TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°24/

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 18 Décembre 2024

Président : Madame PICO,

Greffier : Madame ZABNER, lors des débats

Madame DUFOURGNIAUD, lors du prononcé

Débats en audience publique le : 13 Novembre 2024

N° RG 24/02246 – N° Portalis DBW3-W-B7I-44S5

PARTIES :

DEMANDERESSES

La Société PATRIMMO COMMERCE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal

La Société LA CATHEDRALE SAINTE MARIE LA MAJEURE

dont le siège social est sis [Adresse 4]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jean-claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

ANDIA DEVELOPPEMENT

dont le social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal en son établissement secondaire sis [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphane PEREL, avocat au barreau de MARSEILLE

MOMA GROUP

dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e LIVERTOUX, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 08 février 2022, la société civile de placement immobilier PATRIMMO COMMERCE et la SAS LA CATHEDRALE SAINTE MARIE LA MAJEURE ont donné à bail commercial à la SAS ANDIA DEVELOPPEMENT des locaux commerciaux situés [Adresse 5] , moyennant le paiement d’un loyer comprenant une partie fixe, soit la somme annuelle de 380 000 euros hors taxes et charges, et une partie variable additionnelle correspondant à 2,2% du chiffre d’affaire TTC réalisé par le preneur.

Le bail a prévu un paiement trimestriel du loyer.

Par actes en date des 14 juin et 12 octobre 2022 la SAS MOMA GROUP s’est porté caution solidaire.

La société civile de placement immobilier PATRIMMO COMMERCE et la SAS LA CATHEDRALE SAINTE MARIE LA MAJEURE s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024, la société civile de placement immobilier PATRIMMO COMMERCE et la SAS LA CATHEDRALE SAINTE MARIE LA MAJEURE ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS ANDIA DEVELOPPEMENT, pour une somme de 268 522,90 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Le 16 mai 2024, la SAS MOMA GROUP a été mis en demeure de régler la somme de 100 976,05 euros au titre de l’acte de caution du 14 juin 2022.

Par acte de commissaire de justice du 03 juin 2024, la société civile de placement immobilier PATRIMMO COMMERCE et la SAS LA CATHEDRALE SAINTE MARIE LA MAJEURE ont fait assigner la SAS ANDIA DEVELOPPEMENT et la SAS MOMA GROUP, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la SAS ANDIA DEVELOPPEMENT, outre sa condamnation au paiement d’une provision, d’une indemnité d’occupation et d’une indemnité de relocation.

Lors de l’audience du 13 novembre 2024, la société civile de placement immobilier PATRIMMO COMMERCE et la SAS LA CATHEDRALE SAINTE MARIE LA MAJEURE, par l’intermédiaire de son conseil, ont réitéré et soutenu oralement leurs demandes dans les termes de leurs conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elles demandent au tribunal de :

Déclarer irrecevable ou a défaut rejeter l’exception d’incompétence soulevée par la SAS MOMA GROUP ;Constater la résiliation du bail à la date du 30 mai 2024 ;Ordonner l’expulsion de la SAS ANDIA DEVELOPPEMENT, et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;Condamner la SAS ANDIA DEVELOPPEMENT à payer à la société civile de placement immobilier PATRIMMO COMMERCE et la SAS LA CATHEDRALE SAINTE MARIE LA MAJEURE :Une indemnité provisionnelle de 408 468,07 euros TTC au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 31 décembre 2024 avec intérêt au taux légal à compter du 18 avril 2014 ;A titre provisionnel, la somme de 329 700 TTC au titre d’une indemnité d’occupation contractuelle complémentaire pour la période du 31 mai 2024 au 31 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024 ;A titre provisionnel, la somme de 94 200,92 euros TTC par mois au titre d’une indemnité d’occupation contractuelle à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés ;A titre provisionnel, la somme de 20 423,40 euros TTC au titre de la majoration de 5% prévue au bail ;A titre provisionnel, la somme de 282 602,76 euros TTC au titre de l’indemnité de relocation des locaux loués ;A titre subsidiaire, sur l’indemnité d’occupation, elles demandent de condamner la SAS ANDIA DEVELOPPEMENT, à titre provisionnel, à leur payer la somme de 47 100,46 euros TTC par mois au titre d’une indemnité d’occupation de droit commun à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés ;

Elles demandent en outre de condamner la SAS MOMA GROUP à titre provisionnel au paiement de la somme de 408 468,07 euros TTC au titre de son engagement de caution solidaire, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024 ;

En tout état de cause, elles demandent de rejeter toutes les demandes adverses et de condamner solidairement la SAS ANDIA DEVELOPPEMENT et la SAS MOMA GROUP au paiement de :

15 000 euros au titre des frais irrépétibles ;Les dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer en date du 30 avril 2024, les frais d’assignation, de signification et d’expulsion.

