeuble, à reprendre les travaux de structure de l’immeuble et de remise en état de ses appartements seront rejetées dès lors que leur fondement juridique, au regard des critères du référé, n’est pas précisé et n’est l’objet d’aucune argumentation dans les conclusions de la demanderesse et que, d’autre part, celle-ci n’apporte d’autre part aucune précision sur la nature exacte des travaux qu’elle entend voir réaliser, ce qui n’autorise aucune vérification de leur pertinence.

En outre la réalisation sollicitée de travaux par le syndicat des copropriétaires dans l’appartement de la SCI CLZ, à savoir des parties privatives de l’immeuble, est également de nature à faire difficulté.

Les travaux demandés se heurtant ainsi à une contestation sérieuse, il n’y a pas lieu, en l’absence par ailleurs, d’urgence, de trouble manifestement excessif ou de péril imminent explicitement évoqués, d’y faire droit en référé.

Sur la demande relative à l’expertise

Suivant l’article 145 du code de procédure civile ; “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.”

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient au juge saisi de l’application de ce texte de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction sans toutefois procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En l’espèce, les documents produits, notamment un procès-verbal de constat du 15 février 2023, sont de nature à établir que l’appartement de la SCI CLZ a subi des infiltrations pouvant trouver leurs causes dans les parties communes de l’immeuble, et dont les photographies révèlent également l’état dégradé au niveau notamment de la cage d’escalier et de la porte d’entrée de l’immeuble.

Compte tenu des travaux votés et réalisés depuis le 15 février 2023, une mesure d’expertise apparaît nécessaire afin de déterminer les travaux qui restent à réaliser afin de mettre un terme aux troubles ou désordres pouvant être subis par la SCI CLZ et évaluer ses éventuels préjudices.

Le coût de cette mesure sera laissé à sa charge de la SCI CLZ dès lors qu’elle en formule la demande.

Sur les demandes d’indemnisation.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend » et selon l’article 835 du même code « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] réclame la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à lui verser la somme mensuelle de 600 € jusqu’à l’accomplissement complet de travaux au titre de la perte locative depuis le 4 février 2023 ainsi qu’une somme de 10 000 € en réparation de son préjudice moral.

Ces demandes supposent un examen sur le fond de la responsabilité du syndicat des copropriétaires envers la SCI CLZ et du préjudice dont celle-ci entend obtenir réparation, lequel échappe à la compétence de la juridiction des référés.

En l’absence d’obligation à réparation non sérieusement contestable retenue, ces prétentions seront rejetées.

Sur les autres demandes

L’équité n’exige pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront laissés à la charge de la SCI CLZ ayant pris l’initiative de l’instance.

Il y a lieu de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Jugeant par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonnons une expertise judicaire.

Désignons :

M. [S] [K]

Atelier d’architecture [K] et Martin acm

[Adresse 7]

[Localité 5]

Port. : 0647197381

Mèl : [Courriel 9]

Avec mission de :

— Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment les devis, factures…,

— Se rendre sur les lieux situés [Adresse 3] [Localité 10] après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— Lister les désordres visés dans l’assignation et le procès-verbal de constat du 15 février 2023cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— En indiquer leur nature et leur importance, en précisant s’ils peuvent compromettre la stabilité et/ou la solidité de l’ouvrage et/ou le rendre impropre à sa destination ;

— Les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— Déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— Indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— Indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— Donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— Donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par la SCI CLZ du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— Plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires lequel sera déposé au tribunal,

Disons que l’expert commis, saisi par le greffe du tribunal judiciaire de Marseille sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de Marseille, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

Disons que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Disons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

Ordonnons la consignation auprès du Régisseur du tribunal judiciaire de Marseille par la SCI CLZ d’une avance de 4.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les trois mois de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

Disons qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rejetons toutes les autres demandes,

Laissons les dépens du présent référé à la charge de la SCI CLZ.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT