iTRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2024/

du 21 Novembre 2024

Enrôlement : N° RG 23/02682 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3CJF

AFFAIRE : Mme [P] [S] ( Maître Laurent GAY de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES)

C/ S.D.C. [Adresse 9] (M^e Cécile GONTARD-QUINTRIC)

DÉBATS : A l’audience Publique du 05 Septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 21 Novembre 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSES

Madame [P] [S]

née le [Date naissance 2] 1947 à [Localité 12] (ALGERIE), demeurant et domicilié [Adresse 5]

La S.C.I. DOLINA, immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n° 391 522 109, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal en exercice

toutes deux représentées par Maître Laurent GAY de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET ROCHE IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n° 444 741 185, dont le siège social est sis [Adresse 11], pris en la personne de son représentant légal en exercice

Le CABINET ROCHE IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n° 444 741 185, dont le siège social est sis [Adresse 11], prise en la personne de son représentant légal en exercice

tous deux représentés par Maitre Cécile GONTARD-QUINTRIC, avocat au barreau de TOULON

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DOLINA est propriétaire du lot n°8 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Madame [P] [S] est quant à elle propriétaire du lot n°9 au sein du même immeuble.

La SARL CABINET ROCHE IMMOBILIER (ci-après « le cabinet ROCHE IMMOBILIER ») est le syndic de l’immeuble.

Une convocation a été adressée à la SCI DOLINA et à Madame [S] en date du 16 novembre 2022, en vue d’une assemblée générale fixée au 16 décembre 2022.

Madame [S] et la SCI DOLINA n’étaient ni présentes ni représentées à cette assemblée générale, dont le procès-verbal leur a été notifié le 4 janvier 2023.

Selon exploit de commissaire de justice du 24 février 2023, elles ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis du [Adresse 3] ainsi que le cabinet ROCHE IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins principalement d’annuler les résolutions 4,5,6,7 et 8 de l’assemblée générale du 16 décembre 2022 et de condamner le cabinet ROCHE IMMOBILIER au paiement de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées au RPVA le 14 février 2024, Madame [S] et la SCI DOLINA demandent au tribunal de :

— ANNULER les résolutions 4, 5, 6, 7 et 8 de l’assemblée générale du 16 décembre 2022,

— CONDAMNER le Cabinet ROCHE IMMOBILIER à verser à Madame [S] et à la SCI DOLINA la somme de 5.000 € en réparation de leur préjudice,

— CONDAMNER le Cabinet ROCHE IMMOBILIER à verser à Madame [P] [S] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER le Cabinet ROCHE IMMOBILIER aux entiers dépens.

— DEBOUTER le CABINET ROCHE IMMOBILIER de la totalité de ses moyens, fins et prétentions.

Par conclusions régulièrement signifiées au RPVA le 18 janvier 2024, le cabinet ROCHE IMMOBILIER demande au tribunal de :

— DEBOUTER Madame [S] et la SCI DOLINA de leurs demandes,

— Les CONDAMNER solidairement à la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

— Les CONDAMNER à la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, régulièrement cité à étude, n’a pas constitué avocat ni conclu avant l’ordonnance de clôture.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 avril 2024 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 5 septembre 2024.

*

Postérieurement à la clôture, le 6 août 2024, le syndicat des copropriétaires a constitué avocat aux côtés du cabinet ROCHE IMMOBILIER et a signifié de nouvelles conclusions.

A l’audience du 5 septembre 2024, ces conclusions notifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture ont été rejetées.

Les parties ont déposé leur dossier et la décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.

MOTIFS

L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

Il n’est pas contesté en l’espèce que les requérantes n’étaient ni présentes ni représentées à l’assemblée générale litigieuse et qu’elles ont agi dans le délai de deux mois prévu par la loi. Elles sont donc recevables à la contester en tout ou partie.

Sur la demande d’annulation des résolutions 4,5,6,7 et 8 pour défaut d’accès aux pièces justificatives des charges

L’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat.

Selon l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi précitée, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, en original ou en copie, et classées par catégories à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.

Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s’effectue qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l’article 9.

Lorsqu’il s’agit d’un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d’accueil physique déterminés dans le contrat de syndic.

Le copropriétaire peut se faire assister par un membre du conseil syndical ou par son locataire ou se faire représenter par lui.

Tout copropriétaire peut obtenir une copie des pièces justificatives à ses frais.

En l’espèce, les requérantes sollicitent l’annulation des résolutions n°4, 5 et 6 (approbation des comptes des exercices 2019, 2020 et 2021) ainsi que des résolutions n°7 (ajustement du budget prévisionnel 2022) et n°8 (approbation du budget prévisionnel 2023).

Elles soutiennent en substance que la convocation à l’assemblée générale ne précisait pas les date et heure auxquelles les pièces justificatives des comptes pouvaient être consultées, et qu’aucune réponse n’a été apportée par le syndic à leur demande de rendez-vous à cette fin, de sorte qu’elles n’ont pas été en mesure de vérifier ces pièces comptables avant l’assemblée générale et que les résolutions en lien avec les comptes doivent par conséquent être annulées.

Elles produisent, à l’appui de leur demande d’annulation, la convocation à l’assemblée générale litigieuse, qui comporte la mention suivante :

« La consultation des documents en nos bureaux sur rendez-vous préalable.

Cabinet Roche Immobilier,

[Adresse 10],

[Localité 1].

[Courriel 13]

06.22.26.61.62 »

Si la consultation sur rendez-vous est régulière en son principe, Madame [S] et la SCI DOLINA justifient avoir adressé un courriel au syndic le 2 décembre 2022, à l’adresse indiquée dans la convocation, afin de solliciter un rendez-vous pour consulter les pièces justificatives des comptes, sans qu’aucune pièce ne démontre qu’il aurait été répondu à cette demande.

Le cabinet ROCHE IMMOBILIER se borne à indiquer qu’il ne s’est « jamais opposé à la fixation d’un rendez-vous, bien au contraire », mais ne justifie pas qu’il aurait répondu à ce courriel ni proposé une ou plusieurs dates aux copropriétaires requérantes pour réaliser la consultation avant l’assemblée générale du 16 décembre 2022, alors qu’il lui appartient de démontrer qu’il a bien satisfait à son obligation de donner accès aux pièces justificatives.

Dans ces conditions, il n’est pas établi que l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 a été respecté.

Les résolutions 4 à 8 de l’assemblée générale, en lien direct avec les comptes de la copropriété, doivent ainsi être annulées.

Sur les demandes de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les requérantes soutiennent que le syndic a engagé sa responsabilité à leur égard en omettant de leur communiquer les éléments comptables sollicités malgré leur demande et en violant ainsi leurs droits dans le cadre de la préparation de l’assemblée générale.

Il apparait en l’espèce que l’absence de réponse du cabinet ROCHE IMMOBILIER à la demande de consultation des pièces de Madame [S] et de la SCI DOLINA les a empêchées de préparer l’assemblée générale de copropriété dans les conditions requises par la loi, les obligeant ainsi à engager une action en justice pour obtenir l’annulation des résolutions comptables dont la régularité n’avait pu être vérifiée en amont.

Elles ont donc subi un préjudice qui sera réparé par l’allocation par l’octroi d’une somme de 400 euros chacune, soit 800 euros au total.

La demande reconventionnelle formée par le cabinet ROCHE IMMOBILIER au titre de l’abus de procédure sera quant à elle rejetée, compte tenu de ce qui précède et de l’accueil des prétentions des requérantes.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le cabinet ROCHE, qui succombe à titre principal, sera condamné aux entiers dépens.

Il sera également condamné au paiement d’une somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente procédure.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition des parties au greffe,

ANNULE les résolutions numéro 4,5,6,7 et 8 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], en date du 16 décembre 2022 ;

CONDAMNE la SARL CABINET ROCHE IMMOBILIER à payer à Madame [P] [S] et à la SCI DOLINA la somme totale de 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice lié à l’absence d’accès aux pièces comptables justificatives ;

DEBOUTE la SARL CABINET ROCHE IMMOBILIER de sa demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive ;

CONDAMNE la SARL CABINET ROCHE IMMOBILIER à payer à Madame [P] [S] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL CABINET ROCHE IMMOBILIER aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le vingt et un novembre deux mille vingt quatre

LE GREFFIER LE PRESIDENT