La SAS ANDIA DEVELOPPEMENT, faisant valoir ses moyens, soutenus oralement, tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande, à titre principal, le rejet des demandes adverses. A titre subsidiaire, elle demande de suspendre les effets de la clause résolutoire, d’accorder les plus larges délais de paiement. En tout état de cause, elle demande de condamner la société civile de placement immobilier PATRIMMO COMMERCE et la SAS LA CATHEDRALE SAINTE MARIE LA MAJEURE solidairement au paiement de la somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles, au paiement des dépens avec distraction au profit de Maître Stéphane PEREL.

La SAS MOMA GROUP, faisant valoir ses moyens, soutenus oralement, tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande, in limine litis, de constater l’incompétence du tribunal et de se déclarer incompétent.

A titre principal, elle demande de rejeter les demandes adverses présentées contre elle. A titre subsidiaire, elle demande de limiter sa condamnation à ce qui est prévu dans l’acte signé le 14 juin 2022 soit 3 mois de loyer HT.

En toute hypothèse, elle demande de condamner la société civile de placement immobilier PATRIMMO COMMERCE et la SAS LA CATHEDRALE SAINTE MARIE LA MAJEURE au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 202'.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur l’incompétence

L’article R 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire dispose que le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les matières suivantes : 11° Baux commerciaux à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d’occupation précaire en matière commerciale.

L’article 446-2 du code de procédure civile dispose que lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les écritures précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, la demande porte sur la résiliation d’un bail commercial avec mise en jeu de la caution. Deux actes de cautionnement sont versés aux débats. Le tribunal judiciaire a une compétence exclusive en matière de baux commerciaux. Le bail prévoit lui aussi la compétence du tribunal judiciaire.

La SAS MOMA GROUP, en sa qualité de caution, soulève l’incompétence du tribunal judiciaire. Toutes les parties sont représentées et ont pris des écritures. Lors de la dernière audience, l’affaire a été renvoyé avec injonction aux parties de conclure dans un certain délai prévu par le juge.

La SAS MOMA GROUP dans son dispositif ne précise pas la juridiction de renvoi compétente et se contente de demander au juge de se déclarer incompétent.

Il ressort de ce qui précède que le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille est compétent pour stater du la demande de résiliation du bail commercial signé le 8 février 2022 avec mise en jeu de la caution solidaire, ces deux demande étant connexes et la SAS MOMA GROUP n’ayant pas précisé la juridiction compétente dans son dispositif.

En conséquence l’exception d’incompétence sera rejetée.

Sur les demandes principales en résiliation de bail, expulsion et provisions

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les demandes se heurtent à des contestations sérieuses ne permettant pas d’y faire droit. Il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter le contrat de bail et les actes de caution ni de trancher les contestations relatives à la qualification du contrat ou au loyer prévu au bail.

Une procédure au fond, introduite le 05 novembre 2024, entre les mêmes parties est en cours portant notamment sur une requalification du contrat conclut entre les parties, la validité du contrat de bail et le montant même du loyer.

Des sommes ont été réglées depuis le commandement de payer notamment à l’aide de deux saisies réalisées par la société civile de placement immobilier PATRIMMO COMMERCE et la SAS LA CATHEDRALE SAINTE MARIE LA MAJEURE ce qui, compte tenu des contestations au titre de la valeur locative émises devant le juge du fond, ne permet pas de déterminer l’existence d’une dette locative certaine ni son quantum.

Ainsi, il n’y a pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires :

La société civile de placement immobilier PATRIMMO COMMERCE et la SAS LA CATHEDRALE SAINTE MARIE LA MAJEURE conserveront la charge des dépens.

Aucune considération d’équité ne commande de faire droit aux demandes présentées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant l’ensemble des demandes présentées par la société civile de placement immobilier PATRIMMO COMMERCE et la SAS LA CATHEDRALE SAINTE MARIE LA MAJEURE ;

DISONS n’y avoir lieu de faire droit aux demandes présentées au titre des frais irrépétibles ;

LAISSONS les dépens à la charge de la société civile de placement immobilier PATRIMMO COMMERCE et la SAS LA CATHEDRALE SAINTE MARIE LA MAJEURE ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

ORDONNANCE