TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 20 Janvier 2025

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 04 Novembre 2024

GROSSE :

Le 20/01/25

à M^e BALDO

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EXPEDITION :

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N° RG 23/06627 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4CSW

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ICF HABITAT SUD-EST MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Patrice BALDO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [T] [L]

née le 04 Janvier 1989 à , demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 30 septembre 2021, la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF SUD-EST MEDITERRANEE a consenti à Madame [T] [L] un bail portant sur un appartement sis [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 672,14 euros, outre 104,79 euros par mois de provision sur charges.

Le 15 mars 2022 un état des lieux contradictoire a été établi.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2023, la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE a fait assigner Madame [T] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de:

2 779 euros au titre du solde locatif avec intérêt de droit à compter de l’assignation, 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire est utilement retenue à l’audience du 29 janvier 2024, à laquelle la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE, représentée par son avocat, réitère les termes de son assignation.

Elle fait valoir, au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, que Madame [T] [L] a quitté les lieux après cinq mois et demi d’occupation, et que la somme déposée en garantie ne suffit pas à couvrir les frais de remise en état du bien, d’un montant de 1 944,20 euros, et la dette locative, d’un montant de 1 557,80 euros.

Citée à étude, Madame [T] [L] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Par ordonnance d’avant dire droit du 8 avril 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 04 novembre 2024 pour permettre à la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE de produire tout élément attestant de la réalité et de la fiabilité de la signature électronique des états des lieux, attribuée à Madame [T] [L].

A l’audience du 4 novembre 2024, la SCI Société Foncière, représentée par son conseil, a précisé qu’il ne s’agit pas d’une télé-signature visée par le Code civil, car les états des lieux d’entrée et de sortie ont été établi sur une tablette en présence de Madame [B], contre quoi le bailleur lui a remis les clés.

Madame [T] [L] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre de réparations locatives

En application des dispositions de l’article 7, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État.

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement.

Ainsi, aux termes de l’article 1er du décret du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements des éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Il en résulte que l’obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l’état où il les a reçus ne concerne que les réparations locatives et que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état d’usage ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf.

Par ailleurs, l’article 1730 ajoute que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 définit ainsi la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration normale résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

En l’espèce, l’état des lieux de sortie établi le 15 mars 2022 en présence de la locataire a été signé sur tablette de sorte qu’il est contradictoire. Il permet de relever que l’évier et son meuble, le bac à douche, la vasque et son meuble, le WC, les sols et le comptoir de la cuisine sont encrassés, qu’il manque un détecteur de fumée, que la porte d’entrée est fissurée sur toute la hauteur, que trois clés sont manquantes, 12 trous à reboucher et un meuble de cuisine abîmé.

La SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE justifie avoir engagé la somme de 1 704,78 euros de réparations par la facture n° B2204042 émise le 20 avril 2022 par la société CMT Bâtiment.

Il ressort des pièces versées aux débats que les réparations sollicitées par la société bailleresse sont bien de nature locative par la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie dressés contradictoirement.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Madame [T] [L] à payer la somme de 1 704,78 euros à la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE au titre de réparations locatives.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation, et un décompte au solde débiteur de 1 557,80 euros au titre d’arriéré de loyers pour le logement dont il convient de déduire la somme de 672 euros retenue au titre du dépôt de garantie.

Il convient également de déduire de cette somme un montant de 322,32euros concernant une dette locative relative à un garage dont le bail n’est pas produit aux débats par la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE et qui n’apparaît pas dans le bail du 30 septembre 2021 relatif au logement comme un accessoire de celui-ci.

En conséquence, il convient de condamner Madame [T] [L] au paiement de la somme de 563,48 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [T] [L] est condamnée aux dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner Madame [T] [L] à payer à SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 nouveau du code de procédure civile et aucun élément ne justifie d’en écarter l’application.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE Madame [T] [L] à payer à la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE la somme de 1 704,78 euros, au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Madame [T] [L] à payer à la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE la somme de 563,48 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Madame [T] [L] aux dépens,

CONDAMNE Madame [T] [L] à payer à la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT